觀點網(wǎng) 當夜幕降臨，驟雨的鼓點仍在敲打屋檐，未竟的對話在星光與引擎聲中斷續(xù)漂浮，2025觀點住房租賃大會圓滿落下帷幕。

回看過去一年，中國住房租賃市場經(jīng)歷了顯著的發(fā)展與變革。受保租房大規(guī)模入市和居民收入預(yù)期偏弱影響，市場供需分化，租金下行以及產(chǎn)品趨同、運營壓力等問題有所顯現(xiàn)。

不過，在政策利好與市場需求推動下，住房租賃企業(yè)已開業(yè)規(guī)模和管理規(guī)模穩(wěn)步提升，同時經(jīng)營效率保持穩(wěn)健。

與此同時，保租房公募REITs首發(fā)與擴募兩端正穩(wěn)步推進，已上市的公募REITs擴容到8支，行業(yè)“投融建管退”的金融閉環(huán)逐步打通。

進入到2025年，行業(yè)的機遇與挑戰(zhàn)猶在。

數(shù)字化、智能化、精細化等手段，不斷改變住房租賃的運營邏輯；REITs、ABS等多元融資渠道，為租賃行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展注入源源不斷的活水，新的市場環(huán)境下，租賃企業(yè)們?nèi)绾螆?zhí)筆描繪未來新圖景？

5月23日，觀點機構(gòu)與一眾專家學者、企業(yè)高層、創(chuàng)新先行者、金融投資機構(gòu)等相聚在上海，共話住房租賃的壓力與契機。

在大會現(xiàn)場，還發(fā)布了《卓越指數(shù)·2025住房租賃卓越表現(xiàn)報告》系列研究成果，讓參會嘉賓能夠直觀了解行業(yè)發(fā)展的面貌。

2025觀點住房租賃大會現(xiàn)場

國企領(lǐng)航

過去幾年，隨著政策端對住房租賃的大力支持，保租房與市場化長租公寓齊頭并進，資本又重新將目光投向租賃市場。

行業(yè)迎來新的發(fā)展機遇，但變革之下，同樣存在隱憂。

一方面，在美國又一輪貿(mào)易戰(zhàn)影響下，宏觀經(jīng)濟受到一定的壓力，作為經(jīng)濟發(fā)展的重要一環(huán)，住房租賃不可避免受到影響。

會上，國家金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員邵宇便表示，當下正處于一個痛苦的轉(zhuǎn)型過程。

他表示，現(xiàn)階段，每個人都參與到外需的巨大變化當中，接下來中國對內(nèi)、對外的調(diào)整都將有非常高的要求。

國家金融與發(fā)展實驗室特聘高級研究員邵宇

不過，對于當前的宏觀形勢，邵宇并不悲觀，他提到：“其實比上一次遇到貿(mào)易戰(zhàn)的時候，要相對樂觀一點。”

在他看來，“我們有韌勁，有彈性，要做很多事情，我相信利用這樣一個機會，我們能夠真正做到全面的轉(zhuǎn)型。”

另一方面，行業(yè)格局發(fā)生轉(zhuǎn)變，2024年以來，在政策支持和市場推動下，地方國企已然成為住房租賃市場的中堅力量。

作為國有企業(yè)的代表，杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經(jīng)理余佳亦出席了2025觀點住房租賃大會，并發(fā)表了《雙輪驅(qū)動模式：從“共生”到“共榮”的生態(tài)構(gòu)建》的主題演講。

杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經(jīng)理余佳

演講開篇，她便提到，國有企業(yè)進入到租賃行業(yè)作服務(wù)運營，因為缺少市場化運作的靈活度等問題，與目前市場較大規(guī)模的企業(yè)還是存在一定差距，所以還有很大的進步和提升空間。

