25億元的增發(fā)撤消后，濱江仍有短期貸款2億元，長期貸款51.7億元，去年三季度末濱江的負(fù)債率仍然達(dá)到了56.4%。

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 無意間，杭州濱江房產(chǎn)成為了2011年首個撤銷定向增發(fā)議案的房企。

　　1月18日，濱江集團(tuán)公告宣布，公司將撤銷將撤銷公司2009年度非公開發(fā)行股票方案的議案。

　　資料顯示，2009年9月14日，濱江集團(tuán)通過非公開發(fā)行股票再融資方案，擬募集資金不超過25億，發(fā)行數(shù)量不超過1.5億股(含1.5億股)，發(fā)行價格水低于13.78/股。

　　濱江原計劃將所募集的資金投向旗下萬家星城項目和紹興金色家園項目，投資金額分別為20億元及5億元。

　　濱江指出，公司決議撤回增發(fā)，主要由于政府關(guān)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控持續(xù)時間長，而擬募資的該兩個項目已實現(xiàn)良好的銷售業(yè)績。

　　逾期失效

　　事實上，濱江此次決意撤回該筆增發(fā)最主要的原因更在于此筆增發(fā)已過期失效。

　　分析人士指出，此次增發(fā)議案的有效期為一年，按時間推算，該筆增發(fā)已于2010年9月到期，到目前為止已失效。

　　無奈中央對樓市調(diào)控的加碼，房企的融資渠道不斷縮緊，間接導(dǎo)致了濱江該筆增發(fā)一直無法實現(xiàn)進(jìn)展。

　　但濱江一直企圖能推進(jìn)增發(fā)的進(jìn)程，在議案即將失效之前，2010年8月5日，濱江延長了此次非公開發(fā)行股票決議有效期，并將本次非公開發(fā)行股票的發(fā)行價格調(diào)整為不低于8.20元/股。

　　然而，結(jié)果還是事與愿違。

　　也許預(yù)見到增發(fā)順利通過的艱難性，濱江多次通過申請銀行借款及增資的方式來支持兩個項目的開發(fā)需要。

　　2009年9月2日，濱江為萬家星城向中國民生銀行股份有限公司杭州分行申請不超過8億元的貸款授信。

　　一個月后，10月28日，濱江再次為萬家星城向中國民生銀行股份有限公司杭州分行申請不超過6億元的貸款授信。

　　同時，濱江還向杭州萬家星城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資5.2億元，增資完成后，該公司的注冊資本為5.7億元。

　　2010年2月2日，濱江再次增資萬家星城項目3.8億元，使之注冊資本再增至9.5億元。

　　2010年4月30日，濱江又為萬家星城向中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司杭州中山支行申請萬家星城三期項目14億元開發(fā)貸款。

　　銷情見漲

　　盡管如此，但濱江旗下的萬家星城項目和紹興金色家園項目倒正如濱江所言，銷售情況一路走高。根據(jù)濱江早期公布的統(tǒng)計數(shù)字，2010年濱江的合同銷售金額已突破百億，當(dāng)中萬家星城和紹興金色家園兩個項目貢獻(xiàn)的銷售占比高達(dá)八成。

　　以萬家星城項目為例，相關(guān)業(yè)內(nèi)人士指出，萬家星城自面市以來，銷售情況一直不錯，更曾出現(xiàn)開盤當(dāng)天就“日光”的盛景。

　　截止目前，萬家星城一期已基本售完，二期項目也接近銷售過半，仍有三期項目后續(xù)陸續(xù)推出，這亦是萬家星城三大地塊中規(guī)模最大的一期。

　　在2011年第一周，萬家星城三期12、18、26號樓正式開盤，項目的熱銷使得萬家星城再度登上銷售榜首。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，一期項目剛推出的時候，售價為1.2至1.3萬元/平方米左右。據(jù)相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，萬家星城目前的售價已經(jīng)達(dá)到2萬元/平方米上。

　　此外，紹興金色花園的銷售情況亦相對理想。據(jù)了解，濱江在這兩個項目的銷售過程中均沒有進(jìn)行任何促銷行為。在調(diào)控日益趨緊的市況下，售價不斷上漲，而且未采取任何的促銷措施，銷情仍然見好，實屬不易。

　　杭州業(yè)內(nèi)人士透露，濱江之所以敢不促銷售樓，主要是因為該項目地價便宜，才5000多元/平方米。

　　據(jù)了解，萬家星城項目用地由濱江于2008年9月以24.6億元競得，原為重機(jī)廠地塊，當(dāng)年由于亦正值調(diào)控周期，所以拿地價格相對便宜，而5000元/平方米的樓面地價亦讓濱江應(yīng)對新一輪的調(diào)控游刃有余。

　　相關(guān)人士指出，由于項目樓面價較低，濱江在銷售的過程中亦可以更為靈活地把握銷售的節(jié)奏，可以快速銷售回籠資金，也可以放緩銷售的速度，賺取更多的利潤。

　　該名人士稱，“其實濱江賣得不是很暴利，后面是賣一套賺一套的利潤，在整個項目中濱江應(yīng)該是賺了。”

　　據(jù)了解，萬家星城和紹興金色家園兩個項目總投資約為60.06億元。截至2009年6月30日，兩項目合計已投入21.09億元(含土地款)，尚需投入38.97億元。

　　誠然，按照相關(guān)的銷售數(shù)字，該兩個項目前期銷售的回款用于支撐項目后期開發(fā)的投入，已是綽綽有余。但多一筆融資對濱江而言始終不是一件壞事。

　　自謀出路

　　事實上，融資路的受阻并未影響濱江投資的熱情，突破百億銷售的濱江今年擴(kuò)張的趨勢明顯。

　　濱江1月18日另一則公告稱，公司決定向全資子公司杭州濱江城東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司增資7500萬元，本次增資完成后，濱江城東公司的注冊資本為10.25億元。

　　此外，今年以來，濱江頻頻拿地，且出手不菲。這讓濱江不得不面對資金鏈的拷問。

　　據(jù)了解，25億元的增發(fā)撤消后，濱江仍有短期貸款2億元，長期貸款51.7億元，去年三季度末濱江的負(fù)債率仍然達(dá)到了56.4%。

　　相關(guān)分析人士曾指出，濱江的較高負(fù)債率加上資本市場的零融資，將對它的擴(kuò)張速度將會造成一定程度的影響。

　　為了謀求“生路”，濱江像綠城一樣，同樣選擇走上合作開發(fā)之路。2010年年末，濱江先后宣布與三花置業(yè)、創(chuàng)恒實業(yè)合作開發(fā)項目。

　　“在融資收緊的情況下，濱江作為一個房地產(chǎn)公司想要做大，肯定要尋找一些其它的融資渠道。而合作企業(yè)具備很強(qiáng)的資金優(yōu)勢，可以彌補濱江自身資金的不足。”業(yè)內(nèi)人士指出。