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　　【主持人尹斌】：大家好！今天的論壇叫做房地產(chǎn)多元化融資圓桌論壇，我們這個環(huán)節(jié)是很重要的環(huán)節(jié)，希望給大家提供更多的信息，首先我介紹一下參與互動的嘉賓，他們是：聯(lián)華國際信托投資信托公司李曉東；美林投資銀行房地產(chǎn)投資基金大中華區(qū)負責人蓬剛；中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長、秘書長王永平先生；中信資本房地產(chǎn)投資董事、總經(jīng)理程驍遠，還有王和平先生。

　　我簡單介紹一下臺上嘉賓：李總和蓬總剛才已經(jīng)給大家做了精彩演講，聯(lián)華國際信托投資公司是國內(nèi)信托公司里以房地產(chǎn)為專業(yè)的專業(yè)性房地產(chǎn)信托，在金融機構里做了很多有益的探索，李總是房地產(chǎn)商會的副會長；美林投資銀行在中國房地產(chǎn)行業(yè)里做了很多有益的探索，2005年出資三百萬美金入股銀泰置業(yè)，2006年又投資三千萬美金收購南京風尚的項目，他們做了很多探索；中信資本是香港中信泰富成立的公司，中信資本在房地產(chǎn)金融方面也有很多活躍的動作；中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟在商業(yè)地產(chǎn)商是一股很活躍的力量，王永平秘書長他們在這方面做了很多工作。

　　對話有幾種形式：一種嘉賓之間對話，一種是和與會所有代表進行對話，我們先把機會留給參會代表，大家有什么問題可以提問。

　　【提問】：各位嘉賓好，主持人好！我有個問題想請教蓬剛先生，您說到國內(nèi)房地產(chǎn)基金，其實不止房地產(chǎn)行業(yè)，其他各個行業(yè)基金都有一個興起的過程，您提到學習規(guī)范的過程，您認為現(xiàn)在這個行業(yè)的基金管理和國外先進基金管理的差距有多大？改進的過程需要多長時間？會達到一個很好的效果嗎？謝謝！

　　【蓬剛】：我說的基金在中國目前還基本上沒有，我說的基金和目前中國市場上存在的股票基金不同，由于法律環(huán)境和平臺的不存在，產(chǎn)業(yè)基金還處在嘗試的過程中，要求管理人員對于行業(yè)的理解程度要高于股票基金，國內(nèi)目前基金管理水平是什么樣呢？因為還沒有，所以很難評估。據(jù)我估計，假設今后半年以內(nèi)如果成立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金，用來投資項目、投資企業(yè)，而不是用來投資股票市場，有沒有這方面的人才進行管理呢？實際上在中國房地產(chǎn)人才是有的，金融方面的人才也是有的，但是房地產(chǎn)和金融加一起的人才我覺得一開始可能比較缺乏，信托公司在嘗試做這項工作，信托公司里面的人員大部分也是以金融為主，據(jù)我了解實際上從事房地產(chǎn)的人員也不多，中國一開始時候應該吸收一些國外成熟的管理模式和風險控制的意識是非常必要的。中國人很聰明，經(jīng)過一段時間之后，很快就可以學會，而且國外工作的中國人也很多，他們很快就會活躍起來。

　　【主持人尹斌】：蓬剛先生談到在國內(nèi)房地產(chǎn)基金都處于起步或者萌芽階段，但是也做了很多嘗試，聯(lián)華信托一開始就專注房地產(chǎn)，就像蓬剛先生說的一樣，他們在做努力嘗試，李總是否可以就這個問題補充一下？

