恒盛此次的行為更像是一次變相抵押融資。相關(guān)分析人士把恒盛此次的融資稱為“過橋融資”。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 按照原定計(jì)劃，恒盛地產(chǎn)將于今年12月以原價(jià)20億回購當(dāng)初售予上實(shí)控股的尚海灣部分項(xiàng)目。

　　為了屆時(shí)能順利地完成回購行為，7月29日，恒盛地產(chǎn)公告宣布，公司將安排提供境外替代機(jī)制，回購原出售給上實(shí)的項(xiàng)目。按照當(dāng)初恒盛與上實(shí)簽訂的協(xié)議，恒盛應(yīng)該以現(xiàn)金支付該筆20億的款項(xiàng)。

　　“現(xiàn)在等于是多了一個(gè)選擇，但是最后的方式是選擇現(xiàn)金還是融資，暫時(shí)還不能確定，但我們會(huì)選擇最有利的那種方式。”恒盛地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官姜永進(jìn)在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)透露。

　　根據(jù)公告所示，如果采取境外替代機(jī)制，就必須取得足夠的融資，否則，各方仍可按原計(jì)劃進(jìn)行交易安排。

　　姜永進(jìn)稱，如果采取現(xiàn)金支付方式，公司的負(fù)債率將有所降低。

　　回購交易

　　事實(shí)上，恒盛當(dāng)初將尚海灣部分項(xiàng)目出售予上實(shí)，實(shí)乃無奈之舉。

　　2009年，因?yàn)樯鲜袛R淺，面對龐大的財(cái)務(wù)壓力，恒盛不得不通過出售旗下項(xiàng)目來換取救急資金，與上實(shí)的這筆交易就是其中之一。

　　當(dāng)時(shí)的上實(shí)正處于重組階段，并把發(fā)展房地產(chǎn)作為核心業(yè)務(wù)，為了進(jìn)一步擴(kuò)大房產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模，上實(shí)通過多種渠道獲取房地產(chǎn)項(xiàng)目，收購兼并已發(fā)展成熟的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目是其中一個(gè)途徑。

　　針對收購尚海灣部分項(xiàng)目，上實(shí)集團(tuán)董事長滕一龍指出：“這是上實(shí)控股投資新地產(chǎn)項(xiàng)目的第一期啟動(dòng)。”

　　2009年6月，上實(shí)與恒盛達(dá)成一系列協(xié)議，上實(shí)以20億元的價(jià)格收購恒盛地產(chǎn)全資控股的上海尚海灣豪庭項(xiàng)目第2、8、9、10號四幢在建樓盤，出售面積合計(jì)為10.352萬平方米。

　　根據(jù)雙方協(xié)議，整個(gè)交易分三步走：2009年6月30日，恒盛地產(chǎn)通過旗下子公司向上實(shí)控股出售尚海灣豪庭四幢在建樓盤。

　　完成交易后，上實(shí)控股授權(quán)委托恒盛地產(chǎn)全資附屬公司上海鑫泰房地產(chǎn)發(fā)展有限公司對項(xiàng)目進(jìn)行管理，并每年收取項(xiàng)目股權(quán)收益。2011年12月，上海鑫泰可仍按原價(jià)20億元回購上述項(xiàng)目。

　　不過，據(jù)恒盛透露，最終出售的僅有第2、8號兩幢在建樓盤。盡管如此，此次收購依然能給上實(shí)帶來豐厚的利潤貢獻(xiàn)。

　　按照當(dāng)時(shí)的估算，上實(shí)在2009年、2010年及2011年這三年內(nèi)，從這4幢住宅樓中收取股權(quán)收益凈額人民幣3.6億元、3.6億元及1.8億元，合計(jì)9億元，按照20億元的收購總價(jià)來計(jì)算，平均年收益率達(dá)到15%。

　　根據(jù)上實(shí)的年報(bào)所示，尚海灣項(xiàng)目于2009年及2010年分別為上實(shí)提供了4.09億港元及4.42億港元的凈利潤，合計(jì)8.51億港元，年收益率符合預(yù)期。

　　此外，根據(jù)上實(shí)7月29日的公告，待恒盛回購?fù)瓿珊螅蠈?shí)還將錄得約1.2億港元的出售收益。

　　上實(shí)解釋稱，這是由于人民幣升值而錄得的外匯收益，公司或?qū)⑺觅Y金用于未來的收購當(dāng)中。

　　過橋融資

　　縱觀整個(gè)收購交易，恒盛此次的行為更像是一次變相抵押融資。相關(guān)分析人士把恒盛此次的融資稱為“過橋融資”。

　　因?yàn)楦鶕?jù)公告所示，在交易期間，上實(shí)控股將尚海灣豪庭第2號、8號、9號、10號樓的開發(fā)建設(shè)、銷售以及其他日常營運(yùn)事項(xiàng)委托予上海鑫泰管理，在委托期間內(nèi)，上實(shí)控股也不得再委托任何其他人士管理有關(guān)該項(xiàng)目的建設(shè)、營運(yùn)及財(cái)務(wù)事宜。

　　換句話說，上實(shí)控股并不能從尚海灣項(xiàng)目的銷售上獲得收益，而恒盛依然全部獲得尚海灣銷售所帶來的利潤。

　　對此，姜永進(jìn)并不否認(rèn)，他明確表示，當(dāng)初這一安排就是為了上市而做的一次融資，并非真的把項(xiàng)目出售，因此在整個(gè)交易當(dāng)中，尚海灣給公司帶來的收益并不會(huì)產(chǎn)生任何的變化。

　　不過，當(dāng)時(shí)缺錢的恒盛為了獲得這筆融資，付出的代價(jià)較大。據(jù)了解，當(dāng)時(shí)銀行開放貸款利率僅為5-6%，而恒盛給予上實(shí)的年收益率就達(dá)15%。

　　當(dāng)時(shí)曾有人士指出，恒盛其實(shí)正以越來越高的融資成本為當(dāng)年瘋狂的土儲付出代價(jià)。 據(jù)了解，2009年恒盛的在售樓盤約有10個(gè)，在建面積約為110萬平方米，但其土儲卻達(dá)到了1500萬平方米。

　　時(shí)至今日，面臨20億元的回購，恒盛亦有感難度，因?yàn)槭殖脂F(xiàn)金并不充裕，這從恒盛此次安排替代機(jī)制即可看出來。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2010年底，恒盛地產(chǎn)手持現(xiàn)金有58億，今年上半年，公司實(shí)現(xiàn)銷售收入71億元。