“新政出來(lái)之后，公司策略有所改變，現(xiàn)在是推中高端方面產(chǎn)品，偏高端的產(chǎn)品。”

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 “公司1-8月的銷(xiāo)售已達(dá)82億，完成全年目標(biāo)的82%。”在9月1日舉行的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，合景泰富公布了首八月的銷(xiāo)售數(shù)字。

　　事實(shí)上，合景泰富在上半年已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)了區(qū)域平衡發(fā)展的目標(biāo)。按照公司董事局主席兼執(zhí)行董事孔健岷的說(shuō)法，合景泰富近期推出的都是高端的項(xiàng)目，還有溢價(jià)的空間。同時(shí)，在新政出來(lái)的幾個(gè)月間，合景泰富的整體銷(xiāo)售并沒(méi)有出現(xiàn)太大程度的下滑，銷(xiāo)售均價(jià)也比預(yù)期要高。

　　盡管已經(jīng)完成全年目標(biāo)的82%，合景泰富業(yè)務(wù)發(fā)展總經(jīng)理梁堅(jiān)則指出，無(wú)意調(diào)高銷(xiāo)售目標(biāo)。“公司現(xiàn)在有大概是83億的現(xiàn)金，目前已經(jīng)足夠。如果目標(biāo)100億的話，年底可以動(dòng)用的現(xiàn)金更加多，會(huì)加強(qiáng)2011年的開(kāi)發(fā)幅度。”梁堅(jiān)如是說(shuō)。

　　其中一個(gè)令人關(guān)注的焦點(diǎn)是合景泰富公布將積極進(jìn)入上海市場(chǎng)，目前正在尋找合適的機(jī)會(huì)和土地?？捉♂和嘎?，上海市場(chǎng)方面，公司最想進(jìn)入的是住宅項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目。目前正在和政府溝通幾個(gè)項(xiàng)目，也會(huì)選擇好位置做寫(xiě)字樓等商業(yè)項(xiàng)目，希望可以篩選到比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

　　孔健岷進(jìn)一步表示，公司盡管目前在廣州、天津等地已經(jīng)實(shí)現(xiàn)與新鴻基、富力等企業(yè)的合作，但在上海市場(chǎng)的考慮上，公司將依舊保持獨(dú)立開(kāi)發(fā)為主調(diào)。

　　媒體提問(wèn)：公司目前800萬(wàn)土地儲(chǔ)備，其實(shí)基本上項(xiàng)目都已經(jīng)推出市場(chǎng)，會(huì)否擔(dān)心土地儲(chǔ)備不足？此外公司現(xiàn)金流充足，除了選擇購(gòu)買(mǎi)土地，有沒(méi)有考慮收購(gòu)一些公司？

　　梁堅(jiān)：我們目前大概是20個(gè)項(xiàng)目左右，在開(kāi)發(fā)的有十幾個(gè)，在銷(xiāo)售也是十幾個(gè)，但是這些項(xiàng)目都是去年和前年首推的項(xiàng)目。從分期推售數(shù)字來(lái)說(shuō)，這些在建或者在售的項(xiàng)目都是目前在賣(mài)第三、四、五期，其實(shí)后續(xù)還是可以提供一定的業(yè)績(jī)。

　　還有這些項(xiàng)目面積比較大，50-60萬(wàn)的體量。對(duì)我們分期銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)，后面的項(xiàng)目提價(jià)空間會(huì)更大。

　　另外，我們也很注重買(mǎi)地和開(kāi)發(fā)的一個(gè)平衡，這樣其實(shí)是配合政府政策趨勢(shì)的，不會(huì)閑置很多土地不開(kāi)發(fā)。至于新增土地，其實(shí)我們是盡量尋找機(jī)會(huì)，因?yàn)樽钪饕脑蚴悄壳?00多萬(wàn)平米土儲(chǔ)還沒(méi)有繳的土地款是很少，我們還有很多的現(xiàn)金在手上，所以未來(lái)12-18個(gè)月里，價(jià)錢(qián)覺(jué)得合適的話，應(yīng)該會(huì)新增項(xiàng)目。