　　【李曉東】：聯(lián)華是非常新的機構，是50幾家持牌信托機構里最年輕的，其他信托公司都是清理整頓保留下來的，我們是2003年新注冊的公司，要說有多么豐富的經(jīng)驗，確實談不到，因為我們是新公司，也感覺到信托行業(yè)可以做的事情很多，但是由于各方面的限制，每一個行業(yè)都很難做的很大，這是我們的一個困惑，當初我們制訂公司戰(zhàn)略時候非常強調要迅速形成核心競爭能力，是多點突破全面開發(fā)，還是一點突破，后來我們發(fā)現(xiàn)了這個市場機遇，我們國家金融人才很多，金融行業(yè)很龐大，房地產(chǎn)也是一個支柱產(chǎn)業(yè)，金融和房地產(chǎn)都是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)、金融交叉起來真正研究的人不是很多，專心致志在這個領域的人確實不多，我們的口號就是更多的站在開發(fā)商的角度理解這件事情，我們公司先后通過獵頭公司挖了很多房地產(chǎn)人才，包括香港上市的房地產(chǎn)企業(yè)的高管，現(xiàn)在都在房地產(chǎn)基金管理團隊中間，作為一個金融機構，我們跟別的信托公司相比，我們能夠更多的懂房地產(chǎn)，作為房地產(chǎn)基金管理企業(yè)，我們可能比其他的房地產(chǎn)公司多一點金融方面的風險控制、產(chǎn)品創(chuàng)新方面的知識，這是我們的理想和目標，現(xiàn)在還不能說做的很完善，我們在朝這個方向努力。

　　【提問】：我們公司主要從事房地產(chǎn)企業(yè)的投融資咨詢工作，在我們工作中最近遇到了一些問題，請問蓬剛先生，現(xiàn)在有些房地產(chǎn)公司的開發(fā)經(jīng)驗、業(yè)績也是不錯的由于國家這幾年連續(xù)宏觀調控，他們在資金方面仍然處于非常緊張的狀態(tài)，他們確實在尋求多元化融資途徑，最近我們也跟國外的著名基金、投資銀行進行了廣泛的接觸，回饋回來的消息我們認為不太樂觀，大家普遍反應國家在外資進入房地產(chǎn)領域通道方面有一些相應的規(guī)定不太有利于外資的進入，您有沒有可以使外資順利進入國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的渠道？

　　【蓬剛】：這個情況也發(fā)生在外資身上，市場當中出現(xiàn)的很多現(xiàn)象，都被錯誤的理解為應該由市場里面的民營企業(yè)或者外資企業(yè)承擔，很多政策忽略了外資對中國市場所起的作用，更加看中外資從中國市場上獲取的利潤，去年以來，在限制外資參與中國市場方面出了很多政策，今年年初又有這樣的風聲，今后會不會變得更嚴重呢？我也有這方面的擔心，覺得也有可能會變得更嚴重，但是長期來講，我并不擔心，政策制訂者制訂完政策以后，他如果發(fā)現(xiàn)不正確的話他也會進行改正，長期來講我們并不擔心，今后幾個月有可能出臺新政策，對投資可能會產(chǎn)生阻礙，但是有一些非常不切合實際的政策在不斷的調整中會被刪除，資本市場的開放和政策環(huán)境的多變在今后很長一段時間內(nèi)是很難改變的一種現(xiàn)象，其他具體政策我們不是很擔心。

　　【主持人尹斌】：中信資本也是很有特色的，一方面立足于香港資本市場，另外一方面又有中信背景，請中信資本的陳總發(fā)表一下自己的看法。

　　【程驍遠】：管理基金在國內(nèi)投資的想法差不多，外資進入中國好象被過分的夸大了，從外資在國內(nèi)能夠賺取的利潤也被夸大了，在日本市場、在韓國市場和其他國家的市場都能夠賺取和中國差不多的投資回報機會，我們應該平衡的看待這件事情，目前外資進入中國以后是不是短期打算，是不是就是賭人民幣，還是有更長遠的打算，我們政策的制訂是不是著眼于控制短期炒作行為，政策的穩(wěn)定性對投資環(huán)境非常重要，作為基金經(jīng)理，大部分時間應該花在投資項目上，現(xiàn)在不幸的是我們要花很多時間應付由于政策改變引發(fā)的問題上，在這方面我們沒有特別的優(yōu)勢，和其他海外投資人都是一樣的，我們希望能夠看到的是政策的穩(wěn)定性。

