男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹

　　今天論壇的主題是房地產(chǎn)融資多元化的問題，就房地產(chǎn)融資問題談一點(diǎn)個(gè)人看法。宏觀調(diào)控嚴(yán)土地、緊信貸，房地產(chǎn)融資從金融角度是嚴(yán)格控制，2000年時(shí)候全國完成房地產(chǎn)投資只有5000億，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到20000億，房地產(chǎn)投資需要很多錢，發(fā)展速度很快，從房地產(chǎn)資金來源情況來看，雖然投資增長三倍，但是資金來源結(jié)構(gòu)雖然有一些多元化的趨勢，但是總體上來講仍然以銀行信貸為主，預(yù)付款、銀行貸款、自籌資金，占70%左右的水平，融資渠道并沒有發(fā)生很大變化。

　　由于房地產(chǎn)本身開發(fā)周期長，資金周轉(zhuǎn)很慢，以我們國家最好企業(yè)資金周轉(zhuǎn)率來看也就是0.2左右資金周轉(zhuǎn)率水平，要完成一年兩萬億投資，實(shí)際上需要十萬億資金，房地產(chǎn)是需要巨大資金支持的行業(yè)，是資金密集型行業(yè)，資金的來源問題直接關(guān)系到這個(gè)行業(yè)能不能持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展的。

　　從行業(yè)發(fā)展的角度，非常期待也很關(guān)注房地產(chǎn)融資多元化，使我們的企業(yè)在提供房地產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)候不僅僅是取決于銀行貸錢的多少，最好的辦法就是資金提供來源多一點(diǎn)，比如能夠從市場上直接融資，信托、資金、債券，讓企業(yè)有多種選擇方式，避免銀行在防范風(fēng)險(xiǎn)時(shí)候?qū)Ψ康禺a(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。從今年一季度來講金融緊縮態(tài)勢非常明顯，前四個(gè)月央行連續(xù)三次提高了金融機(jī)構(gòu)存款利率，已經(jīng)超過10%，這是近八年來最高水平，提高了存貸款基準(zhǔn)利率，緊縮金融信號也非常明顯，對開發(fā)企業(yè)的資金又是極大考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展已經(jīng)面臨著土地、資金雙重約束，能不能有強(qiáng)大的融資能力，能不能籌到更多錢，已經(jīng)成為考核房地產(chǎn)競爭力很重要的一個(gè)方面。我們期待著房地產(chǎn)融資多元化。

