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　　主持人：下面有請(qǐng)幾位對(duì)話嘉賓和在座朋友進(jìn)行對(duì)話討論，主題是“引入海外基金合作過(guò)程中中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)遇到的問(wèn)題和需要注意的事項(xiàng)”，有請(qǐng)對(duì)話嘉賓，穆健瑋先生、陳詩(shī)濤、孫飛到臺(tái)上就坐。先請(qǐng)穆健瑋先生和大家交換一下意見(jiàn)，臺(tái)下的各位來(lái)賓可以就您關(guān)心的問(wèn)題向臺(tái)上嘉賓提問(wèn)，我們做一個(gè)臺(tái)上臺(tái)下的互動(dòng)交流。

　　穆健瑋：大家知道商業(yè)地產(chǎn)也好，REITS大家叫很長(zhǎng)時(shí)間了，一個(gè)是海外的資金已經(jīng)組成了REITS，在國(guó)內(nèi)收購(gòu)物業(yè)，還有一個(gè)前兩年有公司把境內(nèi)的物業(yè)打成資產(chǎn)包，準(zhǔn)備到境外進(jìn)行資產(chǎn)上市，由于政策性規(guī)范，這幾種方式處于一定的停滯狀態(tài)。剛才蔡處長(zhǎng)講了REITS步伐并沒(méi)有停止，海外基金在境內(nèi)還處于比較良性的階段，我們自己的金融沒(méi)有準(zhǔn)備好，為了防止一些游資趁著人民幣升值和我們自己金融機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)措施沒(méi)有準(zhǔn)備好之前進(jìn)來(lái)以后購(gòu)并我們比較優(yōu)質(zhì)的物業(yè)，從政府導(dǎo)向來(lái)講，更多的海外基金轉(zhuǎn)向開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)，并不是說(shuō)我們不用外資，外資還是積極的因素，還是作為一種長(zhǎng)期投資，政府的導(dǎo)向在這一點(diǎn)上是鼓勵(lì)的，本身也依靠我們自身房地產(chǎn)投資基金的成熟，使之成為整個(gè)房地產(chǎn)多元化、國(guó)際化、多渠道投融資機(jī)制、投融資工具、投融資機(jī)構(gòu)體系里面的一個(gè)有機(jī)組成部分，所以外資的積極作用不可忽視。

　　反過(guò)來(lái)講，在一個(gè)以市場(chǎng)主體為依托的市場(chǎng)體系里，我們不要盲目的向外，也不要盲目的向內(nèi)，有一個(gè)主題“一切以合同交易，以法律為依據(jù)進(jìn)行的投資交易行為都是合法的”，從長(zhǎng)期政策導(dǎo)向來(lái)講，我相信我們會(huì)有更多的金融工具，有更合適的資產(chǎn)保障行為，保障我們國(guó)內(nèi)投資者進(jìn)行投資創(chuàng)新。也有一個(gè)比較好的法律環(huán)境，今年我們陸續(xù)有幾個(gè)法出臺(tái)了，像《物權(quán)法》、《合伙企業(yè)法》等等法規(guī)出臺(tái)以后使我們有了更多的法律依據(jù)，這是一個(gè)非常好的法律環(huán)境，需要用法律解釋的東西現(xiàn)在正在完善，包括國(guó)家正在制訂的《投資基金法》等等，政府最后的行為不是像過(guò)去一樣通過(guò)很多部門(mén)管理一件事情，而是通過(guò)委托市場(chǎng)進(jìn)行管理，企業(yè)該做什么呢？企業(yè)在這么多金融工具面前，要做到企業(yè)自律，不是投機(jī)，以其自身有效的資產(chǎn)適應(yīng)不同的投資方式，這樣路才走的通，同時(shí)也使企業(yè)進(jìn)入到一個(gè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)制里面，發(fā)揮市場(chǎng)主體自身的作用，這個(gè)是大方向。

　　我們目前也在做一些房地產(chǎn)投融資創(chuàng)新，作為我們公司來(lái)講，我們結(jié)合了外資購(gòu)并。任何東(何東博客,何東新聞,何東說(shuō)吧)西都不是單一的，如果單一的考慮一個(gè)問(wèn)題，我們自身要對(duì)多種投資方式要有清醒認(rèn)識(shí)，同時(shí)為未來(lái)的同融資建立一個(gè)好的體系，過(guò)去靠單打獨(dú)斗，現(xiàn)在要靠專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)發(fā)揮更大的作用，我們要增加橫向合作，我們現(xiàn)在在建立資產(chǎn)包，同一種類(lèi)型的物業(yè)可以成為一個(gè)資產(chǎn)包，就需要專(zhuān)業(yè)的資產(chǎn)管理，開(kāi)發(fā)完了以后有一個(gè)合理的退出機(jī)制，開(kāi)發(fā)階段有一個(gè)融資渠道，培養(yǎng)階段我們有一個(gè)良好的服務(wù)體系，成熟的樓盤(pán)，有很好的退出機(jī)制，反映了專(zhuān)業(yè)化協(xié)作的機(jī)制逐步形成，市場(chǎng)主體逐步成熟。

