本文為王藝軍先生在2025觀點(diǎn)資本圓桌發(fā)表的演講。

王藝軍（嘉實(shí)基金董事總經(jīng)理、公募REITs首席投資官）：大家下午好，我是嘉實(shí)基金王藝軍，很高興今天再次參加2025觀點(diǎn)資本圓桌。

去年的資本圓桌我也有幸參加，當(dāng)時(shí)我提出來(lái)，公募REITs的推出其實(shí)可以以公募REITs為核心打造一個(gè)合作生態(tài)，它是橫跨了一二級(jí)市場(chǎng)，在去年的演講主題是“新趨勢(shì)、新發(fā)展、新機(jī)遇”一公募REITs助力私募基金發(fā)展。

非常感謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)，今天來(lái)給各位再分享一下關(guān)于REITs投資生態(tài)的右側(cè)，就是REITs的二級(jí)市場(chǎng)投資。

我們知道中國(guó)的公募REITs推出以來(lái)，從2021年6月21號(hào)首批上市。一直在投資圈大家有一個(gè)熱烈的討論，投REITs到底是投什么，是股？是債？是房地產(chǎn)、基建還是另類？

我最近也和另外一個(gè)國(guó)內(nèi)非常知名的頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)權(quán)益部的負(fù)責(zé)人有一個(gè)討論，他們經(jīng)歷過(guò)去的把REITs當(dāng)成固收進(jìn)行研究。目前就我們最新的討論，認(rèn)為應(yīng)該放到大類資產(chǎn)里面的另類，屬于另類權(quán)益。

在我們要回答如何做好公募REITs投資的時(shí)候，很重要就是公募REITs到底是什么？因?yàn)镽EITs是個(gè)舶來(lái)品，我們從海外經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，因?yàn)楹Ｍ獾腞EITs主要投的都是房地產(chǎn)相關(guān)，我們國(guó)內(nèi)叫產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)。

所以從美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，REITs長(zhǎng)期的投資收益和房地產(chǎn)的直投和它的收益表現(xiàn)是相似的，而且10年滾動(dòng)回報(bào)率的相關(guān)性達(dá)到了0.74。

所以說(shuō)這一頁(yè)（PPT）說(shuō)明公募REITs主要還是投房地產(chǎn)及基建類的資產(chǎn)，但是它和一級(jí)市場(chǎng)顯著的區(qū)別，因?yàn)槎?jí)市場(chǎng)是按交易定價(jià)，市場(chǎng)情緒對(duì)整個(gè)二級(jí)市場(chǎng)REITs的價(jià)格有非常重要的影響。

這也體現(xiàn)出來(lái)，階段性的我們看二級(jí)市場(chǎng)的REITs的價(jià)格和一級(jí)市場(chǎng)，房地產(chǎn)基建的行業(yè)的變化，它其實(shí)是這個(gè)價(jià)格是有背離的。

如果看美國(guó)的話，美國(guó)的REITs它基本是比房地產(chǎn)基本面的反應(yīng)，直接的反應(yīng)要領(lǐng)先大概4~6個(gè)月，但是在國(guó)內(nèi)我們看到包括我們嘉實(shí)自己的二級(jí)市場(chǎng)的投資企業(yè)。

目前國(guó)內(nèi)的REITs對(duì)于底層資產(chǎn)基本面反映出來(lái)的的變化，其實(shí)某種程度上是滯后的，當(dāng)然不同的資產(chǎn)類別它滯后的識(shí)別程度不一樣，這就決定了如果二級(jí)市場(chǎng)你去參考國(guó)外成熟市場(chǎng)，有可能你就賣早了，后面的投資機(jī)會(huì)你也沒(méi)有享受到。

另外可能跟私募比起來(lái)，REITs提供了更多元化的一個(gè)投資選擇，我們知道你從海外來(lái)看，除了工業(yè)、辦公、零售、公寓這些傳統(tǒng)的類別，它還有很多的，包括鐵塔，包括醫(yī)療，也包括自存儲(chǔ)中心這些獨(dú)特的資產(chǎn)門類。

因?yàn)楣糝EITs或者叫上市的REITs，它有這個(gè)強(qiáng)制分派和信息披露的要求。所以說(shuō)他其實(shí)對(duì)于機(jī)構(gòu)投資人來(lái)說(shuō)，便于進(jìn)行投資決策，快速捕捉細(xì)分領(lǐng)域的具體的投資機(jī)會(huì)。

