本文為余佳女士在2025觀點(diǎn)住房租賃大發(fā)表的演講。

余佳（杭州市安居寧巢投資有限公司黨總支副書記、總經(jīng)理）：各位專家同仁下午好。首先非常感謝觀點(diǎn)，能夠給大家提供了這么一次分享交流的機(jī)會。

作為國有企業(yè)在租賃行業(yè)的代表之一，今天能站在這里做分享，其實也是機(jī)會難得。剛才在臺下開會之前，我們也跟幾家市場化的企業(yè)作交流，目前隨著大量保租房問世，給市場化的長租公寓帶來了不小的壓力。而大量國有企業(yè)自持的保租房投運(yùn)，更給市場化企業(yè)帶來的巨大的沖擊。

事實上，國有企業(yè)中作長租公寓運(yùn)營的公司目前都還處于一個成長爬坡期，整體的運(yùn)營管理能力，并沒有能夠和市場上的一些相對成熟的長租公寓的運(yùn)營企業(yè)來抗衡。但是國有企業(yè)目前最大的利好就是政府對于保租房項目的大力推進(jìn)，以及系列政策扶持，讓我們能夠在當(dāng)下租賃行情下行的環(huán)境中反而找到了發(fā)展的機(jī)會。

安居寧巢公司作為一家作長租公寓運(yùn)營的國有企業(yè)，目前的運(yùn)營板塊以保租房和市場化房源為主，目前已經(jīng)在國內(nèi)的國企運(yùn)營公司中有一定的品牌認(rèn)可度。今天我們圍繞實際運(yùn)營案例分享從共生到共融的一個生態(tài)構(gòu)建的。

政策背景這一塊我就不詳細(xì)講了，因為在座的各位都是行家，對于整個長租公寓，包括租賃住房這一塊的政策其實是非常清楚的。那么這里我是想羅列一下關(guān)于保房租房政策的一個發(fā)展。

因為作為國有企業(yè)來說，這兩年針對于租賃行業(yè)這一塊，其實我們扎根在保租房這一塊領(lǐng)域。其實大家都很好奇，國有的租賃企業(yè)它到底在做什么？它對于今后的所謂保租房行業(yè)的一個定性以及說是對于長遠(yuǎn)發(fā)展來看，它是怎么樣一個分析和研究，這個就是我今天想跟大家分享的一個點(diǎn)。

保租房的政策從94年開始就已經(jīng)有一個初期的概念了。在當(dāng)時可能更多的是一些員工的住房，一些公房，到了2000年以后的經(jīng)適房，到了1幾年以后是公租房，再到現(xiàn)在的保租房。

現(xiàn)在的保租房其實內(nèi)容涵蓋很多，它里面涵蓋了人才房、藍(lán)領(lǐng)公寓、白領(lǐng)公寓等等一些屬性的房源，針對于現(xiàn)在從中央到省市對于保租房大力供給以及說是品質(zhì)要求的不斷的提升，對于保租房序列從有房住逐漸提升到住得起，住的穩(wěn)，這方面的要求在逐漸的提升。

杭州市對于保住房這一塊的力度供給也非常大。這幾年從十四五開始，對于整體保租房投市的數(shù)量以及說十五五規(guī)劃目前也在研究，對于保租房投市的一個數(shù)量也都有一個明確的要求。所以說在這種一個供需關(guān)系上，現(xiàn)在保租房占領(lǐng)了市場上很大一部分長租公寓的量，我們的租金價格在市場租金定價的基礎(chǔ)上，保租房這一塊至少在杭州它是以一個市場價9折，不高于這樣一個價格的形式進(jìn)行出租，那么這兩塊的要素對于我們市場化的長租公寓，其實還是有比較大的競爭和破局。

