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　　距南京西路“梅恒泰”商圈僅一街之隔的北京西路，正在醞釀“翻版”滬上其他奢侈品商圈的成功經(jīng)歷，借助特有的洋房商鋪，成就北京西路上的頂級時尚。

　　潘石屹：宏觀調(diào)控對SOHO沒影響

　　碧桂園招股創(chuàng)出佳績，內(nèi)地另一家房產(chǎn)企業(yè)SOHO中國也將“卷土重來”，計(jì)劃6月在港上市，預(yù)期籌資近40億元。

　　SOHO中國董事長潘石屹兩年前放棄住宅市場，改為全力發(fā)展受宏觀調(diào)控影響較輕微的商業(yè)和寫字樓物業(yè)，目前SOHO中國的住宅業(yè)務(wù)占比不到20%，商廈出租率達(dá)到97%，宏調(diào)對該公司沒有影響。

　　“針對房地產(chǎn)的宏調(diào)推出已有兩年時間，但宏調(diào)主要針對住宅，而對寫字樓及商業(yè)大廈的政策都是市場化的，例如加息。”潘石屹在博鰲論壇接受采訪時，強(qiáng)調(diào)兩年前SOHO已轉(zhuǎn)型放棄住宅市場。

　　潘石屹表示，旗下部分商廈物業(yè)會先售給長線投資者，再替投資者尋覓租客，目前該公司商業(yè)物業(yè)的出租率逾97%。市場消息傳出，SOHO中國這次集資金額將遠(yuǎn)高于2002年的15.6億元，達(dá)40億元。潘石屹稱，2008奧運(yùn)有利于北京的房地產(chǎn)發(fā)展，政府興建包括地鐵、公園及奧運(yùn)場館等大量基建項(xiàng)目，對房價有利，雖然該公司轉(zhuǎn)攻商廈，但部分面積較大的土地或會包括住宅項(xiàng)目，并以高檔住宅物業(yè)為主。

　　牽手米高梅長風(fēng)商務(wù)區(qū)欲建東方“好萊塢”

　　長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)日前傳出消息，美國娛樂業(yè)巨頭米高梅公司正在與上海天鴻置業(yè)商討合作可能，米高梅公司有意在長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)2A地塊投資，模擬東方的“好萊塢”，建設(shè)“長風(fēng)國際娛樂中心”。

　　據(jù)稱，米高梅公司將在長風(fēng)2A地塊開發(fā)一個10萬平方米建面的室內(nèi)娛樂商業(yè)中心，集主題購物、餐飲和體驗(yàn)式互動影視娛樂為一體，模擬東方的“好萊塢”。在歐美，米高梅也曾成功開發(fā)過類似影視主題的室內(nèi)娛樂商業(yè)中心，米高梅更期望借此拓展中國主題商業(yè)房地產(chǎn)市場。

　　而根據(jù)早前的報(bào)道，早在兩年前的3月25日，美國藍(lán)馬克娛樂集團(tuán)(LandmarkEntertainmentGroup)的高層就曾與天鴻置業(yè)的母公司———北京天鴻房地產(chǎn)一起在長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)2A地塊簽約儀式中亮相。

　　上海天鴻置業(yè)營銷有關(guān)人士向《東方置業(yè)》透露，與藍(lán)馬克最終“分手”，事出有因。事實(shí)上，雙方先前所簽署的協(xié)議，也只是意向性的，并無實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。由于雙方無法達(dá)成一致，最終宣告“散伙”。

　　米高梅接手長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)2A地塊后，會有什么樣的規(guī)劃和動作？天鴻方面以與米高梅簽訂相關(guān)保密協(xié)議為由拒絕透露。

　　頂尖的奢侈品品牌、洋房建筑是上海所有頂級消費(fèi)品商圈形成的共同組合元素。

　　從淮海中路東段的淮國泰，到南京西路的中安廣場；從整舊如舊的新天地，到規(guī)劃中的蓬皮杜商業(yè)中心———商業(yè)圈借助典型的洋房商鋪，成就了經(jīng)典的奢侈品文化。

　　而今距離南京西路“梅恒泰”商圈僅一街之隔的北京西路，正在醞釀“翻版”滬上其他奢侈品商圈的成功經(jīng)歷，借助商業(yè)街內(nèi)特有的洋房商鋪，成就北京西路上的頂級時尚。

