目前中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)走了差不多20年，可以說(shuō)大部分中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司嚴(yán)格講都是一個(gè)住宅工廠。

　　2010年8月11日-14日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　以下內(nèi)容為平安物業(yè)投資管理有限公司董事長(zhǎng)兼CEO鄒益民先生13日下午的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　鄒益民：我跟今天早上的孟曉蘇總經(jīng)理，我們兩個(gè)以前都是做房地產(chǎn)的，現(xiàn)在都跑到保險(xiǎn)公司去了。保險(xiǎn)公司跟房地產(chǎn)有點(diǎn)觀點(diǎn)的話，可能一個(gè)就是，今天早上孟總所講的關(guān)于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)跟保險(xiǎn)產(chǎn)品的結(jié)合的問(wèn)題。

　　另一個(gè)我今天要講的就是商業(yè)地產(chǎn)，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)公司有自己的寫字樓的需求所帶來(lái)的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求這么一個(gè)交接點(diǎn)。我講商業(yè)地產(chǎn)另外一個(gè)原因是因?yàn)殛愒?shī)濤邀請(qǐng)我參加這個(gè)論壇的時(shí)候說(shuō)目前很多房地產(chǎn)公司表現(xiàn)了對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的一種熱心，要求關(guān)于這個(gè)問(wèn)題談?wù)勎业目捶?。我的看法可能是屬于偏潑冷水那種。

　　目前中國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)走了差不多20年，可以說(shuō)大部分中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司嚴(yán)格講都是一個(gè)住宅工廠。為什么會(huì)出現(xiàn)這么一種情況呢？很多發(fā)展商都是去買地、蓋房子、銷售、回款，再買地，又重新。真正積累下來(lái)資產(chǎn)在手中的很多都是現(xiàn)金變土地這么一個(gè)過(guò)程，商業(yè)地產(chǎn)的不多，原因還是資金問(wèn)題。

　　房地產(chǎn)本身是一個(gè)資金密集型行業(yè)，開發(fā)商從起步這十幾年，為了能夠盡快把資金積累起來(lái)去做大它。我們都遵循一個(gè)普通商業(yè)原則，希望貨如輪轉(zhuǎn)。資金因素是制約很多開發(fā)商沒(méi)有做很多商業(yè)地產(chǎn)并把它保留下來(lái)一個(gè)最重要的因素。

　　第二個(gè)因素，需求的因素。在過(guò)去的十幾、二十年過(guò)程中，社會(huì)上老百姓對(duì)住宅的需求遠(yuǎn)遠(yuǎn)多于對(duì)商業(yè)的需求，正因?yàn)橛羞@么大需求量，做出來(lái)的房子都不夠賣或者賣的很好，正是這個(gè)因素，變成大家都往住宅方面去做。

　　第三，技術(shù)因素。做住宅是大家比較容易看得見，相對(duì)來(lái)講技術(shù)含量沒(méi)有那么高。做寫字樓特別做商場(chǎng)、酒店，它的要求更高一點(diǎn)。

　　第四，時(shí)間的因素。在這么一個(gè)大家都很狂熱，急著去賺快錢的情況下，如果做商業(yè)地產(chǎn)的話，時(shí)間周期相對(duì)長(zhǎng)得多。這也造成很多開發(fā)商在過(guò)去一段時(shí)間里，都不愿意去碰商業(yè)地產(chǎn)或者是只是把它作為住宅一個(gè)配套來(lái)做，而不是真正把商業(yè)作為主業(yè)來(lái)做一個(gè)最主要原因。 

　　到了今天為什么大家又這么愿意去做商業(yè)地產(chǎn)？這是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)有商業(yè)地產(chǎn)的魅力，可能造成大家今天愿意做商業(yè)地產(chǎn)的原因，一個(gè)是中央這么多次的宏觀調(diào)控，每次都是針對(duì)住宅市場(chǎng)。

　　除了這個(gè)政治因素之外，其他另外一個(gè)很重要的因素是，做商業(yè)地產(chǎn)可以分享到資產(chǎn)升值這個(gè)時(shí)段所給你帶來(lái)的豐厚的利潤(rùn)。我們做開發(fā)商，開發(fā)住宅，假如是在上海的新天地附近，最輝煌的地段，十年前在那里的樓板價(jià)大概2000元，那個(gè)時(shí)候住宅在那個(gè)附近是6000元。今天樓板價(jià)已經(jīng)去到3萬(wàn)到4萬(wàn)，也就是土地成本已經(jīng)上漲15-20倍，如果10年間，資本金沒(méi)有漲15-20倍，你回過(guò)頭假如沒(méi)有達(dá)到那個(gè)水平，等于是回到了起點(diǎn)。

