當(dāng)你選擇購(gòu)買商品房的時(shí)候，你并不是對(duì)房?jī)r(jià)有信心，只投了對(duì)人民幣中長(zhǎng)期穩(wěn)定的否決權(quán)。

　　2010年8月11日-14日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國(guó)房地產(chǎn)”。

　　以下內(nèi)容為著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生13日上午的現(xiàn)場(chǎng)演講實(shí)錄：

　　鐘偉：非常高興有機(jī)會(huì)到這兒來(lái)跟大家討論房地產(chǎn)趨勢(shì)問(wèn)題。我們不討論應(yīng)該怎樣，不應(yīng)該怎么樣，我們也不討論情感問(wèn)題，我們只討論數(shù)據(jù)和可能的趨勢(shì)，我們只討論可能性。

　　第一部分，回顧和展望；第二，宏觀經(jīng)濟(jì)的短期、中期、長(zhǎng)期的看法；第三，房地產(chǎn)行業(yè)的短期、中期和長(zhǎng)期。

　　第一，回顧和預(yù)測(cè)。

　　我們看一下回顧，09年博鰲的時(shí)候，我們所做的預(yù)判是這樣，如果沒有次貸危機(jī)大多數(shù)人已經(jīng)不做這個(gè)事了，已經(jīng)破產(chǎn)了。

　　第二，我們認(rèn)為商品房的銷售面積零增長(zhǎng)，銷售金額略增5%，也就是商品房?jī)r(jià)格在今年略有上升。

　　第三，第二季度出現(xiàn)拐點(diǎn)?；仡櫲ツ瓴椪搲龅乃膫€(gè)預(yù)期，有接近事實(shí)的，也有一些偏差的。我們預(yù)測(cè)結(jié)論是看起來(lái)2010年商品房銷售面積大約要下滑15%左右，銷售金額下滑10%，也就是今年全年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局商品房銷售價(jià)格同比仍然是增長(zhǎng)的。

　　如果沒有特別大的意外，在第四季度劉曉光所預(yù)期的現(xiàn)象有可能出現(xiàn)，那個(gè)現(xiàn)象就是價(jià)格平穩(wěn)，銷售量有溫和的復(fù)蘇。這是我們所預(yù)計(jì)一些數(shù)字，大家可以看一下。2010年和09年相比，全年銷售金額下降5%-10%，銷售面積下降15%-20%。

　　第二，宏觀經(jīng)濟(jì)的短期、中期、長(zhǎng)期的看法。

　　短期回落，今年回落情況和08年四個(gè)季度回落情況非常相似。08年初12%增長(zhǎng)，年底下跌到8%。今年四個(gè)季度，年初可能12%，年底可能8%，所以今年經(jīng)濟(jì)一路下降。

　　通貨膨脹到5-10月份達(dá)到高點(diǎn)。如果不出意外，7月份、8月份CPI就是高點(diǎn)。全年物價(jià)是中間高、兩頭低，上半年高于下半年。

　　經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的中期，L型，在09年我們判斷中國(guó)經(jīng)濟(jì)V型復(fù)蘇，但是如果看過(guò)去10年，我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)經(jīng)濟(jì)不是V，是大的L型的，08年現(xiàn)在一直是9%左右的水平，次貸危機(jī)發(fā)生前，經(jīng)濟(jì)已經(jīng)降溫。

　　08年到2013年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)很有可能增長(zhǎng)速度都在9%左右，比此前五年下了一個(gè)臺(tái)階。所以盡管今年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大約全年9.4%、9.5%還可以接受，我們應(yīng)該有心理準(zhǔn)備，也就是接下來(lái)3年增長(zhǎng)速度都是比較平緩的。

　　長(zhǎng)期，這個(gè)問(wèn)題我們命名為溫家寶三難。這個(gè)問(wèn)題不是溫總理導(dǎo)致的，但是是他必須要面對(duì)和解決的。

　　溫家寶三難是什么意思呢？國(guó)務(wù)院顯然不太可能同時(shí)達(dá)成下面三個(gè)政策目標(biāo)：通貨穩(wěn)定、經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)型。如果中國(guó)政府要追求很高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，并且維持物價(jià)相對(duì)穩(wěn)定，那么經(jīng)濟(jì)運(yùn)行就維持在原來(lái)粗放增長(zhǎng)軌道上。

