保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的青睞，早已不是新鮮事。早在2006年前后，泰康保險(xiǎn)就開(kāi)始組建自己的房地產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。但直到今年9月初，《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》(下稱(chēng)《辦法》)的下發(fā)，才使得保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的路徑稍顯明朗。

　　壽險(xiǎn)保單存續(xù)期可長(zhǎng)達(dá)20年，需要有與之相匹配的長(zhǎng)期投資。長(zhǎng)期以來(lái)，由于國(guó)內(nèi)缺乏符合保險(xiǎn)公司資金配置的長(zhǎng)期債券，而不動(dòng)產(chǎn)擁有穩(wěn)定且可觀的租金回報(bào)，保險(xiǎn)公司尤其壽險(xiǎn)公司要求放行險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的呼聲甚高。

　　“這個(gè)口子早晚得開(kāi)，最后出來(lái)10%的上限，超出了業(yè)界預(yù)期，我們?cè)詾橹挥?%-6%。”仲量聯(lián)行北京研究部主管覃曉梅表示。按照《辦法》，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)年的10%。業(yè)界普遍認(rèn)為，險(xiǎn)資在商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)的機(jī)會(huì)將凸顯。但樂(lè)觀與悲觀的兩極依然存在。

　　樂(lè)觀者認(rèn)為，國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)程度低且資產(chǎn)“流動(dòng)性”不足，險(xiǎn)資開(kāi)閘涌入樓市，很可能扮演商業(yè)地產(chǎn)“救世主”角色。悲觀者則看到，目前國(guó)內(nèi)寫(xiě)字樓和商場(chǎng)的租金回報(bào)率，很難符合保險(xiǎn)公司的投資需求，因此短期內(nèi)險(xiǎn)資大量進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的可能性不大。

　　險(xiǎn)資頻試水

　　在2009年10月新《保險(xiǎn)法》正式施行之后，各家保險(xiǎn)公司在房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始活躍起來(lái)。新《保險(xiǎn)法》拓寬了保險(xiǎn)公司的投資渠道，允許保險(xiǎn)資金在遵循安全性原則下投資不動(dòng)產(chǎn)。

　　2009年11月，保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)泰康人壽保險(xiǎn)股份有限公司(下稱(chēng)泰康人壽)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)方案，成為保險(xiǎn)業(yè)浮出水面的首例養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目；2010年初，泰康人壽投資40億元購(gòu)置了小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家泰康養(yǎng)老社區(qū)預(yù)計(jì)將于2013年至2014年建成。

　　2009年底，中國(guó)人壽股份有限公司(601628.SH，下稱(chēng)中國(guó)人壽)先后兩次購(gòu)入遠(yuǎn)洋地產(chǎn)(03377.HK)股份，持股比例至24.08%，成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)第一大股東。2010年1月，北京市土地整理儲(chǔ)備中心掛牌出讓市場(chǎng)矚目已久的CBD核心區(qū)域“中服地塊”，要求競(jìng)買(mǎi)人聯(lián)合體中，須有注冊(cè)資本不少于50億元的金融機(jī)構(gòu)參與，且金融機(jī)構(gòu)在聯(lián)合體中要絕對(duì)控股。這一競(jìng)買(mǎi)條件招致業(yè)界人士發(fā)出“內(nèi)定”質(zhì)疑，后“中服地塊”擱置數(shù)月。

　　中國(guó)人壽在養(yǎng)老社區(qū)投資上也步步緊逼。今年全國(guó)“兩會(huì)”期間，中國(guó)人壽董事長(zhǎng)楊超透露，初步規(guī)劃構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)“一南一北”的格局，已在河北廊坊拿地超萬(wàn)畝，計(jì)劃總投資約100億元，而南部則有可能落戶(hù)海南。

　　同時(shí)，其他保險(xiǎn)公司在國(guó)內(nèi)土地拍賣(mài)市場(chǎng)浮出水面。2010年2月，太保壽險(xiǎn)、泰康人壽聯(lián)合上海房企共同競(jìng)拍上海外灘新“地王”，最后階段惜敗。