　　再者，目前800多萬(wàn)平米土地儲(chǔ)備，在售的只有100多萬(wàn)平方米，如果每年開(kāi)發(fā)有30%的增長(zhǎng)，現(xiàn)在土地都足夠5年的開(kāi)發(fā)，不存在不夠土地開(kāi)發(fā)的情況。若新增項(xiàng)目，我們考慮新的地方的時(shí)候，會(huì)考慮上海及其他城市，譬如在廣州增大項(xiàng)目數(shù)量等等。

　　談到收購(gòu)，我們一直是注重項(xiàng)目本身的質(zhì)量，不管是土地還是公司我們都會(huì)考慮。收購(gòu)公司是需要看土地和項(xiàng)目的質(zhì)量，所以不僅是看土地，不同方面都需要考慮的。

　　媒體提問(wèn)：近期內(nèi)地樓市調(diào)控你們有如何的看法？對(duì)接下來(lái)的銷(xiāo)售是否有影響？

　　孔健岷：新政出來(lái)之后，確實(shí)對(duì)房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)及銷(xiāo)售量起到一個(gè)控制的作用，也平穩(wěn)了房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，這一點(diǎn)是政策出來(lái)見(jiàn)到的很明顯的效果。

　　下半年來(lái)說(shuō)，樓價(jià)會(huì)相對(duì)平穩(wěn)，發(fā)展商可以看到政策作用是有的，同時(shí)對(duì)于發(fā)展商長(zhǎng)遠(yuǎn)在行業(yè)里發(fā)展是有幫助的，對(duì)價(jià)錢(qián)的穩(wěn)定及樓市的健康發(fā)展都是好的。

　　媒體提問(wèn)：合景泰富的毛利率下跌了，下半年情況會(huì)怎么樣呢？毛利率是否會(huì)保持這個(gè)水平？

　　羅兆和：相對(duì)這兩年來(lái)說(shuō)，我們2009年上半年入帳的項(xiàng)目土地成本相對(duì)便宜，2010年入帳項(xiàng)目土地成本上漲了。因?yàn)?009年是之前幾年買(mǎi)的地，成本會(huì)相對(duì)便宜。

　　毛利率來(lái)說(shuō)，從2009年到2010年，毛利率是持平的，甚至2010年更好。如果毛利相比的話，下跌一個(gè)只是因?yàn)?010年我們多了一個(gè)酒店的業(yè)務(wù)，這個(gè)酒店是年底新推出來(lái)的，新出來(lái)未必會(huì)有這么快產(chǎn)生盈利，這會(huì)影響毛利。

　　孔健岷：毛利率有輕微調(diào)整也是因?yàn)楣緦?duì)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整。2009年上半年推出的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，可能是中端產(chǎn)品比較多，2010年下半年可能更多推出是高端產(chǎn)品，很多精裝修產(chǎn)品推出來(lái)之后，我相信凈利率和毛利率都會(huì)提高的。

　　媒體提問(wèn)：目前公司已經(jīng)完成銷(xiāo)售目標(biāo)82%，會(huì)不會(huì)考慮上調(diào)全年的100億銷(xiāo)售目標(biāo)？

　　梁堅(jiān)：全年銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)說(shuō)，其實(shí)100億是非常理想的數(shù)字。下半年還有不同的項(xiàng)目推出，可售的面積和金額是很足夠的，公司對(duì)于做到100億的銷(xiāo)售信心是很足夠的。

　　至于說(shuō)是否會(huì)調(diào)整目標(biāo)，我認(rèn)為公司會(huì)首先考慮盈利的前瞻性，因?yàn)榈?月份公司的預(yù)售減上半年已交付的預(yù)售大概還有100億，還沒(méi)有加上上半年的銷(xiāo)售。如果下半年銷(xiāo)售繼續(xù)維持好的勢(shì)頭，到年底是十分可觀的。

