朱中一(中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng))：各位領(lǐng)導(dǎo)，各位同仁，女士們先生們，上午好，很高興來(lái)參加本次論壇。下面我就通過(guò)城鎮(zhèn)化與住房雙軌制談一點(diǎn)個(gè)人的看法。

　　我想大家應(yīng)該關(guān)注到，在今年的全國(guó)人大公布“十二五”規(guī)劃里，以住房保障第一句話就是堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，這是第一句話，這是政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)結(jié)合進(jìn)行的，這個(gè)是非常重要，這個(gè)是非常非常重要。

中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)　朱中一

　　城鎮(zhèn)化和住房雙軌制這個(gè)題目很大，我覺(jué)得城鎮(zhèn)化給住宅建設(shè)提供了發(fā)展的機(jī)遇，而房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)是給我們國(guó)家老百姓提供生活場(chǎng)所，也是為各方提供生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)，是先導(dǎo)性的民生關(guān)系重大產(chǎn)業(yè)，所以城鎮(zhèn)化和住宅產(chǎn)業(yè)一定要協(xié)調(diào)發(fā)展。

　　長(zhǎng)三角地區(qū)是我們國(guó)家經(jīng)濟(jì)最活躍的地區(qū)，長(zhǎng)三角的城市群是最具有活力的城市群，長(zhǎng)三角在我們國(guó)家不到3%的地皮上面，創(chuàng)造了國(guó)家20%的經(jīng)濟(jì)總量，而且科技含量也高，所以應(yīng)該說(shuō)是我們國(guó)家相當(dāng)先進(jìn)的城市群。

　　今天的發(fā)言不是針對(duì)長(zhǎng)三角來(lái)說(shuō)的，今天從這個(gè)題目，城鎮(zhèn)化和住房的雙軌制這個(gè)題目來(lái)講一講，我圍繞三點(diǎn)來(lái)談我的基本看法。

　　第一點(diǎn)就是中國(guó)城鎮(zhèn)化的推進(jìn)。我們國(guó)家城鎮(zhèn)化進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，尤其是地方政府的熱情可能比中央政府更高，這一點(diǎn)我覺(jué)得可以理解。

　　客觀上如果城鎮(zhèn)化推進(jìn)更快，帶來(lái)的困惑也比較多，目前來(lái)說(shuō)我們城鎮(zhèn)化推進(jìn)當(dāng)中，要防止四種傾向。

　　第一種傾向是怎么樣防止推進(jìn)有水分的城鎮(zhèn)化。我講的城鎮(zhèn)化是實(shí)打?qū)嵉某鞘谢傅氖浅鞘谐Ｗ∪丝谡伎側(cè)丝诘谋壤?，但是現(xiàn)在我們將近47.5%的城市化推進(jìn)里頭，有2億左右的農(nóng)民工沒(méi)有正式納入城市化的，所以現(xiàn)在有些地方城市化比例很高，就認(rèn)為國(guó)家的指標(biāo)是不是低了，沒(méi)有水份的城鎮(zhèn)化要達(dá)到是不容易的，要防止有水分的城市化。

　　第二個(gè)要防止盲目的、沒(méi)有地方特色的、千篇一律的城市化。因?yàn)楝F(xiàn)在我們國(guó)家的不少大城市都提出要建立城市化的大都市，沒(méi)有地方特色，我覺(jué)得這個(gè)事情是比較大的問(wèn)題。一定要科學(xué)規(guī)劃城市群里各個(gè)城市的功能和產(chǎn)業(yè)的布局，這是國(guó)家反復(fù)強(qiáng)調(diào)的，而且要注意地方特色和城市特色，這樣咱們的城市才有地方特色。

　　第三點(diǎn)要注意防止部分依賴于土地和房地產(chǎn)的城市化，這個(gè)問(wèn)題也是要注意的，在長(zhǎng)三角地區(qū)這個(gè)問(wèn)題也很突出。因?yàn)槲覀兊漠a(chǎn)業(yè)布局要合理，各方面的，包括房地產(chǎn)和各方面發(fā)展要協(xié)調(diào)，包括東部有一些原來(lái)城市化目標(biāo)低的省份，他們的傾向是賣(mài)地蓋樓，相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐很小，所以如果沒(méi)有經(jīng)濟(jì)活力的城市化是很難維持的，就是各個(gè)地方土地賣(mài)完了，城市化的后勁是什么？

