按照禹洲的發(fā)展戰(zhàn)略，公司在二線城市將采用大盤開發(fā)的模式，主要以住宅開發(fā)為主，住宅的比例不低于80%。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 6月9日，禹洲地產(chǎn)公布今年首五月銷售數(shù)據(jù)，累計實現(xiàn)合約銷售面積14.25萬平方米，合約銷售金額14.65億元，分別同比上漲84%及96%。

　　禹洲另披露，前五月的平均售價約1.03萬元/平方米，同比上漲7%，累計的認購未簽約金額為6.4億元。

　　禹洲指出，五月合約銷售主要得益于福州兩個項目的熱銷，禹洲鼓山一號和禹洲東方威尼斯二期在5月份總共有29套別墅獲得認購，其中14套簽約銷售。隨著禹洲東方威尼斯三期的即將推盤，預計集團將繼續(xù)取得不錯的合約銷售成績。

　　與此同時，禹洲地產(chǎn)今年計劃新開盤的四大項目已開始逐一亮相。其中，合肥項目禹洲·天鏡二期于6月5日再度開盤，并取得不錯的市場反響。

　　大盤開發(fā)

　　據(jù)介紹，禹洲·天鏡二期開盤當天推出的195套房源就獲得超額認購，并錄得銷售總額約1.09億元，成為今年以來合肥市最熱銷樓盤之一。

　　資料顯示，此次推出的房源為多層戶型單位，面積由80平方米至130平方米不等，包括兩房、三房和復式單位，總推售面積約1.75萬平方米。

　　而此次推售的均價亦較一期翻番，達到6236元/平方米，而一期僅3750元/平方米。禹洲解釋，這主要是因為產(chǎn)品屬較高檔次。

　　雖然價格提升，但并未影響天境項目的銷情，很大程度上取決于所在區(qū)域沒有被列入限購范圍。

　　據(jù)了解，天境位于合肥政務文化新區(qū)、經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)交匯的核心區(qū)域，地理位置相當優(yōu)越。項目的總占地面積高達45萬平方米，總建筑面積為120萬平方米。其中，一期總建筑面積約17.6萬平方米，二期總建筑面積為35.9萬平方米，三期為69.5萬平方米。

　　除了住宅項目以外，天境項目還有商業(yè)配套。按照禹洲的規(guī)劃，天境項目將打造成為一個120萬平米的大型國際化社區(qū)，集中央會所、九年一貫制名校、雙語幼兒園、國際風情商業(yè)街為一體。

　　毫無疑問，這將是一場造城運動，禹洲對此亦并不否認。

　　翻閱禹洲派發(fā)的資料，其開發(fā)的大多數(shù)項目雖建面不如天境項目之大，但亦達到50萬平方米，且為綜合體項目。

　　當中包括廈門禹洲·高爾夫、廈門禹洲·尊海、廈門禹洲·陽光花城、廈門禹洲·溪堤尚城、天津禹洲·尊府等。

　　很明顯，禹洲在廈門、天津、合肥等二三線城市已邁出了造城的步伐。

　　在天境項目開盤前一天，禹洲地產(chǎn)主席林龍安在接受媒體訪問時亦詳細介紹了禹洲的發(fā)展模式。

　　按照禹洲的發(fā)展戰(zhàn)略，公司在二線城市將采用大盤開發(fā)的模式，主要以住宅開發(fā)為主，住宅的比例不低于80%。

　　為了規(guī)避調(diào)控下的市場風險，公司在一線城市則主要開發(fā)不限購不限貸的產(chǎn)品，即商業(yè)項目。

　　資金的周轉(zhuǎn)

　　眾所周知，無論是開發(fā)商業(yè)項目還是大盤開發(fā)，對資金的要求都很高。

　　禹洲表示，公司采取滾動開發(fā)的模式，以天境為例，230萬平方米分4期滾動開發(fā)，通過銷售回籠資金投入到下一期項目的開發(fā)當中。

　　林龍安亦表示，為了確保穩(wěn)健的現(xiàn)金流，公司在拿地6個月后會開工，目標是在10-12個月里取得預售證，項目要在3年內(nèi)結(jié)束。

　　就新取得的泉州項目，5月拿了地之后6月就開工，爭取年底之前開賣，盡早實現(xiàn)現(xiàn)金回流，再做下一輪的開發(fā)投資。

　　目前而言，禹洲旗下項目的大體銷售情況亦表現(xiàn)良好。據(jù)介紹，禹洲在上海打造的一商業(yè)項目，至今已開發(fā)了5期，均是商業(yè)辦公項目，并已全部銷售完畢。其中第五期甫一推出，去化率就高達八成。

　　禹洲亦透露，目前公司在廈門的部分高端別墅項目去化率也達到60%至70%，而合肥項目作為今年現(xiàn)金流的貢獻項目，去化率將達到80%。

　　實際上，相對較低的售價也是致使禹洲能實現(xiàn)如此高去化率的主要原因。

　　以合肥天境為例，雖然二期所推的項目售價較一期高出一倍，但6236元/平方米這一均價在合肥的銷售均價中仍屬偏低。

　　“我們定價會緊貼市場，不會完全脫離市場，所以基本上都會很有競爭力，性價比都是非常高。”禹洲相關(guān)人士透露，受益于此，禹洲目前開發(fā)的項目均不存在存貨的壓力。

　　林龍安表示，將會根據(jù)銷售進度適時補充土地儲備。禹洲早前曾透露，包括手持現(xiàn)金及銀行貸款額度，公司可動用的資金達40億元，加上項目的回籠資金，禹洲有充足的資金可以拿地。

　　目前來看，禹洲的資金鏈確實相對寬松。據(jù)了解，目前禹洲手持現(xiàn)金達15億元，未繳付土地款僅2億，加上下半年可推售面積不少于70萬平方米，因此，林龍安亦信心十足地表示，“現(xiàn)階段沒有融資壓力。”

　　但這不代表禹洲沒有融資的需求。早前曾有消息稱，禹洲有意赴臺發(fā)行臺灣信托存證，即TDR。

　　禹洲對此回應稱，由于公司在廈門，所以也有在臺灣做TDR的考慮，以保證融資的通道保持非常暢通的狀態(tài)。

　　但禹洲亦表示，如果要做TDR，需要在臺灣有投資業(yè)務，但公司目前沒有考慮將主營業(yè)務擴張到臺灣，還是以廈門為據(jù)點，只能把臺灣的投資引至廈門，還不足以到臺灣投資。