本文為肖琴女士在2025長三角產(chǎn)業(yè)論壇發(fā)表的演講。

肖琴（潤城新產(chǎn)業(yè)副總經(jīng)理）：尊敬的各位嘉賓，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的朋友們，大家下午好，我是潤城新產(chǎn)業(yè)的肖琴，很高興參加今天的“觀點2025長三角產(chǎn)業(yè)論壇”。我今天分享的題目是從“大拆大建到精準煥新——空間重構(gòu)驅(qū)動產(chǎn)業(yè)升級”。

相信大家現(xiàn)在也都看到了我們當下產(chǎn)業(yè)園發(fā)展的困境。一方面有很多建成的園區(qū)大量空置，很多低效工業(yè)用地資源浪費嚴重，但另外一方面，各地現(xiàn)在也不斷在新建園區(qū)，包括一些工業(yè)上樓的項目，很多項目其實產(chǎn)業(yè)定位非常雷同，比如說一股腦的都干人工智能產(chǎn)業(yè)園或者低空經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園，同質(zhì)化競爭非常激烈。因此現(xiàn)下產(chǎn)業(yè)園的轉(zhuǎn)型是非常必要的，未來一定是會從增量的擴張慢慢轉(zhuǎn)向存量的提質(zhì)，而且整個產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展也會從傳統(tǒng)的空間出租思維轉(zhuǎn)向為需求創(chuàng)造。剛葛總也提到，實際上之前張江就已經(jīng)在做一些轉(zhuǎn)型了，我們產(chǎn)業(yè)園的運營會從單一的租金收入慢慢地轉(zhuǎn)向包括租金收入，投資收入，包括多種經(jīng)營這樣的一些多元化收益模式。

今天我講的是關(guān)于產(chǎn)業(yè)和空間之間的關(guān)系，產(chǎn)業(yè)和空間的煥新其實是相輔相成的。我將從空間的梳理，空間的煥新以及服務升級三個方面，結(jié)合潤城我們的實踐案例給大家做一些分享。

首先是空間梳理，今天是一個長三角的產(chǎn)業(yè)論壇，我可能會舉到很多大灣區(qū)、深圳的案例，也是給咱們長三角的產(chǎn)業(yè)發(fā)展做一些借鑒。在深圳，我現(xiàn)在看到各個區(qū)的政府已經(jīng)開始對區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)空間進行全面梳理，包括數(shù)據(jù)的采集分析?，F(xiàn)在政府可能會根據(jù)一些園區(qū)的建成時間、經(jīng)營情況、入駐產(chǎn)業(yè)情況、產(chǎn)值稅收情況，包括創(chuàng)新載體的建設情況和運營服務的情況，將園區(qū)分為優(yōu)質(zhì)園區(qū)、良好園區(qū)、需要綜合整治的園區(qū)，以及需要推倒重建的園區(qū)。

去年我們服務寶安區(qū)產(chǎn)業(yè)空間數(shù)據(jù)采集分析，對寶安區(qū)的一共10個街道，大概4.8萬棟的產(chǎn)業(yè)空間載體進行了一個全面的數(shù)據(jù)采集。每一棟樓我們都采集到了，包括一些基礎的建筑參數(shù)、出租率、租金，包括入駐產(chǎn)業(yè)情況多達170個字段。通過這種全面的數(shù)據(jù)采集，實際上把寶安的產(chǎn)業(yè)空間基礎底數(shù)打好了基礎。通過這次采集一共采集了大概1.2億平的產(chǎn)業(yè)空間。通過這個事情，也讓我自己第一次深刻地感受到整個產(chǎn)業(yè)空間對于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大意義。

去年我們也把采集到的數(shù)據(jù)上線到寶安的產(chǎn)業(yè)空間超市平臺上，方便很多需要在寶安找空間的企業(yè)，可以通過這個平臺去找到適配自己的產(chǎn)業(yè)空間，也解決了一些信息不對稱的問題。去年通過產(chǎn)業(yè)空間超市平臺，幫助了大概145家企業(yè)，匹配了大概20.8萬平的產(chǎn)業(yè)空間。

