　　據悉，上海城投悅城置業(yè)擁有新江灣城C5地塊的全部開發(fā)權。新江灣城C5地塊由C5-4、C5-2、C5-7和C5-8四個子地塊組成，根據土地出讓合同和各土地證的相關內容，地塊總面積約19萬平方米，規(guī)劃地上建筑總面積約35萬平方米，包括約21萬平方米的住宅和14萬平方米的商業(yè)綜合項目。

　　公告稱，截止至2010年10月，C5-4地塊共計484套住宅已全部完成預售并取得入住許可證，計劃在2010年年底前完成大產證辦理并交付使用。而其他地塊正在進行建設準備。

　　不久之前，美國漢斯集團已將其擁有的上海城投悅城置業(yè)的70%股權，以3.535億美元的價格轉讓給了富力地產與合景泰富地產。

　　今年11月初，富力與合景泰富發(fā)布公告稱，擬通過股權收購的形式，以超過23億元的代價，獲得負責上海市區(qū)新興板塊新江灣城的四塊土地開發(fā)的項目公司。該項目公司持有項目總建面積為21.16萬平方米，包括住宅部分加州水郡、商辦及酒店部分加州廣場。

　　而該次交易的賣方正是手持新江灣城C5地塊70%股權的美國漢斯集團。

　　在順利收購之后，富力與合景泰富在公告中還表示，有意從上海城投處購入剩余30%的股權。大部分業(yè)內人士也相信，富力和合景泰富接盤悅城置業(yè)30%股權的可能性最大。

　　上海城投的買賣

　　事實上，美國漢斯集團賣給富力與合景泰富聯(lián)合體的70%股權也是從上海城投手中購得，而當年，這還是新江灣城土地出讓模式的“創(chuàng)新嘗試”。

　　作為新江灣城一級土地開發(fā)商的上海城投原本手中握有新江灣城大片土地，2006年，新江灣城C5地塊被美國漢斯集團以項目公司股權收購模式獲得，當時媒體皆稱這是上海城投“探索土地出讓的新模式”。

　　2006年5月，上海城投置地專門為新江灣城C5地塊成立一家項目開發(fā)公司，并期望通過公司股權轉讓的形式來實現(xiàn)土地所有權的變更。城投新成立的這家開發(fā)公司即“上海城投悅城置業(yè)有限公司”。

　　按照當時的想法，上海城投希望通過評估公司對項目公司資產進行評估之后進行產權變動，而對C5地塊有興趣的公司將扮演“戰(zhàn)略投資者”的角色購買上海城投悅城置業(yè)的股份。據當時媒體報道，包括萬科、新鴻基、凱德置地在內的國內及港資知名企業(yè)皆有意入股上海城投悅城置業(yè)。

　　當時業(yè)內人士分析，上海城投以股權方式出讓地塊也是無奈之舉。原因是從2005年C1地塊被上海珠投拿走之后，因宏調政策原因，住宅用地出讓一直受到影響，也同樣影響了上海城投的推地計劃。

　　因此，上海城投選擇利用公司股權出讓形式出讓土地，成為其尋找土地出讓的一種全新形式。對于C5地塊，上海城投一口氣將70%的股權掛牌出讓。

　　而最后，初進中國的美國漢斯集團獲得了這些股權，成交價格為17.1億元。按照這一價格計算，項目股份合作折合土地價格大約在603萬元/畝，略高于上海珠江投資當年獲得的C1地塊。

　　事實上，2006年美國漢斯獲得C5地塊70%的股權之后，還曾經在業(yè)內遭受不少質疑，原因則是這種出讓股權賣地的方式，與國家規(guī)定的“招拍掛”明顯不符。一些業(yè)內人士認為，這樁交易難免有繞過了國有土地公開招投標的規(guī)定之嫌。

　　但隨著新江灣城其他土地的相繼入市，這些質疑最后也不了了之。

　　在漢斯購得新江灣城C5地塊70%股權之后，也對該地塊進行了開發(fā)并命名為“加州水郡”，第一期推出公寓486套銷售并于去年全部售出。在富力和合景泰富聯(lián)合購買之時，漢斯獲利23.54億元。

