未來外灘地王項目的開發(fā)權(quán)由誰做主導(dǎo)？SOHO中國與復(fù)星雙方在項目開發(fā)過程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧鞘裁矗?/h3>

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 曹萍 “喜訊！媒體再不要猜了，詳見公告。”潘石屹所指的，是近期市場盛傳的SOHO中國入主上海外灘地王一事。

　　12月29日，SOHO中國宣布，以40億人民幣收購上海證大與綠城所擁有的海之門公司50%的股權(quán)，進(jìn)而收購上海外灘8-1地塊50%的權(quán)益。

　　外灘8-1地塊正是此前名噪一時的外灘地王，而SOHO中國的一紙公告，亦結(jié)束了連日以來業(yè)內(nèi)對于其“易主”的猜測。

　　平分股權(quán)

　　資料顯示，外灘地王項目位于上海黃浦區(qū)外灘的豫園與十六鋪世博水門之間，與SOHO中國2010年6月收購的外灘204地塊南北呼應(yīng)。

　　外灘8-1地塊土地規(guī)劃用作綜合辦公、商業(yè)、金融及文化用途，項目規(guī)劃的總體建筑面積約42.28萬平方米，其中地上3萬平方米酒店面積和地下6000平方米的配套用房面積的權(quán)益已出售給第三方。

　　根據(jù)公告，交易完成后，SOHO中國擁有海之門半數(shù)股權(quán)，海之門將成為項目公司的唯一股東，而項目公司擁有外灘8-1地塊的土地使用權(quán)。

　　而此前，復(fù)星國際通過95.7億的收購價格，將外灘地王20%股權(quán)納入囊中，進(jìn)而擁有外灘地王50%股權(quán)。

　　換言之，待交易完成之時，SOHO中國將與復(fù)星國際“平分”外灘地王股權(quán)。

　　SOHO中國董事長潘石屹在接受記者提問時稱，相較住宅，他看好商業(yè)地產(chǎn)的基本面，對SOHO中國而言，這是一次難得的機會。

　　他同時透露，此次收購行為之所以發(fā)生，主要還是出讓股權(quán)方資金狀況發(fā)生了問題。

　　SOHO中國總裁閻巖也表示，此次收購事宜是證大和綠城主動找上來的，雙方就合作事宜在一個多月前已經(jīng)開始洽談。

　　至此，外灘地王已經(jīng)經(jīng)歷了幾輪股權(quán)的變更。

　　2010年2月，上海證大以92.2億元的總價拿下了外灘8-1地塊，成就了“地王”傳奇。

　　就在拿地的2個月之后，上海證大引入復(fù)地、綠城及磐石投資共同成立合資公司，四方股權(quán)比例分別為50%、30%、10%和10%。

　　四方向合資公司提供貸款分別為10億、25.72億、8.58億和1.873億元。

　　今年11月3日，上海證大以95.7億元的價格將外灘地王出售給海之門公司。

　　而海之門分別由復(fù)星國際、上海證大、綠城中國及上海磐石擁有50%、35%、10%及5%的權(quán)益，并依照上述股權(quán)比例享有外灘地塊的權(quán)益。

　　隨著SOHO中國的入主，該筆交易的發(fā)生，上海證大已完全退出外灘地王項目。SOHO中國也藉此完成其在上海的第七次收購，也是總價最高的一次收購。

　　至于日后是否會進(jìn)一步購入項目余下50%權(quán)益，潘石屹則表示：“無可奉告”。

　　債務(wù)玄機

　　相對于復(fù)星前后接近130億才擁有外灘地王50%的權(quán)益，SOHO中國以40億的價格就能將50%的股權(quán)收歸囊中，可謂相當(dāng)超值。

　　不過，SOHO中國明確表示，40億收購的僅是股權(quán)，并非所有的成本，未來還要承擔(dān)相對應(yīng)的一些債務(wù)和其他費用。

　　SOHO中國亦透露，雖然與復(fù)星雙方股東股份比例是50：50，但是雙方的債權(quán)并不完整相等。

　　資料顯示，復(fù)星稍早前購入外灘地王20%股權(quán)的95.7億里面，包括地塊項目全部注冊資本70億元，及25.7億元股東貸款。

　　相關(guān)分析人士指出，目前SOHO中國只是做了股權(quán)的交易，整個交易相對簡單，但是未來需要支付的債務(wù)等費用，還要視乎國內(nèi)項目公司的賬，但該部分內(nèi)容在公告上并未有所披露。

