大家對(duì)這個(gè)行業(yè)關(guān)注度很高，但真正大范圍投入的還不多，有一個(gè)重要因素是因?yàn)橄胱霾淮砟茏觥?/h3>

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 周靜怡 8月30日，寶龍地產(chǎn)在香港召開(kāi)中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。寶龍中報(bào)顯示，由于物業(yè)交付主要集中在2010年下半年，寶龍地產(chǎn)當(dāng)期營(yíng)業(yè)額同比減少19%至人民幣10.42億元。其中，物業(yè)銷售收入為9.57億元，同比下降23.9%；投資物業(yè)租金收入6361萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)123.9%；物業(yè)管理收入2145萬(wàn)，同比增長(zhǎng)108.3%；凈利潤(rùn)則同比上升147%至人民幣約8.15億元。

　　寶龍首席執(zhí)行官許華芳表示，公司制定的55億銷售目標(biāo)，目前看來(lái)，雖然要在5個(gè)月完成34多億，但公司管理層很有信心。

　　在談到商業(yè)地產(chǎn)時(shí)，許華芳表示，現(xiàn)在有一些開(kāi)發(fā)商是嘗試性的做商業(yè)地產(chǎn)，或者慢慢以投入比較大的比重，但成功的不會(huì)很多。同時(shí)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)前景很大，不僅寶龍可以做，其他公司一樣可以做，應(yīng)該是會(huì)百花齊放，將來(lái)會(huì)有更多房地產(chǎn)商進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，也會(huì)做成功。

　　許華芳認(rèn)為，寶龍的特殊在于“拿著模式找項(xiàng)目”，他表示：“我們?cè)?jīng)找一個(gè)項(xiàng)目四方型的，我們購(gòu)物中心是長(zhǎng)方形的，所以沒(méi)有做。”

　　媒體提問(wèn)： 1-7月公司銷售19億，達(dá)到全年目標(biāo)的34%，下半年均價(jià)會(huì)不會(huì)上調(diào)？會(huì)不會(huì)擔(dān)心完不成計(jì)劃？

　　許華芳：我們核心盈利下跌了，因?yàn)榧性谙掳肽杲回?，上半年交貨比例相?duì)比較少。核心利潤(rùn)2.66億是沒(méi)有包括評(píng)估增值的，稅后平均增值是5.48億，加起來(lái)是8億多的，比去年同期增長(zhǎng)174%。

　　我們大量新項(xiàng)目集中在今年動(dòng)工，其中9月份有常州、鹽城等，我們雖然要在5個(gè)月完成34多億，但公司管理層很有信心?，F(xiàn)在我們處于沒(méi)有貨賣的狀況，至于均價(jià)問(wèn)題，我們的商業(yè)和住宅均價(jià)都會(huì)提升的，我理解應(yīng)該是差不多的，全年都是這個(gè)數(shù)。

　　媒體提問(wèn)：7月份來(lái)說(shuō)，銷售應(yīng)該非常理想，8月份銷售情況是怎樣呢？下半年還有新的項(xiàng)目，銷售額是多少？占公司盈利百分比是多少呢？

　　許華芳：8月份銷售額不會(huì)太高，應(yīng)該是2億左右；租金收入來(lái)說(shuō)，我們由今年開(kāi)始每年都會(huì)有較大的升幅，明年是比較高的，因?yàn)榻衲甑捻?xiàng)目還沒(méi)有到期。我估計(jì)整年完成1.7億，下半年超過(guò)1億的收入。對(duì)于現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，我們始終以銷售對(duì)公司貢獻(xiàn)最大，租金占利潤(rùn)現(xiàn)在比例約是3%-4%。

