“我們未來肯定仍是走低成本擴張策略。房地產(chǎn)開發(fā)方面，我們雖然有錢，但絕不拿地王。”

　　觀點網(wǎng) 梁嘉欣 4月19日，金隅股份召開2009全年業(yè)績發(fā)布會，金隅股份董事會主席兼執(zhí)行董事蔣衛(wèi)平、執(zhí)行董事兼總裁姜德義、執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍等管理層人士均出席了此次發(fā)布會，并回答記者提問。

　　盡管數(shù)據(jù)顯示，2009年期間內(nèi)水泥板塊收入額占金隅股份總收入額的近40%，成為金隅主要的收入來源，但房地產(chǎn)開發(fā)卻已連續(xù)兩年成為金隅毛利貢獻最大的業(yè)務板塊。執(zhí)行董事兼財務總監(jiān)王洪軍對此表示，全因房地產(chǎn)開發(fā)板塊經(jīng)策略調(diào)整效果，在09年逐步出現(xiàn)，使得資金回流速度加快。

　　作為北京土儲量最大的房地產(chǎn)開發(fā)商之一，主席兼執(zhí)行董事蔣衛(wèi)平透露，未來金隅仍將堅持走低成本擴張策略，“雖然有錢，但絕不拿地王。”盡管中央出臺不少調(diào)控措施，蔣衛(wèi)平卻表示，正因土地的稀缺，房價并沒有下降，未來仍將穩(wěn)健上升。

　　以下為金隅股份業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場問答實錄：

　　Q：今年金隅的資本開支是多少？

　　王洪軍：我們目前仍未有具體的資本開支數(shù)據(jù)，但可以肯定的是，今年各版塊的增幅會比較大。目前公司房地產(chǎn)土地儲備已達560多萬平方米，且土地成本比較低，樓面價維持在每平方米3300-3400元左右，因此，公司的成本優(yōu)勢很明顯。其次，房地產(chǎn)板塊毛利率也比較穩(wěn)定，鎖定在33%以上，所以公司還會一如既地發(fā)展房地產(chǎn)市場。

　　蔣衛(wèi)平：我們資金還是非常充足的，最近金隅在銀行的授信額度也非常大，可使用的有200多個億，未來我們還要做REITs產(chǎn)品，還要發(fā)債等。金隅各個方面融資的能力非常強，所以公司未來發(fā)展不存在資金問題。

　　Q：09年金隅房地產(chǎn)板塊的收入較水泥板塊高，是不是以后金隅將以房地產(chǎn)開發(fā)為主？是否將定義為房地產(chǎn)開發(fā)公司？

　　蔣衛(wèi)平：金隅在上市時就已定位為水泥、房地產(chǎn)、新建材和投資物業(yè)為主的公司。四個版塊將同步發(fā)展，并不是說想做成一個房地產(chǎn)公司，其實我們水泥業(yè)務也很大，而且發(fā)展一樣很快。但不可否認，房地產(chǎn)業(yè)務利潤較高，按照公司最近的盈利和戰(zhàn)略發(fā)展情況，可能在最近一段時間內(nèi)，水泥和房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展要快一些，而新建材和投資物業(yè)則會穩(wěn)健發(fā)展。

　　新建材發(fā)展較成熟，所以收入增長不高，但利潤能增長20%以上也算很好。投資物業(yè)的增值利潤也較高，所以金隅總體還是協(xié)調(diào)同步發(fā)展，但在某個時期，像房地產(chǎn)最近的利潤比較好，可能發(fā)展就會快一些?，F(xiàn)在面臨的國家產(chǎn)業(yè)集中的調(diào)整，這對水泥整合是件好事情，這也是個機遇，所以我們有一個時期水泥業(yè)務的發(fā)展特別同步。

　　其實，金隅股份板塊水泥和新型制造業(yè)板塊，房地產(chǎn)開發(fā)板塊和投資性物業(yè)四個板塊的持有與完美轉(zhuǎn)換，都是經(jīng)過國資委正式批準的業(yè)務，與國資委限制的16家企業(yè)房地產(chǎn)無關。而且該4個業(yè)務已作為一個完整的產(chǎn)業(yè)鏈，正式經(jīng)營了幾十年，其中房地產(chǎn)開發(fā)從80年代就開始運作。目前該四大板塊已構成一個有機的整體，且是經(jīng)過國資委正式的批準作為金隅股份主導業(yè)務或投資業(yè)務。

