在深圳土地資源緊張的情況下，收購在建擬售項(xiàng)目成為深圳萬科擴(kuò)充土儲(chǔ)的另一方式。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 梁嘉欣 在萬科集團(tuán)成為國內(nèi)首個(gè)“千億”級(jí)房企的同時(shí)，深圳萬科也宣告成為深圳首個(gè)“百億級(jí)”公司。

　　近日，深圳萬科對(duì)外宣布，截止2010年12月31日，公司年度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積57萬平米，銷售金額達(dá)100.3億元。

　　深圳萬科亦籍此一舉刷新了深圳房地產(chǎn)市場歷年來的最高銷售紀(jì)錄，并再一次蟬聯(lián)深圳市場份額第一。

　　對(duì)于百億的銷售，深圳萬科早就信心滿滿。半個(gè)月之前，深圳萬科就表示，“今年年度銷售額過100億元沒有問題。”

　　銷售策略

　　去年伊始，深圳萬科就加快推盤的速度，尤其是4月調(diào)控出臺(tái)之后，推盤節(jié)奏明顯加速。

　　據(jù)了解，單深圳市場而言，深圳萬科今年就先后推出7個(gè)項(xiàng)目，包括萬科金域華府、第五園、金色沁園、萬科清林徑、天琴灣、金色半山、萬科紅等項(xiàng)目。

　　據(jù)權(quán)威數(shù)據(jù)顯示，截止去年11月，該7個(gè)樓盤銷售面積就達(dá)35萬平方米。預(yù)計(jì)整個(gè)深圳區(qū)域的銷售總額或達(dá)80億元以上。

　　在項(xiàng)目入市的同時(shí)，深圳萬科搞了點(diǎn)“新意思”，伴隨著降價(jià)促銷，還策動(dòng)了一次夜間開盤，并取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績。其中萬科金域華府、第五園、金色沁園、萬科清林徑四個(gè)項(xiàng)目均選擇半夜開盤。

　　金色沁園現(xiàn)場推出100多套，當(dāng)天就賣出90套左右，均價(jià)14000-15000元/平方米。萬科清林徑37號(hào)樓以中小戶型為主，起價(jià)8000元/平米、均價(jià)10000元/平米，當(dāng)晚便售罄。

　　而萬科第五園四期里城開盤均價(jià)20500元/平方米，比3月份同等項(xiàng)目的售價(jià)低了1500元/平米，而且VIP客戶享總價(jià)8萬元優(yōu)惠，當(dāng)晚售出近8成。

　　剛收購回來的萬科紅無疑是去年深圳萬科年末的重點(diǎn)銷售樓盤。

　　去年11月，深圳萬科收購位于羅湖布吉交界處的海軒廣場項(xiàng)目，并改名為“萬科紅”。而在萬科收購之時(shí)，該項(xiàng)目1期已基本竣工，可進(jìn)入銷售狀態(tài)。在收購之后不久，萬科紅隨即包裝上市銷售。12月初，萬科紅便宣布正式入市。

　　曾有業(yè)內(nèi)人士指出，萬科這么著急賣萬科紅，就是為了沖擊百億銷售目標(biāo)。

　　盡管因?yàn)榉?ldquo;原裝正品”而遭受質(zhì)疑，但這并不妨礙萬科紅的熱銷。萬科紅由于推售戶型以精裝小戶為主，置業(yè)門檻較低，加上萬科的品牌效應(yīng)，一入市便引發(fā)搶購。

　　數(shù)據(jù)顯示，截止2010年年末，萬科紅共銷售496套房源，累計(jì)銷售30036.93平方米，認(rèn)購金額就達(dá)5億多元。

　　除此以外，深圳萬科在東莞的萬科棠樾和惠州萬科城亦于去年進(jìn)入銷售。深圳萬科表示，合計(jì)深莞惠三地的項(xiàng)目，加上萬科紅5億多的認(rèn)購金額，2010年完成百億銷售目標(biāo)問題不大。

　　收購擴(kuò)儲(chǔ)

　　在深圳土地資源緊張的情況下，收購在建擬售項(xiàng)目成為深圳萬科擴(kuò)充土儲(chǔ)的另一方式。

　　據(jù)了解，萬科紅已是萬科在深圳收購的第五個(gè)在建擬售項(xiàng)目。籍此次萬科紅的收購，萬科首次進(jìn)入深圳布吉，進(jìn)一步擴(kuò)大深圳戰(zhàn)略版圖。