不過，在余佳看來，國有企業(yè)在租賃住房這個行業(yè)里面，更多是在謀劃后面五年。

她表示，“十四五”今年落位，從整體大環(huán)境來看，各家單位壓力其實都非常大，至于“十五五”后面五年，租賃住房這邊市場到底怎么樣？

“未來五年，整個住房租賃行業(yè)應(yīng)該是一個利好行情，至少在國有企業(yè)加持的保租房板塊，前景一定是向好的。”余佳判斷稱。

她提到，我們應(yīng)當抓住當前的大環(huán)境機遇，利用好資金平臺，把資金做到最優(yōu)化。

同時，除了外部政策的支持，余佳認為，新入局者最核心的還是修煉內(nèi)功。

資管運營

近兩年，伴隨著保租房大量入市，住房租賃市場的供給大大增加，這類政策性房源的租金往往更低，對市場化租賃房源形成了一定的競爭壓力。

與此同時，隨著入局者增多，市場競爭也愈發(fā)激烈，為了在市場中脫穎而出，租賃企業(yè)紛紛加強品牌建設(shè)、提升運營能力、降本增效。

瓴寓國際副總裁莫沸認為，租賃行業(yè)要滿足兩個屬性，第一是社會屬性，第二是經(jīng)濟屬性。

瓴寓國際副總裁莫沸

“在我們看來，這是一對矛盾的屬性。”

那么，如何來解決這個矛盾？

莫沸指出：“我們提出的解決方案是，在需求端提供更加有性價比的好產(chǎn)品和好服務(wù)，在實現(xiàn)經(jīng)濟效益方面，則是把運營端跟資產(chǎn)端做結(jié)合。”

而后，莫沸用一個公式具體展示了瓴寓國際如何兼顧社會屬性與經(jīng)濟效益。公式當中，總房量、運營成本不會有較大波動，最大的變量屬單房租金。而單房租金向下探索，其中決定成敗的關(guān)鍵點包含了地段、產(chǎn)品溢價和運營系數(shù)。

他強調(diào)：“100塊錢定生死?？赡苤虚g就差了100塊錢，但整個項目就有了很大的盈利變化。”

莫沸演講結(jié)束之后，接棒的是魔方生活服務(wù)集團首席技術(shù)官、魔方智聯(lián)科技公司首席執(zhí)行官常海松。

他根據(jù)十多年的資管經(jīng)驗總結(jié)了行業(yè)經(jīng)營手段的5個關(guān)鍵要素，分別是地理位置、產(chǎn)品建設(shè)、最終定價、員工管理激勵以及標準流程。

魔方生活服務(wù)集團首席技術(shù)官、魔方智聯(lián)科技公司首席執(zhí)行官常海松

“位置決定了項目最后的成敗。一個很好的位置，加上不錯的產(chǎn)品力，基本上就成了，那么位置就是‘靈魂’”，常海松表示。

而后，他話鋒一轉(zhuǎn)，提到如何把關(guān)于經(jīng)營方面的思考真正落地執(zhí)行，其中的關(guān)鍵便是——數(shù)字化建設(shè)。

“數(shù)字化是我們這個行業(yè)能夠把千萬種想法、戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)得以落地執(zhí)行，并取得良好效果的一個基礎(chǔ)。”

不過在常海松看來，目前行業(yè)數(shù)字化建設(shè)的難點主要體現(xiàn)在三個方面，分別是管理層認知不一致、標準化體系薄弱以及復合型人才缺口。

他表示：“在這個時代，技術(shù)人才是不缺的，一抓一大把，但是既懂技術(shù)又懂行業(yè)的人才稀缺。”

資本活水

當前，住房租賃行業(yè)正加速轉(zhuǎn)向以“資管驅(qū)動”為核心的高質(zhì)量發(fā)展新階段。

一方面，保障性租賃住房的加速落地以及公募REITs的持續(xù)擴容，為租賃企業(yè)提供了資產(chǎn)證券化與資本退出的新路徑。

2025年，伴隨著匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT以及華泰蘇州恒泰租賃住房REIT的鳴鑼上市，目前已上市的保租房公募REITs已經(jīng)擴容至八支。

與此同時，首批上市的如華夏北京保障房REIT、中金廈門安居REIT、華夏基金華潤有巢REIT等，接連啟動了擴募進程。

主題演講過程中，華潤有巢戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理李伯喬向與會來賓介紹了華潤有巢申報發(fā)行公募REITs的歷程。

華潤有巢戰(zhàn)略投資部總經(jīng)理李伯喬

他表示，在政策引導和支持下，REITs的發(fā)展還是相對較快的。

“截至4月底，目前已經(jīng)上市的公募REITs是65支，市值1900億元，雖然整個規(guī)模不大，但是跟國外一些可以對標的市場相比，已經(jīng)是旗鼓相當。”

