只有兩種選擇，要么接受政府的定價，要么不賣?，F(xiàn)在開發(fā)商也都明白這個道理，價格完全不是市場決定，而是政府決定。

　　觀點網(wǎng) 李寧 招商地產(chǎn)觀園項目12000元/平方米的售價一經(jīng)披露，就吸引了深圳業(yè)內(nèi)的關(guān)注和議論。

　　6月1日，招商地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人向媒體表示，觀園項目終于通過審批并取得預(yù)售證，將于端午節(jié)期間6月5日正式開售。

　　“低價”12000元

　　招商觀園位于觀瀾高新技術(shù)園區(qū)，項目占地面積14.76萬平方米，總建筑面積為22.2萬平方米，此次總共有504套高層房源推出，包括90平方米、140平方米、160平方米三種戶型。

　　針對12000元/平方米的定價，招商地產(chǎn)內(nèi)部人士向觀點新媒體透露：“價格低的主要原因是受限價政策的影響。目前整個深圳新開樓盤都受到限價的影響，作為開發(fā)商只能積極響應(yīng)國家政策，而作為央企的招商更要貫徹執(zhí)行。”

　　雖然觀園項目已明確開售，但招商另一個項目雍景灣仍然沒有拿到預(yù)售證，招商內(nèi)部人士稱，主要還是價格的原因。

　　該人士表示，這兩個項目的預(yù)售證都申請了較長時間，主要是看能不能接受政府給的價格?，F(xiàn)在只有兩種選擇，要么接受政府的定價，要么不賣。現(xiàn)在開發(fā)商也都明白這個道理，價格完全不是市場決定，而是政府決定。

　　對于選擇在端午節(jié)期間開售的原因，該人士無奈地表示：“原本早就應(yīng)該開盤了，并不是搶什么節(jié)假期，而是被動地受預(yù)售證影響。”

　　而12000元/平方米定價對于整個項目利潤的影響，該人士坦言，基本沒多少利潤了。

　　但是眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華則認(rèn)為，雖然大家感覺12000元/平方米是降價了，但其實以該地塊當(dāng)時的拿地成本計算，收益其實不比其他項目差。另一方面，該項目的地理位置較為偏僻，區(qū)域價值不大，12000元/平方米不算低，應(yīng)該定在10000/平方以內(nèi)還算合適。

　　世聯(lián)地產(chǎn)市場總監(jiān)、首席分析師王海斌也認(rèn)為，該項目區(qū)域目前什么配套也沒有，一萬多塊錢的價位也相對合理。對于目前有剛性需求或者改善需求的客戶來說，也不算太貴?，F(xiàn)階段的調(diào)控下，已經(jīng)把許多人買房的資格都限制了，對于真正想買房又有資格的人，價格顯得很重要。

　　招商地產(chǎn)內(nèi)部人士并不認(rèn)可，該人士向觀點新媒體算了一筆細(xì)賬：“該項目地塊06年拿的時候樓面地價是3000多元/平方，加上拿地后每年7%的資金利息，再算上該項目品質(zhì)開發(fā)方面的投入，利潤確實沒多少。

　　該人士舉例稱，觀園旁邊的另一個項目，當(dāng)時開發(fā)商拿地就超過9000元/平方，拿地到現(xiàn)在已經(jīng)兩年多，算上利息成本的話，土地成本都已經(jīng)過萬，2000塊在目前深圳根本就建不起什么項目。

　　限價的威力

　　事實上，自今年5月1日開始執(zhí)行的“限價政策”，較以往的每一次調(diào)控都更為嚴(yán)厲。按深圳市政府規(guī)定，對每個項目進(jìn)行價格上限限制，并分片區(qū)制定均價上限，超過價格上限的將不能獲準(zhǔn)預(yù)售，以實現(xiàn)2011年房價漲幅不超過GDP漲幅的控制目標(biāo)。

　　當(dāng)前深圳已經(jīng)“被限價”的新開樓盤也逐漸增多。5月28日，龍華中心區(qū)的錦繡御園一期公開發(fā)售，該樓盤均價不足2萬元/平方米，最低起價1.6萬元/平方米，該項目作為深圳龍華首個限價項目，開盤價比原先預(yù)期低了近3000元/平方米。

　　同樣在龍華區(qū)，原定于5月底推出的萊蒙水榭春天三期，也因未取得預(yù)售證，延至端午節(jié)期間發(fā)售。原計劃在2.4萬/平米的售價，但按政府要求均價將不超過2.1萬元/平方米。

　　從深圳市規(guī)劃和國土資源局6月1日公布的5月房價數(shù)據(jù)看，“限價政策”成效顯著：5月份深圳一手商品住房成交均價15262元人民幣，與4月份相比，降幅高達(dá)24.8%，也重回2009年8月以來的最低水平。

　　對于該數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，業(yè)內(nèi)人士存在各種質(zhì)疑。王海斌認(rèn)為，該數(shù)據(jù)并沒有真實反應(yīng)出樓市下跌的狀況。

　　數(shù)據(jù)不真實主要有三方面，第一、現(xiàn)在深圳的供給量比較少，成交量也不高；第二、入市的新盤都屬于中低價位，高價位的項目政府不讓入市；第三、中海4月底推出的兩個限價房熱銷，它的銷售數(shù)據(jù)也表現(xiàn)在5月份。

　　“綜合這三方面，就會出現(xiàn)成交量多，價格偏低，給人的感覺是調(diào)控起到作用。實際上是政府行政作為的結(jié)果，這種價格是屬于‘被降價’，不是開發(fā)商選擇的降價。”王海斌進(jìn)一步表示、

　　王海斌續(xù)稱，開發(fā)商選擇降價一般有兩個選擇，一個是資金鏈緊張，另一個是市場供應(yīng)旺盛，競爭激烈，這才是真正的價格下降?，F(xiàn)在則是采取不發(fā)預(yù)售證，不讓高價盤項目入市，價格都是政府管制的結(jié)果，這種結(jié)果即使降價50%都無意義。