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　　自去年10月份以來，中國房地產(chǎn)市場陷入了普遍的觀望態(tài)勢，并導(dǎo)致了商品房成交量的大幅下滑，深圳的房價(jià)也應(yīng)量跌而下降。

　　經(jīng)過將近1年的樓市下行，對于大多數(shù)的地產(chǎn)從業(yè)者（沒有經(jīng)歷過94年、98年我國的房地產(chǎn)熊市）很是茫然，市場的博弈雙方消費(fèi)者和房地產(chǎn)開發(fā)商都在嘀咕和猜疑：這個(gè)熊市要等何時(shí)結(jié)束？房價(jià)下跌的底在何方？

　　1. 深圳樓市持續(xù)低迷10年未見

　　自2006年始，深圳連續(xù)2006、2007兩年的房價(jià)上漲，在全國70個(gè)大中城市的房價(jià)上漲排行榜中，深圳一直名列前茅。

　　房價(jià)暴漲讓老百姓怨聲載道，政府也三令五申地不斷出臺調(diào)控政策，終于在07年末讓房價(jià)開始跌了。自去年10月份以來，中國房地產(chǎn)市場陷入了普遍的觀望態(tài)勢，并導(dǎo)致了商品房成交量的大幅下滑，深圳的房價(jià)也應(yīng)量跌而下降。

　　以前深圳樓市的觀望時(shí)間，大多年份一般是調(diào)控政策出臺后的兩、三個(gè)月，即便是2003年非典時(shí)期，樓市的低迷延續(xù)了三、四個(gè)月時(shí)間?？梢哉f，這種市場疲態(tài)的時(shí)間周期之長，至少是從1998年房改以來的10年間前所未見的。

　　2. 樓市有漲就有跌

　?。?）按照經(jīng)濟(jì)周期理論：經(jīng)濟(jì)理論將將經(jīng)濟(jì)周期分為四階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇。

　?。?）經(jīng)濟(jì)周期的特點(diǎn)是國民總產(chǎn)出、總收入、總就業(yè)量的波動(dòng)，它以大多數(shù)經(jīng)濟(jì)部門的擴(kuò)張與收縮為標(biāo)志。

　　（3）經(jīng)濟(jì)衰退的普遍特征：消費(fèi)者需求、投資急劇下降；對勞動(dòng)的需求、產(chǎn)出下降、企業(yè)利潤急劇下滑、股票價(jià)格和利率一般也會下降。

　　樓市作為經(jīng)濟(jì)中的重要一個(gè)環(huán)節(jié)，同樣須遵循經(jīng)濟(jì)周期規(guī)律。深圳樓市也會經(jīng)歷繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇這四個(gè)階段，從1998年起深圳樓市開始快速發(fā)展，特別是到2006、2007年的繁榮，房價(jià)連續(xù)上漲，進(jìn)入2008年以來，衰退過后是蕭條，體現(xiàn)在房價(jià)下降，成交量萎縮，消費(fèi)者觀望，房地產(chǎn)企業(yè)開始收縮戰(zhàn)線，不再大規(guī)模地在全國拿地，而且，其他部門的資金也逐漸從房地產(chǎn)部門退出，房地產(chǎn)部門開始收縮，房地產(chǎn)行業(yè)需要調(diào)整，通過調(diào)整市場回歸理性，逐漸實(shí)現(xiàn)樓市復(fù)蘇。因此從經(jīng)濟(jì)周期的角度來，深圳樓市有漲就有跌是經(jīng)濟(jì)周期的一個(gè)表現(xiàn)。

　　價(jià)值規(guī)律告訴我們，價(jià)值決定價(jià)格，價(jià)格圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，因此，深圳房價(jià)上漲不是一氣沖天沒有上限地瘋漲，同時(shí)房價(jià)下跌也不會沒有底，一直地往下狂跌，房價(jià)的漲跌是圍繞價(jià)值上下波動(dòng)的。那么房價(jià)其所依賴的價(jià)值在哪？就在于房屋本身建筑價(jià)值加上房屋所處的區(qū)位價(jià)值。供求關(guān)系只能影響短期波動(dòng)，而決定長期房價(jià)走勢的仍將是物業(yè)固有價(jià)值。