　　【主持人尹斌】：二位老總的看法代表海外投資者對中國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)環(huán)境的基本看法，希望這些看法有助于我們的房地產(chǎn)企業(yè)在尋求海外資本市場支持時候能夠有一個正確的判斷。江蘇的王總是開發(fā)商的代表，王總的集團一直堅持做商業(yè)地產(chǎn)，他們對資本市場更有感觸，他們不像住宅一樣，在國內(nèi)銀行信貸支持下能夠得到更多的支持，他們現(xiàn)在也在積極尋求各種資本市場的合作，現(xiàn)在請王總談談自己的看法。

　　【王和平】：商業(yè)地產(chǎn)有商業(yè)地產(chǎn)的特性，從區(qū)域劃分、區(qū)域規(guī)劃等等來講有多特性，我們很早就介入國際資本，我們認為國外到中國進行資產(chǎn)投資必須相當了解我們國家的國情和我們的發(fā)展趨勢，國家宏觀調控以后對房地產(chǎn)采取了一些政策，我們國家房地產(chǎn)市場前途無量，需要每一個房地產(chǎn)企業(yè)冷靜的對待每一個項目，根據(jù)自己企業(yè)自身發(fā)展速度定位，不能求快速，也不能求大，在產(chǎn)品結構上要有更大的創(chuàng)新，我們首先要以人為本，科學領先，以市場為導向，建造一流產(chǎn)品；第二人才促發(fā)展，剛才蓬剛先生講了，要懂房地產(chǎn)，要懂金融，只有這樣才可以做基金，這樣的人才是否有，中國有的是，關鍵是想不想引進，2003年中美房地產(chǎn)論壇時候我寫了一篇文章，引進國際資本，科學地發(fā)展我國的房地產(chǎn)市場，確保我國房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展，中國人口多，我們是發(fā)展中國家，中國的中部、西部、東北都不在一個平衡線上，中國房地產(chǎn)的發(fā)展肯定也不在一個平衡線上，根據(jù)我們自身特點，我們做了兩個超高層，我們分析兩百多種超高層的經(jīng)驗，作為我們來說我們很輕松，為什么？我們有人才，國內(nèi)有資金，我們跟有實力的非房地產(chǎn)企業(yè)交流時候感到很輕松，我們輸出兩個：一個是我們的品牌，我們要對社會負責，對自己企業(yè)負責，對于我來說，我認為房地產(chǎn)企業(yè)難度很大，上海華東院從2005年就簽訂了戰(zhàn)略協(xié)議，就是為了搞超高層。國內(nèi)資本也是國際資本的一個重要組成部分。謝謝大家！

　　【主持人尹斌】：中國房地產(chǎn)企業(yè)里邊藏龍臥虎，王總在無錫搞三座超高層，希望國內(nèi)外的資本都能夠去看看，中國像這樣城市還有很多，下面請商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的王秘書給大家介紹介紹你們的好想法。

