孔健岷透露，2012年其銷售目標(biāo)希望比2011年的銷售115億元有少量增長(zhǎng)，希望能達(dá)到120億元銷售。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)編輯 陳澤佳 “這是房地產(chǎn)富有挑戰(zhàn)性的一年，在這一年里，集團(tuán)需要有一個(gè)更強(qiáng)的執(zhí)行力和一個(gè)更加偏于保守的管理方式。”合景泰富主席及執(zhí)行董事孔健岷如是說(shuō)。

　　2月29日，合景泰富在香港舉行了2011年年報(bào)業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，主席及執(zhí)行董事孔健岷帶著他的團(tuán)隊(duì)首席財(cái)務(wù)官及執(zhí)行董事徐錦添、財(cái)務(wù)資金部副總裁羅兆和以及投資者關(guān)系高級(jí)經(jīng)理吳曉怡出席了發(fā)布會(huì)。

　　據(jù)當(dāng)日公告顯示，公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入101.23億，毛利44.72億，分別同比增長(zhǎng)36％和44％，由于投資物業(yè)公允價(jià)值收益凈額實(shí)現(xiàn)3.25億的增長(zhǎng)，使得其凈利潤(rùn)達(dá)到21億，同比增長(zhǎng)64％。

　　合景泰富方面表示，在業(yè)績(jī)期內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)比往年有顯著增長(zhǎng)。其中，位于廣州的純商業(yè)項(xiàng)目科匯金谷持續(xù)錄得突出的銷售業(yè)績(jī)，而位于廣州珠江新城的商業(yè)項(xiàng)目天鑾，11月中旬開(kāi)售當(dāng)天即錄得逾100套的成交。集團(tuán)亦推出位于廣州的純商業(yè)項(xiàng)目睿峰，也于蘇州、成都、北京推出現(xiàn)有項(xiàng)目的商業(yè)產(chǎn)品，如服務(wù)式公寓、商鋪等，促進(jìn)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入。

　　據(jù)合景泰富主席孔健岷透露，2012年其銷售目標(biāo)希望比2011年的銷售115億元有少量增長(zhǎng)，希望能達(dá)到120億元銷售。

　　他認(rèn)為，今年樓市調(diào)控政策不會(huì)有太大變動(dòng)，公司將靈活加推不受限購(gòu)限貸影響的商業(yè)地產(chǎn)。

　　2011年，合景泰富在全國(guó)的6個(gè)城市擁有在售項(xiàng)目14個(gè)，但由于項(xiàng)目大部分位于限購(gòu)區(qū)域，其住宅產(chǎn)品銷售受到較大沖擊。該集團(tuán)去年初原本計(jì)劃銷售150億，但最終下調(diào)到了100億。而在其實(shí)際完成的115億銷售額中，39％是來(lái)自于商業(yè)地產(chǎn)的銷售貢獻(xiàn)。

　　合景泰富投資者關(guān)系部高級(jí)經(jīng)理吳曉怡表示，今年可推貨量約180萬(wàn)平方米，其中40%為商業(yè)地產(chǎn)。可供銷售項(xiàng)目按年增5個(gè)至20個(gè)，其中8個(gè)為全新項(xiàng)目，包括上海項(xiàng)目4個(gè)及蘇州、海南、成都、廣州項(xiàng)目各一個(gè)。上下半年推盤(pán)節(jié)奏將較為平均。

　　而關(guān)于2011年年底負(fù)債比率61.8%，高於上年底47.7%，集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事孔健岷表示，該水平僅較中期時(shí)約60%水平略高，在去年樓市艱難之下已屬不易。

　　他認(rèn)為，行業(yè)負(fù)債比率75%以下為正常，公司屬偏低水平，未來(lái)希望可維持於約60%，具體仍視乎未來(lái)融資難度。

　　以下是業(yè)績(jī)會(huì)現(xiàn)場(chǎng)答問(wèn)實(shí)錄：

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：中央可能未來(lái)一段時(shí)間都不可能放松，那么合景泰富是不是會(huì)以多發(fā)展服務(wù)式的公寓方向來(lái)應(yīng)對(duì)政策？

　　合景泰富主張拿地和開(kāi)盤(pán)時(shí)間都比較快，請(qǐng)解釋一下這樣的策略做法？現(xiàn)在因?yàn)橛泻芏嚅_(kāi)發(fā)商都可能會(huì)等到市場(chǎng)情況比較好時(shí)候再推盤(pán)，對(duì)此，合景泰富是有什么看法？

　　孔健岷：其實(shí)限購(gòu)的放松是不太可能的，政策不會(huì)有太大的變動(dòng)，限購(gòu)令還是會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，因此對(duì)政策會(huì)放松不要期望過(guò)高。關(guān)于策略方面，公司會(huì)在銷售策略的靈活性上維持一定的銷售量，即采用在比較靈活的策略調(diào)整來(lái)推行銷售，這是公司在目前這個(gè)不確定的市場(chǎng)情況下做出的積極反應(yīng)。