　　SOHO中國總裁閻巖表示，算上40億收購股權(quán)成本，加上其他對應(yīng)費用，外灘地王項目土地成本約每平米3.3萬元人民幣，而現(xiàn)時上海高級商廈每平米建筑成本約1.2萬元，故預(yù)計未來的投入也很容易計算。

　　不過SOHO中國表示，計算全部預(yù)計成本，公司對于此次收購的價格非常滿意。

　　潘石屹表示，在決定收購之前，公司也是經(jīng)過反復(fù)考慮，因為目前的經(jīng)濟形勢下，投資銀行對于未來市場形勢非常悲觀。

　　“可是我們手里現(xiàn)金太多了，所以完成該收購之后還有收購別的項目的能力。我們一定要考慮市場上面最差的可能性發(fā)生，是否能夠把所有的項目建設(shè)起來，這就是我們的底線。”潘石屹稱。

　　潘石屹透露，目前SOHO中國賬面上的現(xiàn)金為170億，減去40億收購金額之后，賬面金額為130億，銷售回款是107億。

　　閻巖則指出，由于地王項目開發(fā)資金龐大，未來的建設(shè)費用除了雙方股東自有資金以外，也會積極尋求相應(yīng)的銀行的開發(fā)貸款等等相應(yīng)的貸款，以充實下一步的運營資金。

　　主權(quán)歸屬

　　“未來將與復(fù)星共同開發(fā)，預(yù)計需要三年時間，發(fā)揮各自的長項，建成與外灘建筑風(fēng)格相匹配的地標(biāo)式建筑。”對于后續(xù)的開發(fā)計劃，潘石屹表示。

　　據(jù)悉，此前在上海外灘8-1地塊的開發(fā)上，證大與復(fù)星在前期已做了很多工作，外界揣測此次SOHO中國接手后，會否改變項目原有的開發(fā)節(jié)奏。潘石屹表示，調(diào)整一定會有的，具體的細(xì)節(jié)還在溝通中。

　　潘石屹另指，因為僅占有項目50%股權(quán)，未來外灘地王到底是銷售還是出租，還要進(jìn)一步與復(fù)星協(xié)商。

　　談及此次合作，潘石屹表示，要把這個項目建立起來需要大量資金和管理經(jīng)驗，而且SOHO中國的企業(yè)文化核心就是要團結(jié)合作。

　　“我們相信，你要是離開了別人，我們會一事無成，這是我們認(rèn)為的基本道理。”

　　但是股權(quán)的平分讓此次交易留下更多的疑問：未來外灘地王項目的開發(fā)權(quán)由誰做主導(dǎo)？SOHO中國與復(fù)星雙方在項目開發(fā)過程中擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧鞘裁矗?/p>

　　在此之前，市場一直傳言，上海證大因為資金問題已經(jīng)把外灘地王的開發(fā)主導(dǎo)權(quán)交到復(fù)星手中。然而對于習(xí)慣獨資全權(quán)開發(fā)項目的SOHO中國來說，是否真的愿意把項目的開發(fā)主導(dǎo)權(quán)讓于他人？

　　面對記者的一再追問，對于雙方未來的合作分工，潘石屹并未有給出明確的答復(fù)，僅表示，雙方會發(fā)揮各自的長項，“誰的管理上面強就誰做管理，銷售誰強誰就去做銷售，誰的融資方面強就去做融資。”

　　不過相關(guān)分析人士指出，雖然未來股權(quán)的變化目前仍未能預(yù)測，但相信外灘地王的主導(dǎo)權(quán)肯定會落在SOHO中國手中。

　　該名人士表示，一開始，由于證大和郭廣昌的關(guān)系很好，證大沒有實力開發(fā)，郭廣昌為了幫證大才入股，但這不能說明復(fù)星覺得這塊地很好，很想拿下。

　　“復(fù)星把復(fù)地私有化以后，肯定也不會想著趕緊把這塊地開發(fā)起來。而且SOHO中國有錢，還能做一些東西給客戶，所以未來SOHO會占主導(dǎo)，由SOHO中國來開發(fā)、建造、經(jīng)營和銷售。”

　　該名分析人士指出，復(fù)星有再次成為財務(wù)投資者的可能，50：50可以是合作關(guān)系，也可以是財務(wù)投資的關(guān)系，各做各的事都可以。