肖勁稱，北京實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管該與萬科拿地、運(yùn)營安排無關(guān)，只是與建設(shè)成本有關(guān)。而且并非所有的款項(xiàng)都作監(jiān)管，影響并非很大。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 姚燕云 12月18日，北京首批接受預(yù)售資金監(jiān)管的樓盤——中糧萬科長陽半島與綠地花都苑正式開盤。其中，中糧萬科長陽半島項(xiàng)目開盤兩天即宣告售罄，簽約認(rèn)購金額達(dá)12億元，成為北京實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管以來的首個(gè)熱銷項(xiàng)目。

　　長陽半島熱銷

　　資料顯示，長陽半島家園地處北京房山區(qū)長陽鎮(zhèn)京良路南側(cè)，總建設(shè)規(guī)模38.208萬平方米，共分為五期開發(fā)建設(shè)，委托北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司銷售。

　　此次12月18日公開推出的為三期的11-4號(hào)至7號(hào)樓與五期的03-4號(hào)至7號(hào)樓，共8棟建筑，848套單位。

　　中糧萬科公司已與交通銀行簽訂預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，并于開盤當(dāng)天公示于銷售部。購房人先期繳納的認(rèn)購金和首付款，都將直接打入銀行監(jiān)管賬戶，長陽半島該批次推盤擬售面積約7.8萬平方米，監(jiān)管資金約3.2億元，被監(jiān)管資金每平方米達(dá)4160元，約占總均價(jià)15800元/平方米的26%。監(jiān)管范圍外的資金，開發(fā)商仍可自由支配。

　　對于項(xiàng)目的熱銷，萬科營銷總監(jiān)肖勁在接受觀點(diǎn)新媒體的采訪時(shí)表示，萬科此次只是巧合，正好趕上成為第一批接受預(yù)售資金監(jiān)管的樓盤，目前項(xiàng)目開盤僅二天，尚無法判斷該項(xiàng)目會(huì)否受到影響，但從這二天的銷售情況來看，萬科的客戶群體沒有發(fā)生什么變化。

　　肖勁稱，北京實(shí)施預(yù)售資金監(jiān)管該與萬科拿地、運(yùn)營安排無關(guān)，只是與建設(shè)成本有關(guān)。而且并非所有的款項(xiàng)都作監(jiān)管，影響并非很大，而監(jiān)管比例是根據(jù)不同售價(jià)、不同項(xiàng)目來判斷的，一般在20-40%間。萬科一直是主流產(chǎn)品、開發(fā)速度快，將會(huì)根據(jù)公司政策來調(diào)整發(fā)展計(jì)劃，與政府政策無關(guān)。目前，該項(xiàng)目的發(fā)展計(jì)劃也沒有任何的調(diào)整。

　　北京一名業(yè)內(nèi)人士表示，萬科長陽半島作為首批預(yù)售資金監(jiān)管項(xiàng)目，可能只是日期碰巧，萬科自己相信能獲得預(yù)期的開盤效果該制度，因此預(yù)售資金監(jiān)管對萬科整個(gè)資金鏈條而言不會(huì)有嚴(yán)重的影響。

　　萬科該批房源開盤兩天簽約認(rèn)購金額即已達(dá)12億元，與項(xiàng)目前三次開盤銷售情況并無多少差別之處。此前10月1日，長陽半島開盤推出11地塊1至3號(hào)住宅樓376套單位，目前也已全部售罄，成交均價(jià)15146元/平方米；而8月28日開盤的04地塊2至4號(hào)樓377套單位，現(xiàn)也已簽約375套，成交均價(jià)15606元/平方米；第一批推出的04地塊1、5至7號(hào)樓854套單位，目前已簽約842套，成交均價(jià)13682元/平方米。

　　中小開發(fā)商或受影響

　　北京預(yù)售資金監(jiān)管制度的建立，目的在于通過銀行監(jiān)管預(yù)售資金,加強(qiáng)收緊力度,督促開發(fā)商將項(xiàng)目貸款?？顚Ｓ糜陧?xiàng)目工程,從而杜絕捂盤惜售的現(xiàn)象,并增加商品房的供應(yīng)。

　　自12月1日起，北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)就已正式上線運(yùn)行。工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、中信銀行、光大銀行、交通銀行、北京銀行、招商銀行、民生銀行、農(nóng)業(yè)銀行等10家監(jiān)管銀行，已全部通過專線實(shí)現(xiàn)與預(yù)售資金監(jiān)管系統(tǒng)的數(shù)據(jù)聯(lián)通。

　　“相對來說，北京的預(yù)售資金監(jiān)管辦法相比天津等城市靈活很多，銀行僅監(jiān)管工程款部分，只要安排好工程進(jìn)度，按節(jié)點(diǎn)提取工程款，對開發(fā)商產(chǎn)生的資金壓力并不大”，針對該制度的實(shí)行，一名北京業(yè)內(nèi)人士分析稱。

　　但肖勁認(rèn)為，這一制度還是會(huì)導(dǎo)致部分開發(fā)商現(xiàn)金流趨緊，對于客戶承諾與時(shí)間安排都需要更加準(zhǔn)確。

　　鑒于此，有北京分析人士預(yù)計(jì)，預(yù)售資金監(jiān)管制度可能將導(dǎo)致新項(xiàng)目無法開發(fā)。“大多數(shù)甚至所有開發(fā)商以前都是用這批資金進(jìn)行其它項(xiàng)目的前期投資或買地?，F(xiàn)在實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管，對于開發(fā)商來說，前期買地拓展的資金就變小了，這也可能促使比如私募等融資方式的興盛”。

　　事實(shí)上，對于資金充裕的開發(fā)商而言，預(yù)售資金監(jiān)管或并不會(huì)帶來太大的影響，這些企業(yè)本身可能有比較多的融資渠道，但資金相對單薄的企業(yè)，則必然會(huì)在擴(kuò)張速度上受到限制。

　　據(jù)北京中原數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京市11月份有43個(gè)樓盤項(xiàng)目開盤，相比10月份開盤15個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目數(shù)量增長了近兩倍。這一現(xiàn)象或可從側(cè)面說明，不少開發(fā)商希望通過提前開盤的方式，來規(guī)避12月1日開始執(zhí)行的預(yù)售資金監(jiān)管政策。

　　“開盤是根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)度、形象、準(zhǔn)備情況密切相關(guān)，能理解其他開發(fā)商往前趕一趕、不被預(yù)售資金監(jiān)管的心理。萬科不會(huì)有這種行為，該什么時(shí)候開盤就什么時(shí)候開盤，這一制度恐怕會(huì)淘汰一批中小開發(fā)商”，肖勁表示。

　　但當(dāng)被問及該預(yù)售監(jiān)管政策未來會(huì)如何發(fā)展時(shí)，北京多名業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，該政策不會(huì)執(zhí)行得太徹底，恐怕最終還只是一個(gè)應(yīng)景的政策。“但這個(gè)制度還是可以使得開發(fā)商受到的約束加大、自律性更強(qiáng)，客戶得到更多保障，這是一件好事。”肖勁表示。

　　在萬科和綠地之后，北京下一批預(yù)售資金監(jiān)管樓盤預(yù)計(jì)會(huì)在下一周開盤，包括珠江拉維家園、首邑溪谷、利山公館三個(gè)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證，麗來花園也正在進(jìn)行預(yù)售許可公示。屆時(shí)，納入預(yù)售監(jiān)管的樓盤可能很快將達(dá)6家。