由于還需對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)理念和報(bào)價(jià)評(píng)估進(jìn)行資質(zhì)考察，最終中標(biāo)結(jié)果將在10天以?xún)?nèi)公布。根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)結(jié)果顯示，最有可能競(jìng)得中服地塊的可能為金融企業(yè)。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 姚燕云 12月7日上午9時(shí)30分至10時(shí)30分，北京市土地儲(chǔ)備中心公開(kāi)招標(biāo)位于北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)核心區(qū)六宗地塊，其中最受關(guān)注的中服地塊也包括在內(nèi)。

　　現(xiàn)場(chǎng)有17-18家投標(biāo)人參與競(jìng)標(biāo)，除了此前傳言中的中信、遠(yuǎn)洋、大連萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)通之外，女富豪張茵及其組成的11家企業(yè)聯(lián)合體、泰康人壽和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)聯(lián)合體等投標(biāo)人都出現(xiàn)在了投標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)。

　　截止到中午，第二輪競(jìng)標(biāo)已經(jīng)結(jié)束，但由于還需對(duì)企業(yè)的開(kāi)發(fā)理念和報(bào)價(jià)評(píng)估進(jìn)行資質(zhì)考察，因此最終中標(biāo)結(jié)果將在10天以?xún)?nèi)公布。但根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)結(jié)果顯示，最有可能競(jìng)得中服地塊的可能為金融企業(yè)，此前傳言的企業(yè)僅有遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與萬(wàn)通地產(chǎn)參與中服地塊第二輪的競(jìng)標(biāo)，而中信地產(chǎn)更是棄中服地塊而選擇建筑面積最大的Z15地塊進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，報(bào)價(jià)高達(dá)63億元。

　　“列強(qiáng)”爭(zhēng)奪

　　招標(biāo)資料顯示，該六宗地塊均位于北京朝陽(yáng)區(qū)東三環(huán)北京商務(wù)中心區(qū)(CBD)核心區(qū)，為商業(yè)金融用地，總出讓面積68984平方米，規(guī)劃建筑面積合計(jì)114萬(wàn)平米，平均容積率達(dá)16.5。

　　最受關(guān)注的已分拆為四宗地塊的中服地塊，總規(guī)劃建筑面積由此的32.7萬(wàn)平方米增加至58萬(wàn)平方米，密度都超過(guò)10，總招標(biāo)底價(jià)164.73億元。

　　其中，Z3地塊土地面積1.049萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積12萬(wàn)平方米，招標(biāo)底價(jià)為17.34億；Z4地塊土地面積1.003萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑14萬(wàn)平方米，招標(biāo)底價(jià)為20.23億；Z5地塊土地面積9578平方米，規(guī)劃建筑12萬(wàn)平方米，招標(biāo)底價(jià)為7.34億；Z6地塊1.1007萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑19萬(wàn)平方米，底價(jià)為27.455億。

　　另兩幅地塊，Z14地塊土地面積1.6401萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑22萬(wàn)平方米，招標(biāo)底價(jià)為31.79億；Z15地塊土地面積1.1478萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑35萬(wàn)平方米，底價(jià)50.575億。

　　據(jù)第二輪招標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)結(jié)果顯示，業(yè)內(nèi)最看好的中信報(bào)價(jià)最高達(dá)63億元，或創(chuàng)新地王紀(jì)錄；另一熱門(mén)企業(yè)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)則與匯豐銀行組成聯(lián)合體，以38.07億元的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)中服地塊之一的Z6地塊。

　　中信主要參與建筑面積最大Z15地塊的投標(biāo)，而非中服地塊。該Z15地塊目前已有三家企業(yè)進(jìn)入第二輪競(jìng)標(biāo)，其中，海航集團(tuán)報(bào)價(jià)59億元，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)因報(bào)價(jià)45億低于底價(jià)而直接出局。

　　Z14地塊方面，第二輪競(jìng)標(biāo)的企業(yè)僅有一家，由女富豪張茵旗下的東莞玖龍紙業(yè)有限公司聯(lián)合正大置地、正大集團(tuán)、卜蜂國(guó)際、上海帝泰、正大制藥投資、中山凱茵、華康資本、金光紙業(yè)、上海世茂和華僑鳳凰等11家企業(yè)組成聯(lián)合體進(jìn)行競(jìng)標(biāo)，該聯(lián)合體報(bào)價(jià)41.174億元。

　　中服地塊之一的Z3地塊第二輪有四家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)，泰康人壽和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)聯(lián)合體報(bào)價(jià)最高為31.2億，恒中北京發(fā)展報(bào)價(jià)18億，中金、中鑫嘉業(yè)天津商業(yè)、北京萬(wàn)通、亞洲電視西部金融貿(mào)易報(bào)價(jià)25.19999999億，陽(yáng)光保險(xiǎn)集團(tuán)和陽(yáng)光財(cái)險(xiǎn)聯(lián)合體25.4814億。

