男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

任志強(qiáng)：房地產(chǎn)新政與市場化思考
作者: 任志強(qiáng)     時(shí)間: 2010-08-13 09:36:40    來源: [ 觀點(diǎn)網(wǎng) ]

按照這樣一個(gè)增長比例，明年房價(jià)、后續(xù)房價(jià)都會(huì)持續(xù)保持10%以上高速增長，否則的話開發(fā)商就做不來了。

　　2010年8月11日-14日，觀點(diǎn)新媒體主辦的“2010博鰲房地產(chǎn)論壇”在海南博鰲開幕。論壇邀請(qǐng)了樊綱、周其仁、陳淮、巴曙松、陳啟宗、任志強(qiáng)、劉曉光、施永青、凌克等學(xué)者和企業(yè)精英參會(huì)，共議“新政下的中國房地產(chǎn)”。

　　以下內(nèi)容為華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長任志強(qiáng)先生13日上午的現(xiàn)場演講實(shí)錄：

 
　　任志強(qiáng)：坐飛機(jī)從北京跑來大約6個(gè)小時(shí)，站在臺(tái)上只能講20分鐘。20分鐘可能講不了太多東西。
 
 
　　上半年的情況大家都知道最主要是和7月份的情況做一個(gè)對(duì)比，從對(duì)比情況看，大家覺得可能不是太好。我們銷售品零售額雖然增長了很多，但是扣除3.3物價(jià)指數(shù)后，發(fā)現(xiàn)比去年還低。所以我們不能說形勢(shì)已經(jīng)大好，但是也沒有看出有太多危險(xiǎn)。
 
　　房地產(chǎn)情況，6、7月份對(duì)比中，我們可以看到下降的幅度是巨大的。投資下降接近30%，總的比例來說，1-6月份是38%多，也下降了。
 
　　這個(gè)下降可能只是開始，可能要延長很長時(shí)間。4月份出臺(tái)“國十條”的時(shí)候，更多投資決策已經(jīng)做完了，該買的地也買了，該開工的也開了，如果后續(xù)資金跟不上就會(huì)出現(xiàn)很多問題。
 
　　投資來看，23865億，新開工尤其增長快，預(yù)計(jì)下半年一直到明年初都有高速市場供給。
 
　　我們國土部門一直說土地價(jià)格在下降，但是土地面積增長33%，而購置金額增長88.2%，我們看到價(jià)格不是下降，而是高速增長。土地價(jià)格持續(xù)上漲，很難讓我們用更貴的面粉生產(chǎn)出更便宜的面包。
 
　　面積來看，總體看是9.7%，但是下降了5.7個(gè)百分點(diǎn)。7月份下降15.4%，6月份是9000多萬，環(huán)比差額接近50%。同時(shí)7月份銷售額也下降19.3%。
 
　　很多人說沒有降價(jià)，但是實(shí)際上銷售額下降已經(jīng)預(yù)示著價(jià)格已經(jīng)在持續(xù)的下降了。
 
　　我們房價(jià)指數(shù)統(tǒng)計(jì)中是按70個(gè)城市計(jì)算，這70個(gè)城市中有增有減，所以把增減一抵消后，就變成環(huán)比是零。但是如果從總的情況看，發(fā)現(xiàn)增長幅度，比如二線城市增長5%，一線城市降了1%，但是銷售額上是大幅下降了。
 
　　另外一個(gè)，大家看到住宅面積下降幅度最大，現(xiàn)在是辦公樓、商業(yè)在支撐著我們銷售面積增長。在老百姓最關(guān)心的住宅一項(xiàng)下降的幅度是巨大的。
 
　　開發(fā)資金3.8萬億，下降6.2%，但是扣除投資，現(xiàn)金流是增加，而不是減少。
 
　　銀行貸款下降5.2%，自籌資金下降0.1%，預(yù)售下降9.8%，個(gè)貸下降19%。
 
　　很多人不太承認(rèn)新政已經(jīng)發(fā)揮作用，最重要是大家認(rèn)為價(jià)格還沒有跌到他們認(rèn)為的心理價(jià)位。
 
　　今年統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，一線城市41%的人認(rèn)為還要繼續(xù)下跌。老百姓預(yù)期心理錯(cuò)誤理解了“國十條”目標(biāo)，認(rèn)為一定要大跌和暴跌才能滿足他們的欲望。大概很多媒體也是這樣宣傳，造成老百姓的誤解，但是實(shí)際上價(jià)格下降幅度已經(jīng)很大了。
 