　　2010年收入是一個(gè)盈利的局面，可能更加重要的是讓我們看到2011年利潤(rùn)收入的增加。

　　還有一個(gè)現(xiàn)金流的問(wèn)題，現(xiàn)在有大概是83億的現(xiàn)金，目前已經(jīng)足夠。未來(lái)加大開(kāi)發(fā)的幅度是取決于現(xiàn)金流，如果目標(biāo)100億的話，年底可以動(dòng)用的現(xiàn)金更加多，會(huì)加強(qiáng)2011年的開(kāi)發(fā)幅度。

　　媒體提問(wèn)：公司1-8月份的均價(jià)比去年是高的，因?yàn)檎{(diào)整了推盤(pán)計(jì)劃還是中間加了價(jià)呢？接下來(lái)是否還會(huì)有上升空間呢？

　　孔健岷：1-8月份均價(jià)比預(yù)期高有兩方面原因：第一是由于產(chǎn)品設(shè)計(jì)出來(lái)之后很受市場(chǎng)認(rèn)同，因?yàn)槲覀兊木b設(shè)計(jì)很大程度上與其他開(kāi)發(fā)商不同，我們交樓的精裝是有特色的，這方面我們特顯公司的優(yōu)勢(shì)。

　　第二方面是1-7月份銷(xiāo)售變化并不大，說(shuō)明公司在計(jì)劃性及前瞻性方面的工作是做得比較充足，以上帶動(dòng)了我們均價(jià)是比預(yù)期的1萬(wàn)元/平米要高。

　　至于說(shuō)下半年價(jià)錢(qián)是否會(huì)有調(diào)整呢？這需要視乎公司對(duì)產(chǎn)品推售的延后性，譬如公司在市場(chǎng)政策不太明朗情況下，公司可能會(huì)推中、高端的產(chǎn)品。其實(shí)有一些產(chǎn)品利潤(rùn)很好的，如果覺(jué)得這些產(chǎn)品未來(lái)升值空間很大的，公司在推售結(jié)構(gòu)方面會(huì)進(jìn)行一些平衡的，我相信公司維持這個(gè)均價(jià)一定是很好的，是否要上升就需要看回公司推售的策略。

　　媒體提問(wèn)：現(xiàn)在市場(chǎng)環(huán)境來(lái)看，公司現(xiàn)在的推售策略是怎樣的呢？

　　孔健岷：現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，因?yàn)樾抡鰜?lái)之后，公司策略有所改變，現(xiàn)在是推中高端方面產(chǎn)品，偏高端的產(chǎn)品。因?yàn)楦叨藘r(jià)格調(diào)整空間比較大，所以在這些方面，我們會(huì)多推一些。

　　另外，這些高端客戶(hù)對(duì)第三套住房按揭金額偏低，所以公司近段時(shí)間都以推中高端產(chǎn)品為主。

　　媒體提問(wèn)：公司有計(jì)劃在上海開(kāi)拓市場(chǎng)，是否有具體的項(xiàng)目？有沒(méi)有什么計(jì)劃發(fā)展什么項(xiàng)目呢？

　　孔健岷：上海其實(shí)是公司這幾年是一直都想進(jìn)入的城市，一直都在做前期的工作。

　　上海方面我們最想進(jìn)入的是住宅項(xiàng)目及商業(yè)項(xiàng)目，目前正在和政府溝通幾個(gè)項(xiàng)目。我們也會(huì)選擇好位置做寫(xiě)字樓等商業(yè)項(xiàng)目，這些都會(huì)進(jìn)行篩選，希望可以篩選到比較優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目。

　　公司策略是很想進(jìn)入上海這個(gè)城市。有可能會(huì)考慮合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，但主調(diào)是以獨(dú)立開(kāi)發(fā)為主。