安居寧巢投資公司其實就是在國家支持扶持保租房運(yùn)營的大政策背景下應(yīng)運(yùn)而生的一家企業(yè)。在做企業(yè)介紹之前，我想先說一下就是市安居集團(tuán)的一個架構(gòu)，杭州市安居集團(tuán)是市屬房企就是保租房序列開發(fā)建設(shè)，以及運(yùn)營服務(wù)保障的這么一個功能。

它里面分了4大模塊，第一個模塊就是保租房的開發(fā)建設(shè)任務(wù)，第二個模塊就是公租房的運(yùn)營管理，第三個模塊是除了公租房以外的保租房序列的運(yùn)營管理，第四個模塊針對于保租房的物業(yè)管理。所以其實安居寧巢投資公司就是隸屬于第三大板塊，就是做除了公租房以外的所有保障性租賃住房的運(yùn)營管理。

從公司的整體業(yè)務(wù)板塊來說，我們主要圍繞著幾大板塊，第一個是租賃住房的運(yùn)營管理，其實跟傳統(tǒng)的市場化運(yùn)營住房租賃的運(yùn)營公司是一樣的邏輯，就是我們會輸出輕資產(chǎn)運(yùn)營，以及說是我們?nèi)プ鲆恍┏鲎庵刭Y產(chǎn)的一些租賃等等一些方式來進(jìn)行一些住房租賃公寓的一些運(yùn)營。

第二大板塊就是房地產(chǎn)開發(fā)和建設(shè)，目前公司承載了7個保租房項目的建設(shè)任務(wù)，當(dāng)我們第一個REITs項目發(fā)行成功以后，我們這些房源都要放到里面去做擴(kuò)募，最后形成一個投營建管退的循環(huán)閉環(huán)機(jī)制。

第三塊我們也會做社會化房源的一個籌集，這里主要涉及到存量的一些房源，以及說是商辦樓宇的一些轉(zhuǎn)化性改造類房源的一些投入，我們會去和市場上以及說同樣都是國有企業(yè)的一些存量房源，我們?nèi)ミM(jìn)行一個回收歸集，然后進(jìn)行一個分散式的管理。

第四塊就是我們的經(jīng)營性房產(chǎn)的運(yùn)營，這一塊其實比較簡單，因為我們其實很多的房產(chǎn)運(yùn)營都是一個社區(qū)型的，所以在這個里面其實有很多的一些商業(yè)配套的商鋪，所以其實我們也有這么一塊經(jīng)營性房產(chǎn)運(yùn)營的功能。

大家可以看到，寧巢品牌2017年就問世了，第一個門店是在現(xiàn)在的上城區(qū)石橋路，當(dāng)時是77間的一個運(yùn)營體量。歷時8年時間，從當(dāng)時的77間現(xiàn)在成長到了17000+這樣一個體量。

整體來說，目前到2025年，我們在營的門店一共有17家，在管的公寓一共有將近18,000間，從2024年的財務(wù)數(shù)據(jù)來顯示，整體的營收達(dá)到了8000萬。整體的出租率測算平均是在93點(diǎn)多以上，目前在服務(wù)的租客有3萬多的體量。

其實從我們整體的運(yùn)營的體系來說，圍繞的是12346這樣一個整體的體系，一是一個生態(tài)圈，就是致力于打造一個生活+發(fā)展的生態(tài)圈。

二是兩種模式，結(jié)合輕資產(chǎn)和重資產(chǎn)，輕重并舉的這么一種發(fā)展模式。

三是有三大產(chǎn)品線，我們的運(yùn)營主要圍繞人才社區(qū)、白領(lǐng)公寓以及藍(lán)領(lǐng)公寓三大產(chǎn)品。

四是服務(wù)，“四心”的服務(wù)，居住安心、環(huán)境舒心、服務(wù)貼心以及文化宜心。

六是我們有六項專業(yè)化的一個輸出，包括設(shè)計質(zhì)感化、產(chǎn)品模塊化、服務(wù)智能化、空間安全化、管理專業(yè)化以及居住社區(qū)化。

