隨著上海土地儲(chǔ)備的坐吃山空，以及先后幾次出售上海優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，上實(shí)發(fā)展在上海的土地儲(chǔ)備僅剩朱家角一隅。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 鄧敏華 8月27日，正在重組過(guò)程中的上實(shí)發(fā)展公布了上半年的營(yíng)運(yùn)狀況，期內(nèi)上實(shí)發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額達(dá)到17.03億元，比去年同期增加46.71%。

　　上海失守

　　報(bào)告期內(nèi)，上實(shí)發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3.98億元，比上年同期增加171.16%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)為1.65億元，比去年同期曾增加62.57%，凈利潤(rùn)增加主要原因?yàn)樾略鲎庸竟蓹?quán)轉(zhuǎn)讓收益所致。中報(bào)顯示，期內(nèi)上實(shí)發(fā)展的實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為46.77%，比去年上升了大約11.48個(gè)百分點(diǎn)。

　　在這串漲幅不錯(cuò)的數(shù)字背后，實(shí)際上隱藏著上實(shí)發(fā)展面臨的窘境。

　　在今年的1月份，上實(shí)發(fā)展將旗下子公司上海海際房地產(chǎn)100%的股權(quán)作價(jià)4億元出售與上海旭輝地產(chǎn)，上海海際房地產(chǎn)主要的資產(chǎn)為上海市楊浦區(qū)鞍山新村“海東海”項(xiàng)目。該地塊緊鄰地鐵8線鞍山新村站，為地鐵蓋上物業(yè)，南臨控江路，北至錦西路，西側(cè)為鞍山二村，東側(cè)為同濟(jì)綠園，總建筑面積約6.5萬(wàn)平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，該地塊有較好升值的潛力。

　　中報(bào)顯示，該筆交易給上實(shí)發(fā)展帶來(lái)了大約7244萬(wàn)元的收益，占到了上實(shí)發(fā)展上半年的收益的44%，扣除這筆收益，上實(shí)發(fā)展的物業(yè)銷售帶來(lái)大利潤(rùn)大約為0.92億元，母公司應(yīng)占利潤(rùn)實(shí)際上比去年同期的1.01億元有所下跌。

　　不僅如此，在銷售收入?yún)^(qū)域分布上，上半年來(lái)自華北區(qū)的結(jié)算收入達(dá)到了12.8億元，達(dá)到了總銷售收入的70%。而來(lái)自于上實(shí)系大本營(yíng)華東地區(qū)的銷售銳減62.13%，僅為人民幣1.91億元，僅占全部的銷售收入的23%，銷售收入銳減的原因在于，在去年到今年上半年，上實(shí)發(fā)展在上海幾乎無(wú)樓可賣(mài)。

　　等待著母公司注入資產(chǎn)的上實(shí)發(fā)展，近年來(lái)，幾乎沒(méi)有在華東地區(qū)土地市場(chǎng)活動(dòng)。隨著上海土地儲(chǔ)備的坐吃山空，以及先后幾次出售上海優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，上實(shí)發(fā)展在上海的土地儲(chǔ)備僅剩朱家角一隅。

　　重組背后

　　上實(shí)發(fā)展業(yè)績(jī)?nèi)毡∥魃?，?shí)際上加快了上實(shí)系地產(chǎn)重組進(jìn)程。

　　公告顯示，上實(shí)集團(tuán)旗下的另一地產(chǎn)平臺(tái)上實(shí)控股擬出資51.3億元收購(gòu)上實(shí)集團(tuán)持有上實(shí)發(fā)展的63.65%股權(quán)，成為后者的控股股東。

　　根據(jù)重組協(xié)議，上實(shí)控股以每股7.44元的價(jià)格收購(gòu)上實(shí)發(fā)展的股票，該價(jià)格較其資產(chǎn)凈值折讓14%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此價(jià)格不算吸引，因?yàn)橐话銉?nèi)地發(fā)展商的平均折讓都有37%。

　　更多的業(yè)內(nèi)人士指出，上實(shí)控股剛剛在6月份才完成收購(gòu)中新地產(chǎn)45%權(quán)益，理應(yīng)需要時(shí)間及資源進(jìn)行地產(chǎn)業(yè)務(wù)的整合及改善盈利能力，但是這時(shí)又立刻進(jìn)行另一項(xiàng)更大型的收購(gòu)，時(shí)間及資源的需求等問(wèn)題或許令股份短期內(nèi)出現(xiàn)波動(dòng)。

　　盡管上實(shí)控股選擇收購(gòu)上實(shí)發(fā)展的時(shí)機(jī)并不是很恰當(dāng)，然而上實(shí)發(fā)展的業(yè)績(jī)表現(xiàn)令人失望，以及上海本地國(guó)企的整合迫在眉睫，使得上實(shí)集團(tuán)不得不對(duì)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組做出了抉擇。

　　截至去年底止，上實(shí)控股手頭現(xiàn)金104億元，足以應(yīng)付收購(gòu)中新地產(chǎn)以及上實(shí)發(fā)展。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今次收購(gòu)會(huì)令上實(shí)控股負(fù)債比率有所上升，然而在完成收購(gòu)后，上實(shí)將擁有內(nèi)地和香港兩個(gè)上市平臺(tái)。

　　上實(shí)系的重組亦給上實(shí)發(fā)展帶來(lái)了生機(jī)。重組消息一出，上實(shí)發(fā)展的股票接連三天上漲達(dá)到20%。

　　日前，上實(shí)發(fā)展重新參與上海土地拍賣(mài)，在8月20日，以7.1億元競(jìng)得位于上海市金山區(qū)的一塊宅地。該地塊位于上海市金山區(qū)金山新城中心城區(qū)西北部，容積率為1.2，可建地上建筑面積約為16萬(wàn)平方米。項(xiàng)目總投資約為14.9億元，預(yù)計(jì)于2011年開(kāi)工。