觀點網(wǎng) 曾為城投控股帶來巨大業(yè)績貢獻的“露香園”項目，這一次帶來了1.3億“罰單”。

2月9日晚間，城投控股對外公告稱，公司全資子公司上海露香園置業(yè)有限公司近日收到《稅務(wù)處理決定書》。因露香園公司進行土地增值稅清算申報時違規(guī)，補繳稅款9089.1萬元+滯納金約3956.07萬元，預(yù)計將減少2025年度凈利潤約1.3億元。

同日，城投控股亦發(fā)布業(yè)績快報，2025年錄得營業(yè)總收入144.62億元，同比增長53.33%；屬于上市公司股東的凈利潤2.9億元，同比增長19.67%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤3.39億元，同比增長219.52%。

露香園因果

公告顯示，2023年，露香園公司在對開發(fā)的房產(chǎn)項目進行土地增值稅清算申報時，歸集計算扣除項目不準確，多計扣除項目金額合計302,970,052.66元，已在土地增值稅清算申報時稅前扣除。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，應(yīng)追繳土地增值稅約9089.1萬元，以及對追繳的土地增值稅按日加收萬分之五滯納金。

城投控股稱，露香園公司于2023年完成土地增值稅的清算繳納。根據(jù)規(guī)定，露香園公司按照《稅務(wù)處理決定書》補繳稅款和滯納金不屬于《企業(yè)會計準則》中前期差錯的情形，不涉及對前期財務(wù)數(shù)據(jù)的更正調(diào)整。本次補繳稅款9089.10萬元，滯納金約3956.07萬元，預(yù)計將減少2025年度凈利潤約1.3億元。

說起露香園，左連新天地，右望陸家嘴，北臨外灘的老城廂地段，注定備受矚目。

該項目由國企上海城投旗下城投控股操刀，是其豪宅“明星項目”，也是該公司業(yè)績的重要貢獻來源。

早在2002年，上海市政府將露香園一期的改造任務(wù)交給了黃浦區(qū)政府和上海城投，2009年露香園一期開工，2020年入市并于次年9月交付。

2021年1月，城投控股+上海建工聯(lián)合體以176億元獲取黃浦豫園社區(qū)（露香園二期）地塊，整個二期被分割成6個子地塊組團，覆蓋高層住宅、風貌別墅、商業(yè)等，項目當年便開工建設(shè)。

2022年，城投控股以11.54億元收購建工持有的露香園公司15.3%股權(quán)，收購?fù)瓿珊笾苯映钟新断銏@公司共計100%股權(quán)。

根據(jù)城投控股2025年4月末對外披露的信息，“露香園是規(guī)模比較大的一個地產(chǎn)項目，露香園一期已建成交付；露香園二期分期開發(fā)，首開區(qū)B、D1地塊于2024年3月入市，基本售罄，其中D1地塊于2024年12月陸續(xù)交付；D1地塊別墅于2024年6月入市；A地塊于2024年11月入市。”

露香園二期也是目前城投控股投資最大的項目，2025年中報顯示該項目總投資金額超過274億元，露香園項目總投資也僅為78億元。

露香園也成為城投控股很長一段時間的主要業(yè)績來源。

體現(xiàn)在營收上，2022-2024年度及2025年1-6月，城投控股分別實現(xiàn)營業(yè)收入84.68億元、25.59億元、94.32億元和59.27億元；房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入分別為79.9億元、19.29億元、90.29億元和57.55億元，隨房產(chǎn)項目竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)周期而波動，但都離不開露香園的影響。

其中，2022年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入79.9億元，主要是朱家角E地塊一期商品房、松江新農(nóng)河商品房、顓橋01-22A-04動遷房、露香園一期商品房（低區(qū)）等項目結(jié)轉(zhuǎn)收入所致；2023年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入19.29億元，主要是露香園一期商品房（低區(qū)）、露香園T5酒店式公寓