　　3.樓市10年上行，下行尚需時(shí)日

　　1998-2007年深圳樓市經(jīng)歷了連續(xù)上漲10年的繁榮期，本次下行經(jīng)歷衰退和蕭條期，應(yīng)該是對于10年上升浪的調(diào)整。

　　深圳樓市的調(diào)整，一是要擠出2006年、2007年的投機(jī)炒作泡沫成分，體現(xiàn)在熱錢的急退，炒房者急拋售手中的房源；二是要消化存量，截止到2008年7月31日，深圳市還有可售新房51342套，可售面積518345平方米，如果按照正常的每天銷售200套的速度來計(jì)算，那么消化完這些存量還需要250多天；如果按照目前的消化速度則要2—3年。三是市場參與者各方的適應(yīng)調(diào)整，開發(fā)商對市場變化的反應(yīng)、適應(yīng)、回應(yīng)都是需要時(shí)間的，比如價(jià)格策略的制定以及跟進(jìn)；而購房者也在與開發(fā)商進(jìn)行博弈，要么就是觀望，要么就是調(diào)整購房計(jì)劃。市場信心的低迷無疑會給房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整蒙上陰影。因此，深圳樓市下行的調(diào)整還是需要時(shí)間的，對此，開發(fā)商要有做好持久戰(zhàn)的準(zhǔn)備。

　　4．樓市調(diào)整原因分析

　　在深圳樓市走下行通道現(xiàn)象的背后，是由哪些因素造成的呢？是購房者的住房需求已經(jīng)得到滿足不再買房從而導(dǎo)致成交量大跌，房價(jià)大跌？是購房者開始理性地在觀望等待同時(shí)期待開發(fā)商更進(jìn)一步地降價(jià)？是去年的投資和投機(jī)過熱形成了房地產(chǎn)市場泡沫而現(xiàn)階段處于回落、調(diào)整、擠掉泡沫的環(huán)節(jié)？是股市大跌的傳導(dǎo)作用到房市從而形成效應(yīng)？更或者是國家的宏觀調(diào)控政策實(shí)施到位，銀根緊縮的金融政策使然？再不就是以上各種因素的綜合？德思勤認(rèn)為，深圳樓市的降價(jià)不是一個(gè)孤立和獨(dú)立的事件，它與深圳市的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展、全國的經(jīng)濟(jì)形勢、全球的經(jīng)濟(jì)走勢都緊緊地聯(lián)系在一起，根據(jù)德思勤的觀察分析，深圳樓市的降價(jià)原因主要有以下五點(diǎn)。

　　4.1 全球經(jīng)濟(jì)環(huán)境的惡化改變了投資者的投資預(yù)期

　　一方面，持續(xù)惡化的次貸危機(jī)不斷侵蝕美國經(jīng)濟(jì)基本面，使美國成為世界經(jīng)濟(jì)最大的不確定因素，尤其是7月份爆出的房利美(Fannie Mae)和房地美（Freddie Mac）危機(jī)，引發(fā)美國次債危機(jī)的第二輪沖擊波，次貸危機(jī)正發(fā)展成上世紀(jì)30年代“大蕭條”時(shí)期以來“最嚴(yán)重的金融震蕩”。隨著危機(jī)的擴(kuò)散，與美國金融聯(lián)系密切的西歐、日本和加拿大等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體的增長速度也將顯著放緩，并遠(yuǎn)遠(yuǎn)超于市場的預(yù)期。

　　另一方面，全球的石油和糧食價(jià)格不斷上升，國際石油價(jià)格從2007年1月的50美元/桶到2008年7月初攀到最高的147.18美元/桶，糧食價(jià)格也不甘示弱，2008年4月17日，作為全球大米價(jià)格基準(zhǔn)的泰國大米竟達(dá)到每噸1000美元的歷史性高位，短短四個(gè)月漲了三倍。聯(lián)合國糧農(nóng)組織警告，今年將有 36個(gè)國家面臨食物短缺問題，并初步預(yù)測，糧食高價(jià)態(tài)勢至少持續(xù)10年。這就為原本不確定的全球經(jīng)濟(jì)雪上加霜，改變了很多投資者的經(jīng)濟(jì)預(yù)期，使得他們把投向房地產(chǎn)的資金撤出，轉(zhuǎn)而投向其他領(lǐng)域。

