尹寶軍：各位專家各位朋友下午好！用30秒介紹一下易城中國，我們是致力于中國房地產(chǎn)商用地產(chǎn)的服務(wù)公司，同時也是利于組開發(fā)商提供基金等等有價值的合作伙伴。當(dāng)然公司當(dāng)時是由金融股市類從國際組建的一家新公司，同時也是今年的商業(yè)地產(chǎn)不斷發(fā)展創(chuàng)立的。下面提到我今天演講的主題城市化與中國商用地產(chǎn)的未來。

　　商用地產(chǎn)其實(shí)是一個非?？畹母拍睿l(fā)達(dá)國家的發(fā)展實(shí)際表明是地產(chǎn)成熟的標(biāo)志，根據(jù)不同的角度可以細(xì)分成各種各樣物業(yè)的形態(tài)。同時商用地產(chǎn)也擁有非常多元細(xì)分的產(chǎn)品市場，各個細(xì)分市場的特性以及需求也有明確的差異，相應(yīng)需求各不相同。商用地產(chǎn)與住宅業(yè)務(wù)基本的差異在于住宅是長期的，商約地產(chǎn)具有經(jīng)營星，商用地產(chǎn)開發(fā)難度風(fēng)險非常大，也造成中國房地產(chǎn)在發(fā)展過去經(jīng)歷了較長的蜇伏期。未來的十年二年是商用地產(chǎn)的市場。在這種市場的情況下商用地產(chǎn)的價值就不斷提出來，我們可以看到過去的20年商用地產(chǎn)的重組市場住宅用地的價格增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)比商用用地，在2010年第一季度，商用地產(chǎn)的環(huán)比增長首次超過了居住用地。其實(shí)我們可以看到這是一個明顯的標(biāo)志。從東部、西部各地區(qū)的地價差異，東部是高度密集市場水平比較高，但是隨著產(chǎn)業(yè)的向中部、西部的轉(zhuǎn)移，預(yù)計商業(yè)地產(chǎn)的市場就逐步進(jìn)入通道。我們可以從2010年的3個季度的典型城市的商用地價水平對比可以看到，多數(shù)商用呈現(xiàn)上升的趨勢，其中北京、深圳、杭州是最具代表性的。2007年起辦公、商業(yè)完全增長，2009年辦公商業(yè)用房完全額超過了住宅。從各用途物業(yè)完成額辦公室商業(yè)用房投資完全額有所上升，而住宅比例顯著下降的趨勢。與其未來的2、3年就有大量的商用物業(yè)入市。

　　我們看2010年上半年商用銷售呈強(qiáng)勢增長，銷售額商用物業(yè)增長幅度遠(yuǎn)超過住宅，銷售面積辦公室和商業(yè)運(yùn)行用房住宅銷售面積同比增長53.2%、46.7%，是非?？焖俚脑鲩L。2009年辦公室、商業(yè)平均的銷售單價跟上一年做的比較上漲了4.6%，商業(yè)上漲2.7%，這樣達(dá)到在平均辦公室價格達(dá)到了將近9000塊的水平。商業(yè)也達(dá)到6000多元的水平。我們看主要城市上海、北京2009年的物業(yè)投資市場非?；钴S，我們可以看到各區(qū)域不同物業(yè)類似的市場的變化，比如辦公樓這個是商業(yè)各個區(qū)域的情況。在這之后我們看到巨大的商業(yè)地產(chǎn)的商機(jī)來自于幾個方面，中國經(jīng)過增長的良好，經(jīng)濟(jì)機(jī)構(gòu)逐步調(diào)整優(yōu)化，住宅市場調(diào)整壓力加劇，對政策比較低。人民幣升值的預(yù)期情況。其實(shí)我們從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)可以看到當(dāng)人均GDP從3000美元到10000美元的時候，基礎(chǔ)需求比例降低，2009年大家知道我們的人群GDP已經(jīng)差距3600美元，過去十年的消費(fèi)增長幅度甚至高于GDP的實(shí)際增長，所以消費(fèi)平臺基礎(chǔ)完全建立起來了。