所以一句話說(shuō)回來(lái)了，公募REITs它其實(shí)應(yīng)該是另類權(quán)益和資產(chǎn)。從全球范圍來(lái)看，也包括中國(guó)的公募REITs，我們的產(chǎn)品設(shè)計(jì)里面普遍有強(qiáng)制分配的規(guī)定，所以從REITs整體的回報(bào)來(lái)看，分紅還是回報(bào)的很重要的這個(gè)特點(diǎn)，也是收益穩(wěn)定性的一個(gè)重要保障。

我們還是看美國(guó)從72年到今天它的平均年化收益率REITs是達(dá)到了12.6%，平均的分紅的收益率達(dá)到7.1%，貢獻(xiàn)了一半以上的收益。

中國(guó)什么情況？從REITs推出來(lái)到去年年底，我們也體現(xiàn)出類似的匯報(bào)特征。如果從21年一推出來(lái)到去年年底的話，我們看到中國(guó)REITs的平均年化回報(bào)是達(dá)到了12.5%。在其中這個(gè)分紅是5.3%，略低于美國(guó)。但是無(wú)疑如果你去跟股票去對(duì)比的話，它的這種分紅的收益率在整個(gè)的回報(bào)當(dāng)中，占比還是非常高，這是REITs的一個(gè)重要特點(diǎn)。

另外我們說(shuō)公募REITs是要堅(jiān)持權(quán)益導(dǎo)向，包括去年證監(jiān)會(huì)發(fā)布的4號(hào)文，進(jìn)一步明確了他的權(quán)益屬性。權(quán)益屬性重要的一個(gè)體現(xiàn)就是他的成長(zhǎng)性，成長(zhǎng)性當(dāng)中擴(kuò)募又是他的一個(gè)重要的手段。通過(guò)擴(kuò)募才能夠?qū)崿F(xiàn)收入的一個(gè)增長(zhǎng)，甚至市值的提升。同時(shí)也隨著更豐富的資產(chǎn)的組合的構(gòu)建，REITs整體的穩(wěn)定性也在大大提升。

我們回過(guò)頭來(lái)看，2023年的下半年和24年的年初，市場(chǎng)的波動(dòng)其實(shí)很大一部分是因?yàn)榛久鎼夯瘜?dǎo)致的，我們REITs單一資產(chǎn)項(xiàng)下收入反應(yīng)出來(lái)的下滑。所以說(shuō)隨著擴(kuò)募不斷的成熟，在REITs項(xiàng)下通過(guò)組合的構(gòu)建，其實(shí)它的穩(wěn)定性能大大的提升。今天我看這個(gè)領(lǐng)展的竺總也在臺(tái)下，我每次都會(huì)舉領(lǐng)展的例子。領(lǐng)展是亞洲最大的一個(gè)REITs，我們是花了相當(dāng)?shù)臅r(shí)間要來(lái)進(jìn)行一個(gè)研究和學(xué)習(xí)。一方面領(lǐng)展發(fā)展得很好。但另一方面其實(shí)大家知道嘉實(shí)我們目前管理的3只REITs里邊，有一個(gè)嘉實(shí)物美消費(fèi)REITs，其實(shí)它對(duì)標(biāo)就是領(lǐng)展。

我們看領(lǐng)展從2005年他首次IPO的時(shí)候，大概總資產(chǎn)規(guī)模是330億港幣，資產(chǎn)組合主要是商場(chǎng)和停車場(chǎng)。但是它上市通過(guò)前5年的不斷地內(nèi)部提升，實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)，體現(xiàn)出來(lái)團(tuán)隊(duì)的運(yùn)管能力。 然后通過(guò)收并購(gòu)，我們看到到今天領(lǐng)展已經(jīng)構(gòu)建了一個(gè)涵蓋了零售、停車場(chǎng)、辦公、物流等多業(yè)態(tài)的2370億港元的資產(chǎn)包。它的資產(chǎn)組合也從其實(shí)上市時(shí)候的香港到目前已經(jīng)遍布了香港、中國(guó)內(nèi)地、澳大利亞、新加坡、英國(guó)，市值增長(zhǎng)618%。截止到今年的5月20日，經(jīng)過(guò)了幾年的調(diào)整領(lǐng)展又開(kāi)始新一波股價(jià)的反彈。我們看他的累計(jì)漲幅已經(jīng)接近了800%，年化收益率大概11.7%。跟隨著領(lǐng)展的成長(zhǎng)，我相信有很多的初始投資人獲利是非常豐厚的。

