“抓融資、促回籠”，對于今年需要投入資金665億元的保利來講，怎樣獲取足夠的資金是一個(gè)亟待解決的問題。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 武瑾瑩 3月19日，保利地產(chǎn)宣布，將向保利大股東在內(nèi)的不超過10名特定對象增發(fā)不超過7億股，募資不超過96億元開發(fā)13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　如果保利的定向增發(fā)方案順利通過，那么保利將成為今年房地產(chǎn)企業(yè)再融資成功的首個(gè)地產(chǎn)央企。對于今年投資金額高達(dá)655億元的保利來講，積極的尋求多方位的融資途徑或許是未雨綢繆之舉。

　　96億增發(fā)

　　保利地產(chǎn)公告稱，此次定向增發(fā)價(jià)為公告前20個(gè)交易日公司股票交易均價(jià)的90%，即17.92元/股。公司股票在董事會決議公告日至發(fā)行日期間如有派息、送股、資本公積金轉(zhuǎn)增股本等除權(quán)除息事項(xiàng)，將對發(fā)行底價(jià)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整。此次扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額不超過96億元，所募集資金主要用于北京保利云水名苑、上海寶山陳富路項(xiàng)目等13個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　保利地產(chǎn)大股東保利集團(tuán)承諾以不超過12億元不低于1億元現(xiàn)金、并且與其他認(rèn)購對象相同的認(rèn)購價(jià)格認(rèn)購本次發(fā)行的股票。

　　保利地產(chǎn)表示，此次增發(fā)融資主要是為了增強(qiáng)公司資金實(shí)力，改善自身資本結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率和減少財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從而提高公司的盈利能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)股東利益最大化。

　　根據(jù)保利地產(chǎn)年報(bào)披露情況，2009年公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)簽約面積526.69萬平方米，簽約金額433.82億元，分別同比增長131.08%和141.38%，成為國內(nèi)唯一一家在北京、上海和廣州三大中心城市銷售業(yè)績均排名前三的房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)，2009年保利地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入229.87億元、凈利潤35.19億元，較上年同期分別增長131.08%和141.38%。

　　年報(bào)解讀

　　09年銷售了400多億元，看上去并不缺錢的保利在09年業(yè)績發(fā)布不久后便展開了2010年第一次融資行動，其金額之大令人側(cè)目。

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)會計(jì)系教授魯桂華在其2月8日發(fā)表的一份研報(bào)中對保利地產(chǎn)09年的年報(bào)進(jìn)行了解讀。魯桂華表示，雖然保利的全年業(yè)績相當(dāng)不錯(cuò)，無論從保利地產(chǎn)的投產(chǎn)報(bào)酬率還是從凈利潤絕對水平增長來看，都取得了傲人的成績。但通過財(cái)務(wù)數(shù)字，保利還是表現(xiàn)出了隱藏的一些問題，而最主要就是成交量不足，現(xiàn)金流較為緊張。

　　2009年保利地產(chǎn)的現(xiàn)金流量表顯示，保利的營業(yè)獲得現(xiàn)金流量是負(fù)11億，也就是全年雖然賺了30多億的利潤，但是資金的周轉(zhuǎn)收縮了10億。這個(gè)現(xiàn)象不光2009年存在，從2006年、2007年、2008年、2009年，四個(gè)財(cái)政年度營業(yè)活動現(xiàn)金流量都是在收縮。四個(gè)財(cái)政年度累計(jì)現(xiàn)金虧空應(yīng)該是220多億，保利地產(chǎn)最近幾年都在賺錢，但是都沒有見到現(xiàn)金流。

　　而且，保利2009年的庫存相對2008年增長了200多億，這就意味著大量的現(xiàn)金流了出去，沉淀在庫存。所以在利潤表當(dāng)中能見到利潤，但是在現(xiàn)金流量表當(dāng)中卻見不到現(xiàn)金。

　　據(jù)保利年報(bào)表示，2009年大股東35億多的利潤，少數(shù)股東利潤約4億多，加起來就是全部的利潤是40億，但存貨增加119億。也就是說，如果沒有其他的資金來源，資金每周轉(zhuǎn)一圈會燒掉一些。