　　70個(gè)城市環(huán)比10.3%，下降1.1%，新建住宅12.9%，下降1.2%?？傮w而言，差別化在加大。面積銷售減速的城市也很多，但是從7月份也出現(xiàn)了一些銷售增長現(xiàn)象。

　　總體而言，7月份是整個(gè)東部地區(qū)第一次進(jìn)入負(fù)增長。如果東部地區(qū)負(fù)增長了，東部地區(qū)占到整個(gè)房地產(chǎn)68%、69%，中部和西部地區(qū)各占10%多，如果東部地區(qū)全線進(jìn)入負(fù)增長階段，全國大幅度進(jìn)入負(fù)增長階段可能性是巨大的。
 
　　從環(huán)比下降城市來看，4、5、6月份是增長，但是7月份是下降，說明有些城市已經(jīng)出現(xiàn)了用低開盤的方式降低了價(jià)格基礎(chǔ)。而在統(tǒng)計(jì)中，低開盤是以第一開盤的數(shù)為零計(jì)算房價(jià)增長，因此顯現(xiàn)不出來。
 
　　比如原來賣3萬元的房子，如果從3萬元開盤再降到2.9萬、2.8萬，價(jià)格是下降趨勢(shì)。但是如果拿一個(gè)新開盤，把原來3、4萬房子直接賣到2萬元，以2萬元為零點(diǎn)結(jié)算，統(tǒng)計(jì)上有一個(gè)誤差。因此環(huán)比計(jì)算，看到7月份是上升。國房景氣指數(shù)連續(xù)4個(gè)月下降，已經(jīng)下降了接近1.5%，這個(gè)下降也會(huì)造成后續(xù)持續(xù)增長。
 
　　但是房地產(chǎn)上半年增加稅收卻很多，房地產(chǎn)企業(yè)稅收是占最高比例的。土地增值稅增長97%，耕地占用水增40%，企業(yè)所得稅增長83%，房地產(chǎn)營業(yè)稅增長77%。統(tǒng)計(jì)中上半年新增財(cái)政收入增長近50%貢獻(xiàn)率來自房地產(chǎn)。
 
　　很多人都在說房地產(chǎn)不是支柱產(chǎn)業(yè)，也不應(yīng)該成為支柱產(chǎn)業(yè)，但是顯示中財(cái)政增長最高的還是依賴房地產(chǎn)，如果沒有房地產(chǎn)，可能后續(xù)危險(xiǎn)會(huì)影響到中國財(cái)政稅收。
 
　　價(jià)格很明顯看到，土地價(jià)格增長速度非?？?，這個(gè)增長幅度去年是3715元。住宅房價(jià)，按照這樣一個(gè)增長比例，明年房價(jià)、后續(xù)房價(jià)都會(huì)持續(xù)保持10%以上高速增長，否則的話開發(fā)商就做不來了。
 
　　從已公布的半年公告中，最好的房地產(chǎn)企業(yè)也都沒有完成時(shí)間過半、計(jì)劃過半的業(yè)績。很多人會(huì)說，下半年會(huì)追上來，下半年即使比上半年好的話，可能很多企業(yè)在今年也完不成，原來預(yù)定的銷售計(jì)劃、銷售目標(biāo)。
 
　　今年上半年公告中最好的是萬科，銷售金額猛漲，比去年同期上漲接近20%，其中一個(gè)重要原因是他略微降價(jià)，但是從銷售面積來說比去年減少了8%。
 
　　昨天肖莉也說了他們把價(jià)格適度降低。但是我們從后面兩個(gè)數(shù)字可以看到09年萬科平均銷售價(jià)格9958元，但是今年上半年是11483元，比去年平均價(jià)格提高了接近2000元。比如萬科北京那個(gè)項(xiàng)目，原來預(yù)計(jì)賣18000元的，但是市政府不斷的壓，最后開盤價(jià)是13000多元，所以大家也看到，800多套房子一天就搶完了。