大家也都知道，現(xiàn)在深圳在大力提倡發(fā)展20+8產(chǎn)業(yè)，包括20個戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)以及8大未來產(chǎn)業(yè)。寶安區(qū)結(jié)合梳理的產(chǎn)業(yè)空間情況，制定了寶安的產(chǎn)業(yè)集群布局指引。這樣布局一方面是結(jié)合了寶安區(qū)原有的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎，另外一方面又結(jié)合了現(xiàn)在深圳市20+8的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，所以還是非常有借鑒意義的?，F(xiàn)在不管是寶安區(qū)要新建的園區(qū)，還是需要綜合整治的園區(qū)，政府都會根據(jù)布局指引，對園區(qū)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向做一個建議。

空間梳理完之后，其實第二步就是空間的煥新，對于打造產(chǎn)業(yè)空間來講，產(chǎn)業(yè)的專業(yè)性是非常重要的。剛剛像李總他講到生物醫(yī)藥的園區(qū)，他可能要根據(jù)生物醫(yī)藥的產(chǎn)業(yè)特點去進行產(chǎn)業(yè)空間的打造。對于其他的一些產(chǎn)業(yè)也都有不同的要求。

其實在空間上，首先是確定一個項目它的主導產(chǎn)業(yè)方向，包括細分的產(chǎn)業(yè)鏈環(huán)節(jié)，能夠為整個項目的產(chǎn)品打造，包括它的設計奠定一個基礎，以我們在深圳光明打造的一個大型的工業(yè)上樓項目為例，政府建議的大的產(chǎn)業(yè)方向叫智能傳感。

其實智能傳感是一個非常大的方向，針對我們的項目，具體發(fā)展智能傳感的什么樣細分領域？什么樣的產(chǎn)業(yè)環(huán)節(jié)是可以上樓的？實際上需要充分的市場調(diào)研，包括客戶調(diào)研。后來我們調(diào)研最終把這個項目確定為是以智能傳感為核心，圍繞著它相關(guān)的智能機器人、智能顯示，包括精密儀器，然后去發(fā)展它的相關(guān)產(chǎn)業(yè)。

針對這樣的產(chǎn)業(yè)定位，我們也對超過50家的相關(guān)企業(yè)進行了深度的調(diào)研，包括去到企業(yè)現(xiàn)在生產(chǎn)場地調(diào)研，最終確定了這個項目適合發(fā)展的產(chǎn)業(yè)鏈的細分環(huán)節(jié)。根據(jù)調(diào)研也最終確定了項目最終的一些產(chǎn)品設計的參數(shù)。除了一些通用的標準層、荷載、層高、柱網(wǎng)、貨梯等等參數(shù)之外，其實通過我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，這一類的產(chǎn)業(yè)可能對于一些小型的危廢品倉庫，包括可能需要廢液的定期拉運，以及一些倉儲空間，都是專業(yè)性配套的需求。同時訪談的大概超過80%的智能傳感企業(yè)，都有公共的檢測平臺的需求，實際上通過這樣的調(diào)研，最終對我們的產(chǎn)品設計和產(chǎn)品打造具有比較大的指導意義。

在空間煥新的第二步，要對園區(qū)的業(yè)態(tài)組合進行分析，剛剛說到進入到存量時代以后，我們產(chǎn)品打造需要越來越精細化，要根據(jù)不同的產(chǎn)品特點，分品類去確定打造或改造的策略。這里舉一個案例，我們在深圳承接的一個舊工業(yè)園的招商運營，其中園區(qū)有一棟比較大的生產(chǎn)廠房，當時我們結(jié)合市場的情況，包括產(chǎn)品的特點，將一棟樓分為了三個品類進行招商。

