　　觀點網(wǎng) 孔藝華：8月20日，方興地產(chǎn)在香港舉行2010年中期業(yè)績發(fā)布會。一直強調(diào)以商業(yè)地產(chǎn)為發(fā)展重點的方興地產(chǎn)，在這輪主要席卷于住宅領(lǐng)域的宏觀調(diào)控浪潮中獲得了機會。2010年上半年，方興地產(chǎn)的總營業(yè)收入達到41.03億港元，同比增長61%，凈利潤攀升140%至10.43億港元。

　　此前一直廣受爭議的地王項目“廣渠路15號”將在2011年預(yù)售，這將成為方興為數(shù)不多的住宅項目之一。在方興地產(chǎn)的計劃中，住宅項目似乎是未來不可或缺或者說是要重點加強的板塊之一。

　　方興將這種商業(yè)、住宅不同業(yè)態(tài)的物業(yè)組合所能產(chǎn)生的效果稱為“協(xié)力”作用。“住宅部分能受惠于酒店、辦公樓及商場項目而高于市場價格出售。”同時，住宅也能反作用于商業(yè)地產(chǎn)，提升商業(yè)地產(chǎn)的價值。

　　新政以來的每次業(yè)績發(fā)布會，方興地產(chǎn)習(xí)慣強調(diào)，自身以商業(yè)地產(chǎn)為主、住宅項目很少，因此能夠很好規(guī)避目前的宏觀調(diào)控政策，但在此時，方興也并不諱言住宅部分對方興業(yè)務(wù)的補充作用。

　　以下是業(yè)績會的現(xiàn)場問答環(huán)節(jié)實錄，方興地產(chǎn)董事長羅東江，首席執(zhí)行官何操，首席財務(wù)官江南等均就相關(guān)問題進行了回答：

　　Q：上海是方興一個很重要的市場，上海目前的商業(yè)地產(chǎn)市場環(huán)境如何？看到金茂大廈的出租率較去年同期有所下降，原因何在？

　　何操：上海的商辦物業(yè)，在2008年和2009年集中落成的量比較大，特別是浦東、陸家嘴這邊，供應(yīng)量充足。這樣的話，應(yīng)該說給我們的“金茂大廈”帶來了很大的壓力。尤其是2009年世界經(jīng)濟危機使得這個情況進一步地加深。

　　雖然隨著國內(nèi)經(jīng)濟的回暖，特別是在今年的上半年，市場吸納消化這些商辦物業(yè)的量也加大?，F(xiàn)在空置率已經(jīng)降到12%左右。就金茂大廈而言，受到上述的影響，其實在2008年、2009年有一段時間是有相當(dāng)一些客戶搬出去了。但可喜的是，通過今年上半年的努力，盡管金茂大廈的出租率仍不如過去那么高，但也已經(jīng)為它的整體出租及后期的穩(wěn)定打下了堅實的基礎(chǔ)。所以有理由可以相信，隨著經(jīng)濟回暖以及整體空置率的下降，金茂大廈這個投資物業(yè)的表現(xiàn)會越來越好。

　　Q：既然經(jīng)濟回暖，管理層也對后市有信心，那么會不會考慮加租？

　　羅東江：現(xiàn)在出租物業(yè)所面臨的問題，主要是要把它們租出去，現(xiàn)在還不是說要提高租金的時候。要看到的是，我們目前還有約10%的空置率，不過更應(yīng)該看到，其實最困難的時期已經(jīng)過去。今年上半年，我們已經(jīng)把去年百分之六十的客戶所空出來的面積全部吸納回來。而且現(xiàn)在已經(jīng)是8月份，下半年已經(jīng)過了兩個月，從目前的實際進展來看，下半年的情況比上半年應(yīng)該是更好。

　　Q：這信心從何而來呢？

　　羅東江：當(dāng)然，這個有沒有信心還是要看市場?？傮w來說，上海辦公樓，從數(shù)量上來說，是供大于求。我們那個“國客”項目地段比較好，再說地段比較好的地方，就是外灘那一帶，這一帶，應(yīng)該是供不應(yīng)求。那么，從我們“國客”的13棟樓來看，到目前為止，已經(jīng)有8棟賣掉，這包括我們自己留著兩棟?，F(xiàn)在還有大量的買家對整棟樓感興趣。

　　大家可以做個比較，上海的金融機構(gòu)跟香港的金融機構(gòu)相比較。香港金融機構(gòu)在數(shù)量上是遠遠多于上海的。由于現(xiàn)在政策不斷的放開，大量的金融機構(gòu)、華人機構(gòu)都希望在在上海最好的地方能夠得到一棟樓。所以，對我們余下的那些樓來說，現(xiàn)在我們不是在討論能不能賣掉的問題，而是哪個機構(gòu)更加適合我們這些樓的品質(zhì)。在一線城市，黃金地段做商業(yè)地產(chǎn)是可以非常的有信心的。

　　Q：剛才說方興接下來商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度也不少，那會不會因此資金有壓力？有沒集資計劃？

　　江南：所謂商業(yè)地產(chǎn)的要不要集資的問題。有一個問題，要首先更正或者澄清一下。我們這個商業(yè)地產(chǎn)的項目，比如像“國客”項目，實際上我們有一部分是要賣掉的。那么，賣掉以后，大部分的現(xiàn)金可以回來了，所以并不是像你理解的資金壓力很大。再以“國客”項目為例，實際上我們初期投入的資金是相當(dāng)少，這是一個方面。另外一方面，你問有沒有集資的計劃，應(yīng)該這樣說，截止10年6月底，公司帳面上的資金有40多億港幣，資金還是很充足。而且，我們從今年開始，今年，2011年，2012年，2013年，2014年都有大量的項目要出售，我們要銷售，所以融資這方面沒有考慮。因此，在這個時間段，可以說我們公司并沒有急切的集資的計劃。