　　而在此之前幾年里，深圳萬科就不停地進(jìn)行項(xiàng)目的收購，今年推出的天琴灣、第五園、金色沁園項(xiàng)目均是前幾年收購得來的。

　　2007年，深圳萬科通過競標(biāo)方式成功競購富春東方股權(quán)，將天琴灣、東方尊峪項(xiàng)目收歸旗下。2008年，再次收購易理股權(quán)，開發(fā)建設(shè)第五園。2009年，深圳萬科又收購建設(shè)集團(tuán)的東方沁園2期，開發(fā)建設(shè)成為金色沁園。

　　與此同時(shí)，深圳萬科還企圖以8.32億元收購深圳建設(shè)集團(tuán)擁有的眾多土地和項(xiàng)目。要不是深圳建設(shè)集團(tuán)內(nèi)斗曝光，該筆交易早就無聲息地完成了。

　　關(guān)于洽購深圳建設(shè)集團(tuán)一事，深圳萬科并不諱言。深圳萬科透露，目前該事項(xiàng)仍處于磋商階段，尚未達(dá)成任何合約。

　　但經(jīng)過內(nèi)斗曝光，深圳萬科要想以8億元的低價(jià)收購深圳建設(shè)集團(tuán)的土地資產(chǎn)，并不容易。

　　12月30日，深圳市投資控股有限公司計(jì)劃將其擁有的深圳建設(shè)集團(tuán)71%股權(quán)進(jìn)行拍賣，出讓價(jià)為11.0128億元。

　　商業(yè)布局

　　調(diào)控之下，商業(yè)地產(chǎn)成為房企首選開發(fā)的大熱。即便是專攻住宅的萬科，2010年也開始嘗試商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作。

　　在完成住宅產(chǎn)品的全覆蓋的同時(shí)，深圳萬科亦有意參與打造包括酒店、城市綜合體等商業(yè)可持有型物業(yè)等在內(nèi)的綜合性物業(yè)，實(shí)現(xiàn)自身業(yè)務(wù)“百億”之上的再擴(kuò)張。

　　12月9日，深圳萬科以29.63億元的底價(jià)拿下深圳鹽田區(qū)沙頭角中心區(qū)六宗地塊的土地使用權(quán)。

　　資料顯示，該六宗地塊靠近明思克航母，從深鹽路向南，由海山路、馬廟街、東和路、海濤東路圍合而成?？傆玫孛娣e11.93萬平方米，建筑面積34.567萬平方米。其中包括四宗商服用地，二宗地下空間用地。

　　其中二宗將規(guī)劃包括10萬平方米的寫字樓、10萬平方米的商務(wù)公寓、3.2萬平方米的商業(yè)以及5.5萬平方米的五星級(jí)以上標(biāo)準(zhǔn)酒店于一體，建筑面積達(dá)31萬平方米。

　　萬科內(nèi)部人士透露，將于該地塊上建設(shè)集商業(yè)、非住宅類的公寓于一體的綜合體項(xiàng)目。

　　在拿下該地塊不久，萬科就與鹽田區(qū)政府就該項(xiàng)目正式簽署了《產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)議書》，根據(jù)協(xié)議，萬科在取得項(xiàng)目用地3個(gè)月內(nèi)，要將其深圳公司注冊(cè)地遷入鹽田；項(xiàng)目建成驗(yàn)收后半年內(nèi)，將其全國或區(qū)域總部遷入該中心區(qū)。

　　目前萬科集團(tuán)總部已位于鹽田，若按規(guī)定執(zhí)行，深圳萬科總部將在不久之后從梅林遷入鹽田，這或?qū)⑹侨f科今年的第一個(gè)大動(dòng)作。

　　與此同時(shí)，深圳萬科還計(jì)劃在2011年全力進(jìn)軍福田、南山、羅湖、龍崗、寶安、鹽田等全部六個(gè)區(qū)，進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)規(guī)模。

　　據(jù)了解，目前深圳萬科在深圳龍崗的九州項(xiàng)目已動(dòng)工，該綜合體項(xiàng)目預(yù)計(jì)將于今年面市，加上萬科紅、布吉沙灣地塊、鹽田中心區(qū)綜合體項(xiàng)目等，預(yù)計(jì)今年萬科在深圳的可銷售項(xiàng)目將高達(dá)10個(gè)。