觀點網 當下，產業(yè)園區(qū)正從“空間載體”向“生態(tài)構建者”進化。傳統產業(yè)的改造升級、企業(yè)的戰(zhàn)略轉型同樣是著力點。

宏觀方面，政策提出培育壯大新興產業(yè)、未來產業(yè)，深入推進戰(zhàn)略性新興產業(yè)融合集群發(fā)展，建立未來產業(yè)投入增長機制，培育生物制造、量子科技、具身智能、6G等未來產業(yè)。

此外，加快制造業(yè)重點產業(yè)鏈高質量發(fā)展，強化產業(yè)基礎再造和重大技術裝備攻關。

從產業(yè)園情況來看，多地工業(yè)廠房持續(xù)新增供應，新入市園區(qū)面臨較大的招商運營壓力，市場呈現周期性租金下降、出租率降低的情況。

在這樣的背景下，企業(yè)更需提高自身的運營能力，改善同質化現象，改善出租情況。

5月22日，觀點機構于上海舉辦2025長三角產業(yè)論壇，產業(yè)園區(qū)運營商、上下游企業(yè)、服務商、投融資機構及政府、行業(yè)協會等齊聚上海，深入探討產業(yè)的發(fā)展趨勢、創(chuàng)新模式和經驗。

2025長三角產業(yè)論壇現場

多元共生

“目前19個長三角產業(yè)鏈聯盟覆蓋新能源、高端醫(yī)療器械等關鍵領域，通過技術共享與分工協作，推動全鏈條效率躍升。”會上，上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司原總經理、觀點產業(yè)研究院顧問葛培健具體講解了從長三角一體化看構建區(qū)域創(chuàng)新的“四梁八柱”的產業(yè)思考。

例如長三角超導產業(yè)鏈聯盟聯合攻克了全球領先的5公里超導電纜示范工程，從上海研發(fā)、浙江封裝到安徽應用，實現了跨區(qū)域技術閉環(huán)。

上海張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司原總經理、觀點產業(yè)研究院顧問葛培健

此外，葛培健還介紹了長三角汽車產業(yè)“4小時產業(yè)圈”的運作邏輯：上海（芯片與智能網聯）+江蘇（動力電池）+浙江（一體化壓鑄）+安徽（整車組裝），形成了全國范圍內每四輛汽車中就有一輛產自長三角地區(qū)的閉環(huán)生態(tài)系統。

事實上，產業(yè)發(fā)展已經來到了多元共生的階段，如中電光谷集團副總裁、南方區(qū)總裁李明輝會上表示，當外部經濟、政策發(fā)生調整的時候，經營者要努力調整自己在這個生態(tài)中的定位，調整跟客戶之間的關系，成為能給人信心、能給人確定性的服務者。

“也許現在還沒有能力解決某種需求，但是我們可以積累和研究，從響應需求到提供價值一定需要培育過程，但是我們認為這個投入是值得的。”李明輝指出。

中電光谷集團副總裁、南方區(qū)總裁李明輝

在他看來，當下園區(qū)經營存在著政府、投資者和運營商之間的園區(qū)經營三元悖論，政府需要高稅收、高就業(yè)、高產值，投資者需要高收益、高回報，以及運營商需要高出租率和穩(wěn)健的現金流，這三者很難達到一個好的狀態(tài)。

“破除三元悖論的最關鍵一點，就要公司內部要跳出地產思維來經營園區(qū)。”

“很多項目產業(yè)定位非常雷同，比如說一股腦的搞人工智能產業(yè)園或者低空經濟產業(yè)園。”具體到產業(yè)業(yè)態(tài)的不同板塊，潤城新產業(yè)副總經理肖琴還思考了除生物醫(yī)藥產業(yè)之外的產城升級路線。

潤城新產業(yè)副總經理肖琴

“產業(yè)園發(fā)展存在一個困境，一方面有很多建成的園區(qū)大量空置，很多低效的工業(yè)用地資源浪費嚴重。”肖琴對此表示，現下產業(yè)園的轉型是非常必要的，未來一定會從增量擴張慢慢轉向存量提質，而且整個產業(yè)園的發(fā)展也會從傳統的空間出租思維轉向為需求創(chuàng)造空間。

太倉市生物醫(yī)藥產業(yè)園有限公司總經理李百軍作為深耕生物醫(yī)藥產業(yè)的一份子，在會議現場透露了生物醫(yī)藥產業(yè)復雜性：“這一產業(yè)需要創(chuàng)新性、需要集中性，生物醫(yī)藥與生命相關的產業(yè)特別需要集群效應、需要創(chuàng)造資源集聚密集的環(huán)境。”

