2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)·現(xiàn)場(chǎng)快訊：5月20日下午，2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)在上海中國(guó)人壽金融中心正式開幕。

中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)購(gòu)物中心分會(huì)副會(huì)長(zhǎng)、專家委員會(huì)首席研究員蔡云就“供需雙側(cè)發(fā)力，化解商辦困境”的主題進(jìn)行分享。

蔡云在演講中提到，化解商辦困境，要從供需雙側(cè)同時(shí)發(fā)力。

供給側(cè)破局方向，宏觀上，第一，精準(zhǔn)供地與總量控制，建立“以需定供”機(jī)制，將商辦用地供應(yīng)與產(chǎn)業(yè)招商進(jìn)度掛鉤，嚴(yán)控低能級(jí)城市新增供應(yīng)。

第二，存量更新與功能再造，推廣“輕改造”模式（如WeWork的舊樓活化），通過政策松綁+金融工具支持，將低效物業(yè)轉(zhuǎn)為長(zhǎng)租公寓、數(shù)據(jù)中心等。

第三，產(chǎn)品分化與產(chǎn)業(yè)綁定，針對(duì)細(xì)分行業(yè)（如生物醫(yī)藥需實(shí)驗(yàn)室、跨境電商需保稅倉(cāng)）開發(fā)專業(yè)化樓宇，實(shí)現(xiàn)“一產(chǎn)一策”。

第四，金融工具創(chuàng)新，擴(kuò)大商辦類公募REITs試點(diǎn)，吸引保險(xiǎn)、養(yǎng)老金等長(zhǎng)期資本參與存量更新。

微觀上，第一，短期調(diào)整：租金下調(diào)、以價(jià)換量。

第二，長(zhǎng)期轉(zhuǎn)型：功能混合化：改造成長(zhǎng)租公寓（如上海“商改租”政策）、數(shù)據(jù)中心（高電力負(fù)荷需求）；產(chǎn)業(yè)綁定：政府主導(dǎo)引入生物醫(yī)藥、人工智能等產(chǎn)業(yè)集群，定向招商；綠色與智能化。

第三，依靠政策支持：多地試點(diǎn)“商改住”放寬限制，如廣州允許存量商辦改保障性住房；稅收減免（如杭州對(duì)入駐數(shù)字經(jīng)濟(jì)企業(yè)給予3年租金補(bǔ)貼）。

需求側(cè)破局方向，核心在于將商辦空間從“成本項(xiàng)”轉(zhuǎn)化為“價(jià)值引擎”--通過產(chǎn)業(yè)賦能、體驗(yàn)升級(jí)、ESG增值，使其成為企業(yè)降本增效、品牌塑造、人才吸引的戰(zhàn)略支點(diǎn)。

宏觀上，第一，產(chǎn)業(yè)政策精準(zhǔn)賦能，釋放企業(yè)擴(kuò)張需求。

第二，定向扶持新興產(chǎn)業(yè)，稅收優(yōu)惠：對(duì)數(shù)字經(jīng)濟(jì)、生物醫(yī)藥、綠色科技等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，給予辦公租金補(bǔ)貼或企業(yè)所得稅減免（如深圳對(duì)科技企業(yè)提供最高30%的租金補(bǔ)貼）。場(chǎng)景開放：在商辦樓宇內(nèi)開放智慧城市、低碳技術(shù)等應(yīng)用場(chǎng)景，吸引企業(yè)入駐試點(diǎn)（如上海西岸智慧谷引入AI企業(yè)共建“未來辦公實(shí)驗(yàn)室”）。

第三，中小企業(yè)扶持計(jì)劃。

微觀上，第一，靈活租賃：推廣“小面積、短租期、模塊化”辦公單元（如50-200平方米），降低初創(chuàng)企業(yè)成本壓力。

第二，服務(wù)包集成：聯(lián)合第三方機(jī)構(gòu)提供法律、財(cái)稅、融資等“一站式”服務(wù)，提升樓宇附加值（如北京中關(guān)村創(chuàng)業(yè)大街模式）。

第三，招商引資升級(jí)，吸附高能級(jí)租戶，對(duì)跨國(guó)企業(yè)設(shè)立區(qū)域總部或研發(fā)中心，提供用地優(yōu)先、人才個(gè)稅返還、高管落戶綠色通道（如上海臨港新片區(qū)政策）。新加坡通過“全球總部計(jì)劃”（GHQ）吸引超4000家跨國(guó)企業(yè)總部，其核心區(qū)寫字樓出租率常年超90%。產(chǎn)業(yè)鏈集群招商。

第四，產(chǎn)業(yè)鏈：圍繞龍頭企業(yè)（如華為、特斯拉）打造上下游配套企業(yè)辦公集群，形成“一棟樓就是一條產(chǎn)業(yè)鏈”的生態(tài)（如蘇州工業(yè)園生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)樓宇）。

第五，在低能級(jí)城市對(duì)接一線城市產(chǎn)業(yè)外溢，共建“反向飛地”辦公園區(qū)（如杭州濱江在衢州設(shè)立“科創(chuàng)飛地”）。

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