　　謝謝！

　　主持人：感謝穆先生為我們做的演講，接下來(lái)有請(qǐng)孫飛先生就這個(gè)話題談?wù)勊目捶ā?/p>

　　孫飛：這個(gè)環(huán)節(jié)是互動(dòng)環(huán)節(jié)，最好跟大家大家互動(dòng)一下，談?dòng)^點(diǎn)的話，我就拋磚引玉，談一個(gè)我的觀點(diǎn)，我很早就提出中國(guó)的房地產(chǎn)金融要加快房地產(chǎn)直接融資市場(chǎng)建設(shè)，建立以信托為主線、REITS為最高端的多元化、國(guó)際化房地產(chǎn)金融體系，我多次闡述這個(gè)觀點(diǎn)，并且很多媒體廣泛引用，為什么這么說(shuō)呢？我說(shuō)過(guò)地產(chǎn)金融的四個(gè)邏輯層次，包括商業(yè)銀行是主渠道，融資方面應(yīng)該是多元化、國(guó)際化的，未來(lái)會(huì)呈現(xiàn)出什么格局呢？我想應(yīng)該是銀行+信托+REITS+資本市場(chǎng)的組合融資形態(tài)，銀行的地位不可動(dòng)搖，中信銀行又上市了，特別是四大國(guó)有銀行都會(huì)上市，2006年數(shù)據(jù)中中國(guó)金融總資產(chǎn)46萬(wàn)億元，商業(yè)銀行占42萬(wàn)億元，信托、保險(xiǎn)、證券4萬(wàn)億，2005年年底房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.07萬(wàn)億，金融資金在房地產(chǎn)沉淀了5萬(wàn)億，2005年其他金融工具為房地產(chǎn)做的貢獻(xiàn)很少，2005年時(shí)候沒(méi)有企業(yè)上市，保險(xiǎn)資金根本進(jìn)不了房地產(chǎn)市場(chǎng)。因此我說(shuō)銀行是主渠道，包括中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)前年對(duì)我做專(zhuān)訪時(shí)候我說(shuō)中國(guó)地產(chǎn)金融理想狀態(tài)是REITS與商業(yè)銀行并駕齊驅(qū)，但是這需要10-20年時(shí)間，除非中國(guó)盡快開(kāi)放REITS市場(chǎng)，現(xiàn)在全球REITS市場(chǎng)總額五千多億美金，中國(guó)房地產(chǎn)信托和REITS有區(qū)別，最好REITS專(zhuān)指上市型+權(quán)益型。

　　到現(xiàn)在我們要加快直接融資市場(chǎng)建設(shè)，在房地產(chǎn)金融方面能擔(dān)當(dāng)重任的目前來(lái)講就是信托，信托創(chuàng)新空間很大，包括華僑城又發(fā)一個(gè)，聯(lián)華國(guó)投也在積極準(zhǔn)備做REITS試點(diǎn)，我們中信證券也在準(zhǔn)備，他們還不是完全意義上的公募，還是機(jī)構(gòu)上的私募，我還是歸到信托這個(gè)環(huán)節(jié)，這是有區(qū)別的，信托在未來(lái)地產(chǎn)金融創(chuàng)新方面還需要承擔(dān)主流示范作用，作為REITS市場(chǎng)，周邊市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)了，香港、新加坡是很好的選擇，雖然限外令出來(lái)了，作為信托來(lái)講，肯定還會(huì)發(fā)揮比較大的作用，目前信托公司正在做創(chuàng)新，新兩規(guī)鼓勵(lì)信托公司打造成金融控股集團(tuán)，成為最高級(jí)別的資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)，所以信托在中國(guó)大有前途，我非?？春眯磐?，我一直在為中國(guó)信托業(yè)搖憾吶喊。新加坡、香港已經(jīng)開(kāi)了REITS市場(chǎng)，雖然出臺(tái)了限外命令是限制沒(méi)有實(shí)力的公司做REITS，真正有實(shí)力的國(guó)內(nèi)公司或者國(guó)外機(jī)構(gòu)完全可以真實(shí)收購(gòu)。

　　最后一個(gè)組合模式資本市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商要組合運(yùn)用，萬(wàn)科這種企業(yè)四個(gè)模式都可以用，中小企業(yè)可以找信托可以找銀行，同時(shí)有更多企業(yè)會(huì)到海外上市，地產(chǎn)業(yè)在資本市場(chǎng)會(huì)大顯身手，龍湖地產(chǎn)可能會(huì)取代碧桂園，龍湖地產(chǎn)今年準(zhǔn)備上市，大家一定要跨越式發(fā)展；第二礦產(chǎn)資源，另外還有一個(gè)渠道就是外資銀行，目前已經(jīng)批了九家全部落戶(hù)上海，王岐山市長(zhǎng)也為北京積極爭(zhēng)取，外資銀行早就可以提供人民幣服務(wù)了，2006年全面開(kāi)放以后，外資銀行可以為房地產(chǎn)企業(yè)提供更多的開(kāi)發(fā)貸、個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)，同時(shí)還有個(gè)人理財(cái)業(yè)務(wù)，目前限定的是一百萬(wàn)存款，但是如果獲得外資銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款期限更長(zhǎng)，綜合利潤(rùn)更低。

　　主持人：感謝二位嘉賓的發(fā)言！謝謝！