第一個品類是生產(chǎn)廠房，這棟樓的低樓層的整個產(chǎn)品參數(shù)較高，所以我們把它確定為廠房功能，主要面向電子制造類的大客戶，半層甚至整層起租。針對這樣大型生產(chǎn)制造的客戶的話，實際上毛坯交付就可以了。對業(yè)主方來講，可能只需要去完成一些簡單的貨梯改造，包括一些破舊窗戶的維修就可以了，這樣的話投入成本低，出租的速度也會比較快。

第二品類是研發(fā)辦公，因為這棟樓有個特殊性，就是它7層以上高樓層是南向，是可以看海的，景觀視野非常好，而且這個項目正好周邊有很多做跨境電商，包括物流報關(guān)以及貿(mào)易的企業(yè)，它有這種小面積辦公的需求，因此我們就把樓上的南向位置分割成100至300平米的一些小面積段研發(fā)辦公室，同時提供一些精裝修，這樣其實進一步提高了項目的租金價格，同時也實現(xiàn)了快速的去化。

第三類的話，在項目的首層，我們又做了一些商業(yè)配套，因為這棟樓正好也是一個地鐵上蓋的物業(yè)。商業(yè)價值是比較大的。在這個項目北側(cè)，我們當時也跟業(yè)主建議說可以投入一些商業(yè)的改造，包括一些外立面的翻新，硬質(zhì)的鋪裝、景觀提升去營造整個商業(yè)的氛圍。去引入了一些餐飲，包括一些便利店這樣的業(yè)態(tài)，提升了整個資產(chǎn)的價值。

針對我們自己在佛山開發(fā)運營的園區(qū)，我們當時也是通過市場調(diào)研，發(fā)現(xiàn)項目周邊有很多的500到1000平米的工業(yè)廠房供應，但是大家也都知道現(xiàn)在的廠房的租金價打得其實是非常激烈的，通過降價的模式去跟人家拼價格，其實沒有太大的意義。我們在充分地市場和客戶調(diào)研以后，發(fā)現(xiàn)周邊有很多的小型科技企業(yè)，包括電商企業(yè)，有一些小面積段的研發(fā)辦公的需求，但市場上沒有充分的產(chǎn)品供應，所以我們把自己自持的物業(yè)進行了租賃策略的調(diào)整。在我們的產(chǎn)品設計之初，平面設計也是比較便于產(chǎn)品分割的。

其實周邊也有很多廠房的園區(qū)，它為什么不去分割？因為它的平面，比如說它的核心筒是在兩側(cè)的，他沒辦法去進行靈活分割。而我們的戶型其實都是可分可合的，所以可以根據(jù)不同面積段的客戶需求，去打造不同裝修標準的產(chǎn)品。因此我們的項目，去年也成為了這個片區(qū)出租面積和租金的雙料冠軍，出租率也達到了95%以上。

同樣，在廣州我們有個潤慧科技園的項目，這個項目之前出租率也都是達到了90%，但是還有一些2到3年的死庫存，因為有一些北向的單元，它的采光不是很好，而且原來最早的交付標準是毛坯的，這樣的產(chǎn)品一直是去化不了的。

去年我們也推出了定制化的一個裝修，首先可能會打造一些樣板間，讓客戶有這樣的實體感受。針對其他一些單元，我們推出了VR可視化的裝修方案，客戶來了之后，我們按照VR方案，客戶可以參與到整個的方案設計，看好哪個戶型以后，設計可以快速出圖，出VR的3D效果，然后根據(jù)你的功能需求，包括平面布局的需求來進行一些改造，然后通過個性化專屬的，帶有這種家裝感的裝修服務，實現(xiàn)了庫存的快速去化。

