大盤模式需要的資金額就不小，加上黃如論的商業(yè)地產藍圖，單靠三個大盤的銷售回款，始終是杯水車薪。

　　觀點網 梁嘉欣 金融業(yè)務越來越受到房地產商的青睞。繼入股銀行之后，世紀金源在金融業(yè)的投資上不斷加碼，開始涉足證券保險金融業(yè)。

　　在不到半個月的時間里，世紀金源就連續(xù)接手新華人壽、中信建投的股權，兩宗交易總金額高達30億元人民幣。這是世紀金源在金融板塊的新嘗試。

　　11月29日，世紀金源以12.96億元的價格接手中信證券轉讓的中信建投8%股權。在此之前，世紀金源剛在17日購得新華人壽3%的股份，交易支付價為15.39億元，折合每股42.75元，該價格更高出掛牌價的三倍有余。

　　自此，世紀金源又多了兩重身份：新華人壽、中信建投的新股東。

　　在世紀金源構想的產業(yè)版圖中，資本運營是其重要的支柱產業(yè)之一。相關分析人士指出，目前證券、保險等金融業(yè)收益相對穩(wěn)定，收購價格亦較低廉，世紀金源增持金融股份也是理所當然。

　　金融版圖

　　翻閱資料可知，世紀金源最初介入金融產業(yè)是在八年前。

　　2002年，世紀金源注資2.1億元成立北京世紀龍盛投資管理有限公司，介入銀行不良資產處置，正式宣告其開始涉入資本運營。

　　隨后不久，世紀金源宣布，以1.7億元成功入股北京銀行。從此，世紀金源踏上以入股銀行為主要手段的融資之路。

　　2007年，世紀金源投資1.6億元入股重慶農村商業(yè)銀行；一年之后，世紀金源再次成功入股云南富滇銀行，而這次世紀金源的身份是大股東。

　　相關知情人士透露，房企參與金融業(yè)投資，可實現(xiàn)金融資產的多元化，而當房企成為某個銀行的股東以后，對未來融資會有好處。

　　眾所周知，類似于北京銀行、重慶農村商業(yè)銀行、云南富滇銀行等地方銀行如雨后春筍般陸續(xù)出現(xiàn)，就是為了給企業(yè)提供新的融資渠道。

　　“畢竟國有銀行的融資的渠道還是有限的，其它銀行更多的是以股份制的形式出現(xiàn)，在融資方面會比較方便。”知情人士稱。

　　知情人士另稱，房企成為銀行的股東之后，在某種程度上可以左右銀行的決策進行融資。此外，還可實現(xiàn)轉移支付，通過銀行與銀行之間的抵押形式來融得更多的資金。

　　“金融業(yè)的特點是杠桿效應，如果房企在金融行業(yè)擁有股東的身份，甚至控股，實際上就相當于銀行了。房地產開發(fā)商達到一定規(guī)模之后，都會考慮朝這個方向發(fā)展。”知情人士表示。

　　他續(xù)稱，實際上企業(yè)手持銀行的股權，在融資方面看中的不是融資額度，而是融資的優(yōu)先權，因為額度都受整個監(jiān)控體系來監(jiān)控。

　　“銀行每年均有一定的放貸額度，一到年底，房地產企業(yè)的錢就開始緊，一是額度沒有了，二是要還款。開發(fā)商作為銀行的股東，就擁有決策權，可以決定每年放貸的額度是多少，企業(yè)可以為了自己好，放了以后不動。但國有銀行不是這樣，你沒有話語權，難以順利貸款。年初房價上漲也跟這個有關。”

　　不難發(fā)現(xiàn)，地方銀行開始變相成為開發(fā)商的私人銀行。知情人士亦指出，實際上確實如此，但這“相對合理合法”。另外，房企以股東的形式入股銀行比一般企業(yè)的資金來源更好，更便捷，因為房地產畢竟需要大量的資金。

　　該名人士續(xù)指，金融本身的目的就是投融資，入股銀行可以說是曲線救國。“開發(fā)商沒有這個平臺，國有銀行不愿意合作，利用這種方式融資比上市還好，因為有和國有銀行平起平坐的談判機會。”

　　這一說法在世紀金源身上得到確證。世紀金源在成為云南富滇銀行大股東之后，借助該平臺與中國農業(yè)銀行、中國工商銀行、中國民生銀行等多家金融機構開展戰(zhàn)略合作。

　　與此同時，世紀金源也一直醞釀著其在金融投資領域的另一項計劃：對上市公司進行收購和兼并等項目。并從2003年開始，世紀金源陸續(xù)成立香港金源恒業(yè)國際控股有限公司等，介入國際性資本運作。