　　至于公司多發(fā)展服務(wù)式類型公寓以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控之說(shuō)，其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)銷售方面在限購(gòu)令還沒(méi)有出臺(tái)之前就已經(jīng)部署了，這是公司的戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)。而現(xiàn)在產(chǎn)品增多，只不過(guò)是適當(dāng)增加了商業(yè)產(chǎn)品的銷售，這也是兩年前公司就已經(jīng)部署的策略之一。

　　另外，關(guān)于開(kāi)發(fā)和時(shí)間的問(wèn)題，公司規(guī)定要求是從拿地到開(kāi)工再到銷售的流程時(shí)間是10或12個(gè)月。最主要的是現(xiàn)金流對(duì)公司有幫助，因?yàn)閺哪玫氐酵恋乜钤俚戒N售款在很短時(shí)間內(nèi)能夠完成對(duì)公司現(xiàn)金流，以及資金周轉(zhuǎn)是非常有利的。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司認(rèn)為中央是不會(huì)放松對(duì)樓市的調(diào)控，那么想請(qǐng)問(wèn)在融資方面是否有壓力？今年公司有很多的新盤(pán)推售，那么與2011年相比，開(kāi)工量上會(huì)有什么樣的改變，新盤(pán)開(kāi)發(fā)量大約是多少？關(guān)于拿地方面，策略會(huì)不會(huì)轉(zhuǎn)向一些二、三線的城市？

　　孔健岷：關(guān)于融資方面，在2011年公司盡量開(kāi)發(fā)多種途徑的融資渠道，例如，在境外銀行成功的完成了一些不錯(cuò)的貸款，相對(duì)成本比國(guó)內(nèi)低很多，另外也在去年成功發(fā)了一次債。因此，對(duì)于公司來(lái)說(shuō)，集團(tuán)要保持一定的靈活性，開(kāi)辟更多形式的融資渠道，避免導(dǎo)致公司過(guò)分單一與依賴國(guó)內(nèi)銀行。

　　而關(guān)于開(kāi)工量，2012年是要根據(jù)銷售狀況而定，相對(duì)總開(kāi)工量暫時(shí)計(jì)劃比2011年會(huì)略為降低，可能是100萬(wàn)或120萬(wàn)平方米左右，會(huì)根據(jù)銷售進(jìn)度來(lái)安排，主要的原因是對(duì)現(xiàn)金流的重視。

　　而新盤(pán)開(kāi)發(fā)率方面，無(wú)論是開(kāi)工量，還是銷售量，我們還是主要要看銷售情況，如果銷售迅速，那么開(kāi)工量就會(huì)增加；如果銷售的速度由于政策的影響而放緩，則公司就會(huì)減少開(kāi)工量，這就是公司的銷售戰(zhàn)略。

　　至于拿地策略方面，二三線城市公司一直都有留意，其實(shí)二三線城市的市場(chǎng)是很大的，對(duì)此公司可能會(huì)加強(qiáng)在二、三線城市拿地的觀察與分析，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)考慮進(jìn)入二三線城市。

　　羅兆和：補(bǔ)充一下關(guān)于在二三線城市拿地方面，事實(shí)上公司在考慮該地塊時(shí)也會(huì)考慮能不能維持集團(tuán)的毛利率和凈利潤(rùn)方面的情況。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司的負(fù)債比率比2010年有所上漲了60%，這個(gè)負(fù)債比例是否合適？會(huì)不會(huì)通過(guò)一些更好的現(xiàn)金流的控制方式來(lái)降低資產(chǎn)負(fù)債率？

　　孔健岷：關(guān)于負(fù)債比例問(wèn)題確實(shí)是有增長(zhǎng)，但是目前從房地產(chǎn)行業(yè)總體來(lái)看，合景泰富在這方面還是偏低的，所以目前的負(fù)債比例是可以接受，房地產(chǎn)公司在75%以下的負(fù)債比率還是算比較正常。當(dāng)然，未來(lái)公司希望能夠盡量降低負(fù)債比率，增加資金周轉(zhuǎn)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：負(fù)債比率有所上升，那升幅有多少？公司想盡量降低負(fù)債比率，降低到什么程度呢？另外，今年的銷售目標(biāo)大概是多少，要怎么樣來(lái)實(shí)現(xiàn)呢？2011年是很艱難的一年，那么對(duì)于2012年的市場(chǎng)，你們是怎么看待的？