　　4.2 國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長放緩壓縮房價(jià)上漲空間

　　金融（次貸）危機(jī)、能源危機(jī)與糧食危機(jī)在全球掀起的驚濤駭浪再一次提醒人們，任何國家或者地區(qū)已不能和世界經(jīng)濟(jì)完全脫鉤。顯然，中國經(jīng)濟(jì)也不例外，也難以獨(dú)善其身，既面臨著對外出口的嚴(yán)重衰減困局，又承受著國內(nèi)高揚(yáng)的通貨膨脹問題。國家統(tǒng)計(jì)局7月17日出爐的上半年GDP增長10.4%、CPI上漲7.9%的數(shù)據(jù)，再一次印證了中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的事實(shí)。而這一事實(shí)在短期內(nèi)很難改變。

　　在這樣的情況下，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三架馬車中的外貿(mào)和消費(fèi)兩架馬車已經(jīng)乏力，因此投資這架馬車會有很大的空間，但是由于國家為了控制流動(dòng)性過剩實(shí)行緊縮的金融政策，投資會收到嚴(yán)格的限制，從而使得房地產(chǎn)的投資前景仍然不容樂觀，從目前來說房價(jià)上漲的空間有限。

　　4.3 銀根緊縮政策令樓市觀望情緒加劇

　　自從去年實(shí)施9.27第二套房貸政策以來，政府針對樓市的金融政策就不斷在加緊調(diào)整，在2008年上半年，央行就進(jìn)行了5次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，最后一次在6月更是一改以往的調(diào)0.5%的幅度，上調(diào)了1%的幅度，從而使得人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17.5%的高度。銀行信貸資金的減少，再加上股市中地產(chǎn)股的表現(xiàn)不如人意，一路下跌，使得資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)融資更加困難，開發(fā)商由去年的“土地為王”轉(zhuǎn)為“現(xiàn)金為王”，都感覺到了資金的瓶頸壓力，不得不降價(jià)加快項(xiàng)目的銷售促進(jìn)資金的回籠。而隨著深圳房價(jià)不斷走低，一些高位入市的購房者所購物業(yè)已大幅縮水，有的損失甚至超過了首付，淪為地地道道的負(fù)資產(chǎn)。在這樣嚴(yán)峻的金融政策背景下，原本打算入市的購房者只能持幣觀望了。

　　4.4 熱錢的急退給樓市降溫

　　廣東省省情調(diào)查研究中心的一份報(bào)告指出，廣東省中資金融機(jī)構(gòu)2007年累計(jì)凈投放現(xiàn)金1701.3億元，占全國的51.5%；比上年多投放340.3億元。而深圳仍為廣東省內(nèi)現(xiàn)金投放的主要地區(qū)，累計(jì)投放現(xiàn)金占全省的78.8%，算下來深圳的現(xiàn)金投放占全國的四成。因此2007年這些現(xiàn)金的投放對深圳的樓市有推波助瀾、煽風(fēng)點(diǎn)火的作用，房價(jià)的飆升也是不可避免的了。但是隨著美國次貸危機(jī)、高油價(jià)高糧價(jià)的影響，以及國內(nèi)的通貨膨脹、銀根緊縮的作用，2008年上半年，熱錢開始從深圳樓市退出，房價(jià)的上漲沒有炒作的空間，于是紛紛從高位跳水，樓市不僅降溫了而且開始寒冷了。

　　4.5 樓市信心的銳減造成目前行業(yè)的不景氣

　　深圳樓市從去年的高位下落，一直到今年上半年的持續(xù)低迷，成交量萎縮，打擊了很多市場參與主體的信心。開發(fā)商為融資而四處奔波，或上市，或增發(fā)，或向銀行貸款，或合作開發(fā)，而購房者擔(dān)心自己所購買的房子迅速縮水，變成負(fù)資產(chǎn)，遲遲不敢入市，造成每天的新房成交量從200套，下降到100套，再下降到幾十套。這些說明了深圳樓市的信心在消退，而信心是市場的死穴，信心不振，樓市難振。