重點(diǎn)來看一下我們的三大產(chǎn)品線，第一個產(chǎn)品線是我們的人才社區(qū)，現(xiàn)在我們在運(yùn)營的人才項目一共有4個，主城區(qū)一共有3個項目，這批人才房的門檻是在我們杭州市評定為A到F類的人才，以及新就業(yè)的大學(xué)生在杭州已經(jīng)有就業(yè)單位了，大專以上的學(xué)歷的這么一批人群，他們可以在我們的人才社區(qū)申請住房，享受的租金價格是按照市場價格的7折，每一個區(qū)域都有一些相應(yīng)的租房補(bǔ)貼，所以也可以通過采用租補(bǔ)分離的形式，在我們這里享受9折的租金，同時在各個區(qū)里面，在企業(yè)所屬的區(qū)里面享受租金的一個補(bǔ)貼。

第二類是白領(lǐng)公寓，其實白領(lǐng)公寓跟我們現(xiàn)在市場化運(yùn)營的長租公寓性質(zhì)差不多，主要針對的客群就是城市的白領(lǐng)，喜歡有一個獨(dú)立的居住空間，并且對于居住有一定品質(zhì)要求的一些年輕群體。

第三類是藍(lán)領(lǐng)公寓，藍(lán)領(lǐng)公寓的定位就是城市建設(shè)者。這里的所謂城市建設(shè)者，其實它的意義是很廣泛，并不是我們原先傳統(tǒng)意義上的一些建筑工人，它更多的包括了一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)的工人，一些快遞小哥以及一些外賣員，還有我們的物業(yè)服務(wù)人員等等，所以藍(lán)領(lǐng)公寓我們主要的服務(wù)群體就是這一波為城市建設(shè)在做默默貢獻(xiàn)的人群。

我們看幾個具有代表的運(yùn)營項目的案例。

第一個是我們的明石公寓，這個項目是2017年10月份通過招拍掛的形式拿到的杭州市的首宗人才專項租賃的用房。當(dāng)時在產(chǎn)品設(shè)計的時候，就以未來社區(qū)概念進(jìn)行的打造，旨在給全年齡段提供一個復(fù)合業(yè)態(tài)給到人才一個能滿足他們孩子教育、康養(yǎng)醫(yī)療以及說是共創(chuàng)空間等等一些功能的這么一個產(chǎn)品。

在實際落地的過程當(dāng)中，我們還在周邊配套了有近萬平方米的一個商業(yè)配套以及智能化的一個停車系統(tǒng)。所以這個項目其實是杭州市最早投運(yùn)的一個人才項目，總的套數(shù)有14,000多套，整體目前的出租率在99%，這是一個常態(tài)化的出租率。這個項目也是我們現(xiàn)在跟中金合作，就是要在下半年落地的一個REITs的首個項目。

第二個項目是我們的寧巢錢塘藍(lán)領(lǐng)公寓，在杭州的大江東，就是我們現(xiàn)在所謂的錢塘區(qū)。其實它地理位置比較特殊，相對來說是比較偏的一個位置。當(dāng)時市政府作為劃撥用地，建成疫情隔離點(diǎn)，用了4個月的時間把整個項目建設(shè)起來的。

疫情結(jié)束了以后，它中間還承載了亞運(yùn)的交通人員的保障住宿的這么一個功能。亞運(yùn)結(jié)束以后房源一直空置的，所以在市政府的整體規(guī)劃決策下，這個項目作為錢塘區(qū)的藍(lán)領(lǐng)公寓作了改造，它服務(wù)的人群主要就是周邊的一些產(chǎn)業(yè)工人，以及一些外賣小哥，物業(yè)的服務(wù)人員。這個項目整體的內(nèi)部的配置是分為單人間、雙人間和4人間三個戶型，總體的房源數(shù)有4200間，目前里面服務(wù)的人群近6000人，密度還是比較大的。