　　羅兆和：關(guān)于負(fù)債率，是由去年48%增加到今年的61%，實(shí)際上中期負(fù)債表是60.8%，所以增加并不是很多。事實(shí)上，2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)是比期望還要差，因此賣樓的速度也緩慢很多。盡管樓市情況不是很好，銷售不是很理想，但公司控制負(fù)債比率也是相對(duì)還是減少的。2011年公司預(yù)計(jì)150個(gè)億的銷售，負(fù)債比率55個(gè)億，然而最后把工程款控制在35個(gè)億，減少了20億。所以在這么差的市場(chǎng)環(huán)境下，公司的負(fù)債比率還是維持在60%的水平，這算是房地產(chǎn)公司偏低的負(fù)債比率的水平。

　　而銷售目標(biāo)，今年的目標(biāo)與去年的是有一點(diǎn)增幅，去年是115個(gè)億，今年預(yù)計(jì)是120個(gè)億。

　　孔健岷：而今年公司銷售市場(chǎng)的策略實(shí)際上還是根據(jù)市場(chǎng)的情況來(lái)制定策略，會(huì)比較靈活。公司的空間會(huì)比較大，因?yàn)檫@兩年買(mǎi)的地都是相對(duì)比較便宜的，所以毛利率是比較高。因此，空間可以調(diào)整很大，根據(jù)市場(chǎng)情況對(duì)價(jià)格做一些促銷，在維持利潤(rùn)率的基礎(chǔ)上，根據(jù)區(qū)域和項(xiàng)目不同對(duì)價(jià)格作出一些調(diào)整，采取適當(dāng)?shù)拇黉N措施，希望今年可以完成銷售目標(biāo)，而且是盡快實(shí)現(xiàn)目標(biāo)。

　　現(xiàn)場(chǎng)提問(wèn)：公司認(rèn)為因?yàn)橥恋爻杀镜停哉{(diào)整空間價(jià)格是比較大的，我想問(wèn)一下空間有多大？

　　另外，認(rèn)為二三線城市是要看毛利率才會(huì)根據(jù)情況去開(kāi)發(fā)，那么這個(gè)毛利應(yīng)該要達(dá)到多少才會(huì)去開(kāi)發(fā)？還有負(fù)債的情況會(huì)不會(huì)維持在60%左右？

　　孔健岷：價(jià)格土地調(diào)整是公司以前買(mǎi)的土地相對(duì)于這兩年買(mǎi)的土地比較便宜，所以銷售價(jià)格是有一定的空間可以做調(diào)整的。至于多少呢，這要根據(jù)每個(gè)城市的市場(chǎng)情況，不同的情況有不同的做法。舉一個(gè)例子，廣州項(xiàng)目相對(duì)多一些，而成都項(xiàng)目可能會(huì)比較少，所以根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目的位置不同，價(jià)格調(diào)整也不同。當(dāng)然公司一定會(huì)維持凈利潤(rùn)率，比如說(shuō)中端產(chǎn)品我們是1.5萬(wàn)，高端產(chǎn)品是在1.8萬(wàn)以上，這也是要根據(jù)每個(gè)項(xiàng)目、城市的不同而作出不同的策略調(diào)整。

　　而關(guān)于二三線城市，公司在土地選擇相對(duì)會(huì)比較謹(jǐn)慎，會(huì)根據(jù)城市的收入、GDP的增長(zhǎng)以及人口的結(jié)構(gòu)來(lái)做土地結(jié)構(gòu)的調(diào)整。另外，公司是對(duì)二三線城市是有要求的，比如15%的利潤(rùn)率，所以也要看看二三線城市能否完成公司的目標(biāo)利潤(rùn)，如果完成不了，那拿地就會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎一些。

　　或許二三線城市項(xiàng)目要達(dá)到利潤(rùn)率要求，除了地塊成本以外，規(guī)模的大小也有很大的關(guān)系和影響，例如偏遠(yuǎn)的二三線城市項(xiàng)目規(guī)模比較大的，所以隨著時(shí)間、土地的增值、物業(yè)的成熟度對(duì)價(jià)格判斷也有一定的幫助。所以這跟一線城市的開(kāi)發(fā)是有區(qū)別的。

　　而負(fù)債比率，60%是公司一直都想維持的數(shù)字，但這也要看當(dāng)時(shí)市場(chǎng)，看當(dāng)時(shí)市場(chǎng)融資的難度以及銷售市場(chǎng)政策。如果政策放寬，而銀根也放寬的時(shí)候，那么銷售量可能有所提升，現(xiàn)金流回籠就會(huì)比較快，負(fù)債比率就自然會(huì)降低。不過(guò)即使限購(gòu)調(diào)控不放松，繼續(xù)維持，市場(chǎng)觀望情緒也相對(duì)濃厚的情況下，公司還是有能力去維持這個(gè)負(fù)債比率。