公募REITs的成長(zhǎng)性也是它另一個(gè)重要特點(diǎn)。我們知道疫情之后，整個(gè)中國(guó)的資本市場(chǎng)是有非常深刻的一個(gè)變化。所以說(shuō)近幾年我們?cè)谧鰴?quán)益投資的時(shí)候，我經(jīng)常會(huì)聽(tīng)到紅利等等各種策略。

其實(shí)REITs前面介紹它的一個(gè)特點(diǎn)，首先它是個(gè)另類權(quán)益，第二還有強(qiáng)制分派的要求，分紅是它重要的收益來(lái)源。所以這就使得REITs其實(shí)是目前比較流行的紅利第一波投資的非常好的一個(gè)補(bǔ)充。

從去年24年里面的以來(lái)REITs的表現(xiàn)，我們和中證紅利全收益與紅利低波100全收益來(lái)比較的話，無(wú)論是從年化的收益率，分紅的收益率，波動(dòng)率，然后最大回撤來(lái)看，公募REITs都優(yōu)于紅利和紅利低波。

這也是我們看到隨著10年期國(guó)債的下行，從去年下半年，也是我參加去年的資本圓桌之后，REITs不斷的在創(chuàng)新高，我相信隨著國(guó)內(nèi)低利率環(huán)境的一個(gè)持續(xù)，REITs可能會(huì)越來(lái)越被投資人接受，它的持續(xù)成長(zhǎng)還是有非常好的驅(qū)動(dòng)力。

說(shuō)回來(lái)公募REITs的特點(diǎn)，我們看看國(guó)內(nèi)REITs市場(chǎng)最新的發(fā)展情況，也是經(jīng)歷了我們說(shuō)從初始提升到調(diào)整、到信心崩潰、到修復(fù)。中國(guó)的公募REITs市場(chǎng)經(jīng)歷了4個(gè)階段，在這4個(gè)階段之后，我認(rèn)為它已經(jīng)經(jīng)歷了一個(gè)完整的周期。

我們現(xiàn)在正在處在第二個(gè)周期的起點(diǎn)，隨著去年年初政策的呵護(hù)和私募投資人的進(jìn)入，我們看到公募REITs的階段性的底部之后，其實(shí)這個(gè)市場(chǎng)就進(jìn)入了一個(gè)快速的發(fā)展時(shí)期。

去年4月份我來(lái)參加上一次圓桌論壇的時(shí)候，大概是35只REITs，到今天我們最新的應(yīng)該是到了65只，今天剛剛有第66只上市?，F(xiàn)在應(yīng)該還沒(méi)有收盤，我估計(jì)收盤應(yīng)該會(huì)穩(wěn)在30%左右的漲停板位置，所以說(shuō)這是市場(chǎng)的一個(gè)顯著的一個(gè)變化，也是因?yàn)檫@樣的一些變化，我們認(rèn)為公募REITs已進(jìn)入到一個(gè)新的常態(tài)化發(fā)行的一個(gè)成熟的階段。

截止到今年的5月16號(hào)，剛剛說(shuō)了65單，基本涵蓋了高速公路、產(chǎn)業(yè)園等等。如果我們套用發(fā)改委1014號(hào)文頒布的資產(chǎn)類別，目前應(yīng)該是9大類。我們看到供水、市政都是相對(duì)獨(dú)立的，這個(gè)業(yè)態(tài)已經(jīng)是非常豐富了。

