觀點(diǎn)網(wǎng) 這個(gè)周末，北京樓市的最大熱點(diǎn)莫過(guò)于通州朝棠攬閱。

消息提到，7月5日，朝棠攬閱正式開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心，有不少網(wǎng)友吐槽稱“門(mén)檻都被擠爆了”。

數(shù)據(jù)顯示，朝棠攬閱由招商蛇口、中海地產(chǎn)及貝好家聯(lián)手打造，樣板間開(kāi)放當(dāng)日，到訪客戶達(dá)到1000多組，周末兩天認(rèn)籌量超150組。

在市場(chǎng)人士看來(lái)，低總價(jià)、臨地鐵等優(yōu)勢(shì)，為該項(xiàng)目帶來(lái)了一波熱度，不過(guò)朝棠攬閱周邊仍有不少在售剛需盤(pán)，后續(xù)將形成一定的競(jìng)爭(zhēng)。

換而言之，售樓處熱度能夠變現(xiàn)幾成仍存較大的不確定性。

“要被擠爆了”

最新消息顯示，7月5日，朝棠攬閱正式開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心，當(dāng)日到訪客戶達(dá)到1000多組，認(rèn)籌超150組。

資料顯示，上述項(xiàng)目于今年4月8日拿地，彼時(shí)經(jīng)過(guò)150多輪競(jìng)價(jià)，招商蛇口成功斬獲上述地塊，成交總價(jià)27.082億元，折合樓面價(jià)3.12萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率16.28%。

搶地之后，招商蛇口便不斷上演著“速度與激情”，拿地不足30天正式公式了規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，五月底成功引入中海地產(chǎn)、貝好家作為合作方，一同打造上述項(xiàng)目。

6月25日，該項(xiàng)目取得首張預(yù)售許可證，售樓處和樣板間甚至還未開(kāi)放。

如今朝棠攬閱正式開(kāi)放營(yíng)銷(xiāo)中心，仔細(xì)算來(lái)，距離招商蛇口拿地還不足三個(gè)月。

觀點(diǎn)新媒體了解到，此次朝棠攬閱取證房源為西區(qū)6049地塊1#、3#、5#、6#和7#樓五棟，包括一棟18層的小高層項(xiàng)目，以及四棟11層的小洋房，總面積4.29萬(wàn)平方米，擬售均價(jià)在6.48萬(wàn)-6.56萬(wàn)元/平方米區(qū)間。

從項(xiàng)目官方公眾號(hào)披露的消息來(lái)看，7月5日樣板間開(kāi)放首日，吸引了超1000組客戶來(lái)訪。

不少到訪客戶在網(wǎng)上評(píng)論稱：“真的是人擠人”、“樣板間都快站不開(kāi)腳了”。

甚至有網(wǎng)友提到，“晚上八點(diǎn)多才到的售樓處，沒(méi)想到還這么多人，售樓處都要被擠爆了。”

有相關(guān)中介向觀點(diǎn)新媒體透露：“昨天（周六）陪客戶待到晚上12點(diǎn)才離開(kāi)，今天（周天）還約了不少的帶看。”

市場(chǎng)消息顯示，朝棠攬閱營(yíng)銷(xiāo)中心開(kāi)放當(dāng)天，認(rèn)籌量超過(guò)150組，其中69平方米戶型熱度最高。

上述中介透露稱，此次69平方米的三室兩廳一衛(wèi)，共計(jì)推出55套；86平方米、89平方米的三室兩廳三衛(wèi)，分別為110套及33套；101平方米、124平方米的四室兩廳兩衛(wèi)供應(yīng)132套、108套。“69平的三居基本買(mǎi)不到了，認(rèn)籌量已經(jīng)嚴(yán)重超出了開(kāi)盤(pán)的供應(yīng)量。”

“朝棠69平戶型估計(jì)開(kāi)盤(pán)就沒(méi)了，一共55套，目前認(rèn)籌120多組了，86平和89平的認(rèn)籌也不少。”另有市場(chǎng)人士提到。

與此同時(shí)，有購(gòu)房者提到，因69平方米戶型整體熱度較高，認(rèn)籌金額也從10萬(wàn)元上調(diào)到了20萬(wàn)元。

對(duì)于這一消息，朝棠攬閱相關(guān)銷(xiāo)售人員以及第三方中介均進(jìn)行了否認(rèn)。

“搶客大戰(zhàn)”

