人民幣基金其實(shí)有三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，第一，錢從哪里來(lái)；第二，錢往哪里去；第三，怎么賺錢。

　　2010年8月11日-14日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　以下內(nèi)容為高和投資董事長(zhǎng)蘇鑫先生13日下午的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　蘇鑫：各位朋友，大家下午好！我的演講題目叫人民幣商業(yè)地產(chǎn)基金的模式探討。

　　如果換一個(gè)題目，我估計(jì)可能聽的人可能更多一些，如果你有錢，還想做商業(yè)地產(chǎn)，應(yīng)該怎么辦，我希望我這個(gè)演講能夠給大家提供一些啟示。

　　跟大家討論話題分三個(gè)部分：第一，地產(chǎn)基金到底現(xiàn)在發(fā)展?fàn)顩r怎么樣。第二，關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)基金的思考。第三，商業(yè)地產(chǎn)基金實(shí)例。

　　為了搞懂地產(chǎn)基金的狀態(tài)，7月份跟幾個(gè)朋友搞了一個(gè)沙龍，7月8號(hào)由北京華本俱樂(lè)部、地產(chǎn)雜志舉辦了一場(chǎng)私募基金論壇。幾乎涵蓋了北京所有從事人民幣地產(chǎn)基金的，一共50多位從業(yè)人員參加，14位嘉賓進(jìn)行了探討。

　　我希望這種模式，以后博鰲論壇可以借鑒，他把每個(gè)人的商業(yè)模式借鑒過(guò)來(lái)。先看看從事這個(gè)行業(yè)的都是什么樣的人，其實(shí)是三類：開發(fā)商直接組建的地產(chǎn)開發(fā)公司、外幣基金或者PE領(lǐng)域擴(kuò)展的人民幣基金、創(chuàng)業(yè)類，由地產(chǎn)或金融背景高管出來(lái)創(chuàng)業(yè)。融資渠道也有三個(gè)：私募、私人銀行平臺(tái)、代理公司理財(cái)渠道。

　　人民幣基金其實(shí)有三個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，第一，錢從哪里來(lái)；第二，錢往哪里去；第三，怎么賺錢。一個(gè)問(wèn)題一個(gè)問(wèn)題看一看。

　　錢從哪里來(lái)？剛才我已經(jīng)提到，直接私募實(shí)際上對(duì)管理者的要求是非常高的，就是你必須跟你的投資人在以前有很好的信用關(guān)系。私人銀行可能要求你這些管理人有一定的成功經(jīng)驗(yàn)，你的專業(yè)性要能夠體現(xiàn)出來(lái)。第三方平臺(tái)要求更嚴(yán)格一些，能不能有“次級(jí)”的保證。 

　　第二個(gè)問(wèn)題，錢往哪里去?；鹨卜譃槿?，核心基金、增值基金、特殊機(jī)會(huì)基金，所謂特殊機(jī)會(huì)基金就是投PRIPO。增值基金就是你擁有一個(gè)穩(wěn)定收益的物業(yè)，然后讓他資產(chǎn)升值，最后再賣出去。投向也是雙方都要考慮的，一類是基金公司選擇什么樣的項(xiàng)目。有信用的開發(fā)商。要特別關(guān)注項(xiàng)目開發(fā)的時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)。開發(fā)商怎么樣選擇基金？除了基金要有規(guī)范運(yùn)作，其中最關(guān)鍵一點(diǎn)，就是這個(gè)基金能有關(guān)沒(méi)有能力創(chuàng)造額外市場(chǎng)價(jià)值?；鹬阅軌蚴崭叩氖找?，就是他可以創(chuàng)造比其他融資平臺(tái)更多的市場(chǎng)價(jià)值。

　　第三個(gè)問(wèn)題，怎么才能賺錢。作為基金要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、適當(dāng)?shù)母軛U率。賺錢最關(guān)鍵的就是能不能退出。退出商業(yè)地產(chǎn)其實(shí)是最難的?，F(xiàn)在人民幣地產(chǎn)基金是一個(gè)熱點(diǎn)，很多朋友都參與其中，其實(shí)有各種各樣的模式，到底什么樣的模式是可持續(xù)、最好的模式，無(wú)外乎有以下幾個(gè)特點(diǎn)：首先能賺錢就是對(duì)的。再一個(gè)，這個(gè)模式要有可復(fù)制性才是好的。第三，這種模式能不能把基金公司特有的能力發(fā)揮出來(lái)，能夠創(chuàng)造額外的市場(chǎng)價(jià)值。 

　　第二部分，我們討論一下商業(yè)地產(chǎn)基金模式的思考。先看一看商業(yè)地產(chǎn)的背景，對(duì)比日本，中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)十年，商業(yè)地產(chǎn)將越來(lái)越重要。我們看到未來(lái)十年商業(yè)地產(chǎn)如火如荼是一些趨勢(shì)，商業(yè)地產(chǎn)需要大量的錢，但是很多開發(fā)商沒(méi)有那么多錢，那么怎么辦？我們把房子建起來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)出口也是一個(gè)很大問(wèn)題。

　　可喜的是現(xiàn)在有兩個(gè)破冰，可能給我們提出一些現(xiàn)象。第一，REITs，5、6年前大家就在討論REITs，現(xiàn)在可能會(huì)出來(lái)。但是它的方向應(yīng)該是廉租房市場(chǎng)。7月30號(hào)剛剛公布的保險(xiǎn)投資運(yùn)用管理暫行規(guī)定準(zhǔn)許保險(xiǎn)公司使用總資產(chǎn)的10%投資不動(dòng)產(chǎn)，預(yù)計(jì)千億資金用如商業(yè)地產(chǎn)。