　　當(dāng)然現(xiàn)在我們說(shuō)的幾萬(wàn)塊錢的樓也包含了這幾年的建筑成本和建筑質(zhì)量的改善，但是總的來(lái)講，房地產(chǎn)的升值其實(shí)最主要的還是土地的升值。在土地上面所附著的建筑物也有升值的空間，例如因?yàn)槲飪r(jià)的上漲、勞動(dòng)成本的上漲，造成你要建同樣的東西的話，你所需要花的成本高了，所以它也存在一個(gè)升值，但是相對(duì)于土地升值比較來(lái)講，土地升值這塊空間要更大，如果你做了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)，拿在手上的話，你就很自然的就享受到了資產(chǎn)升值空間。這就是商業(yè)地產(chǎn)的魅力。

　　做商業(yè)地產(chǎn)還有一個(gè)好處，政府的政績(jī)需求帶來(lái)對(duì)地價(jià)很大的吸引。我們?nèi)ベI住宅用地肯定要招拍掛，但是買商業(yè)用地，當(dāng)然也要招拍掛，但是可能因?yàn)檎Ｍ阕鲞@些東西，所以你就可能跟政府談到一個(gè)比較好的地價(jià)。相對(duì)來(lái)講最起碼比住宅更有吸引力的一個(gè)地價(jià)。

　　第三個(gè)原因，城市化及消費(fèi)需求帶來(lái)的一個(gè)需求。在于城市化過(guò)程中做了很多住宅，改善了很多老百姓居住的要求，但是有很多城市，特別二三線城市對(duì)商業(yè)的需求，特別商場(chǎng)的需求，還是蠻大的。對(duì)寫字樓需求這塊相對(duì)比較少。

　　第四個(gè)需求，上市公司對(duì)業(yè)績(jī)的需求。上市公司如果純粹住宅開發(fā)，因?yàn)殇N售存在比較大的波動(dòng)性，今天房地產(chǎn)一調(diào)控，肯定價(jià)格就下來(lái)了，銷售量也下去了，利潤(rùn)波動(dòng)就出來(lái)了。但是假如你有一部分商業(yè)地產(chǎn)的話，你就能通過(guò)商業(yè)地產(chǎn)打底，給你一個(gè)很好的平衡。

　　比較典型的是香港的一個(gè)叫新鴻基地產(chǎn)的公司，一年利潤(rùn)就100多億，但是來(lái)自商業(yè)、寫字樓這些租金收益貢獻(xiàn)大概60多億，占到總利潤(rùn)的一半。哪怕是香港的樓市賣的好一點(diǎn)、差一點(diǎn)，造成它的銷售利潤(rùn)有一個(gè)波動(dòng)，但最起碼那幾十億租金帶來(lái)的利潤(rùn)已經(jīng)在墊底，所以它的利潤(rùn)波幅就不會(huì)顯得太大。還有一個(gè)，企業(yè)及老板榮譽(yù)感的需求。企業(yè)覺(jué)得我這里用了一個(gè)比較好的寫字樓，有一個(gè)自豪感。這也是大家對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的追逐。

　　我在這里再講一個(gè)問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)投資，不僅僅是一個(gè)開發(fā)。作為一個(gè)住宅的開發(fā)，你做完它之后，把它賣掉。這個(gè)過(guò)程就算結(jié)束了。有些開發(fā)商會(huì)繼續(xù)做物業(yè)管理，有的開發(fā)商就把物業(yè)管理交給專業(yè)物業(yè)管理公司。

　　但是商業(yè)地產(chǎn)不一樣，商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是一個(gè)開發(fā)的過(guò)程，它實(shí)際上是整個(gè)投資的過(guò)程，還涉及后面的招商跟管理的問(wèn)題。當(dāng)你開發(fā)了一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候，你就要考慮你是把它散賣掉還是整體持有。

　　如果是寫字樓的話，你把它散賣掉了，在我們行規(guī)里面，我們是把已經(jīng)賣散的寫字樓是不叫甲級(jí)寫字樓，因?yàn)橘u散的甲級(jí)寫字樓，因?yàn)榭蛻舴稚⒘?，管理的協(xié)調(diào)方面有一定的難度，所以樓的質(zhì)量也會(huì)逐步受到一些影響。所以我們不把它當(dāng)做甲級(jí)寫字樓，哪怕它原先的設(shè)計(jì)、位置、建造都是屬于甲級(jí)寫字樓。

　　如果是商場(chǎng)的話，你要把它賣散，那就更慘了。因?yàn)樯虉?chǎng)涉及到整個(gè)商場(chǎng)定位問(wèn)題，如果賣散了，每個(gè)小業(yè)主有權(quán)在他的鋪頭賣想賣的東西，這邊是賣高檔服裝，那邊是賣咸鴨蛋的，那商場(chǎng)根本沒(méi)有辦法做下去。還有商場(chǎng)是需要推廣的。如果賣散了，誰(shuí)出推廣費(fèi)？沒(méi)有這個(gè)，商場(chǎng)也是很難活下去的。并且商場(chǎng)如果做不下去，比寫字樓要更加嚴(yán)重。