　　在保險(xiǎn)公司內(nèi)部，地產(chǎn)投資平臺(tái)的搭建或重新梳理引人注目。2009年12月，國(guó)壽投資控股有限公司(下稱(chēng)國(guó)壽投控)受讓外方力華發(fā)展有限公司(香港)股份，將旗下北京中保信房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(下稱(chēng)中保信)變?yōu)槿Y子公司，同時(shí)，中保信悄然更名為國(guó)壽地產(chǎn)。并成為國(guó)壽集團(tuán)的全資子公司，開(kāi)始了從前臺(tái)秘書(shū)到建筑師的大舉招聘。

　　消息人士稱(chēng)，中國(guó)人保亦在搭建專(zhuān)營(yíng)地產(chǎn)的子公司。中國(guó)人保集團(tuán)董事長(zhǎng)吳焰今年3月向媒體透露，中國(guó)人保搭建了人保投控和人保資本兩個(gè)專(zhuān)業(yè)化投資平臺(tái)，形成了相應(yīng)的市場(chǎng)化團(tuán)隊(duì)，并已經(jīng)儲(chǔ)備了一定規(guī)模的項(xiàng)目資源。

　　平安集團(tuán)則以其擁有平安信托的便利，早已大規(guī)模地涉足房地產(chǎn)投資領(lǐng)域，并培養(yǎng)了一個(gè)成熟的不動(dòng)產(chǎn)投資團(tuán)隊(duì)。截至2010年上半年，平安信托在房地產(chǎn)方面的投資規(guī)模達(dá)204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。

　　事實(shí)上，國(guó)壽地產(chǎn)此前已投資開(kāi)發(fā)三座北京核心地段的寫(xiě)字樓：中國(guó)人壽大廈、鑫茂大廈、國(guó)際金融城A座。這些寫(xiě)字樓均被視為中國(guó)人壽的自用性不動(dòng)產(chǎn)。事實(shí)上，保險(xiǎn)公司在保監(jiān)會(huì)放閘之前早已涉足商業(yè)地產(chǎn)(主要為寫(xiě)字樓)，均假“自用”之名而行。中國(guó)人保、太保和泰康等保險(xiǎn)公司，近年均在一線城市核心地段置下多處寫(xiě)字樓。

　　《辦法》明確，保險(xiǎn)公司投資購(gòu)置自用性不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)運(yùn)用資本金。《辦法》施行后，業(yè)界認(rèn)為，保險(xiǎn)公司將名正言順地使用保險(xiǎn)資金以債權(quán)、股權(quán)或物權(quán)的方式，投資商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　今年9月中旬，平安信托買(mǎi)下成都中匯廣場(chǎng)，被業(yè)內(nèi)視為新政出臺(tái)后的險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)第一單。11月5日，平安信托董事長(zhǎng)童愷在平安開(kāi)放日指出，中匯廣場(chǎng)是平安自用的辦公樓，且用的是平安的資本金購(gòu)買(mǎi)。他強(qiáng)調(diào)，平安仍無(wú)險(xiǎn)資投資商業(yè)地產(chǎn)的案例。

　　幾乎同時(shí)，泰康人壽在北京市的核心地段——中國(guó)美術(shù)館南側(cè)，悄然拿下一塊總建筑面積約6萬(wàn)平方米的綜合性用地。知情人士稱(chēng)，這一地塊將建寫(xiě)字樓、商場(chǎng)和展覽拍賣(mài)館等商業(yè)項(xiàng)目。

　　按照《辦法》，保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)，投資額超過(guò)20億元或超過(guò)可投資額度20%的，應(yīng)在協(xié)議簽署后五個(gè)工作日內(nèi)，向中國(guó)保監(jiān)會(huì)報(bào)告。業(yè)界人士向本刊記者透露，目前保監(jiān)會(huì)對(duì)險(xiǎn)資投不動(dòng)產(chǎn)的審批很?chē)?yán)格，采取事前報(bào)批而非報(bào)備方式，“我們也在試探監(jiān)管尺度”。

　　截至10月底《辦法》實(shí)施后，險(xiǎn)資投資不動(dòng)產(chǎn)向保監(jiān)會(huì)報(bào)告的案例仍屈指可數(shù)，上述人士向本刊記者表示，最近一個(gè)案例，是平安于約兩周前上報(bào)的購(gòu)買(mǎi)北京一處不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目，該交易總金額約45億元，截至本刊記者發(fā)稿，該項(xiàng)目尚未得到保監(jiān)會(huì)批復(fù)。