　　Q：金隅現(xiàn)在的房地產(chǎn)業(yè)務已經(jīng)從北京發(fā)展到杭州，還有內(nèi)蒙古，然后這些二、三線城市現(xiàn)在也有很多一線的發(fā)展商進入，業(yè)內(nèi)會擔心這樣會給二、三線城市帶來一個資產(chǎn)泡沫的問題，你們是怎么看的？

　　蔣衛(wèi)平：金隅的房地產(chǎn)開發(fā)不存在泡沫問題，因為我們主要開發(fā)區(qū)域在三個直轄市，供地的特點是需求量非常大，人口非常密集，同時產(chǎn)品的結構也不一樣，主要是商品房和保障性住房。目前我們通過市場流轉(zhuǎn)拿到的土地80%是用于商品房的建設。我們的商品房面向全國銷售，面向北京居民銷售的則是兩限房和保障性住房。

　　當中，保障性住房的市場價格規(guī)定得較為合理，這個市場是非常廣闊，現(xiàn)在很多人都在申購金隅的兩限房。而商品房則由于國家的政策調(diào)整，供地在不斷縮小。前一段國土資源部也披露，全國77%的土地供應是保障性住房，23%是商品房的土地供應。但盡管如此，商品房的需求量并沒有減少，所以，目前金隅的商品房銷售及價格都維持在較好的市場占有率及價格水平。無論是商品房還是保障性住房，對于金隅股份房地產(chǎn)的盈利來說都比較利好。

　　Q：金隅未來在房地產(chǎn)業(yè)務的發(fā)展戰(zhàn)略如何？與SOHO、萬通相比，誰更具優(yōu)勢？

　　蔣衛(wèi)平：我們未來肯定仍是走低成本擴張策略。房地產(chǎn)開發(fā)方面，我們雖然有錢，但絕不拿地王。而且我們還有很充裕的土地儲備，其中在北京的工業(yè)用地就占了一萬畝，土地成本僅666元/平方米左右，是北京土地儲備量最大的開發(fā)商之一。這與建筑材料原是北京的大工業(yè)有關，金隅在半個世紀前主要以磚瓦灰沙石開發(fā)為主，因此占有大量的土地資源。

　　作為北京本地企業(yè)，金隅肯定比SOHO、萬通等房企有優(yōu)勢。因為我們有大量的土地儲備，而且也是土地的一級開發(fā)商，開發(fā)后通過招拍掛變成二級，而SOHO、萬通只是土地的二級開發(fā)商。

　　Q：4月17日，國務院新推房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，停止三套房貸并可能加強征收土地增值稅，您們認為這些措施推出后，對調(diào)控房地產(chǎn)市場有何影響？如何看待內(nèi)地樓市走勢？

　　蔣衛(wèi)平：從金隅本身來看，商品房的價格并沒有下降，而且由于它的稀缺性，商品房的價格隨著市場供求關系的變化，供應的減少和需求量的不變甚至增加，反而會形成價格的提升。目前一線城市，特別是北京區(qū)域，商品房的銷售速度及銷售規(guī)模都相當好。由于商品房面向全國銷售，而且有錢的人還是比較多，愿意把資金用于購買或投資房地產(chǎn)。

　　但為了解決民生問題，政府將大部分的土地資源用于建設保障性住房和兩限房。由于商品房土地供應量的減少，商品房的價格還是會穩(wěn)健上升。不過，大部分保障民生的住房價格會很穩(wěn)定，因為政府已對價格進行限制。

　　事實上，對于改善性住房群體來講，他們有對房子的真實需求，而且有一定的資金實力，并不需要靠貸款來買房，所以不存在投資問題。而買金隅商品房的消費者也主要以改善性住房人群為主體。

　　Q：中央對房地產(chǎn)的調(diào)控措施對金隅未來的發(fā)展有何影響？

　　姜德義：調(diào)控對我們有好處，別人不能做我們能做，而且我們是專業(yè)搞房地產(chǎn)的，房地產(chǎn)業(yè)務占公司總投入的比重未來仍保持在35%左右，增長會很大。

　　至于經(jīng)適房的問題，事實上，政府要建設經(jīng)適房，沒利的話誰都不會做，包括金隅。但我們又是北京本土企業(yè)，同時具備國資的特點，加上我們與政府的協(xié)商渠道良好，因此金隅參與經(jīng)適房的建設肯定是有利的。