　　如果中國(guó)政府要追求經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)并且同時(shí)大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)質(zhì)量的轉(zhuǎn)型，那么要素價(jià)格、環(huán)境資源價(jià)格、勞動(dòng)力價(jià)格等等對(duì)物價(jià)推動(dòng)作用就會(huì)非常明顯，通貨膨脹就會(huì)變得難以控制。

　　如果中國(guó)政府要追求經(jīng)濟(jì)質(zhì)量的轉(zhuǎn)型、方式的轉(zhuǎn)型，并且同時(shí)口頭通貨穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度必然降低。目前我們選擇的是第三種結(jié)局，追求經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和通貨穩(wěn)定，放棄了對(duì)過(guò)高的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的追求。

　　從長(zhǎng)期來(lái)看，溫家寶三難始終存在，這不僅是本屆政府要面臨的挑戰(zhàn)，也是下一屆政府需要面臨和克服的問(wèn)題。如果不能解決這個(gè)問(wèn)題，不排除2020年之后中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)生劇烈危機(jī)調(diào)整可能。

　　這是對(duì)經(jīng)濟(jì)等于短期、中期、長(zhǎng)期的判斷。今年一路向下，所以明年第一季度經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性和風(fēng)險(xiǎn)大大增加。

　　中期來(lái)看，我們應(yīng)當(dāng)適應(yīng)比較溫和的9%左右的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度。從長(zhǎng)期來(lái)看，經(jīng)濟(jì)增速和通貨穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型三者很難并存，我們必須做出取舍，而其中目前已經(jīng)被舍棄掉的就是高于10%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。

　　第三，房地產(chǎn)行業(yè)短期、中期、長(zhǎng)期判斷。

　　短期價(jià)穩(wěn)量升。所謂價(jià)格穩(wěn)定我們指的是在售樓盤價(jià)格平穩(wěn)，新盤低價(jià)入市。商品房新房?jī)r(jià)格實(shí)際已經(jīng)降了，但是在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)當(dāng)中，降幅不太明顯。

　　量升呢？盡管傳統(tǒng)來(lái)看，第四季度、明年第一季度并不是商品房銷售旺季，但是今年可能例外。

　　中期，政治因素。在未來(lái)2-3 年，也就是政府換屆之前，三個(gè)因素特別重要：

　　1、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收政策，我從來(lái)沒有反對(duì)政府開征房地產(chǎn)稅，我只要求政府就開征房地產(chǎn)稅走正常的立法程序，經(jīng)過(guò)公開討論，然后征求廣泛民眾意見后再最終制定、修訂和實(shí)施。這是涉及國(guó)計(jì)民生重大法律政策，不應(yīng)該處于秘密的、局部的、不為公眾知曉的決策狀態(tài)下。

　　2、住房保障體系。他也將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成巨大影響。根據(jù)目前看法，如果保障性住房面積套型比較小的話，未來(lái)三年有可能保障性住房供應(yīng)量達(dá)到5-8億平米，這對(duì)地方政府是一個(gè)巨大的財(cái)政壓力。

　　3、通貨膨脹。由于中國(guó)經(jīng)濟(jì)在明顯降溫中，我不再認(rèn)為2011-2012年會(huì)有明顯的通貨膨脹壓力。

　　長(zhǎng)期呢，長(zhǎng)期是量穩(wěn)價(jià)升。過(guò)去10年，00年到2009年，房地產(chǎn)行業(yè)銷售金額每年增長(zhǎng)不到40%，約38%，投資增長(zhǎng)每年約27%-28%，銷售面積每年增長(zhǎng)大約20%，這業(yè)預(yù)示著過(guò)去十年，三線以下城市商品房?jī)r(jià)格累計(jì)漲幅120%-150%。

　　一線城市，商品房?jī)r(jià)格漲幅可能300-400%之間。既然這樣的話，房地產(chǎn)行業(yè)開工面積、竣工面積、銷售面積、土地儲(chǔ)備面積這些規(guī)模上的指標(biāo)的高速增長(zhǎng)期已經(jīng)過(guò)去了，我不認(rèn)為施工面積最終在未來(lái)十年會(huì)超過(guò)比目前大20%水平。