　　空間在哪

　　在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，險(xiǎn)資的開(kāi)閘尤顯突兀，怎樣避免險(xiǎn)資流入禁地，特別是住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)？這挑戰(zhàn)著保險(xiǎn)公司的投資行為及監(jiān)管層的智慧。

　　《辦法》規(guī)定，險(xiǎn)資不得以股權(quán)方式但可以債權(quán)方式投向政府土地儲(chǔ)備，此外，禁止險(xiǎn)資設(shè)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，或者投資未上市房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)(項(xiàng)目公司除外)，或以投資股票方式控股房地產(chǎn)企業(yè)。

　　在新規(guī)下，保險(xiǎn)公司不得直接做開(kāi)發(fā)，不能成為上市房地產(chǎn)企業(yè)的大股東，類(lèi)似中國(guó)人壽入主遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的案例將不會(huì)再發(fā)生。但也有“口子”，如可以投項(xiàng)目公司的股權(quán)。

　　仲量聯(lián)行北京投資部董事龐樹(shù)東認(rèn)為，從現(xiàn)有法規(guī)看，險(xiǎn)資可以投資自有物業(yè)、商業(yè)物業(yè)(一定比例的股權(quán)限制)、一些核心類(lèi)資產(chǎn)，將來(lái)政府可能讓險(xiǎn)資介入保障性住房和廉租房的建設(shè)開(kāi)發(fā)。核心資產(chǎn)指開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)幾乎為零、具有良好的現(xiàn)金流和未來(lái)穩(wěn)定的發(fā)展趨勢(shì)、并且在市場(chǎng)上有良好的估值體系、可以去追溯的項(xiàng)目，如北京市CBD的寫(xiě)字樓。“這符合保險(xiǎn)公司的投資偏好，回報(bào)穩(wěn)定理性。”龐樹(shù)東表示。

　　但當(dāng)下，符合保險(xiǎn)公司要求的項(xiàng)目很少。平安信托董事長(zhǎng)童愷向本刊記者表示，“現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目不好找，原因是價(jià)格太高，距離我們的心理預(yù)期高出40%到50%，租金收益率連5%都達(dá)不到，因此我們更多的是直接投開(kāi)發(fā)，而不是購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)成的商業(yè)項(xiàng)目。”他強(qiáng)調(diào)，新規(guī)定里，險(xiǎn)資也可以投商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，只要不是直接做開(kāi)發(fā)商就可以。

　　戴德梁行中國(guó)投資部助理董事曹建向本刊記者稱(chēng)，按照保監(jiān)會(huì)公布的保險(xiǎn)總資產(chǎn)的10%計(jì)算，國(guó)內(nèi)險(xiǎn)資約有4500億元的可投資規(guī)模，但目前京滬兩地的商業(yè)地產(chǎn)交易量每年總共約300億元，其他城市約100億元，總量大概400多億元，4500億元的總量以目前速度要十年才能消化。有限的市場(chǎng)空間下，怎樣才能守住險(xiǎn)資與住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)之間的“防火墻”？

　　龐樹(shù)東認(rèn)為，“照目前的法規(guī)看，險(xiǎn)資是很難去投資住宅開(kāi)發(fā)的，除了法規(guī)和條例的約束，還有一個(gè)重要原因，從長(zhǎng)遠(yuǎn)和成熟的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，住宅開(kāi)發(fā)并不是保險(xiǎn)資金的偏好。”

　　但也有人表示擔(dān)憂(yōu)，保險(xiǎn)公司動(dòng)輒數(shù)十億購(gòu)買(mǎi)上千畝土地開(kāi)發(fā)養(yǎng)老社區(qū)，其實(shí)是規(guī)避新規(guī)，變相地介入住宅開(kāi)發(fā)。業(yè)界有人預(yù)計(jì)，保監(jiān)會(huì)或?qū)⑨槍?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)圈定行為出臺(tái)新規(guī)細(xì)則。而最終，保險(xiǎn)公司投資的空間，將由其自身行為的規(guī)范程度和監(jiān)管尺度決定。