　　寫字樓不管怎么說(shuō)，大家關(guān)上門，各辦各的工，沒(méi)人知道。但是商場(chǎng)假如做亂了，這個(gè)商場(chǎng)根本就出不來(lái)，也是很頭疼的事情。所以是散賣還是自己持有，是投資商業(yè)地產(chǎn)的時(shí)候就必須考慮的問(wèn)題。

　　假如你是持有商業(yè)地產(chǎn)的話，決定這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值就是它的租金。這個(gè)租金的高低回報(bào)就是你這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)成不成功一個(gè)很重要的因素。昨天陳啟宗先生說(shuō)恒隆的房子做了31%的回報(bào)，那是一個(gè)相當(dāng)成功的例子。但是他所說(shuō)的31%的回報(bào)指的是去年，而不是剛剛建好的時(shí)候。

　　恒隆廣場(chǎng)跟港匯廣場(chǎng)是非常好的例子，在上海，恒隆廣場(chǎng)是做高端產(chǎn)品做得最好的。港匯廣場(chǎng)做中高端產(chǎn)品做得最好，但是建成的前兩年，也需要客戶不斷調(diào)整。客戶調(diào)整，就意味著客戶交不起他們想要的租金。所以客戶必須走，他們必須做這個(gè)調(diào)整。

　　你要做一個(gè)好的商業(yè)，要能夠使他成為一個(gè)好的投資，必須追求他有好的租金收入。當(dāng)然你守了一段時(shí)間之后，假如找到一個(gè)原因整體去接受你，那是另外一回事。我這里強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)從一開始做，你就要把它看成是一種投資，而不是純粹的開發(fā)。

　　第四個(gè)問(wèn)題，商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)。這也是我重點(diǎn)想講的。大家都知道日本的房地產(chǎn)泡沫非常嚴(yán)重。今天上午演講者也說(shuō)了，日本房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)四個(gè)十年，經(jīng)過(guò)幾個(gè)階段，其實(shí)日本早期房地產(chǎn)里面，它經(jīng)過(guò)一個(gè)解決基本需求的問(wèn)題，再經(jīng)過(guò)一個(gè)改善型的需求時(shí)期，到了最后才是它的商業(yè)房地產(chǎn)最旺盛的時(shí)期。

　　日本房地產(chǎn)泡沫最主要的也是積累在商業(yè)房地產(chǎn)這個(gè)過(guò)程。做商業(yè)地產(chǎn)要考慮的重要因素是，要考慮商業(yè)房地產(chǎn)難以變現(xiàn)可能會(huì)壓斷資金鏈，做一個(gè)住宅的話，如果你碰到市場(chǎng)不好，你本來(lái)打算賣1萬(wàn)塊的樓，你賣5000塊錢，肯定可以賣出去。但是商業(yè)地產(chǎn)，當(dāng)經(jīng)濟(jì)處于不好的情況下，你想半價(jià)賣出去，不見得能夠賣出去。所以難以變現(xiàn)是商業(yè)地產(chǎn)一個(gè)特色。你就要看看難以變現(xiàn)會(huì)不會(huì)對(duì)你的資金帶來(lái)很大影響。這是要考慮的一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，在中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)同樣要考慮一窩蜂出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)環(huán)節(jié)里。一窩蜂做住宅，過(guò)一段時(shí)間就消化掉了。一窩蜂做商業(yè)地產(chǎn)，那將是很可怕的事情。如果一個(gè)二級(jí)城市、三級(jí)城市一下子出現(xiàn)幾十個(gè)商場(chǎng)、幾十棟寫字樓，那會(huì)是一個(gè)非?？膳碌氖虑?。因?yàn)槟莻€(gè)不像住宅，隨著人口需求增多，會(huì)把住宅逐步逐步消化掉。但是寫字樓和商場(chǎng)的消化是需要很長(zhǎng)的時(shí)間。

　　到現(xiàn)在其實(shí)我們還能夠看到90年代中期有些城市所做的寫字樓到現(xiàn)在還沒(méi)有被吸收完。有的現(xiàn)在還是爛尾樓，包括?？谖矣浀萌ツ赀€有，重慶前兩年還有。還有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)對(duì)寫字樓及商場(chǎng)的影響。

　　網(wǎng)絡(luò)的發(fā)展只是這十幾年的事情，但是實(shí)際上我們做商業(yè)地產(chǎn)要想退出機(jī)制，是一個(gè)REITs，但是它現(xiàn)在還有一些難處，第一，沒(méi)有稅收方面的支持。第二，資金。我們商業(yè)回報(bào)率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于投資者需求。這兩者決定了REITs很難成功。 

　　我就講這些，謝謝各位！