此外，李百軍表示，生物醫(yī)藥產業(yè)還需要長周期性的堅持，隨著技術的提高，生物醫(yī)藥產業(yè)的風險性會逐漸降低。

太倉市生物醫(yī)藥產業(yè)園有限公司總經理李百軍

園動力產業(yè)發(fā)展集團副總裁劉瑤則表示：“經營性園區(qū)具有多種發(fā)展模式，第一個就是產業(yè)地產模式，以前我們更關注園區(qū)的區(qū)劃、經營性指標，而產業(yè)地產模式是高周轉，以現金為王的理念。”

劉瑤進一步闡述產業(yè)地產模式之外的多種新模式：“產業(yè)新城模式以及輕資產管理服務模式，即是原有的產業(yè)地產商輸出輕資產服務，以輕資產管理模式為依托的前提下，搭建服務體系，幫助做好經營性園區(qū)。”

園動力產業(yè)發(fā)展集團副總裁劉瑤

劉瑤進一步補充了園區(qū)的三個明確屬性，第一個是有經營性屬性，第二個是有固定資產的投資屬性，第三個是有基礎設施的屬性。“經營性屬性是由于企業(yè)要把園區(qū)做成經營性資產；第二點是固定資產屬性，很多國企國有平臺在投資經營性園區(qū)的時候需要有一定的支持比例，國有平臺做的園區(qū)固定資產屬性投資更強；第三個是基礎設施屬性，現在很多的建筑企業(yè)在做大型園區(qū)建設的時候都會進行投標。”

共建新范式

嘉賓們的演講飽含對于產業(yè)園區(qū)未來發(fā)展的期待，而如何共建長三角產業(yè)新范式，以產業(yè)鏈圖譜為紐帶，融合智慧化運營與REITs創(chuàng)新工具，驅動招商生態(tài)、風險管控與資本賦能協同升級？

于“產業(yè)共建新范式”主題討論會上，戴德梁行董事總經理、中國區(qū)產業(yè)地產部負責人蘇智淵作為本場討論會主持人率先拋磚引玉，介紹了長三角產業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程。

從90年代開始一直到2020年，這30年是長三角產業(yè)園區(qū)蓬勃發(fā)展時期，吸引了中國最具潛力或者最高質量的生產力企業(yè)，同時在2005年到2010年左右，具有國家背景的開發(fā)區(qū)開始面臨市場化園區(qū)的挑戰(zhàn)，所以開始看到像物流領域的普洛斯、豐樹在產業(yè)園區(qū)里出現，所有人都在找自己的核心競爭能力；來到了2020年代，我們所面對的是市場寒冬。

“在此背景下，我們產業(yè)地產人怎么看待產業(yè)園區(qū)的招商運營趨勢？”蘇智淵提出第一個問題。

主題討論會：產業(yè)共建新范式

主持嘉賓：戴德梁行董事總經理，中國區(qū)產業(yè)地產部負責人蘇智淵

討論嘉賓：深圳科技工業(yè)園（集團）有限公司黨委委員、副總經理謝建朋；中集產城園區(qū)運營公司上海區(qū)域總經理許志遠；中聯基金高級副總裁劉舟；陽光海天停車產業(yè)集團戰(zhàn)略發(fā)展副總經理任亞男；華泰資管不動產基金部總監(jiān)國石；華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部總監(jiān)所付晶

伴隨著話題開啟，深圳科技工業(yè)園（集團）有限公司黨委委員、副總經理謝建朋闡述了自身在當前市場環(huán)境下的實踐：“園區(qū)企業(yè)對空間的需求是多元化的，比如小微企業(yè)需要一個辦公地點，初創(chuàng)企業(yè)需要孵化器。”

“園區(qū)既要搭載孵化器，也要配備加速器，還要圍繞研發(fā)機構等搭建多元化平臺，為企業(yè)搞好基礎性的服務。”謝建朋表示。

中集產城園區(qū)運營公司上海區(qū)域總經理許志遠表示，產城人構建生態(tài)朋友圈，需要為企業(yè)配置好能夠助力企業(yè)發(fā)展的生產要素，在傳統的“勞動力、資本、土地”要素基礎上，升級到“技術、數據、算力”要素，要深刻理解園區(qū)主題產業(yè)的行業(yè)特性，為企業(yè)入駐做一些先前瞻性的配套布局。

“去找到合適的能跟你交上朋友的這些企業(yè)和平臺，首先要匹配所在區(qū)域產業(yè)定位，我們把學術機構和研究機構，以及政府、企業(yè)、協會都鏈接起來，這套方法論我們中集產城總結起來主張叫'學、研、投、政、企、協'。”