　　而作為一級土地開發(fā)商的上海城投，新江灣城C5地塊僅剩的30%股權，在今日的開價也達到了10億元。

　　新江灣城土地攻略

　　在掛牌城投悅城置業(yè)30%股權之前，上海城投也在積極購入新江灣城其他土地。

　　今年5月7日，上海城投以11億元底價獲得新江灣城C4地塊。上海規(guī)土局網站顯示，新江灣C4地塊總范圍東至江灣城路，南至國秀路，西至政和路，北至國浩路，規(guī)劃用途普通商品住房和商辦相結合。

　　事實上，不少上海業(yè)內人士皆表示，該地塊的出讓條件基本就是為上海城投量身打造，比如拿地公司三個月內必須將注冊地遷至楊浦區(qū)等。。

　　11月22日，上海城投發(fā)布公告稱，公司下屬全資子公司上海城投置地(集團)有限公司分別與新加坡SPRINGSJWNTIVIIPTE.LTD等七家公司簽署《合資經營合同》與《產權交易合同》，擬以總金額26.61億元人民幣收購對應的七家項目公司各自36%的股權，參與開發(fā)上海新江灣城F區(qū)地塊。

　　上海城投表示，此次收購上述七家公司股權，有利于增加公司項目儲備，提高公司盈利能力，符合公司的戰(zhàn)略發(fā)展方向。而這7家公司的背后就是美國房地產巨頭鐵獅門。

　　2008年，鐵獅門以67.5億元底價獲取的新江灣城綜合性商住用地F地塊，折合樓面地價僅7500元/平方米。2009年初，新江灣城F地塊曾以“世浦領世”項目的名義，高調舉行過開工儀式，但隨即又沒了下文。

　　有知情人士稱，由于F地塊的商業(yè)部分比例遠遠高于住宅部分，而新江灣城板塊整體居住氛圍較淡，尚無法支持商業(yè)部分的經營運作，這也是導致鐵獅門態(tài)度一直猶豫的主要原因。

　　頗為有趣的是，在今年獲得C4地塊之前，上海城投雖為新江灣城的土地一級開發(fā)商，但在該區(qū)域并沒有房地產開發(fā)項目。此前進入新江灣城的分別為珠江投資、華潤置地、中建地產、香港九龍倉、仁恒置地、美國鐵獅門、漢斯地產等。通過獲得C4地塊，上海城投成為第8家進入新江灣城二級開發(fā)企業(yè)。

　　一個疑問則是，既然上海城投有意積極進入新江灣城的二級開發(fā)，那么為何又掛牌位于核心位置的C5地塊30%股權？

　　上海業(yè)內人士陸騎麟推測，近幾年新江灣城區(qū)域發(fā)展迅速，土地價值上升比較快，與通過房地產開發(fā)盈利相比，土地收益可能更大。對于上海城投來說，只要土地股權轉讓的收入比開發(fā)所得更高，那么出讓股權也是有可能的。

　　陸騎麟表示，雖然是上海新江灣城的一級土地開發(fā)商，但進入二級市場后，土地多了以后企業(yè)的資金壓力也會加大，即使有國資背景，但目前的整個市場環(huán)境對企業(yè)的資金把控還是較嚴。如果將土地出讓能獲得不錯的收益，對企業(yè)也能形成資本援助。

　　從上海城投的公告中可以看出，此前上海城投雖然在上海也有房地產開發(fā)項目，但大多數是以經適房等保障性住房為主。而業(yè)內人士稱，上海城投的房地產業(yè)務主要收入還是土地開發(fā)。

　　據介紹，上海城投作為一級開發(fā)商將新江灣城土地整理好之后，逐漸借由上海土地集團進行招拍掛出讓，而今年開始進入房地產開發(fā)的上海城投拿地也需由招拍掛市場獲得，但因其特殊的定位，上海城投獲取土地的價格并不高。