因為它的地理位置比較特殊，在那邊除了提供住宿以外，其實我們還配套了公共廚房、洗衣房、健身房，然后活動空間以及一些生活剛需的一些配套。所以在我們看來那個地方就是一個相對來說成熟的一個小型社區(qū)。

第三個是我們的寧巢美地公寓，這個項目建設(shè)的時候是一個人才專項租賃用房的性質(zhì)進(jìn)行了一個設(shè)計規(guī)劃，在亞運(yùn)期間承擔(dān)了亞運(yùn)會媒體記者的住宿功能，在亞殘運(yùn)會的時候承擔(dān)了亞殘運(yùn)動員住宿的功能，亞運(yùn)會結(jié)束以后，它作為杭州市最大的一個人才社區(qū)投運(yùn)了。

2024年的時候，我們從5月份開始一直到10月份歷經(jīng)了三期的一個招租，實現(xiàn)了整體的出租率幾乎到了100%，除了一些流轉(zhuǎn)房以外，我們現(xiàn)在是一個供不應(yīng)求的狀態(tài)。

這個項目有幾個比較先天的優(yōu)勢，一個是當(dāng)時設(shè)計的時候整個項目的品質(zhì)其實是超前看的，它里面運(yùn)用了一些智能化的手段，同時它的地理位置會比較有先天優(yōu)勢。它的一部分區(qū)域其實就是地鐵上蓋，所以它在交通便利，硬件設(shè)施各方面都是在同類產(chǎn)品里面是比較有先天優(yōu)勢的?，F(xiàn)在產(chǎn)品在年輕人的群體當(dāng)中受眾度非常高，現(xiàn)在是一個常態(tài)化排隊的一個狀態(tài)。

下面分享一下所謂的協(xié)同共生，其實我們現(xiàn)在在運(yùn)營項目是市場化和政策性房源相結(jié)合的模式。所以為了企業(yè)的發(fā)展以及說更大規(guī)模的一個擴(kuò)展，我們也會和地方上以及說是一些民營的企業(yè)做一些合作。

核心也是把我們自己的規(guī)模和品牌能夠做進(jìn)一步的輸出，所以在做共生共榮的前提下，我們其實采用的主要是一個輕資產(chǎn)全權(quán)委托管理，以及說是一個聯(lián)合經(jīng)營的這么兩種模式。

輕資產(chǎn)其實很簡單，好多的一些市場的公益運(yùn)營企業(yè)其實都是常態(tài)化在做這一塊的管理，輸出一個團(tuán)隊，輸出一個平臺以及輸出一些標(biāo)準(zhǔn)化的東西給到一些業(yè)主，一些出租方作正常的運(yùn)營的扶持。

接下來核心講一講聯(lián)合經(jīng)營，我們總結(jié)出來采用的聯(lián)合經(jīng)營的方式，其實它有三大優(yōu)勢，第一個優(yōu)勢就是雙方優(yōu)勢的互補(bǔ)，雙方合作了以后，通過共同管理決策，達(dá)到了一個資源的共享。

第二個是品牌的培育，其實很多的出租方他有自己的資產(chǎn)，他也想打造自己的運(yùn)營團(tuán)隊以及樹立自己的品牌。在這個過程當(dāng)中，我們進(jìn)行一個服務(wù)的輸出，我們派人去指導(dǎo)他們的人員進(jìn)行一個孵化，等到兩三年以后，他們的團(tuán)隊具備長期運(yùn)營條件了以后，我們就退出，這是作為品牌的培育。

第三個就是利潤分成，因為我們是屬于聯(lián)合經(jīng)營，很多項目是我們來投裝修，然后來共同經(jīng)營進(jìn)行一個利潤分成，所以雙方其實是共同投入，風(fēng)險也是共擔(dān)，如果項目運(yùn)營不好，其實雙方來說都要分擔(dān)風(fēng)險。

(PPT)這是我們一個典型的合作開發(fā)項目，是回遷改造的安置房，在杭州拱墅區(qū)，項目是2019年交付的。當(dāng)時交付了以后，因為是農(nóng)民回遷房，手上有很多房源，零散式分散式的一個個出租，整體出租一直上不去，而且管理相當(dāng)混亂，安全隱患也比較大。