實際上，目前國內(nèi)公募REITs已然進入了“首發(fā)+擴募”雙輪驅(qū)動格局。其中，華夏基金華潤有巢REIT在去年11月便申請擴募，擬購入資產(chǎn)為有巢上海馬橋項目。

李伯喬在會上亦表示：“通過對標發(fā)現(xiàn)，非改保將成為未來發(fā)展的一種重要資產(chǎn)類型。”

中金公司投資銀行部副總經(jīng)理楊奔對李伯喬的觀點表示贊同，他認為，未來將以存量擴募為主，打造區(qū)域內(nèi)資產(chǎn)整合及盤活平臺。

中金公司投資銀行部副總經(jīng)理楊奔

他提到，通過擴募這種形式，可以實現(xiàn)資產(chǎn)規(guī)模的提升，同時實現(xiàn)資產(chǎn)多樣性的提升以及資產(chǎn)分散度的提升。

此外，楊奔還從券商及投資者的角度，向與會來賓介紹了REITs項目如何進行資產(chǎn)篩選。

他認為，如果要做一個REITs項目，從資產(chǎn)篩選的角度來看，尤其是對于國資國企而言，要綜合考量支持性因素和核心因素。

“首先要看支持性因素有哪些，必須要過三道關(guān)：市場供需情況、租賃政策情況和主管機關(guān)支持情況。另外，還要看核心因素，包括資產(chǎn)符不符合估值、收益率、國資監(jiān)管以及合法合規(guī)性的要求。”

租賃未來

演講環(huán)節(jié)過后，便來到了主題討論環(huán)節(jié)，接連兩場主題討論分別由戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司執(zhí)行董事盧強和第一太平戴維斯中國區(qū)投資及資本市場部高級助理董事王睿主持，他們針對政企協(xié)作、租賃運營、REITs發(fā)行及擴募幾個熱議話題，進行提問。

第一場主題討論會，雅詩閣中國區(qū)企業(yè)服務(wù)負責人華東區(qū)大區(qū)總經(jīng)理林高石首先針對政企協(xié)作進行分享。在他看來，“政企協(xié)同，其實就是互補，就是共享資源。”

林高石提到，政企協(xié)同是非常值得關(guān)注的合作方式，我們有多品牌，可以為不同的項目提供解決方案，不僅長租類租賃住房，還有短住類（盤活國有資產(chǎn)、幫助國有資產(chǎn)管理）。

隨后，針對當前公募REITs的火熱以及市場大宗交易的情況，盧強向高和資本公寓事業(yè)部總經(jīng)理王純杰拋出了一個問題。

主題討論會之一：未來的航向

主持嘉賓：戴德梁行房地產(chǎn)咨詢（上海）有限公司執(zhí)行董事盧強

討論嘉賓：雅詩閣中國區(qū)企業(yè)服務(wù)負責人華東區(qū)大區(qū)總經(jīng)理林高石；招商伊敦華東區(qū)域總經(jīng)理周生龍；景順房地產(chǎn)中國區(qū)負責人陳吉灝；高和資本公寓事業(yè)部總經(jīng)理王純杰

對此，王純杰強調(diào)，現(xiàn)在公募REITs市場表現(xiàn)火爆，對投資端、募資端、退出端帶來一定的積極影響。

他提到，目前包括險資、信托以及其他投資機構(gòu)，都把保租房作為一個重點關(guān)注的投資品類。

除此之外，他還強調(diào)，產(chǎn)權(quán)清晰的“非居改保租房”項目有非常大的機會，尤其是紓困相關(guān)的項目。因為未來大量的保租房產(chǎn)業(yè)方在發(fā)公募REITs的時候，會提前儲備擴募項目。

景順房地產(chǎn)中國區(qū)負責人陳吉灝則認為，目前公募REITs火熱，表現(xiàn)上看來退出確定性高、資產(chǎn)成熟度高，但如果把投資者細分，“其實機會點反而沒那么多，現(xiàn)在想投是很難的。”