　　第四點(diǎn)要注意防止人口向部分大城市集中。當(dāng)然東部地區(qū)各方面條件比較優(yōu)異，人們向這個(gè)地方聚集某種意義上也是人們的很好理想，但是我們國(guó)家的東西部地區(qū)要協(xié)調(diào)發(fā)展。所以我們要堅(jiān)持把城鎮(zhèn)化進(jìn)程和改革結(jié)合起來(lái)，使城市化通過(guò)協(xié)調(diào)發(fā)展，而且在中西部地區(qū)的中等以下的城市，引導(dǎo)當(dāng)?shù)氐睦习傩漳軌蚓徒鼐蜆I(yè)，安家落戶，這樣城市化才能協(xié)調(diào)發(fā)展。所以我覺(jué)得城市化要注意防止四種傾向。

　　第二個(gè)問(wèn)題談一下住房雙軌制的問(wèn)題。從國(guó)八條到去年年底的中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議，到今年兩會(huì)通過(guò)的“十二五”規(guī)劃，就提出了要建立住房雙軌制的問(wèn)題，我們覺(jué)得這是一個(gè)成熟的表現(xiàn)。

　　從國(guó)八條開(kāi)始，我覺(jué)得不僅提出了雙軌制，而且在指導(dǎo)思想上面，實(shí)際上對(duì)商品房的建設(shè)，對(duì)住房保障提出了兩手抓、兩手都要硬的問(wèn)題。

　　現(xiàn)在有一些人認(rèn)為是不是兩條道，我個(gè)人覺(jué)得是有區(qū)別，但不是各走各的道。

　　因?yàn)檫@兩者之間從目標(biāo)來(lái)說(shuō)都是一樣的，都是為了解決老百姓住有所居的問(wèn)題，而且在土地資源有限的情況下，再加上房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，老百姓能力有限的情況下，就要增加住房保障能力，所以為什么今年增加了公租房，就意味著政府加大了這方面的保障力度。

　　盡管是兩種體系，但實(shí)際上這種雙軌制是互相有聯(lián)系、互相有影響的，不是政府歸政府，市場(chǎng)歸市場(chǎng)的分離的，所以我覺(jué)得這個(gè)觀點(diǎn)一定要講一下。

　　具體要防止的一些問(wèn)題，我覺(jué)得這次“十二五”第35章他講非常細(xì)，要點(diǎn)性東西是這樣的：一開(kāi)始他講了，前面的幾句話，就是堅(jiān)持政府調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)相結(jié)合，加大符合國(guó)情的體制機(jī)制和政治體系，逐步形成平衡，消費(fèi)能力基本適應(yīng)的住房供需格局，實(shí)現(xiàn)廣大群眾住有所居。

　　我覺(jué)得這個(gè)把咱們房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)和發(fā)展住宅產(chǎn)業(yè)的目標(biāo)解答的非常清楚，核心的體系一個(gè)是堅(jiān)持政府調(diào)控、市場(chǎng)改革結(jié)合，調(diào)控和市場(chǎng)調(diào)節(jié)是同時(shí)進(jìn)行的；另一個(gè)就是前幾年房地產(chǎn)調(diào)控幾句話，總量基本平和，價(jià)格穩(wěn)定，將價(jià)格穩(wěn)定改成基本適應(yīng)。

　　所以為什么這一次中央政府組織了八個(gè)組到16個(gè)城市去講這個(gè)問(wèn)題，這是非常重要的。

　　還講到了健全購(gòu)房供應(yīng)體系，這個(gè)大家感覺(jué)到很好，因?yàn)榻∪?gòu)房供應(yīng)體系，一方面是彌補(bǔ)了我們前一段時(shí)間這方面的缺憾。我自己也感覺(jué)到今年也好、明年也好，1千萬(wàn)套的安居工程，不光是從零售角度考慮，我自己還感覺(jué)到，如果市場(chǎng)有互動(dòng)的話，1千萬(wàn)套的安居工程，可以沖抵商品房投資不足影響的房地產(chǎn)投資規(guī)模，這樣可以緩沖。