所以我們和村集體的自有物業(yè)聯(lián)系，村民把他們所有的手上閑置的這批房源歸集到村集體，然后社區(qū)打包租賃給我們，我們投入裝修，然后來進(jìn)行常態(tài)化的一個分散式公寓的一個運(yùn)營。我們把整體的出租率提升上去了，營收也做上去了，整體的安全管理上也提高了，也避免了零散式的分割出租等等的一些情況導(dǎo)致的整個小區(qū)整體面貌以及品質(zhì)急劇的下降。

第二個項目是我們的圣奧科技園，這個項目是在蕭山，它其實是一個多元化的產(chǎn)業(yè)園，那么當(dāng)時建造的時候，它有兩棟樓單獨(dú)拿出來，作為引進(jìn)企業(yè)的員工的住宿需求。當(dāng)時其實業(yè)主也有點(diǎn)茫然，因為畢竟沒有從事公寓管理經(jīng)驗，所以在項目初期的時候，我們就對于這個項目介入進(jìn)行了一個咨詢服務(wù)，從產(chǎn)品的設(shè)計開始一直到產(chǎn)品落地，我們?nèi)^程進(jìn)行了一個產(chǎn)品定位以及租金定價等咨詢。

憑借我們的一些運(yùn)營管理上的一些經(jīng)驗分享，以及說是我們的一些專業(yè)指導(dǎo)，項目落地了以后，整體的市場反應(yīng)度比較好，后來整體又委托給我們進(jìn)行統(tǒng)一的運(yùn)營管理，出租率穩(wěn)定在95%以上，那邊的總套數(shù)是364套，這個基本上就是給到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的這批企業(yè)來做一個集中的提供員工宿舍的這么一個功能。

在房源量的籌集和擴(kuò)大的基礎(chǔ)上，我們也在不斷的探索一個管理的高效性，所以我們在23年的時候也投入了很大的一個精力和財力，打造了自己的一套自有的公寓的運(yùn)營管理的平臺。它其中涵蓋渠道端、運(yùn)營端以及說是客戶端。租客完全可以通過一個手機(jī)app完成線上的在線簽約，支付，最后的一些報修、水電費(fèi)繳費(fèi)等等一些日常的服務(wù)的工作，同時也能達(dá)到在線退租的功能。

作為國有企業(yè)，我們現(xiàn)在的更多的是在謀劃后面五年就是十五五的規(guī)劃，因為十四五今年落地了，對于前面發(fā)生的包括前面整體的大環(huán)境來說，我覺得各家單位壓力其實都非常大，我們也面臨著同樣的一個難題。所以我們在十五五住房租賃這塊市場到底能怎么樣一個發(fā)展，以及說是我們對于后期的一個預(yù)判，其實我們也是不斷的在做分析研究。

我們從幾個維度進(jìn)行了一個分析，第一個是政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)的趨勢，我們認(rèn)為未來的5年，其實整體住房租賃行業(yè)應(yīng)該是一個利好的行情，至少在我們國有企業(yè)加持的保租房的這塊行業(yè)，應(yīng)該來說利好政策是不斷的。

幾個維度，第一個是高層政策的支持，中央一直都非常重視保租房系列，所以說政策的支持力度我相信一定不會減下去。

第二個就是住房制度的改革，那么隨著保租房系列的產(chǎn)品的逐漸的成熟，相應(yīng)配套的一些政策一定會陸續(xù)的進(jìn)行細(xì)化以及不斷的完善。

第三塊就是共同富裕的目標(biāo)，作為租賃住房，其實也是解決剛需一批人群居住的需求，所以說我覺得基本的公共服務(wù)均等化的話，就是會促使保障房覆蓋的面積會越來越大。