　　但是可惜這兩個(gè)破冰如果想解燃眉之急還是難度非常大的。商業(yè)地產(chǎn)出口到底在哪里？我們認(rèn)為如今民間的資本非常充裕，商業(yè)地產(chǎn)能不能考慮跟民間資本結(jié)合，這是我們應(yīng)該探討的。其實(shí)我們不應(yīng)該抱怨這個(gè)行業(yè)背景、環(huán)境多么差，實(shí)際每個(gè)行業(yè)都應(yīng)該有一個(gè)邊界，在這個(gè)游戲規(guī)則下能不能找到我們解決生存之道，是每個(gè)企業(yè)家思考的問(wèn)題。

　　我認(rèn)為可能的出路是安全性資本。安全性資本有特定屬性，首先他追求的是安全性，可以承受比較低的回報(bào)，需要有穩(wěn)定收益，他看中的是長(zhǎng)期資產(chǎn)價(jià)值增值。這種錢絕對(duì)不會(huì)投機(jī)、炒住宅，他輕易不會(huì)相信一些產(chǎn)品。

　　我們?cè)俜治鲆幌律虡I(yè)持有的一些特點(diǎn)。這個(gè)特點(diǎn)也和相象，他們也希望有穩(wěn)定收益，看重長(zhǎng)期的資產(chǎn)升值。商業(yè)地產(chǎn)各環(huán)節(jié)資金需求也不一樣，開發(fā)環(huán)節(jié)、券商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)。不同錢在不同環(huán)節(jié)里配置。安全性資本最適合進(jìn)入的就是商業(yè)地產(chǎn)后兩個(gè)環(huán)節(jié)，就是養(yǎng)商環(huán)節(jié)、成熟持有環(huán)節(jié)。

　　商業(yè)地產(chǎn)基金我們?nèi)绻踩再Y本結(jié)合，有很多難題，其中最主要難題就是散賣的資產(chǎn)是非常難以管理。最終它的資產(chǎn)價(jià)值上升是不容易的。有沒(méi)有一些解決之道呢，我們可以做一些嘗試，比如購(gòu)物中心可以不做，可以做底商、可以做辦公樓。對(duì)購(gòu)買的物業(yè)我們能不能給安全資本提供資產(chǎn)管理。比方我們嘗試的資產(chǎn)精裝修，未來(lái)我們也希望真正走向國(guó)外一種模式，就是資產(chǎn)管理的模式。

　　什么叫資產(chǎn)精裝修？以前大家賣底商的時(shí)候都是期房的時(shí)候就賣了。在北京你會(huì)發(fā)現(xiàn)好的位置全部是代理公司。最終它的底商的價(jià)值是由租客決定、租金決定。能不能由基金先持有它，持有后我們招租、我們定位。在兩年前一個(gè)投資者買北京一個(gè)物業(yè)，差不多將近20個(gè)億，一次性付款，這種錢還是非常多樂(lè)觀。這樣就解決一個(gè)問(wèn)題，他整個(gè)持有，你以前定位也不會(huì)打破。最終資產(chǎn)價(jià)值，經(jīng)過(guò)養(yǎng)商期后，商家穩(wěn)定了，最終價(jià)格體現(xiàn)，投資者安全性資本，他賺到錢了。還有一些前瞻性啟發(fā)思考，從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，最終商業(yè)地產(chǎn)的擁有者應(yīng)該是機(jī)構(gòu)投資者，但是現(xiàn)在國(guó)內(nèi)沒(méi)有，我們知道有安全性資本，能不能事先嫁接。這樣成熟后，就可以跟REITs、保險(xiǎn)資金對(duì)接。 

　　   第三部分，目前的商業(yè)地產(chǎn)案例，我是去年10月份從SOHO出來(lái)的，當(dāng)時(shí)跟潘總交流，我覺得商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)比較少。

　　高和投資這個(gè)基金叫閃電投資，第一個(gè)案例，去年1月份我們用杠桿收購(gòu)了凱德華璽底商，整個(gè)底商賣一個(gè)人。

　　第二個(gè)案例，收購(gòu)了中莎廣場(chǎng)，2.5萬(wàn)平米，是今年4月份收購(gòu)，我們進(jìn)行了一些改造，然后一層一層賣安全資本，最后提供資產(chǎn)管理服務(wù)。從談判這個(gè)項(xiàng)目，我是3月份開始談判，銷售到50%，過(guò)了安全期，不到3個(gè)月時(shí)間。

　　從這個(gè)案例看，我們分析有一些要點(diǎn)：第一，閃電基金這種模式，錢是直接私募，這樣效率比較高、比較快。第二，錢主要投向北京、上海核心區(qū)域商班物業(yè)。第三，通過(guò)資產(chǎn)的升值賣給安全性資本，同時(shí)給他提供資產(chǎn)精裝修服務(wù)，后期提供資產(chǎn)管理服務(wù)。 

　　最后我們商業(yè)地產(chǎn)基金做一個(gè)展望，高和投資可能是第一家專門投資商辦物業(yè)的人民幣私募基因。預(yù)計(jì)在政策利好下，會(huì)有越來(lái)越多基金進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。商業(yè)地產(chǎn)基金前景十分光明。

　　我套用任總一句話，任總講為富人建房，我們商業(yè)地產(chǎn)基金能不能用富人的勤勞的錢，然后賺富人的懶錢。這個(gè)懶錢就是安全資本，勤勞的錢就是富人私募的錢，但是你要有一個(gè)能力能夠提升資產(chǎn)的價(jià)值。謝謝各位！