　　平安樣本

　　平安大舉進(jìn)軍房地產(chǎn)的意圖已很明顯，也因其擁有信托牌照，更具有先行色彩。平安信托董事長(zhǎng)童愷在接受本刊記者采訪時(shí)指出，目前通過(guò)信托平臺(tái)所投資的商業(yè)地產(chǎn)，也可用險(xiǎn)資置換。2010年上半年，平安信托在房地產(chǎn)方面的投資規(guī)模達(dá)204億元，并希望年底能做到260億元的規(guī)模。“我們產(chǎn)品中，真正有價(jià)值的業(yè)務(wù)是非資本市場(chǎng)的投資，包括房地產(chǎn)、PE和基建投資。”據(jù)童愷透露，平安信托的稅后利潤(rùn)相當(dāng)于其管理資產(chǎn)總額的0.5%-1%，而房地產(chǎn)類(lèi)的信托產(chǎn)品則能帶來(lái)高達(dá)2%的費(fèi)率。

　　童愷并不否認(rèn)，平安將用完保監(jiān)會(huì)允許總資產(chǎn)10%投資商業(yè)地產(chǎn)的比例上限。平安保險(xiǎn)三季報(bào)顯示，其總資產(chǎn)為10991億元，由此其投資商業(yè)地產(chǎn)的總額可達(dá)1099億元。

　　險(xiǎn)資對(duì)房地產(chǎn)的興趣正濃，盛富資本董事總經(jīng)理黃立沖卻不太樂(lè)觀。他認(rèn)為，炒商業(yè)地產(chǎn)“風(fēng)險(xiǎn)要大得多，其物業(yè)管理費(fèi)每平方米可高達(dá)20元，是一筆巨額支出”。

　　童愷則認(rèn)為，只要投資保守，問(wèn)題不大。是否投資一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，平安信托看兩個(gè)數(shù)據(jù)：租金和出租率。他稱(chēng)，在中國(guó)市場(chǎng)，很多別的基金可能主要靠資產(chǎn)升值獲得回報(bào)，但平安則要求，如果物業(yè)投資整體回報(bào)率10%的話(huà)，租金回報(bào)必須占到6%，資產(chǎn)升值只占4%。

　　這種回報(bào)結(jié)構(gòu)的要求導(dǎo)致平安信托很難收購(gòu)現(xiàn)成的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，比如上海租金回報(bào)普遍很低，主要靠升值賺錢(qián)。當(dāng)時(shí)，由于市場(chǎng)上租金回報(bào)普遍是4%到5%，而平安信托要求6%到7%，因此市場(chǎng)的項(xiàng)目?jī)r(jià)格普遍高出其預(yù)期40%到50%。

　　因此，童愷告訴本刊記者，平安信托更傾向于直接投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而不是現(xiàn)成的商業(yè)物業(yè)。“據(jù)保監(jiān)會(huì)新政，險(xiǎn)資也可以投商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，只要不是直接做開(kāi)發(fā)商就行。”

　　對(duì)于投資風(fēng)險(xiǎn)，童愷坦誠(chéng)平安信托一直在做壓力測(cè)試。他表示，一般房地產(chǎn)投資失敗不是因?yàn)橘Y產(chǎn)價(jià)格下跌，而是因?yàn)橥顿Y者杠桿率太高、流動(dòng)性出了問(wèn)題需要斬倉(cāng)。“因?yàn)榉康禺a(chǎn)是周期性很強(qiáng)的行業(yè)，只要守得住，就不會(huì)有太差的結(jié)果。”而依靠背后的集團(tuán)力量，流動(dòng)性在平安信托應(yīng)不是問(wèn)題。

　　泰康探索

　　與平安不同，泰康人壽自2006年起另辟蹊徑培育養(yǎng)老社區(qū)，在四年多時(shí)間里，其投資養(yǎng)老社區(qū)的平臺(tái)發(fā)生了變化，但掘金養(yǎng)老社區(qū)的決心漸趨明朗。

　　2008年12月，弘泰老齡產(chǎn)業(yè)投資管理有限責(zé)任公司(下稱(chēng)弘泰老齡)在北京市昌平區(qū)成立，弘泰老齡的法人代表劉挺軍是泰康人壽總經(jīng)理助理，及泰康置地(北京)投資有限公司(下稱(chēng)泰康置地)CEO。