　　中服地塊之一Z4地塊第二輪有三家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)，生命人壽與聯(lián)通投資控股集團(tuán)聯(lián)合體報(bào)價(jià)最高為35億元。民生銀行報(bào)價(jià)29.96億，融僑置業(yè)、福建金輝和華康資本聯(lián)合體報(bào)價(jià)26億。

　　中服地塊之一Z5地塊有3家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)。其中安邦財(cái)險(xiǎn)、和諧健康保險(xiǎn)公司與標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)聯(lián)合體報(bào)價(jià)最高為25.2億，恒中北京發(fā)展公司報(bào)價(jià)18億，北大方正集團(tuán)報(bào)價(jià)24億。

　　中服地塊之一z6地塊共有3家企業(yè)參與競(jìng)標(biāo)。其中，北京中農(nóng)投資聯(lián)合體報(bào)價(jià)最高，為42.75億元；安邦財(cái)險(xiǎn)、生命人壽、安邦人壽和標(biāo)準(zhǔn)投資集團(tuán)聯(lián)合體開(kāi)價(jià)39.9億；遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、匯豐銀行聯(lián)合體38.0703億。

　　對(duì)于此次的開(kāi)標(biāo)結(jié)果，北京市土地整理儲(chǔ)備中心交易部部長(zhǎng)雷蕾于現(xiàn)場(chǎng)表示，競(jìng)標(biāo)成功者將于簽約后一個(gè)月內(nèi)繳納土地出讓金，這將意味著，該等地塊的估計(jì)約300余億的地價(jià)款將被統(tǒng)計(jì)到2011的土地出讓收入中。

　　此輪招標(biāo)還對(duì)地塊鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)的相關(guān)政策做了詳細(xì)規(guī)定，鼓勵(lì)國(guó)內(nèi)外金融企業(yè)、地區(qū)總部及具有較強(qiáng)行業(yè)影響力和產(chǎn)業(yè)輻射力的企業(yè)，具有雄厚資產(chǎn)規(guī)模的企業(yè)，具有較強(qiáng)區(qū)域稅收貢獻(xiàn)能力的企業(yè)參與投標(biāo)。

　　據(jù)悉，由于地塊涉及資金量較大，且對(duì)產(chǎn)業(yè)有所要求和鼓勵(lì)，在本次招標(biāo)中，要求繳納保證金和上交常規(guī)的資質(zhì)證明與擬建項(xiàng)目說(shuō)明等文件，要求投標(biāo)人遞交包括投資估算總額及其詳細(xì)目錄、融資計(jì)劃、投標(biāo)人財(cái)務(wù)狀況、過(guò)去5年內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)業(yè)績(jī)說(shuō)明、納稅情況等，開(kāi)具的資金證明不得低于投標(biāo)價(jià)格的50%。并且于中標(biāo)后，中標(biāo)人在與市國(guó)土局簽訂出讓合同之日起30日內(nèi)，一次性付清全部政府土地收益，而投標(biāo)保證金將沖抵政府土地收益，不再退還。

　　結(jié)果猜想

　　北京一名業(yè)內(nèi)人士向觀點(diǎn)新媒體表示，中服地塊的得主可能主要還是與金融相關(guān)的企業(yè)，比如遠(yuǎn)洋，它的實(shí)際控股大股東還是中國(guó)人壽，一個(gè)國(guó)企、一個(gè)央企、一個(gè)險(xiǎn)資，按道理還是遠(yuǎn)洋比較合適開(kāi)發(fā)中服地塊。

　　另一北京業(yè)內(nèi)人士杜猛則認(rèn)為，開(kāi)發(fā)中服地塊，央企的競(jìng)爭(zhēng)力要更強(qiáng)一些，比如遠(yuǎn)洋與中信，機(jī)會(huì)可能會(huì)更大一些。

　　根據(jù)投標(biāo)要求，該地塊要求規(guī)劃設(shè)計(jì)單位不允許獨(dú)立投標(biāo)，但境內(nèi)外企業(yè)可參與投標(biāo)；既可獨(dú)立投標(biāo)，也可聯(lián)合投標(biāo)；投標(biāo)人參與投標(biāo)的地塊數(shù)量也不做限制。但建成后要求開(kāi)發(fā)商僅用于持有出租或整體轉(zhuǎn)讓?zhuān)辉试S分割銷(xiāo)售。