　　建成兩年未開業(yè)

　　零距離接觸最核心的商業(yè)、商務(wù)圈，北京西路沿線向來是上海頂級的居住區(qū)，但區(qū)域商鋪招商方向，卻僅是滿足日常生活需要的社區(qū)商業(yè)。

　　但北京西路的“野心”顯然不僅在于成為一條普通的居民生活街。早在兩年前，北京西路靠近石門一路的一側(cè)就已經(jīng)建成七棟歐陸經(jīng)典風(fēng)格的洋房商鋪。

　　這七棟洋房商鋪的擁有者屬于靜安麗都的開發(fā)商。從它建成之日起，市場傳聞就從未斷過。

　　有傳言稱，它已被某海外基金整體收購，成為基金投資上海房地產(chǎn)的第一站；也有傳言稱，發(fā)展商不打算出售這些物業(yè)，準(zhǔn)備將它長線持有贏利。

　　傳言的真假，沒有人能夠辨別。唯一為人所知的是，上述七棟商鋪大部分還是空的，并沒有店家在那經(jīng)營。

　　定位只賣奢侈品

　　“事實(shí)上，去年已經(jīng)銷售了一棟。一個海外的食品行業(yè)企業(yè)出資5000萬元購買了七棟洋房商鋪中的一棟。除此之外，還有兩個客戶證就靜安麗都的商鋪，與我們公司洽談。”

　　面對外界的好奇，代理銷售靜安麗都洋房商鋪的上海中瑞房地產(chǎn)有限公司孫經(jīng)理表示，上述洋房商鋪其實(shí)并不愁賣，只是因?yàn)槊娣e過大、總價過高、停車不方便的原因，銷售速度較慢。

　　孫經(jīng)理透露，盡管銷售速度不快，但發(fā)展商也并沒有通過硬性銷售指標(biāo)來給他們施加壓力。

　　事實(shí)上，發(fā)展商對靜安麗都的洋房商鋪很有信心。早在面市之初，發(fā)展商就為它定下了只向全球頂級奢侈品品牌銷售的基調(diào)。

　　但是，靜安麗都每平方米單價達(dá)到5萬元，每棟面積在1000平方米左右。高額的總價嚇退了不少潛在的買家，不過發(fā)展商仍然強(qiáng)調(diào)先售后租。

　　地理位置是“硬傷”

　　在上海的商業(yè)專家浦祖健看來，北京西路要成為奢侈品集聚的“頂級商業(yè)圈”，還有一段距離。

　　“相對南京西路的核心地帶‘恒梅泰’，靜安麗都所在的北京西路、石門一路位置要偏些，且相互間沒有呼應(yīng)。”

　　浦祖健指出靜安麗都洋房商鋪的地理位置的“硬傷”。同時，北京西路本身的商業(yè)發(fā)展不成熟，主要業(yè)態(tài)還沒有定型，且整個商業(yè)圈規(guī)模小，以目前的商業(yè)氛圍，要吸引頂級的奢侈品品牌難度不小。

　　據(jù)他介紹，頂級的奢侈品品牌更傾向于選址核心位置、商圈成熟、業(yè)態(tài)檔次高的商業(yè)中心。但是，南京西路東側(cè)的商業(yè)圈，距離上述條件還有一定的距離。

　　即使是鴻翔百貨、韓港城等區(qū)域等南京西路沿線商業(yè)的檔次和人氣，也不能與核心區(qū)位相比。而諸如石門一路、吳江路等支馬路，更是差距明顯。

　　不過，他也認(rèn)為，靜安麗都的“奢侈圈”建設(shè)并非不可能為。商鋪的洋房建筑外觀，已經(jīng)打中了各大奢侈品品牌的“靶心”：經(jīng)典的建筑外觀是多數(shù)奢侈品品牌培植品牌文化的最愛。

　　而在其他一些專家看來，靜安麗都目前以售為主的租售模式，也存在不足：目前進(jìn)入上海的國際奢侈品品牌數(shù)量還不多，很多都是國內(nèi)的代理公司，規(guī)模和實(shí)力都不夠，更加不可能花高價買商鋪專門運(yùn)營品牌。一般來講，真正的奢侈品品牌則更習(xí)慣租賃商鋪，而不是購買。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，靜安麗都的開發(fā)商其實(shí)并不真正缺錢，只是希望能引進(jìn)奢侈品品牌，提高商鋪的檔次，從而賣個好價錢。

