首期將最好的、最能震撼消費(fèi)者的產(chǎn)品推出，從一開始就樹立起保利天悅頂級(jí)豪宅的形象與口碑，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目以后的銷售是非常有幫助的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 陳澤佳 從2009年底價(jià)拿地，到今年3月首期項(xiàng)目終將面世，保利在琶洲的舊改項(xiàng)目在歷經(jīng)三年之后終于將正式開啟銷售。

　　已經(jīng)命名為“保利天悅”的項(xiàng)目銷售中心近期已經(jīng)正式對(duì)外開放。此外，最新消息是，保利天悅首期欲推出136套370平方米的江景豪宅，均價(jià)將在4-6萬/平米左右，而入市時(shí)間暫定3月底。

　　保利天悅

　　公開資料顯示，該項(xiàng)目位于琶洲大橋南閱江路琶洲塔公園旁，為琶洲村改造的住宅項(xiàng)目。保利天悅項(xiàng)目總占地達(dá)到75萬平方米，總建筑面積185萬平方米。規(guī)劃建設(shè)22棟370平方米高層豪宅，8棟90~120平方米商住公寓。

　　另外，該項(xiàng)目不僅包含了濱江豪宅的住宅項(xiàng)目，同時(shí)也集成了12萬平方米的ShoppingMall、超甲級(jí)寫字樓，商業(yè)步行街、酒店等一體的大型綜合體項(xiàng)目。

　　據(jù)介紹，保利天悅項(xiàng)目不僅是保利目前所打造的最高端項(xiàng)目，同時(shí)也是廣州市在建的最大的城市綜合體項(xiàng)目。

　　而此次推貨量共有500多套，其中江景大戶型首期將推出136套，而90-120平方米的商住項(xiàng)目將有400余套入市。

　　據(jù)項(xiàng)目銷售人員表示，目前保利天悅的樣板房還未開放，首期房源估計(jì)3月底會(huì)面市，目前具體定價(jià)尚不清楚，各種優(yōu)惠折扣也還沒有確定。

　　但銷售人員還是給出了一個(gè)價(jià)格區(qū)間，稱初步預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的價(jià)格為4-6萬元/平米。

　　與2009年拿地時(shí)產(chǎn)生的4714元/平米樓面價(jià)相比，保利天悅的首期定價(jià)之高頗讓人驚訝。

　　2009年10月20日，保利底價(jià)拿到了琶洲村捆綁出賣的40萬平方米巨無霸地塊，成交價(jià)為底價(jià)1.42億元。

　　盡管4幅地塊地價(jià)底價(jià)僅1.42億元，但保利需要承擔(dān)約47.7億元的“城中村”改造成本和配套綜合費(fèi)，還要支付3億元用于琶洲地區(qū)綜合整治，實(shí)際樓面地價(jià)達(dá)到4714元/平米。

　　全國(guó)復(fù)制

　　事實(shí)上，讓保利有底氣將價(jià)格定得如此之高的一個(gè)重要原因是，作為廣州政府圈定的未來“國(guó)際城市中央商務(wù)核心區(qū)”，琶洲未來的發(fā)展前景的確頗值得期待，而保利天悅將成為該區(qū)域內(nèi)唯一的住宅項(xiàng)目。

　　而這也是保利天悅銷售人員反復(fù)強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)，其稱，在未來琶洲將不會(huì)有住宅土地推出，這附近將只有保利天悅一個(gè)住宅項(xiàng)目了。

　　合富置業(yè)首席分析師龍斌稱，目前琶洲盡管已經(jīng)成為CBD的構(gòu)成之一，形成了以會(huì)展經(jīng)濟(jì)為中心的概念，但是綜合體的概念還是很缺乏，保利天悅這種大體量項(xiàng)目的推出，則有望鞏固琶洲的區(qū)域地位。

　　另一個(gè)讓定價(jià)可能突破4萬元/平米的原因是，保利集團(tuán)欲將這個(gè)離總部大樓咫尺距離的超級(jí)大盤打造成保利手中的旗艦項(xiàng)目，以填補(bǔ)其頂級(jí)豪宅的產(chǎn)品空缺。

　　據(jù)保利內(nèi)部人士透露，保利集團(tuán)上下對(duì)該項(xiàng)目花費(fèi)了極大的心血，讓集團(tuán)最好的團(tuán)隊(duì)傾力打造，欲使其成為保利在全國(guó)標(biāo)志性的項(xiàng)目。