　　魯桂華直言，再加上保利應(yīng)收款也增加了56億，這兩者加起來一共吞噬掉260多億現(xiàn)金，把利潤40多億吞噬掉，還有220億資金缺口。

　　負(fù)現(xiàn)金流

　　因此年報(bào)中的細(xì)節(jié)在保利的股東大會上受到了市場的關(guān)注。針對2009年，保利的營業(yè)獲得現(xiàn)金流量為負(fù)11億的問題，投資者提出了疑問。

　　保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊在回答這個(gè)問題時(shí)稱，其表示現(xiàn)金流的問題與公司定位有關(guān)。宋廣菊表示，保利去年回籠資金是非常好的，從這個(gè)角度來看，保利的經(jīng)營管理方面應(yīng)該還有很大的提升空間，但同時(shí)保利也要給自己一個(gè)調(diào)整的機(jī)會。

　　宋廣菊解釋：“每次調(diào)整對保利地產(chǎn)來說就是一個(gè)機(jī)會，這個(gè)機(jī)會并不是說我們就要休息休息、等一等、放慢速度，而是在這個(gè)過程中間，我們要排兵布陣，為下一階段實(shí)現(xiàn)我們的戰(zhàn)略目標(biāo)做好充分的準(zhǔn)備。所以我個(gè)人認(rèn)為，只要管理上沒有瓶頸，只要我們能夠有資金的來源，還是要適當(dāng)?shù)谋３忠环N負(fù)債的狀態(tài)，利用這個(gè)杠桿來更好地贏得一些發(fā)展的空間。”

　　因此，雖然在3月2日的股東大會上，保利地產(chǎn)董事長李彬海還對外表示，“目前尚未確定新一輪的融資計(jì)劃”，但事實(shí)卻是，在股東會不到一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)，保利的百億增發(fā)計(jì)劃已經(jīng)出籠。

　　融資促回籠

　　“抓融資、促回籠”，對于今年需要投入資金665億元的保利來講，怎樣獲取足夠的資金是一個(gè)亟待解決的問題。

　　2009年7月，保利地產(chǎn)實(shí)施了一項(xiàng)共計(jì)80億元的定向增發(fā)；2010年的前兩個(gè)月，保利已經(jīng)向銀行增加了貸款金額。保利股東會上一位保利高層也透露，今年保利又提出了一些新的長期銀行貸款。

　　保利顯然在緊鑼密鼓地尋求多種融資的渠道。

　　現(xiàn)實(shí)中令人擔(dān)憂的一個(gè)問題是，目前“央企”正處于輿論的風(fēng)口浪尖，保利的百億增發(fā)計(jì)劃能否順利通過充滿了懸念。

　　2010年的兩會及會前，政府高層及人大代表皆發(fā)言要平抑房地產(chǎn)市場。誰知兩會結(jié)束的第二天，北京的央企就聯(lián)手上演了一場“地王爭霸戰(zhàn)”，以實(shí)際行動“回敬”了兩會的相關(guān)言論。

　　雖然這場競拍，保利不敵那幾家奪得土地的央企，敗下陣來，但16日，保利大打翻身仗，經(jīng)過82輪激烈角逐，以50.4億元拿下北京朝陽大望京村28.07萬平方米的居住用地。

　　隨后，關(guān)于央企推高房價(jià)，炒熱房地產(chǎn)市場的言論席卷大江南北。其火爆程度連向來“低調(diào)”的國資委都不得不在18日正式召開新聞發(fā)布會，要求78家不以房地產(chǎn)為主業(yè)的央企退出房地產(chǎn)市場。

　　當(dāng)然，這其中并不包括保利地產(chǎn)。但保利地產(chǎn)的央企身份卻也成為了飽受非議的因素，包括吳敬璉在內(nèi)的不少經(jīng)濟(jì)學(xué)者均認(rèn)為，2009年中國刺激經(jīng)濟(jì)的4萬億資金，不少都通過央企流入了房地產(chǎn)市場，是推高房價(jià)的罪魁禍?zhǔn)字弧?/p>

　　連中國煙草、中國兵器這樣的央企都出來拿地，似乎更是印證了上述言論。結(jié)合證監(jiān)會在兩會之前有關(guān)暫時(shí)關(guān)閉房企融資渠道的表態(tài)，保利如此大手筆的定向增發(fā)能否獲順利通過，尚待觀察。