第四塊就是長期制度的一個保障，所謂租購并舉，財政投入常態(tài)化以及立法推進(jìn)，一定是會持續(xù)的帶來一個政策的紅利的。所以說針對于這樣子保租房或者是納入到各級政府考核體系，一定會接下去作為政府推進(jìn)保租房序列的一個手段，所以我們覺得這個行業(yè)的發(fā)展前景一定是向好的。

第二塊就是一個融資環(huán)境的變化，應(yīng)該要抓住當(dāng)前大環(huán)境的這么一個機(jī)遇，利用好資金的平臺，把資金做到最優(yōu)化。從4個維度上，一個是利率下行的通道，現(xiàn)在對于保障房這一塊項目的融資成本，各家銀行之間其實比較卷。作為我們來說，我們現(xiàn)在談判的空間還是比較大的，所以總體來說整體的融資利率來說是下行的一個狀態(tài)。

第二個就是專項債券的支持，初期的話專項債的保持規(guī)模應(yīng)該還是持續(xù)在一個高位的狀態(tài)，所以說保障房這一塊應(yīng)該還是屬于重點(diǎn)投向的對象。

第三塊就是房地產(chǎn)行業(yè)的一個風(fēng)險暴露，那么導(dǎo)致于一些商業(yè)銀行更趨向于對于一些穩(wěn)定，但收益雖然小，但是穩(wěn)定的一些保障房的項目來進(jìn)行一些融資的支持。

第四塊就是資本市場的一個波動，因為REITs的發(fā)行對于項目的一個要求還是比較高的，所以說對于在寬松期加快鎖定長期低資的一些資金，提升資本結(jié)構(gòu)穩(wěn)定性這一塊上，我們還是要去下一些功夫。

除了外部的這些政策的支持外，我覺得核心的還有一塊就是說我們的內(nèi)功，其實大家都知道過年這段時間杭州六小龍炒得非常熱，正因為這樣的一個大趨勢下，現(xiàn)在整個杭州市對于各個產(chǎn)業(yè)到底數(shù)字化的運(yùn)用能不能結(jié)合以及怎么結(jié)合，大家做都在做思考。

住房租賃這個行業(yè)來說，我們也做頭腦風(fēng)暴，一個就是裝配式的建筑，接下去我們會加大推廣裝配式裝修，來合理的縮短工期，以及降低我們的成本。

第二塊就是智慧平臺，杭州一網(wǎng)通的平臺如果整體能夠?qū)崿F(xiàn)上線的話，從房源的申請，房源的匹配以及說租金繳納等等的全都可以采用數(shù)字化的一個服務(wù)。

第三塊就是在ai技術(shù)以及大數(shù)據(jù)，通過從硬件方面就是智能安防，然后通過城市大腦的一個監(jiān)測，我們可以汲取到租客的一些能耗的監(jiān)測，我們可以汲取到他們一些對于服務(wù)的一些需求，以及說是他們的一些動態(tài)行動的一些跟蹤，我們可以打造出更符合這些年輕客戶需求的這么一個成熟的社區(qū)式的租賃的平臺。

第四塊就是一個綠色低碳，光伏建筑一體以及說是零能耗公寓這一塊概念其實已經(jīng)談了很久，也說了很久，但是一直都沒有落地。所以這一塊可能也是作為我們國有企業(yè)需要去承載的一個屬性，也是需要去下一步能夠在產(chǎn)品上進(jìn)行一些試點(diǎn)和推廣的這么一項工作，所以我覺得國有企業(yè)在住房租賃板塊其實承載的責(zé)任還是比較大的。

從前景來看，我覺得這幾年因為從政策也好，金融的利好也好，以及說是大環(huán)境對于住房租賃市場的一個需求也好，其實還是一個利好的這么一個環(huán)境，所以我覺得大家還是要充分利用好當(dāng)下的這么一個大趨勢，一起協(xié)作，希望租賃市場能夠更加的好。

我的分享就到這里，謝謝大家。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請核實。