在這個行業(yè)里你必須做老大，要不就不要進入這個行業(yè)，進入這個行業(yè)，做老二回報率非常低，要是老五老六根本就沒有回報了。

　　2011年8月17日，“下一個十年 改變中的房地產(chǎn)”2011博鰲房地產(chǎn)論壇正式開幕，本屆論壇邀請到了朱中一、樊綱、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強等專家學者以及八百位企業(yè)精英參會。

　　以下是香港恒隆地產(chǎn)有限公司董事長陳啟宗先生現(xiàn)場演講實錄：

　　陳啟宗：我聽說今年來的投資基金的朋友特別多，去年我曾經(jīng)嘗試邀請他們來，好像沒有多少人來，今年來的特別多。投資基金的朋友對住房有興趣，對商業(yè)房地產(chǎn)也有興趣，允許我在這里講幾個觀點，關于中國商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展。

　　很多人說，我可能前年在這里說過一句話：姚明是打籃球最優(yōu)秀的運動員之一，李寧跳馬也是世界最優(yōu)秀的運動員之一，但是此運動不是彼運動，你讓姚明跳馬肯定就不行。

　　所以商業(yè)房地產(chǎn)和住房地產(chǎn)這兩大塊之間，這兩個都是房地產(chǎn)，但是此房地產(chǎn)非彼房地產(chǎn)。如果我們在概念上不搞清楚，恐怕就很難從住房房地產(chǎn)過渡到商業(yè)房地產(chǎn)。

　　大家都知道以往這一年，因為住房房地產(chǎn)那個餅好像越來越小了，所以很多住房的房地產(chǎn)商就往商業(yè)房地產(chǎn)去走。有一個數(shù)字其實不是那么準確的，在座各位知道，但是外來的基金經(jīng)理他們是外國人，可能就聽不明白了。我舉一個例子，2010年全國出售的商品住房是930萬套左右，溫總理說今年就要蓋1000萬套保障房，明年差不多要蓋好了。

　　外國投資基金就很難想象去年的全年的商品住房供應930萬套，如果明年真的出來1000萬套的話，那怎么辦？那1000萬套有很多講究在里面，就是500萬套也不得了，但比起去年一年銷售的930萬還是很大的數(shù)字，所以難怪很多住房房地產(chǎn)商看到市場隨著政府調(diào)控，那個餅對他們來說可能是越來越小，所以很多人就會過渡到商業(yè)房地產(chǎn)去。

　　商業(yè)房地產(chǎn)跟住宅房地產(chǎn)有很大區(qū)別。第一，住房99.9%是要賣掉，商業(yè)地產(chǎn)不能賣掉，除非一整棟賣，只要你分層出售，一定把它的水平降低到不可再降低的水平。也就是說商業(yè)地產(chǎn)不可以分層或者分單位出售，一個是要賣的，一個是不能賣的，兩個是根本不同概念。由此可見，各方面發(fā)展過程中，理念完全是兩個概念。但是好像今年人沒有意識到這個事，以為姚明就是跳馬，以為李寧就是打籃球。

　　住房或多或少或者說比較大部分是一個量的競賽，要用量來取勝，反正政府大概不大允許價格的飛升，一定要有量。但是從那個商業(yè)房地產(chǎn)來看，絕對不是量的較量，是一個質(zhì)的較量。在量的較量里你要很快很快蓋起來，但是在質(zhì)的較量上，就必須細工才能做出好產(chǎn)品。

　　現(xiàn)在在內(nèi)地聽到很多朋友說我可以12、18個月就把商業(yè)樓宇蓋起來，但是蓋的是垃圾大樓。今天中國越來越多垃圾大樓，這是視覺污染，我實在替我們中國人感到悲哀。

　　住房離遠一點、差一兩個地鐵站不是很重要，但是商業(yè)地產(chǎn)那個地點重要性遠遠大于住房。比如辦公樓對地點要求比較高，要求最低的就是工業(yè)的樓宇。還有當談到商業(yè)地產(chǎn)的時候，土地規(guī)劃條件絕對是一個極度重要的事。所以凡是搞商業(yè)房地產(chǎn)，而單是從政府買地不在規(guī)劃上談條件的，恐怕都是沒有水平的發(fā)展商。

　　因為政府的規(guī)劃有他的局限性，政府不是房地產(chǎn)商，不是商業(yè)房地產(chǎn)商，他們有的知識不可能超越有經(jīng)驗的商業(yè)房地產(chǎn)商，所以在規(guī)劃方面有很大的不同。

　　住房的設計是比較簡單的，來來去去，跳不出一個框架，但是商業(yè)房地產(chǎn)在設計方面無論是外面的還是里面的，在設計方面的要求都比住房的發(fā)展是困難的多。所以剛才我說有些商業(yè)房地產(chǎn)說可以12、18個月就能夠蓋起來，我可以告訴你全國最有經(jīng)驗之一的商業(yè)房地產(chǎn)公司恐怕是我的公司，我們一般12-18個月才能把一個好的設計方案做出來。他們是18個月就從買地到出租都完成了，我們要花12-18個月在設計一個環(huán)節(jié)上動很多腦筋。

　　再來，住房因為是出售的，管理不是一個大問題，但是如果是商業(yè)房地產(chǎn)商，持續(xù)的管理是極度的重要，但是這方面又是被忽略了。

　　最后因為一個是出售，一個是出租，所以在財政上的要求也是完全不一樣。住房沒有蓋好就可以賣，資金回來就可以繼續(xù)投進去。但是商業(yè)房地產(chǎn)不可能這樣做，因為只能出租，出租得到的租金遠遠低于支出，所以在財務方面的安排又是兩個完全不同的世界。