　　弘泰老齡注冊(cè)資金5000萬(wàn)元，由弘泰恒業(yè)投資有限責(zé)任公司(下稱(chēng)弘泰恒業(yè))出資，弘泰恒業(yè)的法人代表任道德，是泰康人壽的董事及創(chuàng)始人之一。早期，泰康人壽對(duì)養(yǎng)老社區(qū)的投資，在任道德的直接領(lǐng)導(dǎo)和劉挺軍實(shí)際負(fù)責(zé)的框架下低調(diào)展開(kāi)。

　　但其實(shí)，在弘泰老齡成立前兩年，劉挺軍擔(dān)任CEO的泰康置地2006年起已開(kāi)始探索養(yǎng)老地產(chǎn)投資，并討論了多種投資方式，并奔赴全國(guó)各地看項(xiàng)目，同時(shí)作人員配備、培訓(xùn)，到考察國(guó)外成熟的養(yǎng)老社區(qū)做準(zhǔn)備。

　　與中國(guó)人壽選擇與海外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)合作，共同開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，并由海外養(yǎng)老機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)和管理不同，泰康人壽選擇了獨(dú)立運(yùn)作。2008年，泰康人壽投資約10億元，在北京昌平區(qū)中關(guān)村生命科學(xué)園建設(shè)了總占地253畝的養(yǎng)老社區(qū)后援中心，后援中心包括泰康健康管理研究中心、康復(fù)研究中心、客戶(hù)服務(wù)及信息技術(shù)中心、自用配套項(xiàng)目和與養(yǎng)老事業(yè)相關(guān)的機(jī)構(gòu)等。

　　其中，找地最難。養(yǎng)老社區(qū)的用地性質(zhì)是屬于經(jīng)營(yíng)性的還是非經(jīng)營(yíng)性的，應(yīng)該協(xié)議轉(zhuǎn)讓還是招拍掛，政策都不明朗。此外，保險(xiǎn)公司養(yǎng)老社區(qū)對(duì)土地的要求是面積大、價(jià)格便宜。“建立一個(gè)養(yǎng)老社區(qū)，在中型城市需要成千上萬(wàn)畝土地，在北京也至少達(dá)到上百畝規(guī)模，要找到這樣的土地實(shí)非易事。”聯(lián)想融科投資管理公司總裁李汝容向本刊記者表示。

　　一位接近泰康人壽的消息人士向本刊記者表示，除了在北京的投資，泰康還在上海崇明島購(gòu)置2000畝地，用于建設(shè)高檔養(yǎng)老社區(qū)，此外，泰康的養(yǎng)老社區(qū)或?qū)⒃诤Ｄ虾屠ッ鬟x址。

　　同時(shí)，養(yǎng)老社區(qū)在泰康內(nèi)部的地位不斷提升，泰康投資養(yǎng)老社區(qū)平臺(tái)也發(fā)生了變化。2010年8月，弘泰老齡宣布解散，并進(jìn)入清算程序。同年1月，泰康之家(北京)投資有限公司(下稱(chēng)泰康之家)在北京市昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)注冊(cè)成立，成為泰康進(jìn)軍養(yǎng)老社區(qū)的投資主體。

　　泰康之家注冊(cè)資本1億元，由泰康人壽的全資子公司泰康資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司(下稱(chēng)泰康資產(chǎn))出資成立，法人代表陳東升為泰康人壽董事長(zhǎng)。

　　據(jù)媒體報(bào)道，泰康之家已與北京昌平小湯山政府簽署了合作協(xié)議，購(gòu)置位于小湯山溫泉鄉(xiāng)的2000畝地，第一家“泰康之家”養(yǎng)老社區(qū)將于2013年至2014年建成。該項(xiàng)目是保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)的首個(gè)養(yǎng)老社區(qū)投資試點(diǎn)項(xiàng)目，泰康人壽計(jì)劃先打高端市場(chǎng)，等成熟后再收購(gòu)100所中小養(yǎng)老院。

　　“未來(lái)四年左右的時(shí)間內(nèi)，我們將在北京郊區(qū)投入40億元建成約1.5萬(wàn)張養(yǎng)老床位、大規(guī)模、全功能、高品質(zhì)服務(wù)的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展包括醫(yī)療保健、康療養(yǎng)生、文化休閑等在內(nèi)的新型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。”陳東升在泰康之家成立儀式上公開(kāi)表示。

　　險(xiǎn)資不是“解放軍”

