信托融資步步維艱，提高去化才是緩解資金緊張的根本。“錢緊”的嘉凱城使出渾身解數(shù)，尋求自救解渴。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見習(xí)編輯 李雯露 “目前該公司銷售進(jìn)度與全年70億銷售目標(biāo)存在差距，如何提高中高端產(chǎn)品去化率是該公司后期戰(zhàn)略關(guān)鍵。”這是海通證券針對(duì)嘉凱城“慘淡”的業(yè)績(jī)給出的投資建議。

　　10月20日，嘉凱城公布三季報(bào)披露，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入41.57億元，較上年同期減少23.74%，實(shí)現(xiàn)歸屬母公司凈利潤(rùn)1.15億元，較上年同期減少82.94%，實(shí)現(xiàn)基本每股收益0.06元。

　　業(yè)績(jī)慘淡 資金鏈吃緊

　　“房地產(chǎn)項(xiàng)目的結(jié)算進(jìn)度影響了報(bào)告期的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。”對(duì)于這份不太好看的成績(jī)單，嘉凱城董秘辦相關(guān)工作人員表示，業(yè)績(jī)下降主要是由于項(xiàng)目結(jié)算不均衡。

　　嘉凱城另預(yù)計(jì)，2011年公司全年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)5億元，較2010年減少55.17%，2011年基本每股收益0.28元。

　　嘉凱城認(rèn)為，凈利潤(rùn)較上年同期減少，主要是由于公司今年可結(jié)算的地產(chǎn)項(xiàng)目大部分位于長(zhǎng)三角地區(qū)，屬于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控對(duì)公司的項(xiàng)目銷售和結(jié)算價(jià)格產(chǎn)生了一定的影響。

　　另外，2011年可結(jié)算項(xiàng)目規(guī)模相對(duì)上年同期也有所減少，導(dǎo)致可結(jié)算的銷售收入和凈利潤(rùn)較上年同期減少。“公司項(xiàng)目集中在第4季度結(jié)算。”嘉凱城方面如是說。

　　相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)披露，該公司項(xiàng)目?jī)?chǔ)備約800萬平米，主要分布在長(zhǎng)三角一帶。2010年至今，嘉凱城通過收購(gòu)、兼并、重組等方式增加權(quán)益建筑面積286萬平米，需支付土地款84億元。

　　與此同時(shí)，業(yè)績(jī)不佳的嘉凱城還承受著資金緊張的壓力。

　　三季報(bào)顯示，嘉凱城截至9月底貨幣資金為16.62億元，較年初減少35.9%，主要是房地產(chǎn)銷售回籠減少、支付土地款增加以及工程款增加所致。短期借款為36.89億元，較年初增加36.72%，長(zhǎng)期借款64.76億元，較年初增加72.28%，主要是新項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)借款增加所致，使得該公司面對(duì)一定的資金壓力。

　　渾身解數(shù) 提高去化

　　為緩解資金緊張，僅今年以來，嘉凱城子公司或控股公司通過信托融資合計(jì)約29.7億元。其中，由嘉凱城承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任的達(dá)到12億元。嘉凱城項(xiàng)目的資金運(yùn)轉(zhuǎn)對(duì)信托的依賴度極高。

　　“現(xiàn)在資本市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)上市公司再融資全部?jī)鼋Y(jié)、銀行信貸也非常吃緊，因此通過信托方式解決融資是個(gè)比較好的選擇。”嘉凱城董秘辦相關(guān)工作人員表示：“當(dāng)然，信托的利率要比銀行貸款利率要高。”

　　然而事實(shí)上，金融機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的謹(jǐn)慎，已使得依靠信托資金運(yùn)作的嘉凱城處境日益艱難。

　　據(jù)一位信托人士稱，由于今年以來房地產(chǎn)信托的爆發(fā)性增長(zhǎng)，房地產(chǎn)信托流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)逐漸積聚。“現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售不佳，部分信托產(chǎn)品不能如期兌付的風(fēng)險(xiǎn)加大。我們公司下半年以來，就已經(jīng)不再接房地產(chǎn)信托的業(yè)務(wù)了。”

　　信托融資步步維艱，提高去化才是緩解資金緊張的根本。“錢緊”的嘉凱城使出渾身解數(shù)，尋求自救解渴。

　　據(jù)了解，位于杭州市運(yùn)河橋西板塊的“嘉凱城·名城公館”計(jì)劃于10月30日首次開盤，將推出2幢226套房源。針對(duì)其中的150套房源，嘉凱城將與購(gòu)房者簽訂《無理由退房協(xié)議》。

　　嘉凱城表示，凡參加“無理由退房”活動(dòng)的購(gòu)房者可在開發(fā)商交房前6個(gè)月的10天內(nèi)（2013年6月1日至2013年6月10日）提出“無理由退房”申請(qǐng)，該公司將退還購(gòu)房款，但不計(jì)利息、補(bǔ)償金等其他費(fèi)用。

　　開發(fā)商續(xù)稱，此次“無理由退房活動(dòng)”主要是針對(duì)購(gòu)房者看不清后市，擔(dān)憂房?jī)r(jià)下跌作出的承諾。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“無理由退房”的出現(xiàn)，是此輪調(diào)控逐漸深入的一個(gè)標(biāo)志性事件，表明杭州市中心的房?jī)r(jià)開始松動(dòng)。該開發(fā)商此舉顯然意在年底前銷售沖量，提前準(zhǔn)備好過冬的“糧食”。如果活動(dòng)推出后帶來大量銷售回款，即使2年后出現(xiàn)大量退房現(xiàn)象，開發(fā)商也保證了一段時(shí)間內(nèi)充足的現(xiàn)金流。

　　與該業(yè)內(nèi)看法一致，杭州凡奇地產(chǎn)總經(jīng)理顧曉立也表示，這樣做有利于開發(fā)商提高去化率。“通過降價(jià)可能銷售了70%-80%，如果現(xiàn)在再加上這個(gè)‘無理由退房’，可能就能銷售90%甚至100%。”

　　顧曉立續(xù)稱，現(xiàn)時(shí)這些回款能夠幫助開發(fā)商解燃眉之急，對(duì)客戶來說也算是吃了一顆定心丸，不必?fù)?dān)心日后房?jī)r(jià)下跌的問題。

　　被問及會(huì)否有風(fēng)險(xiǎn)，顧曉立分析稱：“唯一的風(fēng)險(xiǎn)，就是到交房的時(shí)候，真的出現(xiàn)資金鏈斷裂，開發(fā)商破產(chǎn)了或者被別家公司收購(gòu)了，這份承諾就會(huì)無法兌現(xiàn)。不過既然開發(fā)商提出了這個(gè)方案，就說明這些風(fēng)險(xiǎn)可控。”