　　將來(lái)長(zhǎng)期的角度來(lái)看，未來(lái)的4年到10年之間，房地產(chǎn)行業(yè)主要特點(diǎn)是銷售面積是非常平穩(wěn)的，但是銷售金額和投資仍然穩(wěn)步增長(zhǎng)。房地產(chǎn)行業(yè)從一個(gè)領(lǐng)先于中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的行業(yè)逐步調(diào)整為和中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)幾乎同步的行業(yè)。也就是說(shuō)房地產(chǎn)行業(yè)不再是領(lǐng)先型的產(chǎn)業(yè)，而是和國(guó)民經(jīng)濟(jì)同步型的產(chǎn)業(yè)，這是我們對(duì)房地產(chǎn)短期、中期和長(zhǎng)期的判斷。

　　說(shuō)完這些判斷之后，再附帶討論一些問(wèn)題，一個(gè)就是泡沫的問(wèn)題西方學(xué)者都認(rèn)為中國(guó)有泡沫，國(guó)內(nèi)學(xué)者也有認(rèn)為中國(guó)房地產(chǎn)泡沫超出了美國(guó)次貸危機(jī)之前的狀況。

　　這些看法可能都是值得商榷。因?yàn)樵谌蛏唐贩扛邇r(jià)的城市當(dāng)中，每英尺售價(jià)高于700美元的城市大約20多個(gè)，沒有一個(gè)是中國(guó)大陸。并且還要關(guān)注到其實(shí)我們所說(shuō)的高價(jià)房在中國(guó)是新房，而在國(guó)外是二手房或者存量房交易為主。

　　在金磚四國(guó)比較當(dāng)中，中國(guó)一二線城市商品房售價(jià)比俄羅斯和印度都要低。跟巴西大概接近。而中國(guó)目前一線城市收入水平明顯好于印度，可能比俄羅斯一線城市略低一點(diǎn)，但是差異不大，所以看不出有明顯泡沫。

　　統(tǒng)計(jì)局在其中所扮演角色應(yīng)該受到批評(píng)，他們的缺陷在于除了任總所指出的只有新房?jī)r(jià)格，沒有存量房特征指數(shù)價(jià)格，只統(tǒng)計(jì)70個(gè)大中城市，沒有包括300多個(gè)地級(jí)市和2800個(gè)縣，例如北京、上海、深圳、杭州這樣的城市，存量房的交易已經(jīng)占到市場(chǎng)交易量的70%以上，新房?jī)r(jià)格對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格代表性已經(jīng)明顯的下降了。

　　這些我們綜合起來(lái)看，我不認(rèn)為中國(guó)存在著明顯的可以觀察到的房地產(chǎn)泡沫。當(dāng)然在一線城市可能存在著投資需求，問(wèn)題在于這些投資需求是合法的還是非法的，公民有沒有保護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)免于被通貨膨脹剝奪、掠奪的權(quán)利。

　　另一個(gè)需要澄清的問(wèn)題，對(duì)民眾而言，房?jī)r(jià)是一個(gè)貨幣現(xiàn)象。前面許多演講者都提出這個(gè)問(wèn)題，我們可以看一下，過(guò)度發(fā)鈔問(wèn)題。

　　中國(guó)7年半左右，GDP規(guī)模翻一翻。過(guò)去十一年，發(fā)鈔總量翻一番。商品房?jī)r(jià)格過(guò)去十年增長(zhǎng)120-150%。所以房?jī)r(jià)漲幅跟經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)漲幅大致一樣。

　　這種快速的發(fā)鈔模式是不可持續(xù)的，如果延續(xù)這樣，未來(lái)五年人民銀行總負(fù)債就可能超過(guò)100萬(wàn)億人民幣。在未來(lái)10年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)規(guī)模也許和美國(guó)接近，但是人民幣以6.8折合一美金，現(xiàn)在的現(xiàn)行匯價(jià)折算，我們貨幣存量也將是美國(guó)的4倍。

　　我不認(rèn)為人民幣對(duì)內(nèi)貶值和對(duì)外持續(xù)升值這種扭曲狀態(tài)能延續(xù)特別長(zhǎng)的時(shí)間。由于貨幣發(fā)鈔速度如此之快，作為一個(gè)判斷，當(dāng)你選擇購(gòu)買商品房的時(shí)候，你并不是對(duì)房?jī)r(jià)有信心，只投了對(duì)人民幣中長(zhǎng)期穩(wěn)定的否決權(quán)。

　　如果人民幣幣值穩(wěn)定，就沒有必要買一堆磚頭瓦片。這個(gè)貨幣現(xiàn)象能由民眾解決嗎？只能由政府解決。所以我們提出建議，維持人民幣幣值中長(zhǎng)期穩(wěn)定，在以后20年時(shí)間內(nèi)逐步降低發(fā)鈔速度是政府必須做的。