　　據(jù)此，北京業(yè)內(nèi)人士分析，該地塊的位置特別重要，將影響整個(gè)周邊地區(qū)未來(lái)的發(fā)展，因此，對(duì)于中服地塊開(kāi)發(fā)要求很高可以理解。12宗地塊里，任何一宗地塊允許散售，都將對(duì)周邊有很大的影響，所以類(lèi)似于SOHO中國(guó)這樣的散售模式企業(yè)，不適合這一地塊的運(yùn)作。

　　該人士還稱(chēng)，該地塊也并非一定就價(jià)高者得：“專(zhuān)家最后對(duì)某一個(gè)公司的開(kāi)發(fā)模式感興趣，可能會(huì)打的分高一些”。

　　據(jù)了解，今天進(jìn)行的第二輪競(jìng)標(biāo)，主要是綜合內(nèi)容投報(bào)，包括綜合考核競(jìng)標(biāo)企業(yè)的土地出讓金報(bào)價(jià)、假設(shè)中標(biāo)后的付款進(jìn)度設(shè)計(jì)、競(jìng)標(biāo)企業(yè)的背景實(shí)力以及后期對(duì)物業(yè)的使用規(guī)范等。

　　有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，招標(biāo)方案中提出的金融業(yè)背景、持有物業(yè)不得開(kāi)發(fā)后散售等規(guī)定，在第二階段的評(píng)標(biāo)中都或?qū)⒊蔀樵u(píng)委眼中的考核重點(diǎn)。

　　而另有業(yè)內(nèi)人士更認(rèn)為，今天應(yīng)該是出的最后結(jié)果，不會(huì)再出現(xiàn)第三輪投標(biāo)，“中服地塊不能再出問(wèn)題，再壓二年，有可能致使成交價(jià)上漲至500-600億元了。”

　　地塊潛力

　　北京一名分析人士向觀點(diǎn)新媒體表示，中服地塊的位置非常重要，位于未來(lái)北京中心，作為一個(gè)金融中心是比較適當(dāng)?shù)摹?/p>

　　針對(duì)中服地塊預(yù)測(cè)將達(dá)300-400億元的成交價(jià)，上述人士分析，作為寫(xiě)字樓物業(yè)，正常推論，這個(gè)區(qū)域單價(jià)5-8萬(wàn)元甚至更高也是正常。附近的銀泰中心項(xiàng)目最高物業(yè)達(dá)11萬(wàn)元一平方米，而且還是二年前的價(jià)格。該人士認(rèn)為，這個(gè)區(qū)域5-8萬(wàn)元的單價(jià)是有可能的。

　　“雖然是寫(xiě)字樓項(xiàng)目，但這地塊的價(jià)格對(duì)周邊的住宅還是會(huì)有影響的。我覺(jué)得盡量壓一下成交價(jià)，價(jià)格過(guò)高將對(duì)后期的周邊項(xiàng)目帶來(lái)影響，周邊項(xiàng)目土地的成本都有可能提高，進(jìn)而導(dǎo)致周邊住宅價(jià)格也跟著提高。”該人士稱(chēng)，“我最擔(dān)心的是這地塊能夠把寫(xiě)字樓價(jià)格做得特別高端的話(huà)，賣(mài)到8-10萬(wàn)元的單價(jià)，將會(huì)推動(dòng)其它類(lèi)項(xiàng)目的漲價(jià)。”

　　世邦魏理仕董事總經(jīng)理金勇在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)則表示，該等地塊的拍賣(mài)地價(jià)可能不重要，蓋成寫(xiě)字樓或商用建筑后，將會(huì)產(chǎn)生很多的稅收收益，這一塊應(yīng)該考慮的是具體開(kāi)發(fā)思路、未來(lái)建筑樓的用處，以及未來(lái)會(huì)帶怎樣的好處等方面來(lái)衡量。

　　目前，該六宗地塊的第二輪總報(bào)價(jià)已達(dá)238.32億元，低于業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)的300-400億元。

　　據(jù)規(guī)劃，該地塊擬建400米高的建筑，主要以寫(xiě)字樓與商用建筑為主。建成后，將成為北京標(biāo)志性建筑。

　　北京另一業(yè)內(nèi)人士表示，這是北京規(guī)模比較大的項(xiàng)目，擬建標(biāo)志性建筑，政府各界都比較關(guān)注，規(guī)劃要服從北京市關(guān)于CBD區(qū)域的要求。

　　金勇認(rèn)為，目前CBD區(qū)域的辦公樓面積不夠，北京缺少這種超甲級(jí)、高質(zhì)量的寫(xiě)字樓，此次該地塊入市將很好和正面滿(mǎn)足這一方面的需求，增加這方面的面積。