　　上半年數(shù)據(jù)指標(biāo)說明什么？宏觀經(jīng)濟(jì)仍保持較高增長，但下滑加速。宏觀調(diào)控一般要求我們適度控制增長速度，可能一步下個(gè)臺(tái)階，但是連續(xù)幾個(gè)季度到了7點(diǎn)幾，就會(huì)一步下三個(gè)臺(tái)階或者四個(gè)臺(tái)階，下滑再加速的話，可能就是從窗戶跳下去。
 
　　08年最大問題就是下滑速度太快，如果降到7.8%，仍然是第一位的，不會(huì)出現(xiàn)大風(fēng)險(xiǎn)。但是如果下滑速度過快，會(huì)影響明年。08年是極其困難的情況下，加了4萬億，好不容易把杠鈴舉到頭上。最怕就是不是一個(gè)臺(tái)階一個(gè)臺(tái)階往下走，就是三五個(gè)臺(tái)階往下跳的情況。
 
　　通脹壓力減弱，但未消除，因?yàn)?月份CPI是3.3%，是一個(gè)負(fù)利率狀況，如果連續(xù)三個(gè)月，央行就會(huì)采取信貸調(diào)整措施。多數(shù)投行都估計(jì)今年全年CPI是2.9-3之內(nèi)，不會(huì)出現(xiàn)大的通脹。
 
　　從目前看，供不應(yīng)求的產(chǎn)業(yè)還是占多數(shù)，只有糧食在各種災(zāi)難因素下出現(xiàn)上漲。而CPI中糧食占主要成份太多，所以導(dǎo)致短期內(nèi)仍然會(huì)維持一個(gè)通脹上漲的壓力。
 
　　第三，我們看到房地產(chǎn)運(yùn)行實(shí)際上在高位，但是已經(jīng)進(jìn)入了下行通道。下行通道會(huì)比較明顯在后幾個(gè)月充分顯現(xiàn)出來。從投資到資金、銷售、信貸、土地，可能會(huì)比較強(qiáng)烈反映出來下降趨勢(shì)。
 
　　第四，預(yù)期供求關(guān)系改善，庫存上升，上半年未銷售的庫存是1.9億平方米，這是歷史高位。如果按照這樣，今年估計(jì)超過2.5億甚至3億庫存。庫存量上升意味著推出量的加大，未來價(jià)格競爭會(huì)加劇，而且價(jià)格競爭在局部地區(qū)顯示的更加明顯，因?yàn)槲覀児┣笤诘貐^(qū)之間是不完全平衡，從總量看，去年9月份開始增加投資和新開工。
 
　　在4月份新政出臺(tái)會(huì)擔(dān)心房地產(chǎn)業(yè)因?yàn)樾抡雠_(tái)而拖中國宏觀經(jīng)濟(jì)后腿，昨天也講了房地產(chǎn)占2個(gè)點(diǎn)的GDP，可以不要他，如果不要他，從年初12%降到10%，但是如果房地產(chǎn)影響到其他行業(yè)，比如鋼鐵、水泥、建材，如果把這些行業(yè)都拽下來，那就不是兩個(gè)點(diǎn)了。如果把60多個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)GDP也拉下來，對(duì)中國GDP就會(huì)產(chǎn)生影響。

　　第一，結(jié)構(gòu)性矛盾越來越越突出。這表現(xiàn)在原來房價(jià)就比較低，土地比較寬松的區(qū)。100個(gè)城市，三四城市土地供應(yīng)接近100%，二城市供應(yīng)接近增長30%，一線城市只完成30%，大約缺70%。比如北京其中83%是保障性住房，商品房只完成接近22%。結(jié)構(gòu)性矛盾越來越嚴(yán)重。土地供應(yīng)量并沒有緩解部分地區(qū)嚴(yán)重的供不應(yīng)求的情況。
 
　　第二，高檔住宅下滑嚴(yán)重。在價(jià)格控制的情況下，我們出現(xiàn)了一個(gè)價(jià)格假象。在成都8000元以上房子賣不了多少，但是如果把價(jià)格調(diào)到6000元，可能迅速賣光了。馮侖把它叫砍頭政策。比如在北京1萬多的房屋銷售在迅速增長，而且增長很快。
 