　　5. 深圳樓市底在何方？

　　5.1 何時(shí)跌到底？

　　在探究深圳樓市何時(shí)跌到底之前，我們不妨看看其他國家地區(qū)樓市的周期變化情況：

　　美國：美國前兩次房地產(chǎn)下降周期：在第一次下降周期中，從1979年第一季度的房地產(chǎn)價(jià)格波峰跌至1982年第三季度的房地產(chǎn)價(jià)格波谷，歷時(shí)3年半時(shí)間，在第二次下降周期中，從1989年第三季度的波峰跌至1995年第一季度的波谷，歷時(shí)5年半時(shí)間，而美國這次次貸危機(jī)調(diào)整有1年多了，預(yù)計(jì)美國樓市還在調(diào)整。

　　英國：地產(chǎn)周期仍然良好，仍然是升8回4，例如1983年至1990年上升8年回落4年，到1994年又再上升8年，至2003年回落4年，即2003、2004、2005及2006年，然后又再上升，平均8年上升一倍，4年回落25％后又再上升。

　　香港：1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價(jià)一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟(jì)帶來嚴(yán)重的負(fù)面影響。這一輪周期性上漲歷時(shí)13年，下跌過程達(dá)6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。

　　日本：日本為10年，6～7年上升期，3～4年下滑期(金融危機(jī)、經(jīng)濟(jì)危機(jī)除外)；

　　臺灣：臺灣地區(qū)5～6年為一個(gè)周期，其中4年左右為上升期。

　　從以上可以看出來：美國房價(jià)下跌期限是3.5-5.5年，英國是4年，香港是6年，日本為3-4年，臺灣為1-2年，綜合起來樓市的熊市是4年左右。反觀深圳這次的樓市調(diào)整，估計(jì)也要3-4年，原因?yàn)椋阂皇菄业暮暧^調(diào)控政策在逐步地細(xì)化，今年下半年仍會實(shí)行從緊的金融緊縮政策；二是按照奧運(yùn)城市的經(jīng)驗(yàn)，舉辦奧運(yùn)會的下一年房價(jià)會回落，明年的樓市仍然不樂觀，還會在下跌，但是2010年后估計(jì)會回升，深圳的樓市也會受此影響；三是深圳今年的新房成交量經(jīng)預(yù)測會回到10年前，以往的市場存量還需要3-4年的時(shí)間來消化。

　　5.2 底在何方？

　　房價(jià)收入比(即一套住宅的總價(jià)格與家庭年收入的比例)是被世界廣泛使用的判斷房地產(chǎn)價(jià)格是否合理的重要指標(biāo)。世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)是5∶1，聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)是 3∶1。美國目前的比例是3∶1，日本則是4∶1。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價(jià)收入比在4～6倍之間為合理區(qū)間。

　　我們再來看看深圳的房價(jià)收入比，如表4所示，深圳的一個(gè)三口之家買90平方米的商品住宅所需要的總價(jià)與他們的可支配收入的比較就為房價(jià)收入比，根據(jù)深圳統(tǒng)計(jì)局和深圳國土與房屋管理局的數(shù)據(jù)，1997-1998年的比例在3-6倍之間，屬于比較理想的合理范圍。

　　1999-2004年的房價(jià)收入比在6-7之間，屬于可以接受的范圍。但2005-2007年房價(jià)收入比快速上升，2007年更是達(dá)到了17.04，而香港房地產(chǎn)市場在1997年跌落之前，房價(jià)收入比大約是14∶1。 在這樣的情況下，深圳的樓市的泡沫太大了，房價(jià)沒有理由不跌。