　　險(xiǎn)資開(kāi)閘對(duì)開(kāi)發(fā)商是重大利好，但險(xiǎn)資并非商業(yè)地產(chǎn)的救世主，在當(dāng)前監(jiān)管環(huán)境下，更不可能直接介入住宅開(kāi)發(fā)。

　　國(guó)內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)剛剛興起，一直存在資產(chǎn)“流動(dòng)性”問(wèn)題。“北京的寫(xiě)字樓基本都是大國(guó)企和大機(jī)構(gòu)自用持有，上海則有一些外資買(mǎi)賣(mài)炒作，二三線城市基本沒(méi)有寫(xiě)字樓市場(chǎng)，大部分自用或散售。”一位房地產(chǎn)行業(yè)界人士告訴本刊記者，“對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來(lái)說(shuō)，一直存在一個(gè)‘出口’問(wèn)題。”

　　上述人士認(rèn)為，在國(guó)外，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)多年后，成熟了可以賣(mài)給保險(xiǎn)公司或退休基金，由后者長(zhǎng)期持有，但由于此前投資不動(dòng)產(chǎn)受限，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司除用資本金以“自用”名義持有一些商業(yè)地產(chǎn)，并沒(méi)有充分扮演起商業(yè)地產(chǎn)“出口”的角色。

　　曹建表示：“保險(xiǎn)資金的進(jìn)入，提供給開(kāi)發(fā)商多一條融資渠道和退出渠道。險(xiǎn)資可通過(guò)整棟收購(gòu)或參股方式從開(kāi)發(fā)商手中接盤(pán)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商也不再依賴(lài)分拆出售來(lái)回籠資金。”此外，保險(xiǎn)資金還可能采取開(kāi)發(fā)定制的模式，即開(kāi)發(fā)商根據(jù)保險(xiǎn)公司要求開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目，然后轉(zhuǎn)售給保險(xiǎn)公司。

　　對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)中的零售物業(yè)，業(yè)界人士認(rèn)為其專(zhuān)業(yè)性要求更高，即便對(duì)國(guó)內(nèi)成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)也是很大挑戰(zhàn)，更何況初涉房地產(chǎn)的保險(xiǎn)公司。因此，保險(xiǎn)公司除禁止涉足的普通商品住宅項(xiàng)目，首先青睞寫(xiě)字樓，其次才是零售物業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　此外，一位住建部人士對(duì)本刊記者透露，資金緊缺的保障房建設(shè)，目前正考慮引入保險(xiǎn)資金。這一觀點(diǎn)近期得到了一些地方官員和保險(xiǎn)公司高層的回應(yīng)，但保監(jiān)會(huì)對(duì)此仍相當(dāng)謹(jǐn)慎。

　　廣受關(guān)注的是，目前一些保險(xiǎn)公司以“養(yǎng)老地產(chǎn)”的名義，紛紛在各地儲(chǔ)備土地。據(jù)知情人士稱(chēng)，泰康在海南、云南和上海等地都有投資，國(guó)壽在河北也有斬獲。

　　一家上市房地產(chǎn)公司高管則認(rèn)為，國(guó)內(nèi)還沒(méi)有真正的養(yǎng)老地產(chǎn)概念，保險(xiǎn)公司以此名號(hào)可低價(jià)拿地，“以前萬(wàn)達(dá)的模式很受歡迎，但現(xiàn)在去拿地，比較流行的概念是工業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，可以當(dāng)作政績(jī)來(lái)做。”

　　曹建則稱(chēng)，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司做的養(yǎng)老地產(chǎn)，估計(jì)跟國(guó)外有很大差距。國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司目前的重點(diǎn)在“地產(chǎn)”上，而不是“養(yǎng)老”。

　　一位PE界資深人士則認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)最大的挑戰(zhàn)，是沒(méi)有成熟專(zhuān)業(yè)的配套服務(wù)機(jī)構(gòu)與之合作，這些地產(chǎn)項(xiàng)目建好之后，更關(guān)鍵的是由什么專(zhuān)業(yè)管理團(tuán)隊(duì)來(lái)運(yùn)營(yíng)，保險(xiǎn)公司自己不具備運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。養(yǎng)老地產(chǎn)，從概念上講，市場(chǎng)一定很大，但從概念到操作層面，仍有很多問(wèn)題需要解決。一位國(guó)內(nèi)地產(chǎn)基金人士也有同感。