　　這幾天各位專家對中國經(jīng)濟發(fā)展大勢作了很多演講，其中有一個問題是我們的明天是不是更美好。我認為無論從房地產(chǎn)還是從我國經(jīng)濟大局來看，我們明天都會更美好。有許多經(jīng)濟觀點認為我們今后面臨著許多陷阱、許多瓶頸，但是我認為最大的一個大勢是中國的城市化，中國的城市化沒有終結(jié)，才走到半山腰。中國城市化將走進第二波。中國城市化還要繼續(xù)發(fā)展，中國房地產(chǎn)還有繼續(xù)發(fā)展前景。我們拿一個數(shù)據(jù)說明問題，改革開放30年，中國的城市化從2億人口，城市化率從20%增長了30%，到2013年6.7億城市人口和49.68%城市化率。這樣的城市化對于中國走向一個發(fā)達國家確實是遠遠不夠，未來30年中國的城市人口還要增長約5億人口，還要有25%的城市化率，而這個城市化率還要補許多以前城市化率當中的不足部分，所謂偽城市化也好或者地域城市化這樣的補課。

張民耕

　　我們城市化目標絕對不能是一個低的目標，要達到發(fā)達國家平均水平，大概要有75%城市化率，即使這樣，中國還是會有3億多的人口生活在農(nóng)村，而這3億多人口要使用的生產(chǎn)資料，就是主要的土地，我們所有的土地比美國人均農(nóng)業(yè)土地還要少。所以城市化是我們今后所有經(jīng)濟發(fā)展一個紅利。人們常常說我們?nèi)丝诩t利將要消失，其實我認為人口紅利和城市化紅利相比來說只是一個更表面的現(xiàn)象，中國改革開放30年，最根本的是工業(yè)化和城市化紅利，而這個紅利還沒有吃完，我們還要繼續(xù)在這上面挖掘。

　　當然今后的城市化對于房地產(chǎn)來說我們面臨一個更艱難的任務，對我們房地產(chǎn)業(yè)來說做高價高質(zhì)的產(chǎn)品，其實不難。要做低價又高質(zhì)的產(chǎn)品是非常大的挑戰(zhàn)，而且有今后，我們能夠提供低價高質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，我們城市化成本才能降低，我們城市化才能惠及真正的今后還有幾億人口要進城的農(nóng)民，這個城市化任務還是很重大。

　　中國城市房地產(chǎn)出現(xiàn)那么多問題，簡直已經(jīng)影響了政治穩(wěn)定，其實歸根到底就是短缺，有沒有解呢？土地的短缺，將農(nóng)民手中土地逐步作為進入城市第一張進城的門票，那就可以解決進城的第一批資金問題。同時也能夠釋放出大量土地來。當然首先是宅基地、小產(chǎn)權(quán)房，他們的釋放，可能是土地短缺逐步得到解決。但是更重要的短缺是資金的短缺，中國的城市化在30年走了英國或者其他發(fā)達國家300年走的路。城市化最短缺的是公共投入，我們都知道水、電、氣、馬路、通訊這些是城市的硬件投入，教育、文化、衛(wèi)生、醫(yī)療、社保等等這些軟件投入也要靠政府公共投資。發(fā)達國家300年積累的公共投資和我們30年積累的公共投資是不可同日而語。所以我們政府終于找到了一個可以積累資金的辦法，也是一種有益的嘗試，就是土地財政。而土地財政顯然在我們現(xiàn)在情況下又難以為繼。表現(xiàn)在供應的短缺，造成公共資源短缺，短缺就造成高價，于是各種矛盾就發(fā)生。我認為短缺是中國城市化問題一個最大的瓶頸。而增加投資是解決城市化和房地產(chǎn)一系列問題的根本之道。增長投資有許許多多路徑，比如最重要的是政府明確職責，它的職責不是我生產(chǎn)，不是自己來投入生產(chǎn)，而是管公共建設。作為民間，房地產(chǎn)投資基金是增加投資的路徑，房地產(chǎn)基金就可以動員社會投資資金投入城市化公共投資、私人投資，經(jīng)過專業(yè)化隊伍管理，增加城市化和房地產(chǎn)投入，分享城市化和房地產(chǎn)紅利，是解決城市化不足的根本途徑。

　　我們對房地產(chǎn)發(fā)展趨勢認識，第一，房地產(chǎn)主體和市場份額會發(fā)生轉(zhuǎn)變。房地產(chǎn)金融屬性會凸現(xiàn)出來，離金融資源遠近決定了房地產(chǎn)主體資源份額，由于對信貸資金比較易于取得，和大型集團內(nèi)部資金易于調(diào)配，所以將會發(fā)生國進民退、大進小退趨勢。

　　第二，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，從投資、開發(fā)、銷售、經(jīng)營、管理等全能開發(fā)商類型向?qū)I(yè)開發(fā)商模式轉(zhuǎn)變，即從香港模式向美國模式轉(zhuǎn)變，產(chǎn)業(yè)細分、產(chǎn)品細分開始成為趨勢，至少開發(fā)商和投資商、開發(fā)商和建筑商，銷售商、經(jīng)營管理商分野開始出現(xiàn)。產(chǎn)品從住宅樓轉(zhuǎn)移到辦公樓地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等等。

　　第三，房地產(chǎn)開發(fā)商投資財務模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，原來資金門檻會進一步提高，從自有資金含上一輪資本金，加上上一輪利潤，加上借貸資金就等于下一輪投資資本金，這樣一種財務模式轉(zhuǎn)變?yōu)樽杂匈Y金加上合作、合伙資金。

　　第四，房地產(chǎn)利潤分布模式發(fā)生轉(zhuǎn)變，對于炒房投資行為限制，從開發(fā)商利潤加上售后增值利潤為主的分布向開發(fā)商利潤加上投資商利潤加上售后增值利潤分布，利潤分布向前移動。

　　第五，房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域分布模式轉(zhuǎn)變，一二線城市限購限貸，一方面是開發(fā)能力和購買能力擠出效應，另一方面是二三線城市自身發(fā)展階段以及剛性需求增長，整個發(fā)展區(qū)域從一線城市沿海經(jīng)濟發(fā)展地區(qū)向二三四線城市轉(zhuǎn)變。

　　我們房地產(chǎn)基金怎么樣為開發(fā)商服務呢，第一，開發(fā)商需要雪中送炭，基金為其提供一種新的融資工具，結(jié)合大中小不同開發(fā)商需求，我們要為大企業(yè)提供并購基金，為中型企業(yè)提供夾層基金，小企業(yè)提供股權(quán)基金。我們和金融機構(gòu)合作，提供金融機構(gòu)在放貸前的基金投入，提供銀行信托債權(quán)監(jiān)管之外的股權(quán)監(jiān)管。和金融機構(gòu)，提前介入，延后退出，成為他們一種新的工具?；鹛峁┮环N安全收益平臺。中小開發(fā)商和三四線開發(fā)商需要抱團取暖，我們提供增值服務，除了為其解決資金需求以外，基金利用股東單位資源為其提供管理輸出、渠道指出、品牌輸出的增值服務。謝謝！