完成空間改造以后，最后一步其實就是服務的升級。還是以廣州的項目為例，實際上我們現(xiàn)在運營的園區(qū)也都是制定了專屬的服務手冊，把園區(qū)基礎的服務配套，包括一些物業(yè)服務、增值服務、政策紅利都囊括在手冊里面。因為這個園區(qū)其實入駐的科技企業(yè)是比較多的，年輕人比較多，所以我們在園區(qū)打造了很多的運動配套設施，包括籃球場、羽毛球場、乒乓球、臺球桌以及一些彩虹跑道，一方面是有運動的硬件配套，另一方面，我們園區(qū)每年定期舉辦籃球賽，包括羽毛球賽，通過這樣的一些體育賽事去增強的企業(yè)跟企業(yè)之間的互動。

同時在園區(qū)里面，我們的會務和商務的洽談空間打造也比較多的，我們有大型的會議中心，包括咖啡會客廳，通過這樣的一些配套，給企業(yè)的商務會議包括一些洽談提供了便利。同時在這個項目里，我們的商業(yè)也是做得比較精細化的，大概3000平的商業(yè)涵蓋了企業(yè)需要的各種商業(yè)業(yè)態(tài)，除了一些連鎖的快餐、輕餐之外，也有適合企業(yè)商務宴請的高端商務餐飲。

除此之外，園區(qū)也在積極跟周邊生態(tài)發(fā)生聯(lián)系，我們與周邊很多大型商超，包括酒店、公寓以及一些休閑的商戶推出聯(lián)名卡，比如說我們跟旁邊的酒店合作，入駐園區(qū)的企業(yè)包括員工可以按照7到8折的價格入住酒店，包括我們跟ole超市合作，在特殊的日期，員工去超市采購大概有8折優(yōu)惠，通過這種方式增加了給企業(yè)及員工的福利，包括我們的會議中心也推出了積分卡的方式，企業(yè)的積分可以兌換一些會議服務。

同時，從去年以來，我們也不斷升級新的業(yè)態(tài)，像剛剛說到，因為園區(qū)很多年輕人比較喜歡運動，所以園區(qū)后來又引入了專業(yè)的運動康復中心以及高端的私人診所，給企業(yè)提供健康服務禮包。同時我們也把這個園區(qū)地下的下沉廣場空間利用起來，引入打造了一個中式、山水風格的健身房，它改變了傳統(tǒng)的出租模式，轉(zhuǎn)變?yōu)楹献鞣殖傻慕?jīng)營模式。同時我們針對所有入駐園區(qū)的企業(yè)，可以提供每家企業(yè)一張免費的健身年卡，包括每年兩次免費的健康講座，實際上也是給予企業(yè)更多健康福利。

除此之外的話，在運營階段，我們也不斷推進新的增值服務，包括能源管理服務、人力資源服務、空間經(jīng)營服務以及拎包入住服務。在能源管理這塊引進一些光伏儲能，包括購售電的合作，一方面降低了園區(qū)的能源成本，增加了收入，同時也能解決一些企業(yè)的電力增容，尤其是一些需要出海企業(yè)的綠電指標問題。

在人力資源這塊，我們也跟很多企業(yè)推出了共享人力的服務，比如說共享保安、保潔以及電工等，降低企業(yè)人力成本。在空間經(jīng)營這塊，我們也充分挖掘一些非經(jīng)營性的面積，它的租賃收入或者合作經(jīng)營的收入。在拎包入住這塊，除了提供裝修服務之外，我們也發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在很多企業(yè)為了降低成本，可能傾向于買二手家具，甚至租賃一些辦公家私等，我們也根據(jù)企業(yè)的需求，推出了相應的服務?，F(xiàn)在除了上述的增值服務之外，我們還在開發(fā)很多新的增值服務內(nèi)容。

因此我覺得對于園區(qū)運營來講，雖然說很多的賦能服務是很重要的，但只有對企業(yè)來講有益，同時園區(qū)的運營方有收益的這樣的服務，才是可以持續(xù)、持久的。

最后我想說的是，其實空間煥新不是終點，而是產(chǎn)業(yè)重生的起點，讓每寸空間都承載產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的基因。

以上就是我今天的分享。謝謝。

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