　　【王永平】：中國商業(yè)地產(chǎn)成敗在規(guī)劃，生死在金融，很多商業(yè)地產(chǎn)項目賣的很好，賣的速度很快，價格很高，北京有的賣五、六萬/平方米，這些項目賣完以后仍然有很多問題，中國房地產(chǎn)報上有一篇報告，講北京有一個物流港項目，均價15000元，給投資者承諾回報9%，開業(yè)半年以后招商情況很不理想，真正簽約的好象只有30%，后來出臺一個交三免四的優(yōu)惠政策，人們擔心現(xiàn)在按9%回報，若干年以后呢，在東北沈陽有一家大的開發(fā)商，三年前賣了五個多億商品，現(xiàn)在花七個億回購不回來，因為項目部掙錢大家就鬧事，影響開發(fā)商的聲譽也影響社會穩(wěn)定，以很高價賣掉以后不見得沒有問題，還有一種是賣不掉，但是自己又沒有錢能夠經(jīng)營，這樣的情況也能把開發(fā)商拖垮，他們常常跟我講說有一個大型商業(yè)項目里，可能有三家商戶搶一個店鋪，這時候誰的租金高就給誰，而不是考慮引進最有潛力的商戶，從總體上看，中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，從宏觀環(huán)境來講并不是一個好時機，2000年以后我國商業(yè)房地產(chǎn)投資趨勢也印證了這一點，1999年時候全國商業(yè)民用房增幅和上年同期相比只有1.9%，2000年以后增加到20%多，2001年、2002年、2003年、2004年逐年等等，最高時候達到36%，2005年、2006年迅速回落到15%左右，這也可以看出商業(yè)地產(chǎn)缺乏持續(xù)的投資能力，前幾年市場中潛伏的問題這兩年逐步暴露出來，由于早年房地產(chǎn)發(fā)展靠銷售分割的商鋪作為主要的市場推動力量，這種營銷模式帶來的問題往往有滯后性，兩、三年以后這些問題就出來了，投資者鬧事，我們很多投資人也是不成熟的，投資者既可恨也可憐。還有一種反租，開發(fā)商把融資來的錢干其他項目，資金鏈斷了以后就出問題了，重慶有幾個老總因為資金鏈斷了不能還投資者的錢結果出事了，這樣就引發(fā)很多社會問題，另外還有幾年反租的，反租期到了以后大租戶要求開發(fā)商回購物業(yè)，這時候就給開發(fā)商提了一個很大的難題，要么對大商戶違約，要么對小商戶違約，中國商業(yè)房地產(chǎn)要持續(xù)發(fā)展，我覺得一定要建立多元化的融資渠道，完全一步到位有些難度，銀行間債券市場內(nèi)部交易也是比較現(xiàn)實的方式，還有產(chǎn)權式的REITs，這可能不是最好的方式，但是在現(xiàn)階段一定程度上可以緩解產(chǎn)品短缺的問題，我希望今天的討論能夠對整個行業(yè)發(fā)展有更好的推動，謝謝！

　　【提問】：我是來自徐州開發(fā)商，我們在徐州市中心開發(fā)一個商業(yè)項目，已經(jīng)招商完畢了，今年十月份準備開業(yè)，由于公司突然轉型，希望出售這個項目，我們也在尋求基金公司的收購，基金收購對于商業(yè)物業(yè)項目有什么樣的期望值和程序？

　　【蓬剛】：商業(yè)物業(yè)不能散賣，一定要整體經(jīng)營，精心打造，幾年以后才能創(chuàng)造價值，目前來講商業(yè)物業(yè)遠遠被低估了，中國經(jīng)濟會漸漸的由投資性基金向消費基金轉換，收購商業(yè)物業(yè)都是比較有眼光的投資者目前做的一件事，目前國內(nèi)商業(yè)物業(yè)建的很多，建造的經(jīng)驗還可以，但是管理經(jīng)驗非常差，在商業(yè)物業(yè)經(jīng)營和管理方面是很新的行業(yè)，很多企業(yè)還沒有這方面的經(jīng)驗，這就為很多商業(yè)物業(yè)的增值提供了很多機會，要說收購商業(yè)物業(yè)有什么程序，這個很簡單，跟收購其他物業(yè)程序是一樣的，收購者根據(jù)現(xiàn)金流判斷這個商業(yè)物業(yè)的價值，不是根據(jù)地段判斷商業(yè)物業(yè)的價值，很多投資人購買商業(yè)物業(yè)他為了拿到穩(wěn)定的租金回報，所以他會側重于現(xiàn)金流的評估方式。

　　【程驍遠】：蓬總說的差不多了，現(xiàn)有的租戶的組合，還有物業(yè)現(xiàn)有的管理團隊，包括建造的質量，設計符合不符合現(xiàn)代化的商業(yè)運作，大致上就是這些情況，根本上跟其他收購是類似的，主要考慮地段、現(xiàn)金流、租戶組合等等因素。

　　【主持人尹斌】：大家肯定還有不少問題，中午時候幾位嘉賓都在這，有什么問題可以和他們交流，如果還有更深的問題你們可以留下這幾位老總的聯(lián)系方式，會后繼續(xù)聯(lián)系，我們希望給大家搭一個很好的橋梁。謝謝大家！謝謝各位嘉賓！