　　第三，重點(diǎn)城市土地奇缺。資源配置問題在歷史就存在，過去土地計(jì)劃一直按照人口或者戶籍來進(jìn)行計(jì)劃，但我們?cè)谥胁?、西部地區(qū)很多省份是人口輸出向東部地區(qū)集中，而東部地區(qū)是大量人口輸入的城市，導(dǎo)致資源配置錯(cuò)配。
 
　　第四，下滑趨勢(shì)愈加明顯。原來以為在“國十條”出現(xiàn)后出現(xiàn)，實(shí)際上從7月份比較明顯，我們估計(jì)8月份趨勢(shì)更加明顯，也許投資下降會(huì)超過10個(gè)點(diǎn)。從數(shù)據(jù)上分析，下半年總的供應(yīng)量會(huì)增長50%，但是我們預(yù)計(jì)銷售會(huì)少于上半年。
 
　　上半年完成3.9億平方米銷售量，如果小于上半年，全年預(yù)計(jì)在8億平方米左右。我們比09年要下降15-20%，雖然銷售額在增長，但是銷售面積可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2009年，這是按目前情況來看，但是可能會(huì)出現(xiàn)幾種不同的情況。
 
　　昨天晚上就問這個(gè)事，到底會(huì)出現(xiàn)什么情況，大概有四種情況，一個(gè)是價(jià)格下降，這個(gè)時(shí)候銷售回升。因?yàn)閮r(jià)格下降帶動(dòng)銷售回升。
 
　　另外一種現(xiàn)象是價(jià)格下降，而不回升。價(jià)格下降，不表示回升是必然和一定的。第二種情況是價(jià)格不降的情況下，也會(huì)出現(xiàn)兩種情況，價(jià)格不降，銷售也回升，這是最好一種情況，對(duì)開發(fā)商最好，對(duì)國家也最好。因?yàn)閮r(jià)格沒有出現(xiàn)大幅度下降，稅收就不會(huì)出現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)上就不會(huì)出現(xiàn)大的滑坡，但是銷售會(huì)增長，會(huì)拉動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)。
 
　　另外是價(jià)格不降，銷售也不回升。出現(xiàn)一種僵持局面。政府最想看到的就是價(jià)格下降，銷售回升了。而政府可以接受的價(jià)格不降，但是銷售回升。只要銷售回升大概都是政府可以接受的。
 
　　開發(fā)商最希望看到的是價(jià)格不降，而銷售回升。
 
　　馮侖講了一個(gè)故事，一個(gè)女孩子早晨出來跑步，突然跑出來四個(gè)大漢把她攔住，這個(gè)女孩子想到可能劫財(cái)，說我去借錢。四個(gè)男人覺得他沒錢。又問她借錢干什么？這個(gè)女孩子說我去看性病。這些男人覺得他沒有錢又有性病，就放過她了。
 
　　昨天晚上我說該從的時(shí)候得從，從不是一定表示你有性病，也不一定表示你沒錢，但是如果你不從，可能就把這個(gè)孩子收拾了?，F(xiàn)在政策保障的是買不起房的人，所以大量建經(jīng)濟(jì)適用房。
 
　　我覺得這是一個(gè)觀念上的錯(cuò)誤，從全世界來看，所有政府都是不能保障所有人都有房子，只能保證你住得起房子，我們用廉租房保證。如果我們政策不改變的話，就可能繼續(xù)犯更多錯(cuò)誤，如果不改變這種政策條件的話，老百姓觀念也不會(huì)改變，預(yù)期期望值也會(huì)大大提高，導(dǎo)致市場上對(duì)房價(jià)重視程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于對(duì)市場經(jīng)濟(jì)的重視程度。
 
　　以價(jià)格為目標(biāo)的調(diào)控最后就可能出現(xiàn)一系列的問題，最重要的就是我們昨天聽到周其仁教授和樊綱教授講到，他們認(rèn)為根子在貨幣上。如果貨幣問題始終存在，如果我們土地問題始終存在，這個(gè)土地壟斷、貨幣增量不解決，要等價(jià)格解決房地產(chǎn)問題，可能解決不了，最終導(dǎo)致市場機(jī)制破壞、金融體制削弱。消費(fèi)轉(zhuǎn)換的削弱，比如說梯次消費(fèi)，變成一次性買一個(gè)大房子的消費(fèi)。過去我們可以買一個(gè)遠(yuǎn)一點(diǎn)，現(xiàn)在不行了，矛盾后移而非消失，這個(gè)后移結(jié)果可能在明年產(chǎn)生更多問題。