　　房地產(chǎn)投資的互動(dòng)對(duì)相當(dāng)產(chǎn)業(yè)的互動(dòng)，對(duì)經(jīng)濟(jì)的互動(dòng)，這是我個(gè)人的觀點(diǎn)，這也是堅(jiān)持宏觀調(diào)控很重要的。這兩年宏觀調(diào)控，肯定是按照政府的工作報(bào)告和領(lǐng)導(dǎo)的講話，但是他有重要的對(duì)比。

　　我們現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)還要高一點(diǎn)，但是質(zhì)量提高，如果房地產(chǎn)有波動(dòng)，有1千萬(wàn)套的保障性安居工程可以沖抵商品房投資波動(dòng)和對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響。

　　第三個(gè)問(wèn)題，改善和加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一個(gè)是堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，這確定了本屆政府的決心。第二句話是要加快建立健全房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期機(jī)制，這個(gè)有一個(gè)過(guò)程，但是堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控這是本屆政府的決心。

　　10月13號(hào)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的話來(lái)說(shuō)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控方向很重要，力度不放松，這是我覺(jué)得起碼是驗(yàn)證了決心。

　　大家一定要注意，在這個(gè)情況下面，更重要我們房地產(chǎn)企業(yè)要做好充分準(zhǔn)備，要適應(yīng)。

　　前段時(shí)間萬(wàn)科的企業(yè)高管說(shuō)過(guò)，我們房地產(chǎn)企業(yè)的老板應(yīng)該像當(dāng)農(nóng)民一樣。農(nóng)民是關(guān)注天氣變化，但是他更多關(guān)注天氣變化的情況下，怎么樣種好自己的田和地。因?yàn)橹醒胝朴喺?，房地產(chǎn)企業(yè)只有順應(yīng)政策，我認(rèn)為這一條大家做好充分的思想準(zhǔn)備。

　　我認(rèn)為本屆政府堅(jiān)定不移搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的態(tài)度是堅(jiān)決的，怎么樣調(diào)整思路來(lái)適應(yīng)整個(gè)思路，我認(rèn)為這是至關(guān)重要的。

　　第三點(diǎn)我覺(jué)得一定要積極穩(wěn)妥推進(jìn)城中村的改造以及宅基地的使用，這是跟城市化有關(guān)系的。

　　對(duì)于城鄉(xiāng)結(jié)合部的改造，在這次“十二五”規(guī)劃里頭提到了這個(gè)問(wèn)題，這個(gè)牽扯到城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展問(wèn)題，一定要及時(shí)保護(hù)老百姓的合法權(quán)益。

　　另一個(gè)問(wèn)題關(guān)于宅基地?fù)Q房的問(wèn)題，是在國(guó)家認(rèn)可的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的試點(diǎn)地方，包括我們的蘇州。最有代表性的是天津，天津在2009年的8月1號(hào)開(kāi)始實(shí)行了天津市以宅基地?fù)Q房示范小村的管理辦法，之后包括蘇州，包括杭州，包括北京，包括深圳等地都開(kāi)展了一些試點(diǎn)。

　　像河南省明文規(guī)定，退還宅基地到城鎮(zhèn)居住，并符合住房保障條件的可以申請(qǐng)廉租住房和購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房。把城鄉(xiāng)二元化的結(jié)構(gòu)逐步逐步改變成一體化，先決條件是宅基地要退還，那個(gè)要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院的標(biāo)準(zhǔn)。我覺(jué)得如果把這項(xiàng)工作有所突破，對(duì)我們?cè)谥袊?guó)城市化過(guò)程當(dāng)中，怎么樣來(lái)推行住房的雙軌制有很大幫助。