“在同行里，明發(fā)集團(tuán)擁有的土地的地價(jià)相對(duì)是比較低的，平均樓面價(jià)只有幾百元。”

　　城市綜合體在中國(guó)是剛剛開始，我們做的城市綜合體是集旅游、休閑、娛樂(lè)、文化、購(gòu)物，包括我們社區(qū)配套為一體的大型城市綜合體，也就是我們現(xiàn)在的口號(hào)：一個(gè)明發(fā)廣場(chǎng)就是一個(gè)城市?，F(xiàn)在公司的戰(zhàn)略也是以這個(gè)方向進(jìn)行的。

　　Q：明發(fā)預(yù)計(jì)今年的負(fù)債情況大概是如何的？明發(fā)集團(tuán)跟寶龍地產(chǎn)，都是去年上市的福建企業(yè)，寶龍也有很多的商業(yè)物業(yè)，在明發(fā)看來(lái)，投資者需要怎樣去衡量？

　　辛衛(wèi)廉：從公司以往的數(shù)據(jù)可以看到，財(cái)務(wù)杠桿比例在行業(yè)都處于相對(duì)較低水平，我們有非常好的現(xiàn)金流。

　　當(dāng)住宅市場(chǎng)不是很好的時(shí)候，我們的商業(yè)部分會(huì)有比較好的貢獻(xiàn)。在09年底的時(shí)候，我們?nèi)谫Y20多個(gè)億，在10年，我們主要交付的是商業(yè)廣場(chǎng)，所以有非常強(qiáng)勁的現(xiàn)金流。

　　但是因?yàn)楣驹谙蛉珖?guó)發(fā)展，簽了七個(gè)框架性協(xié)議，土地儲(chǔ)備達(dá)到700萬(wàn)平方米。這個(gè)可能是分批去拿，我們會(huì)根據(jù)需要，適量選擇究竟花多少錢拿地。但是總體而言，我們的負(fù)債率一定還會(huì)保持在歷史的水平或者更低。

　　另外一點(diǎn)，談到與另外一個(gè)公司的比較。中國(guó)的城市綜合體的發(fā)展剛剛開始，有非常大的空間，大家都可以做得很好。那么明發(fā)的優(yōu)勢(shì)包括，第一個(gè)我們是在一些精心選擇城市發(fā)展，而不是到處去開發(fā)。第二個(gè)是公司的土地價(jià)格比較便宜，有非常強(qiáng)的抗跌能力。第三個(gè)，公司的財(cái)務(wù)增長(zhǎng)是非常明顯的，不管是從投資業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)或者利潤(rùn)，每年都是以一個(gè)穩(wěn)定的數(shù)字上升。

　　Q：明發(fā)今年的資本開始大概是多少。公司有簽訂協(xié)議，700萬(wàn)平方米的土地，如果全都拿下來(lái)，這個(gè)金額大概是多少？

　　辛衛(wèi)廉：公司截止到去年12月31號(hào)已經(jīng)預(yù)售了31萬(wàn)6千平方米，今年總共完工面積將達(dá)到190萬(wàn)平方米。所以今年的資本開支是比較大，但是低于我們的現(xiàn)金流入。

　　至于700萬(wàn)平方米土地的開支，我們有目標(biāo)價(jià)格，但是最終的價(jià)格還要通過(guò)招拍掛的程序，所以不能確認(rèn)最終的價(jià)格是多少，但可以透露的是，地價(jià)都是比較低的。

　　Q：去年買地有一些土地款今年要付，大概要多少？而今年拍下的土地又要付多少？

　　辛衛(wèi)廉：去年的地價(jià)款大概只需要1億左右，根本不成問(wèn)題。今年到目前為止，我們拍下了61萬(wàn)平方米左右的三幅土地。就這三幅地而言，價(jià)格都是很低的，所以也不成問(wèn)題。