對(duì)于房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方想最終買(mǎi)到房產(chǎn)，變通地過(guò)戶到自己找的第三方名下，賣(mài)方想賣(mài)掉房產(chǎn)，取得房款，實(shí)現(xiàn)交易完成過(guò)戶是買(mǎi)賣(mài)合同的目的。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：國(guó)家頒布房地產(chǎn)“雙限令”后，許多購(gòu)房需求者不具備購(gòu)房資格或受“限貸令”約定貸款比例少或貸不到款，因而雙方約定過(guò)戶到第三方名下，俗稱(chēng)“借名購(gòu)房”，這種現(xiàn)象越來(lái)越普遍。“借名購(gòu)房”無(wú)論是從買(mǎi)賣(mài)雙方的買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系還是今后實(shí)際買(mǎi)方與被借名方的產(chǎn)權(quán)關(guān)系來(lái)說(shuō)，都很不安全。如果因“借名購(gòu)房”后產(chǎn)生的糾紛是房屋確權(quán)糾紛，本文闡述的是實(shí)際買(mǎi)方與賣(mài)方的買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，由于買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂合同時(shí)沒(méi)有聘請(qǐng)律師審核合同，因此往往在“借名購(gòu)房”的條款上產(chǎn)生法律糾紛。

　　“借名購(gòu)房”分為以下幾種情況以及發(fā)生房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛后法院對(duì)違約責(zé)任的認(rèn)定：

　　一、如果雙方在合同中約定了具體明確的第三方名稱(chēng)并且第三方簽字同意，賣(mài)方不配合過(guò)戶到第三方名下，則賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。如果第三方不繼續(xù)履行合同，則第三方承擔(dān)違約責(zé)任。

　　二、如果在合同中約定可以過(guò)戶給買(mǎi)方指定的第三方，但沒(méi)有約定第三方的具體名稱(chēng)，買(mǎi)方在合同約定的履行期限內(nèi)要求將房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)戶至具體確定的第三方，而賣(mài)方以合同中未具體約定第三方為由，拒不配合簽訂國(guó)土房產(chǎn)部門(mén)備案的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同并轉(zhuǎn)移過(guò)戶的，原則上應(yīng)由賣(mài)方承擔(dān)違約責(zé)任。理由是買(mǎi)賣(mài)雙方在所訂立的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中已明確約定在合同履行中可將合同項(xiàng)下房產(chǎn)轉(zhuǎn)移過(guò)戶至買(mǎi)方指定的第三方，在合同約定期限內(nèi)因買(mǎi)方自身不符合購(gòu)房資格或受限貸令影響等原因轉(zhuǎn)由不受相關(guān)限購(gòu)限貸政策影響的第三方作為買(mǎi)受人，賣(mài)方如無(wú)正當(dāng)理由應(yīng)予同意，這不影響其出賣(mài)房產(chǎn)取得房款的合同目的，否則則可視為違反誠(chéng)實(shí)信用原則和合同約定應(yīng)向買(mǎi)方承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　例外情形是賣(mài)方有正當(dāng)理由可以不將合同項(xiàng)下房產(chǎn)出售給買(mǎi)方指定的第三方，如買(mǎi)方名為自己買(mǎi)房，也不受有關(guān)限購(gòu)令影響，實(shí)為替與賣(mài)方有利害關(guān)系的第三方買(mǎi)房，而如果賣(mài)方知道系該第三方買(mǎi)房，則不會(huì)同意出售。在此情況下，如買(mǎi)方不能另行提供其他購(gòu)房人，則不應(yīng)視為賣(mài)方違約。這里所指的“有利害的第三方”可能是與賣(mài)方關(guān)系不睦的人，也可能是與賣(mài)方有債權(quán)債務(wù)關(guān)系想以房抵債的人等。

　　三、賣(mài)方明知買(mǎi)方按現(xiàn)有條件不符合購(gòu)房資格，如在合同中約定可以過(guò)戶到買(mǎi)方指定的第三方名下，但沒(méi)有約定第三方的具體名稱(chēng)，買(mǎi)方在合同約定的履行期限內(nèi)沒(méi)有找到可以借名購(gòu)房的第三方，雙方均可以解除合同互不承擔(dān)違約責(zé)任。因?yàn)檫@種約定是買(mǎi)方的權(quán)利，這種權(quán)利并非其義務(wù)，可以行使，但不得強(qiáng)迫其必須找到符合條件的第三方。

　　四、如果合同明確約定了買(mǎi)方指定可以過(guò)戶的第三方，并附第三方身份信息以使其具體確定，但第三方在簽訂合同時(shí)未簽字，事后第三方同意合同主體變更到自己名下，這種情況是合同的權(quán)利義務(wù)概括轉(zhuǎn)移至第三方，但賣(mài)方不予過(guò)戶的，由賣(mài)方承擔(dān)合同不能繼續(xù)履行的違約責(zé)任。

　　對(duì)于房地產(chǎn)交易的買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，買(mǎi)方想最終買(mǎi)到房產(chǎn)，變通地過(guò)戶到自己找的第三方名下，賣(mài)方想賣(mài)掉房產(chǎn)，取得房款，實(shí)現(xiàn)交易完成過(guò)戶是買(mǎi)賣(mài)合同的目的。所以，對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)，為完成合同目的，在“借名購(gòu)房”的合同細(xì)節(jié)上，盡量約定得規(guī)范一些，以免訴累。

　　顏宇丹 觀點(diǎn)新媒體專(zhuān)欄作者