通州朝棠攬閱人氣爆棚的原因是什么？

其一，該項(xiàng)目是低總價(jià)地鐵上車(chē)盤(pán)。從中介透露的消息來(lái)看，項(xiàng)目均價(jià)為6萬(wàn)元/平方米，團(tuán)購(gòu)價(jià)格能夠做到5.8萬(wàn)元/平方米，按此計(jì)算，69平方米戶型總價(jià)約為400萬(wàn)元左右，首套首付僅需60萬(wàn)元，而86平方米戶型，總價(jià)約510萬(wàn)，首付76萬(wàn)，整體較低。

其二，麻雀雖小但五臟俱全。在低總價(jià)的情況下，項(xiàng)目做到了92%以上的得房率，69平方米戶型同樣做出了三居室，且配備了餐廳和獨(dú)立家政間，空間利用較為充分。

其三，近地鐵，項(xiàng)目距離北京地鐵22號(hào)線永順站大概200米，國(guó)貿(mào)CBD“打工人”通勤僅需4個(gè)站。上述中介透露，因?yàn)榻煌▋?yōu)勢(shì)，項(xiàng)目吸引了很多朝陽(yáng)外溢客群。

其四，項(xiàng)目配備了在通州第一梯隊(duì)的教育資源，其中小學(xué)將引入通州老牌名校后南倉(cāng)小學(xué)，中學(xué)則為首師大附中通州校區(qū)，適合首置的年輕家庭客群。

低總價(jià)、臨地鐵、雙名校加持之下，通州朝棠攬閱剛剛開(kāi)放樣板間便獲得了大量關(guān)注，不過(guò)，這一熱度能帶來(lái)多少轉(zhuǎn)化？

據(jù)了解，該項(xiàng)目目前市場(chǎng)呼聲雖然較高，但也有不少購(gòu)房者表示理性看待，畢竟也存在不少硬傷。

其中，22號(hào)線永順站要2026年底才建成通車(chē)，且引入的學(xué)校尚未官宣相關(guān)政策、劃片范圍，存在一定的不確定性。

其次，項(xiàng)目周邊處于拆遷建設(shè)階段，片區(qū)完善還需一段時(shí)間。

此外，周邊還存在不少競(jìng)品。通州朝棠攬閱五公里范圍內(nèi)的剛改樓盤(pán)包括北京城建·國(guó)譽(yù)朝華、萬(wàn)科東廬、招商云璟攬閱等。

北京城建·國(guó)譽(yù)朝華參考價(jià)是6萬(wàn)元/平方米，同樣也有59平方米、66平方米小戶型項(xiàng)目，不過(guò)僅做到兩居。而萬(wàn)科東廬面臨同樣的問(wèn)題，73平方米小戶型項(xiàng)目同樣打造為兩居室。

相比之下，招商云璟攬閱或許是最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，該項(xiàng)目與朝棠攬閱類(lèi)似，項(xiàng)目主打剛需，主力戶型是79平方米、89平方米、108平方米三居和128平方米四居兩個(gè)戶型。

據(jù)了解，招商云璟攬閱在今年3月2日首次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日銷(xiāo)售額11.46億元。相關(guān)中介表示：“目前（招商云璟攬閱）掛了一些特價(jià)房源，均價(jià)在5.4萬(wàn)元/平方米左右。”

該人士透露，其中某棟1層的79平方米戶型，售價(jià)418萬(wàn)元。

此外，從北京住建委披露的消息來(lái)看，該項(xiàng)目共計(jì)獲取兩張預(yù)售許可證，可售住宅面積3.49萬(wàn)平方米。截至目前，該項(xiàng)目共計(jì)網(wǎng)簽201套，網(wǎng)簽面積1.94萬(wàn)平方米，去化率55.59%，網(wǎng)簽均價(jià)約為5.86萬(wàn)元/平方米，比通州朝棠攬閱的官宣價(jià)格更低。

換而言之，招商自家的兩項(xiàng)目或面臨“搶客大戰(zhàn)”。不過(guò)，目前招商云璟攬閱整體庫(kù)存不多，上述中介透露，等通州朝棠攬閱開(kāi)盤(pán)，招商云璟攬閱估計(jì)要清盤(pán)了，帶來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)壓力有限。

據(jù)了解，通州朝棠攬閱預(yù)計(jì)在7月20日開(kāi)盤(pán)。

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