今年以來(lái)已經(jīng)發(fā)行了7單REITs，發(fā)行規(guī)模超過(guò)了1,120億。隨著公募REITS發(fā)行步入常態(tài)化發(fā)展階段，市場(chǎng)創(chuàng)新不斷涌現(xiàn)，多元化資產(chǎn)類型持續(xù)擴(kuò)容，新增資產(chǎn)類別涵蓋了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)(華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)REII)。大家做私募投資應(yīng)該了解，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是非常賺錢的一門生意，但是你要去投一個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，要組一個(gè)私募基金會(huì)面臨非常復(fù)雜的盡調(diào)工作。但是因?yàn)橛辛斯糝EITs非常標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)作，所以我們看到華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)這個(gè)項(xiàng)目上市之后非常受到追捧，公眾認(rèn)購(gòu)倍數(shù)達(dá)到407倍。如果放到今天，我們?nèi)タ唇裉焐鲜械暮闾┍Ｗ夥縍EIT，如果放到農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)倍數(shù)超1000倍了。

另外市政方面我們也終于迎來(lái)了水利REITs，還有市政的供熱，所以我們?cè)诮衲昕赡茉谶@個(gè)時(shí)點(diǎn)，未來(lái)的幾個(gè)月之內(nèi)，我們還要迎來(lái)新的有期盼已久的新基建項(xiàng)下的數(shù)據(jù)中心，有兩單已經(jīng)掛網(wǎng)。

去年公募REITs表現(xiàn)非?；鸨恢背掷m(xù)到目前，指數(shù)的回報(bào)是怎么樣的？

5月16號(hào)REITs全收益指數(shù)，年初以來(lái)已經(jīng)上漲了13.16%，其中消費(fèi)REITs板塊漲幅最高，達(dá)到了31%。那么市政環(huán)保REITs漲幅相對(duì)偏低的，這個(gè)它的一個(gè)背景可能跟擴(kuò)大內(nèi)需、刺激消費(fèi)等等有比較高的相關(guān)度。但是如果要是看REITs的總體的回報(bào)，13.16%的回報(bào)，今年以來(lái)我們知道很多的資產(chǎn)類別它的收益都是負(fù)的。

到目前唯一兩個(gè)正收益的類別，包括全球范圍來(lái)看把美國(guó)加到一塊，一個(gè)就是黃金，第二個(gè)就是中國(guó)的C-REITs，我們?nèi)〉昧朔浅２诲e(cuò)的一個(gè)成績(jī)。REITs上市以來(lái)的總收益的情況怎么樣？其實(shí)我們看總收益它還是取得了20.99%的總回報(bào)。

其中保租房和能源是領(lǐng)漲的子板塊，其次是消費(fèi)和市政環(huán)保。隨著市場(chǎng)的不斷的發(fā)展，取得了非常好的一個(gè)成績(jī)。我們看到這個(gè)市場(chǎng)投資生態(tài)也得到了極大的一個(gè)完善，投資機(jī)構(gòu)也不斷的在多元化。

目前從23年24年公布的這個(gè)年報(bào)當(dāng)中的機(jī)構(gòu)投資人的變化來(lái)看，目前REITs的主要投資機(jī)構(gòu)還是券商自營(yíng)，保險(xiǎn)資金和產(chǎn)業(yè)資本。其中從流通份額來(lái)看，券商類、證券公司等它的持倉(cāng)占比最高。但是原始權(quán)益人和產(chǎn)業(yè)資本，尤其是私募在去年的活躍度有所提高。我們看到去年年初的這種信心崩潰，私募基金以它的這種靈活性加大了進(jìn)場(chǎng)，對(duì)于市場(chǎng)觸底反彈是有相當(dāng)關(guān)系的。然后從總份額的合計(jì)來(lái)看，原始權(quán)益人和產(chǎn)業(yè)資本的仍然占了主導(dǎo)。券商、保險(xiǎn)、私募配置的是比較多的。未來(lái)市場(chǎng)還會(huì)迎來(lái)一個(gè)新的變化。我們知道這里邊券商自營(yíng)資金、保險(xiǎn)資金這都是投資期限偏長(zhǎng)的基金。但是真正的公募REITs的投資生態(tài)里面的定海神針，我們的全國(guó)社保，我們的企業(yè)年金長(zhǎng)期的負(fù)債驅(qū)動(dòng)要作為它的投資目標(biāo)的這些資金，目前還沒(méi)有計(jì)劃。

