賀江川預計，下半年北京樓市因受政策影響將持續(xù)波動，房價會有下調(diào)壓力；而長沙市場因供應量不大，樓市需求較旺，下半年市場仍將很活躍。

　　觀點網(wǎng) 見習編輯 彭飛 今年上半年，樓市市場價格已經(jīng)部分反映了政策因素，而北京的限購政策在全國來看是相對最嚴的。因此，在8月30日的北辰實業(yè)中期業(yè)績會上，北辰實業(yè)董事長賀江川預計，下半年北京樓市因受政策影響將持續(xù)波動，房價會有下調(diào)壓力；而長沙市場因供應量不大，樓市需求較旺，下半年市場仍將很活躍。

　　賀江川表示，截至6月底，在北辰約600萬土地儲備當中，約93萬平方米位于北京，其中約5至10萬平米受限購令影響較大；而長沙土儲約507萬平米，上半年，北辰在長沙區(qū)的銷售均價增長33%，物業(yè)成交量增長約10%。

　　據(jù)北辰2011年中期業(yè)績報告顯示，報告期內(nèi)，受房地產(chǎn)開發(fā)和結(jié)算周期影響，北辰發(fā)展物業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入14.24億元，同比增長20.4%；稅前利潤為4.25億元，同比增長22.1%；發(fā)展物業(yè)實現(xiàn)開復工面積151萬平方米，受可售面積增加的影響，實現(xiàn)合同銷售金額14.36億元，銷售面積12.8萬平方米，市場占有率保持穩(wěn)定。

　　進軍二三線城市

　　隨著一線城市限購政策的持續(xù)深入，如北京不僅提出了限購、限貸，還出臺了限售房款的使用規(guī)則。因此，賀江川表示，目前二三線城市房地產(chǎn)市場增值空間較大，受政策調(diào)控的風險亦不及一線城市，剛性需求仍較強，同時今年限購政策落實的機會也不大，因此北辰將于二三線城市增加項目數(shù)目，而一線城市則將采取觀望態(tài)度。

　　賀江川還透露，北辰會密切關(guān)注房價收入比值低，受限購政策影響小，發(fā)展?jié)摿Υ蟮亩€，甚至四線城市。

　　賀江川詳解道，在城市選擇上，北辰比較看重的一個指標是房價收入比，這將是反映一個地區(qū)自住性和改善性需求的根本指標。

　　他認為，一個地方房價收入比值如果很高的話，必然伴隨著很大的投資和投機需求，如果說是純粹的自住需求和改善需求，那么房價收入比將不會很高。像長沙投資和投機的需求很少，而北京的投資需求和投機需求可能占到一半左右，而長沙可能是10%到20%這樣一個水平。面對房價收入比值高的城市，北辰將會謹慎投資。

　　在產(chǎn)品的選擇方面，賀江川表示，北辰將主要面對中低收入者發(fā)展一些90平米以下的中小戶型，這將是北辰今后的開發(fā)重點，但并不是說高端或中高端的項目就不做，而是會仔細考量。

　　他提到，北辰在長沙的項目就是以中小戶型為主，因為這些項目，不管宏觀政策怎么調(diào)控，所受的影響一般來說都是最小的。同時，這些項目也能夠應對未來宏觀調(diào)控的風險。

　　不會主動降價

　　賀江川預計，下半年北京樓市的房價在政策調(diào)控下會有下調(diào)的壓力，但他亦表示，北辰的項目將不會主動降價。

　　賀江川表示，目前北辰的現(xiàn)金還有28億元，能夠支持市場和政策的壓力，沒有必要去降價銷售；同時，在當前的市場環(huán)境下，降價銷售也不一定管用。

　　他解釋道，是否降價銷售，除了開發(fā)商自己的現(xiàn)金流能否支撐住，還要考慮購房者的心理。一般購房者的心理和股票投資者一樣，喜歡追漲殺跌，高的時候他怕吃虧買進，低的時候他要等到谷底再買入，所以房價什么時候是谷底是很難確定的。因此，只要開發(fā)商的資金有保障，能夠支撐住市場的壓力，一般不會選擇降價銷售，除非它的現(xiàn)金運轉(zhuǎn)比較麻煩。

　　當前，北辰在北京新開盤的高端項目銷售情況都不是很理想，面對這些項目是否會降價的問題，賀江川表示，降價壓力是有的，但是還要考慮到新舊盤對比的情況。

　　他稱，那些已經(jīng)開盤的項目，價格已經(jīng)達到一定幅度，如果這時候降價銷售就會產(chǎn)生一些問題，比如，前期的那些客戶會找開發(fā)商理論；而新開盤的項目，在政策調(diào)控下，容積率調(diào)高，要增加綠地和道路，但是整個銷售面積還是沒有變，比如說原來的獨棟別墅變成聯(lián)排的，將會按聯(lián)排的價格降一點，但是整體算下來，銷售價格還是會提高一些。

　　對于北辰位于長沙的項目，賀江川也認為不存在降價銷售的壓力。因為長沙的市場需求很強勁，真正受到政策打壓的還是投資客和投機客，他們受到限購的影響會很大。而只要那些屬于自主和改善性購房的需求強勁，就不會存在降價的壓力。

　　同時，賀江川在發(fā)布會上還稱，未來北辰將會采取審慎的拿地政策。他解釋稱，今年北辰的購地態(tài)度趨審慎，主要是受政策調(diào)控及公司的現(xiàn)金流狀況影響。

　　賀江川還透露，北辰現(xiàn)時正在研究各方面的融資渠道，在談的包括籌組私募融資項目。未來北辰會控制資產(chǎn)負債比率在60%的正常水平，同時由于投資物業(yè)可提供穩(wěn)定收益，故負債比率就算增至70%亦無問題。