　　對(duì)政府而言，房?jī)r(jià)是一個(gè)財(cái)政現(xiàn)象。第一次稅改94年到現(xiàn)在，它的結(jié)果是，我們剛才說(shuō)了鈔票5-6年翻一番，中央地方、地方政府財(cái)政收入每三四年翻番。99年1萬(wàn)億，03年2萬(wàn)億，07年4萬(wàn)億，到今年8萬(wàn)億。三年半財(cái)政收入翻一番，五年半時(shí)間貨幣發(fā)行量翻一番，八年左右GDP翻一番，那房?jī)r(jià)要不要翻？分稅制改革導(dǎo)致中央政府、省級(jí)政府越來(lái)越有錢，越來(lái)越?jīng)]什么事。地方政府事情壓力越來(lái)越大，錢越來(lái)越不夠，所以中央跟諸侯關(guān)系日漸緊張，社會(huì)和諧程度日漸下降。

　　由于這樣的原因，導(dǎo)致地方政府對(duì)土地財(cái)政高度依賴，如果地方政府沒有很好的主體稅種，就必須搞投融資平臺(tái)，必須從銀行搞錢，必須賣地。

　　投融資平臺(tái)信貸規(guī)模存量大概有7.3-7.4萬(wàn)億，去年土地招拍掛出讓收益大概1.6萬(wàn)億，這兩個(gè)構(gòu)成地方財(cái)政主要收入來(lái)源。在今后三年，地方政府投融資平臺(tái)將被分類清理規(guī)范，土地招拍掛，高價(jià)賣地將變得更加困難，因?yàn)橥恋夭疬w成本將增加，與此同時(shí)，如果地方政府要完成中央指令，構(gòu)建5-8億平米保障房的話，意味著地方政府還需要再支付1.5-2萬(wàn)億用于支持保障性住房供應(yīng)。

　　保障性住房能解決中低收入階層居住尊嚴(yán)問(wèn)題，但是不能解決中低收入階層對(duì)商品房房?jī)r(jià)的抱怨，也不能解決民眾對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的仇恨。

　　因?yàn)楸Ｕ闲宰》恐惶峁┚幼」δ埽瑳]有提供財(cái)富增值功能，民眾對(duì)房?jī)r(jià)的不滿來(lái)之處在于他們沒有辦法參與到財(cái)富增值過(guò)程。

　　如果我們的判斷是對(duì)的，如果房地產(chǎn)短期未來(lái)2-4個(gè)季度價(jià)穩(wěn)量升，在未來(lái)較長(zhǎng)時(shí)間，實(shí)際上是價(jià)升量穩(wěn)，對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展模式有什么挑戰(zhàn)呢？

　　1、數(shù)量型增長(zhǎng)結(jié)束了，必須追求質(zhì)量型增長(zhǎng)。

　　2、快速銷售模式結(jié)束了。未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)必須走拿大地塊，一二級(jí)開發(fā)聯(lián)動(dòng)。同時(shí)具有酒店、寫字樓、公寓、住宅這樣的多樣化物業(yè)形態(tài)，批次開發(fā)，漸進(jìn)推進(jìn)這種模式可能是以后大發(fā)展商穩(wěn)妥獲利模式，也是風(fēng)險(xiǎn)比較小的模式。

　　3、目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)跟金融行業(yè)基本關(guān)系是有信貸無(wú)金融，以后信貸的重要性對(duì)房地產(chǎn)而言逐步下降，而金融，尤其是私募形態(tài)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)資金支持力度將會(huì)上升。

　　4、產(chǎn)品定價(jià)開始出現(xiàn)混亂，也就是目前發(fā)展商廣泛存在樓盤定價(jià)比價(jià)效應(yīng)弱化，同一個(gè)區(qū)域板塊之內(nèi)由于品質(zhì)不同、品牌不同、客戶細(xì)分群體不同，同一個(gè)區(qū)域內(nèi)的商品房新房?jī)r(jià)格差異可能會(huì)非常之大。

　　5、類似于香港的豪宅現(xiàn)象有可能在中國(guó)的個(gè)別城市，比如北京、上海，再度出現(xiàn)。有可能北京、上海作為世界城市出現(xiàn)一些豪宅，豪宅的價(jià)格和極其稀少的交易量跟房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)價(jià)格和交易量基本不相關(guān)，這是我向大家匯報(bào)的內(nèi)容，謝謝！