對于這家去年上半年現(xiàn)金結(jié)余僅為872萬港元的企業(yè)來說，即使可分期投入，但23.8億美元的總投資額仍是個不小的數(shù)字。

　　觀點網(wǎng) 武瑾瑩 自借殼成功登陸資本市場之后，向來低調(diào)的珠光集團(tuán)這次卻大手筆拿下了廣州最大的舊改項目——瀝滘村舊改。

　　而這亦是今年廣州公布的首個關(guān)于舊改出讓的消息。由于體量與投資金額較大，使得該項目格外惹人注意。

　　最大舊改

　　2月9日，廣州海珠區(qū)舉行香港2012年新春懇談會暨招商項目簽約儀式，簽約項目總額達(dá)240余億元。其中，城中村改造中的“航母”——面積相當(dāng)于2/3珠江新城的改造項目被珠光集團(tuán)拿下，投資總額達(dá)到23.8億美元。

　　資料顯示，本次簽約項目金額最大的瀝滘村項目位于海珠區(qū)新城市中軸線南端南部濱水區(qū)，北鄰海珠湖、南至珠江后航道、東達(dá)華南快速路，屬珠江后航道北岸地區(qū)。瀝滘村是海珠區(qū)改造范圍面積最大的城中村，面積達(dá)151.42萬平方米。

　　根據(jù)現(xiàn)場的介紹，瀝滘村內(nèi)現(xiàn)狀建筑密度大、居住環(huán)境較惡劣，公共服務(wù)設(shè)施缺乏，改造后建筑密度大大降低，綠地率、市政用地面積、市政配套設(shè)施面積均大幅增加，村民和村集體收入也相應(yīng)增加，人居環(huán)境得到改善。

　　由于位于中軸線南段，瀝滘的改造前景被不少業(yè)內(nèi)人士看好。根據(jù)規(guī)劃，瀝滘地區(qū)不僅擁有3、8、11、12、20號線以及廣佛線共6條軌道線，還規(guī)劃了廣州首個有軌電車系統(tǒng)；此外，還將利用南海心沙開通水上巴士線路，未來還可能開通通往珠三角其他城市甚至通往香港的水上巴士線路。

　　事實上，此前就有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，瀝滘地區(qū)規(guī)劃有游艇碼頭，且還可能有通往香港的水上巴士，加上周邊海珠湖、萬畝果園等綠地，具備成為富人區(qū)條件。

　　而近日，該村的改造模式開始在祠堂中展出，不過，需要注意的是，改造還需得到八成以上村民支持同意，才能進(jìn)行。

　　根據(jù)展出的模型來看，未來改造完成的瀝滘村將形成一個濱江高層建筑群。其中回遷房約有40棟，層數(shù)應(yīng)都在20層以上，在新光快速路兩側(cè)各建一片。其他還有商品房，臨江還有高檔寫字樓、酒店等。在珠江邊，以衛(wèi)氏大宗祠為中心，還將形成一個歷史建筑群，暫定名為“明清歷史文化保護(hù)區(qū)”。

　　不過，直到現(xiàn)在，瀝滘村舊改項目涉及的改造及補(bǔ)償細(xì)節(jié)還并未向外公布，就連當(dāng)?shù)卮迕采胁恢椤?/p>

　　分期模式

　　實際上，從去年7月，瀝滘村的改造工作就進(jìn)入啟動階段。

　　據(jù)當(dāng)時的報道稱：“改造方案獲得市里正式批復(fù)后，就會在村民中進(jìn)行公示征求意見，預(yù)計將花5年時間，采取分期、滾動開發(fā)的方式對面積達(dá)439萬平方米的瀝滘村進(jìn)行改造”。

　　當(dāng)時，海珠區(qū)更新辦有關(guān)負(fù)責(zé)人曾對此有所解釋：“基本思路還是滾動開發(fā)、分期進(jìn)行，計劃用5年的時間完成改造。但最終究竟分幾期進(jìn)行改造，還要看市里最終批復(fù)的方案?！彼瑫r表示，因為該村面積很大，涉及的拆遷戶數(shù)多，同時啟動難度太大。

　　瀝滘村的改造方式是自主改造，也就是村里成立一個項目公司，再與相關(guān)開發(fā)商接洽，土地協(xié)議出讓，而不是像獵德、楊箕進(jìn)行“招拍掛”的方式。

　　據(jù)悉，瀝滘村采取的舊改方式是改造分期，不斷滾動實施，直至城中村整體改造完成。

　　有分析人士稱，這種模式的優(yōu)點是政府不需要投資資金，可以由村作為主體實施建設(shè)和改造。由于可以從土地出讓中獲得啟動資金，因此村也不需要太多資金投入。可是，有一個前提條件是，該村必需有一塊不需要大量拆遷就可以用來“招拍掛”的建設(shè)用地。

　　同時，這種模式的難點就是如何協(xié)調(diào)好城中村改造的相關(guān)村社利益問題。

　　顯然，廣州的舊改似乎已經(jīng)從“招拍掛”為主走向了村社自行選擇企業(yè)聯(lián)合改造的時段了。

　　合富輝煌首席分析師黎文江認(rèn)為，這樣的模式顯然比通過招拍掛來的更直接。其稱，相比招拍掛，這種模式開發(fā)商只用直接與需要進(jìn)行舊改的村委接觸、協(xié)商，只要雙方達(dá)成一致即可。

　　黎文江認(rèn)為，另一個優(yōu)點是不走招拍掛的程序，就不會有多家企業(yè)共同爭奪的情況，這樣或許也不會將樓價面抬的太高。

　　不過，廣州地產(chǎn)資深專家韓世同卻直言，此前即使是經(jīng)過了招拍掛的舊改項目，其實還是和房企在之前已經(jīng)溝通談好了的，這在事實上還是針對一家企業(yè)進(jìn)行的出讓，并沒有太多本質(zhì)上的區(qū)別。

　　事實上，黎文江表示擔(dān)憂的另一個問題是，這個號稱目前廣州最大的舊改項目，由珠光集團(tuán)一家獲取進(jìn)行開發(fā)，對于這家去年上半年營業(yè)額只有1910萬港元，現(xiàn)金結(jié)余為872萬港元的企業(yè)來說，即使可分期投入，但23.8億美元的總投資額仍是個不小的數(shù)字。

　　尤其與此前在廣州進(jìn)入舊改項目的富力、新鴻基、保利等公司相比，珠光集團(tuán)的開發(fā)能力和資金實力顯然更令人擔(dān)心。