　　對于商用地產(chǎn)平臺而言是推動期創(chuàng)新發(fā)展的過程。在2009年大家可以看到在擴(kuò)張性的擴(kuò)張性的財政政策的趨勢下，住宅市場的泡沫擔(dān)憂日趨嚴(yán)重的，但是對于商用是一個好，長期價格處于低位，資金溢出效應(yīng)非常明顯。人民幣升值預(yù)期我們可以看到對國際的熱錢所看中，上午很多專家對這方面進(jìn)行了預(yù)測。另外我們覺得非常值得大家關(guān)注的是商用地產(chǎn)在城市化過程當(dāng)中對商用地產(chǎn)帶來的持續(xù)發(fā)展的動力。在過去的一端時間到2010、2020年黃金發(fā)展的十年，是城市巨大的發(fā)展。我們在過去的30年來中國的整個的人口在每十年有一億從鄉(xiāng)村到城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，其規(guī)模之大是史無前例的。這個速度其實(shí)是很大程度上拉動的中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引領(lǐng)，隨著城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，有大量的超千萬人口的大城市，其中有大約10個城市集群可以在PPT上看到。珠江三角、長三角、黃波海，這個區(qū)域形成有很大的區(qū)域效應(yīng)，擴(kuò)張帶動周邊城市的發(fā)展。在當(dāng)前的城市化格局給了我們商業(yè)既有危險，也有機(jī)遇。危險是城鎮(zhèn)人口擴(kuò)張服務(wù)員造成了城市機(jī)構(gòu)的不合理。機(jī)遇在發(fā)展商用地產(chǎn)服務(wù)業(yè)的資產(chǎn)打造出更多的多核心的合理化的城市機(jī)構(gòu)，發(fā)展優(yōu)質(zhì)的低三產(chǎn)物平臺。我們在過去一段時間跟政府談，跟企業(yè)談、根開發(fā)商談，政府看中商業(yè)的發(fā)展，因?yàn)樗梢詭由壓桶l(fā)展。但是我們可以看到當(dāng)前城市化機(jī)遇里面，一線、二線城市是城市優(yōu)化，而且我們也可以看到未來來說是多元的產(chǎn)業(yè)，多元化的資本進(jìn)入到商業(yè)里面來。這里帶來了新的融資渠道，商業(yè)能夠不斷地創(chuàng)新進(jìn)行發(fā)展。所以我們看到從產(chǎn)業(yè)上來講，做制造行業(yè)也進(jìn)入到房地產(chǎn)。我們可以看到在二、三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對不同的產(chǎn)品吃配的物業(yè)平臺是什么，我們也很清楚。

　　增長能量也是開發(fā)商投資的趨勢和設(shè)點(diǎn)，從最近一段時間大家可以看到萬科，萬科作為過去十年發(fā)展最大、最快的住宅，現(xiàn)在也轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。保利也是將商業(yè)地產(chǎn)增長到30%。龍湖做住宅非常好，但是主攻方向也是商業(yè)街。恒大也是做旅游。HOSO中國也是必須獨(dú)特的例子，他把商業(yè)的概念做道極致。恒隆地產(chǎn)也在做一些創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)娛樂行業(yè)。我們還看到另外一個非常希望大家能夠注意的方面，高鐵經(jīng)濟(jì)對整個商業(yè)地產(chǎn)帶來的刺激，在過去幾年大家知道城市之間的距離不是已公里來算是以時間來算。大家相應(yīng)的高鐵的樞紐他帶來了商業(yè)的物業(yè)的發(fā)展的發(fā)展，我也希望大家能夠關(guān)注，一些可以看到包括上海的虹橋樞紐、長沙樞紐這些項(xiàng)目，他也些很有名的開發(fā)項(xiàng)目，像科技黃埔都可以知道，選擇項(xiàng)目就是地鐵。大家需要關(guān)注的。在過去的十幾年商業(yè)其實(shí)從百貨業(yè)到超市生活大廣場經(jīng)理了很長時間的過程。大家可以關(guān)注酒店、休閑的產(chǎn)品是大家比較關(guān)注的。這些案例其實(shí)給我們帶來未來的商用物業(yè)其實(shí)是非常廣闊的前景，我們也希望在未來能夠?yàn)殚_發(fā)商在商用物業(yè)的服務(wù)上提供更多的價值。謝謝。