2011年8月18日，“下一個(gè)十年 改變中的房地產(chǎn)”2011博鰲房地產(chǎn)論壇進(jìn)入第二天論壇日程。下午的論壇主題是：資本金融篇資本的革命。

　　以下是北京鼎峰地產(chǎn)投資顧問有限公司合伙人白勇先生現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄

　　白勇：大家好！這次題目主要講山坳上的房地產(chǎn)。這個(gè)說得挺對(duì)的。過去很多年，中國房地產(chǎn)一直在平坡上，開的速度很快，現(xiàn)在終于沖到山坡上了，可能最重要問題就是需要減速、換擋。到底換什么擋呢？第一，金融里面的地產(chǎn)基金。第二，宏觀經(jīng)濟(jì)中把握投資和退出時(shí)機(jī)。第三，鍛煉我們開發(fā)、經(jīng)營管理能力。

　　我主要講金融里面的地產(chǎn)基金，我花一分鐘介紹一下我們公司的情況，我們是來自瑞典一家投資基金，我們來自瑞典，08年開始成立，進(jìn)入中國投資二三線城市，目前投資重點(diǎn)基本上放在環(huán)渤海區(qū)域，因?yàn)槲覀兿雲(yún)^(qū)域集中，中國太大了，尤其跟北歐國家相比。我們投資方式兩種都有，一類就是買土地，收購一些項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)。第二，收購一些公司股權(quán)，跟公司一塊合作。這樣對(duì)應(yīng)我們資產(chǎn)管理模式比較獨(dú)特的。我們自己是一個(gè)基金，但是同時(shí)有一個(gè)比較大的資產(chǎn)管理隊(duì)伍，就是有開發(fā)隊(duì)伍，同時(shí)也有經(jīng)營管理隊(duì)伍，我們團(tuán)隊(duì)基本上比較全面。說實(shí)話，花了三年建立起很龐大的團(tuán)隊(duì)是很辛苦的。我們大部分人都是從獵頭那里挖過來的，獵頭費(fèi)花了上千萬了。我結(jié)合房地產(chǎn)金融鏈講一講房地產(chǎn)基金的角色。這是一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中跟錢相關(guān)的流程。第一步就是股權(quán)基金，我們過去大部分開發(fā)商都是用著自己的錢，自有資金就是用自己的錢投自己的項(xiàng)目，私募基金就是用別人的錢投別人的項(xiàng)目，產(chǎn)業(yè)資本就是用自己的錢投別人的項(xiàng)目。當(dāng)然也有用別人的錢投自己的項(xiàng)目。最后是一些自用者、投資者、股票投資者、機(jī)構(gòu)投資者。他們要求的回報(bào)也是相對(duì)比較低的。最前端，包括私募基金、自有資金在內(nèi)對(duì)回報(bào)要求比較高。我特別講兩點(diǎn)，一個(gè)是RIETs這個(gè)事，昨天中房的孟總講了RIETs，實(shí)際上在國外每次都是金融危機(jī)政府討論這個(gè)問題，RIETs在中國研究了很多年，這個(gè)東西很明白，只不過需要決策部門做一個(gè)決斷。另外一個(gè)，中間都有各種各樣的債券融資，我特別強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，經(jīng)營物業(yè)抵押貸款，昨天恒隆陳先生講商業(yè)物業(yè)不能散賣，我很有同感，我對(duì)此作點(diǎn)發(fā)揮。我們中國這些人房地產(chǎn)比較熱，大部分開發(fā)商開發(fā)后就賣掉。但是對(duì)于購物中心這樣的持有物業(yè)這樣賣掉，就是對(duì)城市的不負(fù)責(zé)任。因?yàn)橐粋€(gè)好的購物中心，一個(gè)城市就這么幾個(gè)好的低端，這些好的購物中心做得很好，他就會(huì)對(duì)城市生活方式、消費(fèi)模式產(chǎn)生很大影響，如果都散賣，經(jīng)營會(huì)很不好，最后影響這個(gè)城市不光是50年，是上百年。

　　為什么開發(fā)商有這樣的結(jié)果？是因?yàn)槲覀儑鴥?nèi)對(duì)經(jīng)營物業(yè)抵押貸款沒有，或者做得很少。政府要鼓勵(lì)經(jīng)營很好的物業(yè)做抵押貸款，不然就逼著開發(fā)商散賣。

　　最后一點(diǎn)，說一下地產(chǎn)基金角色?，F(xiàn)在人民幣基金最需要的就是把兇猛的炒房人變成合格的投資人，鼓勵(lì)2萬多億這些民間資本，他們是把市場(chǎng)商品房這塊炒高最主要力量，如果把這部分人引導(dǎo)好了，市場(chǎng)就順了。當(dāng)然集合了我們廣大老百姓養(yǎng)老的這些養(yǎng)老基金、社?；穑瑧?yīng)該允許他們把這些錢投到這些物業(yè)上，包括這些私募基金上。最后再說兩個(gè)關(guān)于地產(chǎn)基金未來的角色，現(xiàn)在我感覺到我們只是幫助開發(fā)商去度過一些危機(jī)，可能大部分開發(fā)都認(rèn)為我們是一個(gè)發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)的人，沒有創(chuàng)造價(jià)值。這里舉一個(gè)例子，07年黑石上半年的時(shí)候收購了EOP，下半年又收購了希爾頓酒店，他們買來做什么呢？他們就要對(duì)后面的戰(zhàn)略、內(nèi)部經(jīng)營管理、人力結(jié)構(gòu)等等進(jìn)行調(diào)整，讓他們度過危機(jī)，提升資產(chǎn)。

　　最后我要說兩點(diǎn)：第一，基金跟債權(quán)相比，不僅僅是發(fā)現(xiàn)價(jià)值，還要?jiǎng)?chuàng)造價(jià)值。第二，跟股權(quán)基金、對(duì)沖基金相比，他們?nèi)绻X得這個(gè)不行，就會(huì)用腳投票，私募基金不是，他會(huì)參與管理，是用手來投票，是真正創(chuàng)造價(jià)值。最后一點(diǎn)，我就希望整個(gè)地產(chǎn)基金行業(yè)健康有序發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)更多的價(jià)值。謝謝！