所以我們看到未來(lái)中國(guó)公募REITs的持續(xù)增長(zhǎng)率還會(huì)是源源不斷的提升。

另外隨著這個(gè)市場(chǎng)的不斷成熟，我們也一直在呼吁，一直在期待，我們的個(gè)人投資人的占比要得到提升。因?yàn)槲蚁嘈烹S著市場(chǎng)的發(fā)展，大家會(huì)意識(shí)到對(duì)個(gè)人投資來(lái)說(shuō)，公募REITs是你家庭資產(chǎn)負(fù)債表里面房產(chǎn)的一個(gè)非常好的替代品。

從具體的投資機(jī)會(huì)來(lái)看，有一個(gè)比較重要的觀察指標(biāo)，2012年的12月份以來(lái)，REITs和10年期國(guó)債的收益率呈現(xiàn)出來(lái)比較明顯的反向關(guān)系。隨著利率下行，REITs作為高分紅資產(chǎn)的吸引力不斷的提高。

在去年的上半年，市場(chǎng)修復(fù)的基礎(chǔ)之上，我們看到去年的四季度到今年的年初，REITs又整體迎來(lái)了一波新的上漲，其實(shí)它背后的原因就是10年期國(guó)債的下行。

即便到今天這個(gè)位置，我們也在看說(shuō)REITs是不是已經(jīng)漲的太高了。如果要是從過(guò)去的一個(gè)對(duì)比去看，我們消費(fèi)類的物美REIT上市以來(lái)包含分紅的累計(jì)回報(bào)已經(jīng)超過(guò)了80%。如果要是看我們的能源類的水電REITs，已經(jīng)漲了70%，是不是已經(jīng)太高了？

其實(shí)我們要從另外一個(gè)維度，從分紅回報(bào)的角度來(lái)看，其實(shí)整體目前分紅的收益率我們雖然到最高的時(shí)候也接近7%下行了很多，抱歉最高不是7%。我們?nèi)绻腔氐?3年年底的時(shí)候，其實(shí)回報(bào)都是全市場(chǎng)應(yīng)該都應(yīng)該是在8、9左右。

所以目前來(lái)說(shuō)它的分紅收益率還是在5.72左右，我們預(yù)期25年的話能達(dá)到5.93，所以說(shuō)他依然還是獲得投資人的青睞了。

也是由于這樣的一個(gè)背景，我們看到一二級(jí)市場(chǎng)，REITs從發(fā)行市場(chǎng)到二級(jí)交易市場(chǎng)，它的估值差異是非常顯著的。今天的恒泰上市30%的漲停板其實(shí)就說(shuō)明了問(wèn)題。從它折射出來(lái)的。我們看到去年以來(lái)就是持續(xù)驗(yàn)證的和配合打新的機(jī)會(huì)，依然是一個(gè)非常好的投資機(jī)會(huì)和投資策略。而且今年我們看市場(chǎng)已經(jīng)在開(kāi)始拉開(kāi)擴(kuò)募，擴(kuò)募的節(jié)奏在提升，所以說(shuō)隨著擴(kuò)募的不斷深化，REITs還將繼續(xù)釋放這個(gè)全新的配置機(jī)遇。

剛才說(shuō)了這是從整個(gè)REITs全市場(chǎng)的角度，從新的資產(chǎn)類別來(lái)講，其實(shí)市場(chǎng)還反映出來(lái)另外一個(gè)特點(diǎn)，也是中國(guó)資本市場(chǎng)的一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是，我們一直有一個(gè)炒新的習(xí)慣。

所以說(shuō)新的產(chǎn)品的新的類別都是給大家很好的一個(gè)想象空間。所以說(shuō)今年可能在原有的資產(chǎn)類別當(dāng)中，我們會(huì)看到數(shù)據(jù)中心，很快就要面世了。

我們也期待文旅類也會(huì)出現(xiàn)，同時(shí)華威農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的市場(chǎng)表現(xiàn)，我們相信后面的一些專業(yè)化的批發(fā)市場(chǎng)，一些新的類別，因?yàn)槿A威是農(nóng)貿(mào)，我們還有布料批發(fā)等等這些新的子類別出現(xiàn)，在會(huì)給市場(chǎng)提供更多的投資機(jī)遇，也是我們需要把握的。

以上是我今天跟各位分享，再次感謝觀點(diǎn)的邀請(qǐng)。

免責(zé)聲明：本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)由觀點(diǎn)根據(jù)公開(kāi)信息整理，不構(gòu)成投資建議，使用前請(qǐng)核實(shí)。