　　為了探究房價(jià)下跌的底在何方，我們需要推出深圳的房價(jià)收入比什么時(shí)候會在6倍以下，根據(jù)深圳的GDP年增長率在15%左右，假設(shè)以后每年人均可支配收入的增長率也在15%，同時(shí)再假設(shè)從2007年起商品住宅的均價(jià)每年下降10% ，那么我們推出在2011年深圳的房價(jià)收入比是5.68，回歸屬于1999—2004年間深圳的房價(jià)收入比的低值范圍，其對應(yīng)的房價(jià)為9270元/平方米。有了合理的房價(jià)收入比，才會有市場成交的基礎(chǔ)。因此從理論上，深圳房價(jià)的調(diào)整期或有3-4年的時(shí)間，比07年商品住宅均價(jià)14129元/平方米，或有 30%的跌幅，距目前深圳商品住宅均價(jià)或有2000元/平方米左右的下降空間。

　　但這只是一個(gè)理論上具有假設(shè)前提的推算，如果市場調(diào)整用急跌方式來“空間換時(shí)間”，今后每年商品住宅的均價(jià)每年下降大于10%，則熊市結(jié)束或會提前到來。事實(shí)上，2005年開始的宏觀調(diào)控到現(xiàn)在逐漸見成效，為了穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，防止大漲大跌，政府未來可能會出臺一些利好的土地、金融、交易費(fèi)、稅收等方面的 “救市”政策，為樓市的復(fù)蘇提供回暖的政策環(huán)境。而且，深圳作為1400多萬人口的特大型城市，其住房的剛性需求將長期存在。隨著價(jià)格的下降到位，市場環(huán)境的回暖，市場成交量的穩(wěn)定回升，購房者的信心會重新復(fù)原，“買漲不買跌的市場行為，會導(dǎo)致其結(jié)束觀望，及時(shí)入市，深圳樓市真正的大底或?qū)⑻崆俺霈F(xiàn)。

　　5.3 路在何方？

　　2008年上半年深圳市生產(chǎn)總值3532.88億元同比增長10.5%，預(yù)計(jì)全年的GDP增幅仍然會在兩位數(shù)。而且，從過去的經(jīng)驗(yàn)看，深圳市多年的GDP增幅超過15%，表明了深圳經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長，這會帶來一系列良性反應(yīng)：產(chǎn)業(yè)升級、就業(yè)人口增多、居住需求激增。從大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境來看，深圳樓市還是比較有利的。另外，現(xiàn)在深圳工作的骨干人群，大多出生在上世紀(jì)80年代前后。這些人目前正值結(jié)婚購房的高峰期，他們將成為推動(dòng)深圳樓市發(fā)展的主力軍。一旦時(shí)機(jī)成熟，這些積累已久的剛性需求必將報(bào)復(fù)性反彈，導(dǎo)致市場購買力集中爆發(fā)。

　　令房地產(chǎn)市場信心翻轉(zhuǎn)的因素有以下幾個(gè)：國家上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行穩(wěn)健，下半年經(jīng)濟(jì)總量均衡與政策運(yùn)行穩(wěn)定都可期待；美國次級債危機(jī)對于中國金融的影響處于可控范圍；中國房地產(chǎn)市場的需求面穩(wěn)定也算存在，并未有一夜間消失的可能。況且，房地產(chǎn)行業(yè)已培養(yǎng)出了若干運(yùn)行基本面良好、經(jīng)營相對穩(wěn)健的領(lǐng)頭企業(yè)，它們的自我調(diào)控能力勝出一般人的想象，特別是深圳的全國大型房企占的分量最多，如萬科、金地、招商等，他們經(jīng)過了市場的鍛造，有很強(qiáng)的市場敏感性和適應(yīng)性，會引領(lǐng)深圳其他房地產(chǎn)企業(yè)走出目前的困境。再加上市場經(jīng)驗(yàn)證明，信心低迷從來都不會持久，因此，信心的翻轉(zhuǎn)隨時(shí)可以期待。所以，無論開發(fā)商，還是購房者，更或是房地產(chǎn)行業(yè)的從業(yè)人員，都應(yīng)該樹立起對市場的信心，對關(guān)聯(lián)一百多個(gè)行業(yè)的行地產(chǎn)行業(yè)充滿信心，看不到這一點(diǎn)，提不起信心，就難以挺過行業(yè)的調(diào)整期。