　　根據(jù)我們的研究，如果實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)融資的多元化，可能會有以下幾方面好效果：第一可以有效降低銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)發(fā)展速度非常快，對銀行依賴程度很大，如果能夠通過市場的融資渠道取得資金，不僅可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期、穩(wěn)定的資金來源，加大資金供給力度，同時(shí)也會減輕銀行信貸資金的壓力，而且可以通過后期資金整體的收購方式能夠減輕開發(fā)企業(yè)資金周轉(zhuǎn)壓力，相應(yīng)可以減輕銀行貸款風(fēng)險(xiǎn)，直接融資既可以讓直接投資者承擔(dān)產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，也可以減輕銀行對房地產(chǎn)貸款過于集中帶來的擔(dān)憂，既解決了資金來源問題，又解決了風(fēng)險(xiǎn)問題；第二個(gè)好處，可以為合理的投資需求提供新的出路，客觀上講，房地產(chǎn)本身不僅僅有消費(fèi)功能，本身是有投資功能的，隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，現(xiàn)在社會上已經(jīng)積累了一些比較豐富的財(cái)富，有一部分對房地產(chǎn)這種資產(chǎn)有投資需求，據(jù)我們了解現(xiàn)在很多特大城市、中心城市對房地產(chǎn)投資需求高的達(dá)到30%左右，但是由于在房地產(chǎn)這個(gè)領(lǐng)域缺少資本市場直接投資的渠道，大量的對房地產(chǎn)的投資需求都集中在對實(shí)物房地產(chǎn)投資需求方面，造成了本來供給就非常緊張的情況下自住需求與投資需求之間的競爭，當(dāng)前房地產(chǎn)是各種需求，多重疊加，有改善性需求在短期內(nèi)集中釋放，這些需求本來應(yīng)該50年逐步釋放出來，也有新增的新婚家庭、新增的城鎮(zhèn)人口的需求，也有投資性需求，短期需求、長期需求、自住需求、投資性需求在短期內(nèi)是疊加的，造成供需矛盾緊張，如果實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)融資的多元化，可以讓社會上投資者把投資實(shí)物房產(chǎn)轉(zhuǎn)化為投資虛擬房產(chǎn)，這就實(shí)現(xiàn)了投資房地產(chǎn)盈利的目的，從而可以較好的有效的均衡房地產(chǎn)供求關(guān)系，還可以把購房需求中一些自住者利益和投資者利益通過一定的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)的方式把二者結(jié)合起來，這也是一個(gè)好的方面；第三個(gè)好處，可以防止因擔(dān)心房價(jià)上漲提前購房造成的盲目擴(kuò)張，現(xiàn)在很多需求是超前性需求，本來不打算買房，看到房價(jià)漲的很快趕快買，還有些人本來不需要買大房子，看到房價(jià)漲的很快，追求一步到位，就買大房子，如果多元化融資中能夠設(shè)計(jì)出一種基金或者信托產(chǎn)品的話，就可以緩解投資者為了房屋漲價(jià)集中購房的行為，可以豐富政府宏觀調(diào)控手段，政府可以通過一定的政策支持調(diào)控市場，而不一定是干預(yù)市場；第四個(gè)好處，如果實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)融資多元化，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式也可以實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型和升級，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈本身非常長，房地產(chǎn)管理、開發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)各個(gè)領(lǐng)域發(fā)展很快，我們?nèi)狈ｉT房地產(chǎn)投資企業(yè)，房地產(chǎn)一方面需要大量的錢，怎么能使社會上的大量資金投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域里，需要有專門投資于房地產(chǎn)公司的出現(xiàn)，這也是整個(gè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟的標(biāo)志，可以進(jìn)一步推動房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式向資產(chǎn)經(jīng)營型轉(zhuǎn)化，從過去的開發(fā)管理向資產(chǎn)經(jīng)營型轉(zhuǎn)化，實(shí)現(xiàn)從經(jīng)營項(xiàng)目到經(jīng)營企業(yè)的升級和轉(zhuǎn)型。這種高層次的房地產(chǎn)專業(yè)化發(fā)展，我覺得有利于提高房地產(chǎn)業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展；第五個(gè)好處，房地產(chǎn)融資多元化實(shí)現(xiàn)之后，對于商業(yè)物業(yè)來講還有好處，可以解決商業(yè)物業(yè)長期持有專業(yè)化經(jīng)營和目前只能短期融資所帶來的矛盾，這個(gè)矛盾長期以來沒有得到很好解決，如果房地產(chǎn)融資多元化，有利于推動商業(yè)地產(chǎn)真正實(shí)現(xiàn)專業(yè)化經(jīng)營、開發(fā)、管理，真正提升商業(yè)物業(yè)的價(jià)值，推動商業(yè)地產(chǎn)投資性擴(kuò)張；第六個(gè)好處，房地產(chǎn)投資如果能夠得到政府政策支持的話，可以參與政府所關(guān)注的低收入家庭廉租住房建設(shè)，使房地產(chǎn)融資產(chǎn)品和政府政策有效結(jié)合，豐富政府對低收入住房的提供方式。

　　總的來講，從行業(yè)發(fā)展角度來講非常關(guān)注和期待房地產(chǎn)融資多元化，如果能夠?qū)崿F(xiàn)這樣一個(gè)目標(biāo)的話，可以一舉數(shù)得。防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的問題關(guān)鍵在于用多種金融工具疏導(dǎo)和引導(dǎo)投資，而不是簡單的限制投資，或者緊縮貸款，通過發(fā)展房地產(chǎn)融資多元化各種房地產(chǎn)融資金融制度的創(chuàng)新，建立各種房地產(chǎn)金融品種周轉(zhuǎn)市場，普通居民、社會投資者就可以通過購買相應(yīng)的金融產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)投資房地產(chǎn)的目的，既分散了金融風(fēng)險(xiǎn)，又可以緩解投資需求對房地產(chǎn)市場的壓力，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)專業(yè)化發(fā)展，提升產(chǎn)業(yè)素質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)進(jìn)一步成熟，我覺得都是很有積極意義的，當(dāng)然我們也知道，房地產(chǎn)融資多元化本身涉及的方面很多，房地產(chǎn)市場融資多元化離不開資本市場的發(fā)展和各種金融機(jī)構(gòu)的參與，監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管方式和監(jiān)管手段的成熟，如果離開了金融制度的改革，單獨(dú)推進(jìn)房地產(chǎn)融資多元化發(fā)展肯定是不可能的，所以我們在關(guān)注房地產(chǎn)多元化同時(shí)我們愿意積極參與也支持在政策法規(guī)、理論研究、運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)等方面做一些有效的探索，特別是搞好準(zhǔn)備搞的試點(diǎn)，通過試點(diǎn)的成功經(jīng)驗(yàn)逐步推開，使房地產(chǎn)融資多元化真正能夠在較小風(fēng)險(xiǎn)、較小成本情況下為房地產(chǎn)發(fā)展住一臂之力。

　　我就談這些，謝謝大家！