　　造城者之渴

　　世紀金源不斷地擴大在金融投資業(yè)務的版圖，可見其對資金的需求量無比之大，而單純靠項目銷售回籠的資金，顯然不能滿足公司的發(fā)展需要。

　　根據(jù)相關研究機構數(shù)據(jù)顯示，今年上半年世紀金源銷售94億元，銷售面積184萬平方米，但很快這筆回款馬上在下半年被消耗殆盡。

　　世紀金源在拿地方面出手甚是大方，毫不吝嗇。10月29日，世紀金源斥資20.3億拍得南京江浦長江隧道口迎賓大道地塊，總出讓面積123175.1平方米。

　　11月2日，世紀金源再以35.4億拿下福州林浦二期地塊以及林浦一期地塊，總出讓面積將達40萬平方米。

　　若加上近期在金融板塊的投資，世紀金源上半年回籠的現(xiàn)金早已所剩無幾。實際上，更需要龐大資金支撐的，是世紀金源的“大盤模式”。

　　按照世紀金源一貫的開發(fā)思路，其所開發(fā)的世紀城大型住宅社區(qū)的總建面需要達到400萬平方米以上，相當于10個萬達廣場。

　　這已經超乎傳統(tǒng)的大盤概念，有業(yè)內人士直言，世紀金源是地道的“超級大盤制造者”，造城運動上的“巨無霸”。

　　據(jù)了解，世紀金源開發(fā)的世紀城系列項目無一不是集商業(yè)、大飯店、醫(yī)療、學校、廣場于一體的造城運動。

　　從2009至2010上半年，世紀金源僅靠3個超級大盤擠進銷售排行榜的前列。該三項目分別為湘江世紀城、貴陽世紀城及合肥濱湖世紀城，在2010年上半年的銷售貢獻構成中，該三個項目貢獻的銷售金額高達97.8%，銷售面積達98.3%。

　　世紀金源當然不會滿足于此，黃如論對未來還有更大的想象，要實現(xiàn)超大規(guī)模的商業(yè)地產目標。

　　本來大盤模式需要的資金額就不小，加上黃如論的商業(yè)地產藍圖，單靠三個大盤的銷售回款，雖能暫解世紀金源之渴，但始終是杯水車薪。

　　有業(yè)內人士亦指出，世紀金源作為住宅開發(fā)商起家，業(yè)務擴展到具備酒店、商業(yè)等措施配套，現(xiàn)金流肯定不好，如果缺乏金融做支撐，肯定不科學。

　　如何在金融投資領域擴大持有份額，成為世紀金源首要考慮的課題。

　　黃如論曾指出，以快制勝是世紀金源的殺手锏之一，住宅開發(fā)和銷售都是通過最快的速度滾動發(fā)展，并運用低價促銷的方式提高資金利用效率。

　　與此同時，為了最大化擴充資金鏈，除了入股銀行、投資證券保險業(yè)，世紀金源還曾考慮引入新股東或上市。

　　2008年，世紀金源計劃將旗下北京金源時代購物中心、重慶金源時代購物中心、昆明世紀金源大廣場、貴陽房地產項目打包上市，第二階段再將7家飯店包裝上市。但無奈一場金融風暴席卷全球，股市急劇下挫，世紀金源的上市計劃也被迫擱淺。

　　金融擴張危言

　　有業(yè)內人士表示，如果融資渠道不暢，很難把房地產做大。“早年可以賣樓花，現(xiàn)在項目要封頂，資金龐大，就算工程公司先墊資，資金量還是有限的。”

　　業(yè)內人士指出，像世紀金源這類高速成長的企業(yè)，最喜歡投資金融業(yè)務，因為成長越快，資金的需求就越大，越需要融資。而一般的大型企業(yè)如萬科等本身已經是個金融機構，一般的銀行還比不了它，而且到達那個規(guī)模之后，已經不愁融資渠道了。

　　眼下受調控政策的負面影響，融資渠道不斷地收緊，開發(fā)商的資金壓力更是成倍劇增，參與金融業(yè)投資，也許真的能打開另一條融資之路。

　　但事物總有兩面性。相關業(yè)內人士分析，如果房企過多地撬動金融杠桿，在未來金融形勢向下的情況下，肯定會出現(xiàn)風險。

　　“其中最大的危險就是入不敷出，無法償還到期賬款。借了大量的資金進來后，發(fā)現(xiàn)市場不好，就算把前期項目全賣了，也不夠支付利息。借款總有個期限，雖然你是股東，但如果償還不了自己，也是有問題的。現(xiàn)在國家做儲備金，就是為了防范以彌補壞賬損失。如果虧損的額度太大，最終只能清盤。”相關知情人士表示。

　　在此之前，德隆王朝的覆滅或是世紀金源在金融投資擴張路上的前車之鑒。