　　佘山板塊領(lǐng)銜高端別墅市場

　　在宏觀調(diào)控政策影響下，2006年上海房地產(chǎn)住宅市場波瀾不驚，呈現(xiàn)出“淡季不淡、旺季不旺”特點(diǎn)，“金九銀十”也沒有找回市場信心。

　　然而，別墅市場勢頭強(qiáng)勁，經(jīng)濟(jì)型別墅表現(xiàn)突出，個別千萬級別高端別墅物業(yè)持續(xù)放量。別墅無疑成為2006年上海地產(chǎn)的逆勢英雄。

　　近年來，別墅用地被“嚴(yán)控”，直到去年，國土資源部正式宣布“嚴(yán)禁別墅用地的審批、出讓”。也就是說，在相當(dāng)長一段時間內(nèi)“斷供”的是占地面積大、容積率低的獨(dú)棟別墅。

　　幾年前，1.3億元的上海紫園別墅將全國目光都聚焦到上海佘山?，F(xiàn)在佘山板塊已成為高端別墅豪宅的“代名詞”。然而佘山的高端別墅走勢卻參差不齊，從市場中各板塊的成交和價格趨勢表現(xiàn)可以得出，高端別墅的消費(fèi)者非常理性，銷售情況依據(jù)各板塊的總體優(yōu)勢及個體產(chǎn)品的好壞有著較大的差距。只有那些具有環(huán)境資源優(yōu)勢、建筑風(fēng)格獨(dú)特、生活細(xì)節(jié)與建筑完美融合并將生活價值最大化的高端別墅，才能夠真正建立起消費(fèi)者的信心和關(guān)注度。

　　據(jù)了解，佘山板塊的幾處高端別墅樓盤價格均在千萬元以上。在紫都·上海晶園，據(jù)售樓處的小姐介紹，該樓盤業(yè)主六成以上都是境外人士，他們看中的是佘山獨(dú)特的風(fēng)景資源，除此之外，交通便利也是不可或缺的因素。該樓盤一期39套別墅在一年多的時間里全部售完，目前正在推出后續(xù)的“新晶園歷史主義”建筑風(fēng)格的全新別墅產(chǎn)品。這些新推的別墅占據(jù)晶園項(xiàng)目的核心位置，佘山成為每幢別墅窗外的風(fēng)景。晶園華麗的建筑風(fēng)格和別具匠心的坡地景觀在上海別墅市場中獨(dú)樹一幟，已經(jīng)引起市場關(guān)注。

　　中海瀛臺開盤再掀徐匯濱江熱潮

　　據(jù)悉，中海瀛臺一期第四批房源于4月21日開盤，掀起徐匯濱江板塊新一輪銷售熱潮。中海瀛臺自去年推出以來就備受關(guān)注，歷次開盤均出現(xiàn)排隊(duì)搶購的場面，本次開盤火爆依舊。開盤當(dāng)天一早便有100多組客戶到場，短短兩個小時，現(xiàn)場銷控表上已滿是紅點(diǎn)，當(dāng)天銷售量達(dá)到102套。

　　本次推出200余套房源，“精裝修中央園景樓王”及“多層電梯洋房”概念格外引人矚目。據(jù)了解，中海瀛臺本次的兩棟精裝修高層單位東望黃浦江，北望植物園，南對17000平米中央花園，擁有超過200米的園林間距，是名副其實(shí)的“三景樓王”。而首次推出的六層帶電梯花園洋房在市區(qū)極其稀有，近85%的實(shí)用率和可自由間隔的戶型設(shè)計(jì)更是為此戶型加分不少。

　　除了先進(jìn)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)之外，老客戶的支持是另一熱銷原因。當(dāng)天有不少客戶從盧灣區(qū)特地趕來參加認(rèn)購，更有不少購房客戶本身就是海悅花園、中海馨園的老業(yè)主。據(jù)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人介紹，中海瀛臺老客戶介紹成交比例高達(dá)30%以上。

　　隨著世博會的臨近和濱江規(guī)劃啟動，徐匯濱江板塊已聚集了中海、和黃、陽光等多個知名開發(fā)商，在未來可能形成高尚濱江住宅聚居區(qū)，而這一板塊在近期也受到越來越多消費(fèi)者的關(guān)注。