不過，他也進一步提出了另一個投資機遇點——提前介入。

“我們可以把投資步驟往前走一個階段，在看到有明確租賃需求的區(qū)域，但這個地方還沒有把項目建出來，我們可以提前介入。”

陳吉灝進一步表示，目前金融端的需求非常大，但大量產(chǎn)品沒有挖掘出來，而我們則是入場制造這個產(chǎn)品的人?；诖?，他認為“未來兩年會是投資大年”。

作為企業(yè)方代表，招商伊敦華東區(qū)域總經(jīng)理周生龍針對公募REITs發(fā)行后的改變進行了分享。

他表示，保租房公募REITs發(fā)行之后，公司投資戰(zhàn)略明確“以退定投”的原則，未來將持續(xù)關(guān)注保障性租賃住房的拓展機會，持續(xù)尋求合適的優(yōu)質(zhì)底層資產(chǎn)裝入到擴募資產(chǎn)池。

剛剛完成公募REITs上市的恒泰租住亦來到了大會現(xiàn)場，蘇州工業(yè)園區(qū)恒泰租賃住房有限公司、園區(qū)公租房管理有限公司資產(chǎn)管理部負責人胡斌在“租賃新浪潮”的主題討論會上，就恒泰的未來布局作出回應(yīng)。

主題討論會之二：租賃新浪潮

主持嘉賓：第一太平戴維斯中國區(qū)投資及資本市場部高級助理董事王睿

討論嘉賓：安歆集團創(chuàng)始人兼CEO徐早霞；成都新錦城公交樞紐發(fā)展有限公司副總經(jīng)理、工會主席余島；蘇州工業(yè)園區(qū)恒泰租賃住房有限公司、園區(qū)公租房管理有限公司資產(chǎn)管理部負責人胡斌；華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部總監(jiān)所付晶

他表示，下一步公司會將現(xiàn)有項目對照公募REITs的發(fā)行標準，做一些項目的擴募儲備。另外，在第二輪公共設(shè)施更新方面練好內(nèi)功，縮小對整個項目運營產(chǎn)生的影響，包括客戶體驗等。再者，就是施行投管退模式，進行前期共同投入、共同建設(shè)以及退出，實現(xiàn)相對輕資產(chǎn)的運營模式。

實際上，公募REITs之外，Pre-REITs基金、ABS、CMBS等多元融資渠道亦不斷為租賃行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展注入源源不斷的活水。

對此，華夏基金基礎(chǔ)設(shè)施與不動產(chǎn)業(yè)務(wù)部總監(jiān)所付晶強調(diào)：“不同階段的資產(chǎn)可以選擇不同層次的REITs。”

他表示，企業(yè)的痛點在于融資渠道少，而有限的融資又以債務(wù)融資為主。公募REITs是權(quán)益類產(chǎn)品，是直接融資，面向的是合規(guī)成熟優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)階段；而私募REITs則面向發(fā)展階段未達到公募的資產(chǎn)。

“所以，多層次REITs市場建設(shè)，有利于滿足全周期投融資需求。”所付晶指出。

成都新錦城公交樞紐發(fā)展有限公司副總經(jīng)理、工會主席余島則認為，最早企業(yè)想做保租房項目的時候，面臨著容積率限制等土地性質(zhì)的難題。后來政府出臺新政策，放寬了土地性質(zhì)要求，使得企業(yè)建設(shè)保租房的同時，不再存在補繳土地出讓金的情況，為企業(yè)做了很大的減負。

而安歆集團創(chuàng)始人兼CEO徐早霞表示，對于租賃賽道，只有真正基于對人的理解、對于產(chǎn)品服務(wù)的理解，融入到我們的日常服務(wù)和產(chǎn)品當中，才能真正解決人的歸屬感的問題。

“目前安歆所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目，本質(zhì)上就是為產(chǎn)業(yè)園區(qū)員工提供一個新的生活方式。我們稱之為‘三生融合’，即把生產(chǎn)、生活、生態(tài)真正地融合起來。”徐早霞指出：“因為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的生活并不像城市里那么發(fā)達，所以長租公寓企業(yè)如果僅僅還是圍繞一間房，那是遠遠不夠的，核心應(yīng)該還是要圍繞生活方式、住客、社群的融合。”

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