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泛海窘境 增發(fā)難解200億資金缺口
上海和山西項目仍需融資
不同于大多缺錢靠打折回籠資金的房企，泛海建設(shè)并未實施降價計劃。
“泛海蘭海園5號樓已經(jīng)銷售過半，第一組團碧海園已開始入住。近期暫時不會開展打折活動。”4月1日，在泛海國際居住區(qū)售樓處，一位售樓小姐對記者說。
對泛海建設(shè)來說，因為大批新項目正渴求巨額資金，資金鏈吃緊將阻礙公司發(fā)展。但上述內(nèi)部人士說，資金鏈盡管是個問題，但公司暫時不會利用降價或者打折來回籠資金，而是會通過繼續(xù)增發(fā)等方式到資本市場尋求資金，或者尋求銀行貸款。
據(jù)上述售樓小姐說，由于其樓盤區(qū)域稀缺，一直賣得很好。“200平米的房子都賣得差不多了。”
據(jù)其2007年年報顯示，泛海建設(shè)實現(xiàn)營業(yè)收入41.63億元，同比增長210.53%。
另據(jù)了解，2008年，泛海建設(shè)計劃開工面積超過150萬平米，新增土地儲備200萬平米，預(yù)計新開工項目總投資額超過200億元。
“對于再融資，泛海建設(shè)主要將用于開工所需資金，而銷售回款，估計泛海建設(shè)將視再融資情況，或用于開發(fā)所需資金，或用于購買新增土地。”有分析人士稱。
但他表示，如果再融資，銀行授信或資本合作不暢，泛海建設(shè)完全有可能減少計劃中的新增土地規(guī)模。
實際上，一方面泛海建設(shè)再融資還面臨諸多不確定性，而另一方面，泛海建設(shè)的開發(fā)成本越來越大。
除了北京，泛海建設(shè)旗下的上海項目總建筑面積達54.41萬平米，這個老城區(qū)的動遷成本越來越高。目前除10號地塊的動遷工作已近尾聲，12號地完成動遷建筑面積僅占總建筑面積的8.7%，14號地塊也只完成了2.5%的拆遷面積，后續(xù)投入依舊巨大。
上述泛海建設(shè)內(nèi)部人士表示，上海項目正在進展中，目前尚不確定總投資額會達到多少。雖然第三次增發(fā)募資并不投向上海項目，但今年泛海建設(shè)仍會啟動該項目。公司會有多種途徑解決該項目的開發(fā)問題。
實際上，此次增發(fā)所募資金并不包括上述上海項目和山西項目。在山西，2008年1月，泛海建設(shè)與京海名悅共同出資成立了山西泛海，該公司主要進行山西太原項目的開發(fā)建設(shè)，對項目土地實施一級開發(fā)，通過掛牌方式取得項目二級開發(fā)權(quán)事實后續(xù)開發(fā)。
對于這兩個項目的開發(fā)資金如何解決，其內(nèi)部人士稱，公司還需要更多融資方式來解決這一問題。
“2008年，公司資金需求量極大。首先，2008年將進入大規(guī)模開發(fā)建設(shè)階段，預(yù)計新開工項目總投資超過200億元；其次，公司落實增加持有型物業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃需要大量資金；再次，公司進一步增加土地儲備也需要大量資金。”此人士說。
他還表示，泛海建設(shè)雖然擁有了豐富的項目儲備，但公司迅速擴張后的綜合管理水平今年將備受考驗。
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