　　一個(gè)足以代表的細(xì)節(jié)是，此前保利銷售其他項(xiàng)目大多是自己的銷售團(tuán)隊(duì)與當(dāng)?shù)刂頇C(jī)構(gòu)聯(lián)合銷售，而保利天悅將全部由保利自己的銷售人員進(jìn)行營(yíng)銷工作。

　　這足以標(biāo)明保利對(duì)該項(xiàng)目的重視。

　　據(jù)悉，將該項(xiàng)目順利推出，打造成功之后，保利會(huì)將“天悅”作為旗下豪宅的品牌保留使用，并將作為豪宅產(chǎn)品線在全國(guó)其他地方復(fù)制開來，從而展開保利的頂級(jí)豪宅生產(chǎn)。

　　試水豪宅

　　盡管已經(jīng)將去年的銷售做到了732億元，但保利其實(shí)真正上市大規(guī)模的發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還是從2006年開始的。

　　短短6年，保利從年銷售幾十億到如今的700億元，留下的是一路狂飆，突進(jìn)擴(kuò)張的身影。

　　需要快速的資金周轉(zhuǎn)以支撐其高速發(fā)展，并迅速搶占市場(chǎng)的保利在過去顯然更為無暇顧及相對(duì)投入時(shí)間長(zhǎng)、回報(bào)產(chǎn)生慢的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。畢竟，針對(duì)剛需人群快速開發(fā)，迅速銷售的方式才能夠保障保利地產(chǎn)的發(fā)展速度。

　　而在6年之后，當(dāng)保利將地產(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展已經(jīng)提升至全國(guó)排名前三的時(shí)候，特別是在2011年銷售過百億，市場(chǎng)排名第一的總部廣州，保利開始尋求更多元化的發(fā)展方向也是順理成章的事情。

　　不過，對(duì)保利此舉部分業(yè)內(nèi)人士亦有不同看法。

　　廣州資深房地產(chǎn)專家韓世同表示，目前為止，保利并沒有開發(fā)過高端產(chǎn)品，也沒有看到其做豪宅特別多的成功案例。

　　他續(xù)稱，開發(fā)高端豪宅項(xiàng)目需要一定的經(jīng)驗(yàn)，所以保利的此次豪宅項(xiàng)目的試水需要謹(jǐn)慎與小心。

　　更重要的是，保利推出豪宅的時(shí)間節(jié)點(diǎn)頗為特別。從2010年調(diào)控以來，高價(jià)豪宅就是重點(diǎn)調(diào)控的對(duì)象，而從去年全國(guó)普遍的銷售情況來看，賣得好的正是針對(duì)剛需的低價(jià)樓盤，大部分豪宅皆陷入了銷售困境之中。

　　特別策略

　　或許正是因?yàn)榇舜伪＠瞥霎a(chǎn)品類型頗為特別，所以保利在采取的銷售策略上也并未走尋常方式。

　　據(jù)悉，本次保利欲首推的項(xiàng)目，其中一棟大戶型單位為保利天悅項(xiàng)目中為數(shù)并不多的一線江景房豪宅。

　　首次開盤就將景觀資源最好的一線江景房推出銷售，這顯然與一般項(xiàng)目大部分首推最外圍項(xiàng)目，以期使得項(xiàng)目?jī)r(jià)格“低開高走”的慣例大有不同。

　　廣州中原總經(jīng)理黃韜稱，這主要是因?yàn)楸＠u的是豪宅項(xiàng)目。

　　其稱，既然保利要將此打造成旗艦項(xiàng)目，那么自然不可能打折或降低價(jià)格以拉低產(chǎn)品的定位、形象，因此，首期將最好的、最能震撼消費(fèi)者的產(chǎn)品推出，從一開始就樹立起保利天悅頂級(jí)豪宅的形象與口碑，對(duì)這個(gè)項(xiàng)目以后的銷售是非常有幫助的。

　　黃韜稱，只要通過第一期銷售將保利天悅的口碑樹立起來了，并獲得了消費(fèi)者的認(rèn)可，那么在這個(gè)基礎(chǔ)之上，以后的新的組團(tuán)或房源都會(huì)有一個(gè)很好的定價(jià)基礎(chǔ)。

　　黃韜認(rèn)為，針對(duì)保利天悅的定位及特點(diǎn)，保利公司采取的營(yíng)銷策略顯然十分聰明。