　　因?yàn)槲覀兒芏嗟赇佋谀曛虚_(kāi)鋪的，全其中有一段免租期。4月份開(kāi)張要計(jì)到8月，租金增長(zhǎng)其實(shí)來(lái)自兩個(gè)方面：1、全年的租金，今年已經(jīng)開(kāi)張的；2、2011年的預(yù)租金，所以2011年的增長(zhǎng)是比較樂(lè)觀的。租金是很容易計(jì)算的，但如果按照百分比計(jì)算就比較難了。

　　媒體提問(wèn)：寶龍?zhí)岬浇窈髸?huì)在同一個(gè)城市同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤，會(huì)不會(huì)意味著集中在某一個(gè)城市呢？此外有一些地產(chǎn)公司可能調(diào)整策略，希望更多商業(yè)樓盤用于出租而不是銷售，尤其是二三線城市的樓盤，想聽(tīng)一下您們的意見(jiàn)。

　　許華芳：從公司擴(kuò)張策略來(lái)說(shuō)，我們集中在山東、河南、福建，江蘇四個(gè)省發(fā)展，每一個(gè)地方都有項(xiàng)目滲透。我們是先到省會(huì)城市，然后往下滲透，有計(jì)劃到重慶，到了重慶之后會(huì)滲透到下面的地方，基本上是老策略，新的區(qū)域是先到省會(huì)。

　　租金策略是放水養(yǎng)魚(yú)的策略，更多是讓商業(yè)旺起來(lái)，我們老模式把高價(jià)的賣掉，所以現(xiàn)在這些租金貢獻(xiàn)度不高的，而我們每年都有30-50萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目落成。商業(yè)地產(chǎn)對(duì)盈利貢獻(xiàn)有很大的期望，希望通過(guò)3到5年占到公司盈利的30%-50%。

　　媒體提問(wèn)：很多地產(chǎn)公司將要進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，希望把這一塊比重提高，你們?nèi)绾慰催@一塊競(jìng)爭(zhēng)？寶龍如何確定在商業(yè)地產(chǎn)的領(lǐng)先地位？

　　許華芳：中國(guó)房地產(chǎn)都看好商業(yè)，特別是看好商業(yè)地產(chǎn)。國(guó)內(nèi)媒體說(shuō)住宅房地產(chǎn)黃金十年過(guò)去了，未來(lái)十年是商業(yè)地產(chǎn)，前景非常看好，我們企業(yè)也這樣認(rèn)為。

　　現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，大家對(duì)這個(gè)行業(yè)關(guān)注度很高，但真正大范圍投入的還不多，有一個(gè)重要因素是因?yàn)橄胱霾淮砟茏?。我們做?、8年的商業(yè)地產(chǎn)，有很重要的品牌商戶資源，有人才培養(yǎng)的資源，包括對(duì)這種模式的理解。

　　現(xiàn)在有一些開(kāi)發(fā)商是嘗試性的，或者慢慢投入比較大的比重，但成功的不會(huì)很多。同時(shí)，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)前景很大，不僅寶龍可以做，其他一樣可以做，應(yīng)該是會(huì)百花齊放，將來(lái)會(huì)有更多房地產(chǎn)商進(jìn)入這個(gè)行業(yè)，也會(huì)做成功，但數(shù)量也不會(huì)太多，應(yīng)該是5家之內(nèi)會(huì)成功。

　　媒體提問(wèn)：你們有什么獨(dú)特地方嗎？

　　許華芳：首先是品牌，我們做了20多個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。同時(shí)，我們?yōu)槭裁从行判脑谥袊?guó)發(fā)展得這么快？因?yàn)槲覀冇袠?biāo)準(zhǔn)化。通過(guò)多年積累，我們對(duì)產(chǎn)品、商戶組合是比較有經(jīng)驗(yàn)的，現(xiàn)在新項(xiàng)目在一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)復(fù)制。標(biāo)準(zhǔn)化是很重要元素，沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)化肯定不行，現(xiàn)在我們標(biāo)準(zhǔn)化開(kāi)始走到系列了。