等項目結(jié)轉(zhuǎn)收入所致；2024年度房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入90.29億元，主要是匯樾庭、露香園二期等項目結(jié)轉(zhuǎn)收入所致。

拿地起伏

在銷售端，2024年城投控股簽約面積和銷售金額大幅增加，可供出售面積為34.27萬平方米，已售（含已預(yù)售）面積為11.90萬平方米，簽約銷售金額為177.33億元，主要簽約項目為露香園二期和長寧區(qū)青溪云邸。

交付結(jié)轉(zhuǎn)方面，2024年城投控股結(jié)轉(zhuǎn)面積為8.48萬平方米，結(jié)轉(zhuǎn)金額為86.28億元；結(jié)轉(zhuǎn)項目主要包括匯樾庭商品房（住宅）、馥公館商品房（住宅）、露香園二期（香境里、露璟庭）商品房（住宅）、露香園二期（香境里）商品房（別墅）和高陽新里商品房（住宅），上述項目主要為市區(qū)商品房，毛利率水平較高。

對于拿地，城投控股曾表示，會聚焦城市更新、中高端住宅以及保障性租賃住房項目，通過集中供地、城市更新、產(chǎn)城融合、片區(qū)建設(shè)以及收并購等方式，關(guān)注上海中心城區(qū)商品房、城市更新、城中村等公司優(yōu)勢領(lǐng)域的投資機會。

觀點新媒體獲悉，城投控股主要通過公開招拍掛、參與風貌保護項目和舊改項目等方式擴充項目儲備。

2025年，城投控股并未有較大拿地動作，但于2024年獲得多個重要項目。2024年，城投控股新增黃浦區(qū)小東門項目，閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1404單元39-02、40-02地塊，落實土地儲備約7.5萬平方米。其中，該公司競得閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHP0-1404單元39-02、40-02居住龍地，新增土地儲備面積4.35萬平方米，土地出讓金為29.13億元。

資料來源：城投控股

值得關(guān)注的是，城投控股參與黃浦區(qū)歷史風貌保護項目公開遴選并被確定為實施主體，以70.8億元獲取黃浦區(qū)小東門街道235B-03地塊等，增加土地儲備面積3.13萬平方米。

該項目為黃浦區(qū)歷史風貌保護項目，其中住宅建筑面積為57294.98平方米，商業(yè)建筑面積為19700.29平方米，社區(qū)級公共設(shè)施建筑面積為2254.58平方米，項目范圍內(nèi)的肌理保護范圍占比不小于69%。

在舊改方面，城投控股分別與浦江鎮(zhèn)人民政府和華漕鎮(zhèn)人民政府簽訂改造項目合作協(xié)議，參與閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)杜行老街“城中村”改造項目和華漕鎮(zhèn)諸翟“城中村”改造項目，項目總投資金額分別為65.17億元和118.39億元，開發(fā)周期均預(yù)計為5.5年，兩個項目目前處于動遷階段。

這些項目會在接下來數(shù)年內(nèi)轉(zhuǎn)化為城投控股的利潤來源。

2025年，因項目推售節(jié)奏城投控股銷售額同比有較大幅度下降，但營收則保持一定增速。

根據(jù)城投控股發(fā)布的2025年業(yè)績預(yù)報，2025年該公司錄得營業(yè)總收入144.62億元，同比增長53.33％；歸屬于上市公司股東的凈利潤2.9億元，同比增長19.67％；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤3.39億元，同比增長219.52%。

城投控股解釋稱，營業(yè)收入同比增加53.33%，營業(yè)利潤同比增加36.11%，主要是公司房產(chǎn)項目竣工交付結(jié)轉(zhuǎn)較上年同期增加。

歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比增加219.52%，主要是：（1）本期房產(chǎn)業(yè)務(wù)交付結(jié)轉(zhuǎn)同比增加，凈利潤同比增加；（2）本期非經(jīng)常性損益由正轉(zhuǎn)負，由于證券市場價值波動，非經(jīng)常性損益中公允價值變動損益同比下降，同時其他非經(jīng)常性損益同比下降。

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