其次，要組織好區(qū)域政府以及園區(qū)生態(tài)伙伴生產要素，在土地、載體等空間要素的基礎上，搭建更加系統的服務生態(tài)。比如在資金上匹配地方產業(yè)基金；在業(yè)務上鏈接區(qū)域政府及鏈主企業(yè)的應用和業(yè)務場景；在技術上去組織相應的技術平臺和高校智力資源；在成本上去考慮微電網配置，優(yōu)化高能耗企業(yè)的能源成本；甚至依托中集集團全球化布局為企業(yè)鏈接出海服務。這些都是中集產城已經在做的。從企業(yè)切身需求角度，構建服務生態(tài)、創(chuàng)造服務價值，自然而然招商的成果不會差。

在兩位嘉賓闡述當前產業(yè)地產環(huán)節(jié)的變化外，蘇智淵進一步提及產業(yè)的智慧化。

陽光海天停車產業(yè)集團戰(zhàn)略發(fā)展副總經理任亞男接過話題表示，智慧化停車可以認為是整個智慧化園區(qū)運營中必不可少的一部分。

“我們有兩大優(yōu)勢，第一個優(yōu)勢是專業(yè)運營平臺以及管理化系統；第二個優(yōu)勢就是數字化技術，公司有幾十項高新技術專利，自主研發(fā)了園區(qū)內停車系統的技術，可以進行電力大模型的數據分析。”任亞男表示，未來園區(qū)內部精細化管理的每一個步驟，都有可能進行分工，這樣的分工會為園區(qū)有效增值。

數字化發(fā)展有助于產業(yè)園區(qū)的概念增值，而REITs發(fā)展則代表了產業(yè)園區(qū)金融增值的可能性。

對于產業(yè)REITs的話題，中聯基金高級副總裁劉舟表示，產業(yè)是一個地方區(qū)域經濟發(fā)展的重要載體，也是一個區(qū)域高質量發(fā)展的重要基石。

劉舟指出：“傳統產業(yè)園建設可能相對來說面臨著開發(fā)周期長，投資金額大，資金回籠慢等問題；同時，產業(yè)園運營目前進入了注重創(chuàng)新與精細化運營階段，產業(yè)園開發(fā)商需要為產業(yè)培育和服務配套提供持續(xù)的投入。REITs的推出提供了一個新的解決方案，為產業(yè)園開放商引入了社會資本，緩解了資金壓力，縮短了項目投資回收期，提供了投融資管退的新模式。”

隨后，劉舟分享了中聯基金在蘇州工業(yè)園區(qū)的項目經驗，蘇州工業(yè)園區(qū)探索了一條通過多層次REITs盤活資產的新路徑，通過市場化的方式設立開發(fā)基金建設產業(yè)園，對于已經成熟運營的產業(yè)園，通過發(fā)行類REITs或者公募REITs回籠資金，將回籠資金用于新產業(yè)園的開發(fā)建設，進一步助力蘇州工業(yè)園區(qū)的產業(yè)建設和發(fā)展。

華夏基金基礎設施與不動產業(yè)務部總監(jiān)所付晶表示從2021年首批公募REITs上市，已近4年時間，基礎設施資產類別不斷擴展，市場規(guī)模逐漸擴大，從項目試點到常態(tài)發(fā)行，吸引了各類投資者的關注，已經實現了 “投資-運營-退出-再投資” 的良性循環(huán)。

所付晶進一步表示，公募REITs作為資本市場的創(chuàng)新產物，未來必將在服務國家戰(zhàn)略、賦能實體經濟的征程中，綻放出更加絢爛的光彩，為我國產業(yè)與資本市場的高質量發(fā)展注入源源不斷的動力。

華泰資管不動產基金部總監(jiān)國石則探討了公募REITs審核標準重塑產業(yè)園運營范式。

資產管理方面，國石表示公募REITs審核標準明確限制散售比例，推動產業(yè)園從“碎片化銷售”轉向“整體化運營”；運營管理方面，公募REITs強調市場化收益，引導產業(yè)園從公共性和經營性兼顧。

“比方說，原本為了產業(yè)招商引資，政府直接去補貼租金的這件事情，在審查中是過不了的。那么你就要去考慮是不是要增加多經收入，或者換一種方式使你的租戶進來，對租戶的經營情況和履約能力的考察，也是非常關鍵的。”

財務管理方面，國石認為，公募REITs會倒逼企業(yè)完善臺賬系統，提升應收賬款的管理。

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