　　現(xiàn)在模式是1+1模式，1代表購(gòu)物中心，是完全不賣的。購(gòu)物中心是全國(guó)一致的，里面的商戶、規(guī)模都是一致的。在中國(guó)二三線城市，我們追求70分到80分的概念，是追求的一種規(guī)模，明年和后年初的項(xiàng)目都是這樣的，所以在明年的價(jià)格會(huì)大大提升。

　　同時(shí)在今年上半年，我們從標(biāo)準(zhǔn)化投資開(kāi)始系列化，為什么呢？現(xiàn)在資產(chǎn)比重70%會(huì)放在剛剛說(shuō)的標(biāo)準(zhǔn)店模式，天津這個(gè)項(xiàng)目不屬于標(biāo)準(zhǔn)店的模式，未來(lái)10%到15%的資金比例會(huì)在一線城市做一些高端的產(chǎn)品，這能提升公司品牌，包括可以整合商家的資源，因?yàn)楸仨毻ㄟ^(guò)一些大項(xiàng)目才可以跟商家關(guān)系更密切。其他10%到20%的資產(chǎn)比例會(huì)系列化，做小購(gòu)物中心的模式，就是6萬(wàn)平方米左右。

　　其實(shí)這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化概念就是我們的觀念跟很多開(kāi)發(fā)商不一樣的，很多開(kāi)發(fā)商拿了地研究項(xiàng)目怎樣做。但我們的模式不一樣，我們是拿著模式找項(xiàng)目，曾經(jīng)找一個(gè)項(xiàng)目四方型的，我們購(gòu)物中心是長(zhǎng)方形的，所以沒(méi)有做。

　　我們公司理念和經(jīng)驗(yàn)是這樣的，要做一個(gè)新項(xiàng)目需要很多精力和資源整合。中國(guó)有這么大的土地和市場(chǎng)，我們拿著模式和菜單去找，通過(guò)這個(gè)理念拿項(xiàng)目。而且這個(gè)東西需要經(jīng)驗(yàn)累積的，我們通過(guò)6、7年累積，其他開(kāi)發(fā)商想進(jìn)入不是一下子就可以進(jìn)入的。

　　媒體提問(wèn)：下半年房地產(chǎn)價(jià)格的變化，還有二三線城市商業(yè)地產(chǎn)的預(yù)測(cè)？

　　許華芳：對(duì)宏觀大政策來(lái)說(shuō)，我們是對(duì)二三線住宅是審慎樂(lè)觀的。因?yàn)閺陌肽陻?shù)據(jù)可以看到，其實(shí)剛性需求很強(qiáng)勁，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)是這樣看的，從商家的拓展力度可以看到發(fā)展也會(huì)很好。

　　以前跟商家溝通一個(gè)項(xiàng)目需要很長(zhǎng)時(shí)間，現(xiàn)在項(xiàng)目往二三四線的拓展力度都很強(qiáng)勁，它們處于高速發(fā)展階段。

　　我們也統(tǒng)計(jì)過(guò)，國(guó)家消費(fèi)總額今年增長(zhǎng)預(yù)計(jì)是20%，會(huì)達(dá)到15萬(wàn)億，擴(kuò)大內(nèi)需，商業(yè)地產(chǎn)是很重要的元素。城市化速度不會(huì)慢下來(lái)，國(guó)家對(duì)城市化和內(nèi)需大政策是不會(huì)改變的，從房地產(chǎn)短期來(lái)看，大政策出臺(tái)是不會(huì)有的，但國(guó)家還會(huì)擔(dān)心“金九銀十”會(huì)不會(huì)上漲，而不是擔(dān)心會(huì)不會(huì)下跌。

　　作為房地產(chǎn)商不希望漲，因?yàn)橐簧蠞q就有大政策出來(lái)，我們寶龍判斷9、10月份會(huì)有很大的供應(yīng)量出來(lái)，價(jià)格不會(huì)有很大波動(dòng)，但供應(yīng)量會(huì)上升。