　　一個(gè)很重要的就是到底是什么因素在影響房地產(chǎn)，我們認(rèn)為住宅是由家庭收入和家庭分裂速度決定，不考慮人口情況的話，一定會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的決策，而辦公樓重要的是第一、二產(chǎn)業(yè)向第三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的問題。中國出臺(tái)政策以住宅為主的政策性打壓限制性條件，人口決策上對(duì)中國未來的影響是巨大的。
 
　　這里可以看到我們每年結(jié)婚的對(duì)數(shù)大概900多萬對(duì)，每個(gè)城市每年新增家庭戶數(shù)1000多萬戶，從人口撫養(yǎng)系數(shù)看從3.13降到2.91，08年是2.86，09年沒有公布，恰恰說明分裂速度是加速的。包括我們的撫養(yǎng)系數(shù)，從人口結(jié)構(gòu)的絕對(duì)值來看，相當(dāng)時(shí)間里頭15歲到59歲的人2030年才能有，絕對(duì)數(shù)來說，非勞動(dòng)人口年齡數(shù)會(huì)加大。
 
　　從人口紅利看，2020后也出現(xiàn)一個(gè)巨大曲線，老年人開始花錢，而不儲(chǔ)蓄了。我們和日本和韓國有一個(gè)巨大差別，他們都和我們曲線差不多，但是他們沒有一個(gè)斷裂。
 
　　為什么中國在這個(gè)階段家庭分裂速度加速？就是中間出現(xiàn)了一個(gè)三年自然災(zāi)害、大躍進(jìn)，人口高速死亡，所以出現(xiàn)一個(gè)裂縫，使后一個(gè)發(fā)展階段勞動(dòng)人口進(jìn)入一個(gè)高峰期。
 
　　城市化的影響可以看到30%城市化之前是29%多，進(jìn)入30后，我們迅速每年保持10年的2000多萬人口的高速增長，維持10年多，此后又出現(xiàn)一個(gè)下滑，這個(gè)下滑到現(xiàn)在是1000多，對(duì)市場影響是什么？大約30%住房需要由外地人占有。
 
　　這個(gè)占有量是巨大的，所以導(dǎo)致我們?cè)谙喈?dāng)一個(gè)時(shí)間仍然達(dá)不到1：1的總供應(yīng)。從套數(shù)來看，08年只有493萬套總生產(chǎn)量，對(duì)全國住宅來說占70%，去年550萬套，滿足不了城市1000萬人口新增家庭，仍然會(huì)導(dǎo)致供不應(yīng)求，而這個(gè)供不應(yīng)求還會(huì)持續(xù)很長時(shí)間。抑制消費(fèi)是導(dǎo)致短期矛盾向后延遲，這個(gè)延遲在未來發(fā)生可能產(chǎn)生更大嚴(yán)重的矛盾。
24小時(shí)熱點(diǎn)>>

觀點(diǎn)網(wǎng)關(guān)于本網(wǎng)站版權(quán)事宜的聲明:

觀點(diǎn)網(wǎng)刊載此文不代表同意其說法或描述，僅為客觀提供更多信息用。凡本網(wǎng)注明“來源：觀點(diǎn)網(wǎng)”字樣的所有文字、圖片等稿件，版權(quán)均屬觀點(diǎn)網(wǎng)所有，本網(wǎng)站有部分文章是由網(wǎng)友自由上傳，對(duì)于此類文章本站僅提供交流平臺(tái)，不為其版權(quán)負(fù)責(zé)。如對(duì)稿件內(nèi)容有疑議，或您發(fā)現(xiàn)本網(wǎng)站上有侵犯您的知識(shí)產(chǎn)權(quán)的文章，請(qǐng)您速來電020-22375222 或來函ed#guandian.info（發(fā)送郵件時(shí)請(qǐng)將“#”改為“@”）與觀點(diǎn)網(wǎng)聯(lián)系。