　　第二點，商業(yè)房地產(chǎn)既然這么多人進入這個領域，將來前途會怎么樣呢？我想有兩個可能性。第一，有些人失敗了，失敗的話，問題就是有沒有連鎖的反應。

　　如果有的話，那非常糟糕，就是沒有的話，中國商業(yè)房地產(chǎn)從今開始要進入一個戰(zhàn)國時代。戰(zhàn)國時代在以往十幾年很少見，因為中國需求太大，100萬人以上的城市有180多個，沒有戰(zhàn)國時代出現(xiàn)的可能性，但是當你做商業(yè)房地產(chǎn)的時候，大家都往市中心區(qū)的時候，都往最好的城市去的時候，這個時候就有進入戰(zhàn)國時代的可能。

　　我講一個歷史給你們聽，1999年我在上海開了一個商場，叫做港匯廣場，現(xiàn)在每年8000萬人次進入我們一個商場里，美國最好的商場3200萬人，在上海港匯廣場每年8000萬人。

　　我進去的時候旁邊已經(jīng)有5、6個非常大的商場已經(jīng)在那里，我進去后，他們就抵制我。很多他們的大客戶，因為他們是全國有不同的店，他們就抵制恒隆，凡是進入恒隆港匯廣場的，休想在我的百貨店里有店。所以那個競爭是極度激烈，不過經(jīng)過3、4年下來，從99年到2003年，基本上在上海徐家匯商圈領域戰(zhàn)國時代基本結(jié)束，恒隆就變成秦始皇，一統(tǒng)天下，現(xiàn)在再去徐家匯商圈，只有兩個商場人流最多，兩個商場從回報率來看，恒隆的絕對比另外一個高很多。

　　我作最后一個總結(jié)，在商業(yè)房地產(chǎn)前面有很多不確定性的因素，因為戰(zhàn)國時代誰贏誰輸很難說。但是有以下幾件事我認為是非?？梢钥隙ǖ摹?/p>

　　第一，中國要來的50年，所有的大城市是買了垃圾大樓，垃圾大樓充斥了全中國。我是香港來的，香港有一個好事，叫做一國兩制50年不變?？峙略谥袊拇蟪鞘?，這些垃圾大樓、視覺的污染也會50年不變。

　　因為房地產(chǎn)蓋好了，就不可能挖掉，幾十年下來，中國是越來越多垃圾大樓?，F(xiàn)在住房房地產(chǎn)這個餅對業(yè)界來說越來越小，所以就越來越多人進入商業(yè)房地產(chǎn)領域的時候，垃圾大樓會大大增加。

　　第二，這個對社會來說，對一個經(jīng)濟體來說是一個非常大的浪費，市場基本上比較可以支配資源，好叫資源比較少浪費。市場不可能解決所有問題，但是市場確有他的有利一面。

　　中國商業(yè)房地產(chǎn)雖然基本上是一個市場所支配的環(huán)境，政府也不太干預，但是太多人進去，而且是沒有水平的人進去，中國經(jīng)濟發(fā)展也實在太快，所以資源的浪費會非常非常嚴重。

　　第三，老百姓選擇是多多了，你要垃圾的商場也有，要最優(yōu)秀的像恒隆蓋的也有，所以老百姓的選擇是增加了，那是好事。

　　最后，今天中國房地產(chǎn)好像還沒有看到很大的一輪淘汰的過程，但是我相信特別是是在商業(yè)房地產(chǎn)，因為政府的干預比較少，今天的贏家不一定是明天的贏家，今天看到意氣風發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)商，可能5年、7年后不見了，很有這個可能。

　　誰是優(yōu)秀的，誰是最優(yōu)秀的，暫時看不出來。我們行內(nèi)的人比較能看得出來，但是一般人基本看不清楚，所以很多人就以為某某公司一定是贏家，可能過兩年他就破產(chǎn)了。

　　因為我們這個行業(yè)最重要的不是盈利，最重要的也不是回報率，最重要的是現(xiàn)金流?，F(xiàn)金流轉(zhuǎn)不過來，資產(chǎn)有多大，也沒有用，一次過不了關就淪為破產(chǎn)。

　　所以在這個行業(yè)里，我相信未來的5-10年是一個相當殘酷的年代，在這個領域里不像住房，住房可以很多贏家。在商業(yè)房地產(chǎn)，大家都往幾個城市去的時候，在那個城市就有一個非常激烈的競爭，而且第一名跟第二名回報率分別非常大。一般來說第一名是第二名的2-3倍。

　　恒隆今天在上海的商場跟寫字樓在不貸款的情況下，我們?nèi)ツ赀_到了30%，能夠拿到17%的有幾家，我相信這樣的企業(yè)非常非常少。

　　也就是說，在這個行業(yè)里你必須做老大，你不要小看我個子矮，商業(yè)地產(chǎn)里面不能矮，要不就不要進入這個行業(yè)，進入這個行業(yè)，做老二回報率非常低，要是老五老六根本就沒有回報了。

　　因此這也是很刺激的，因為未來幾年里有戰(zhàn)國時代出現(xiàn)，競爭非常非常激烈。這個實力不僅是財政的實力，更是經(jīng)驗的實力，更是能力的實力，唯有經(jīng)驗實力和財政實力兩者兼有的時候情況下，才能在這個領域贏出來。

　　基本上在全中國在商業(yè)房地產(chǎn)沒有見過藍海，除了恒隆以外，其他都是紅海，也就是說其他都是水平不行的。但是紅海也可以賺錢，因為只有一家藍海，中國太大的，所以就給了很多機會大家一同來賺錢。有一個限制條件，就是藍海的還沒有來，藍海來了，就是你失敗的日子。謝謝！