主持嘉賓

袁鴻昌　世聯(lián)行集團(tuán)黨委書記、監(jiān)事會主席兼上海地區(qū)負(fù)責(zé)人

討論嘉賓

蔡　云　中國商業(yè)聯(lián)合會購物中心分會副會長、專家委員會首席研究員

梁耀華　凱德投資(中國)商業(yè)及辦公樓管理董事總經(jīng)理

黃鈺麟　越秀商管寫字樓卓越中心總經(jīng)理

郝　群　華貿(mào)集團(tuán)總裁助理

袁鴻昌：我覺得那個觀點(diǎn)安排嘉賓安排得非常好，既有這個專家，也有企業(yè)界，而且企業(yè)界既有外資，也有國企。

我想問的第一個問題是寫字樓的周期，寫字樓的冬天大概還有多久？咱們先從凱德的梁總。因為凱德在全世界都有布局，你怎么看這個周期？還要多長時間？

梁耀華：這個問題可能需要辯證地看待，當(dāng)下的市場也很難說是好還是不好。

今年開春以后我們做了一些統(tǒng)計和記錄，發(fā)現(xiàn)整體辦公需求是不錯的，且有一些企業(yè)租戶有搬遷或擴(kuò)張的需求，尤其在上海市場，北京甚至?xí)靡稽c(diǎn)，這就意味著量的提升還是可觀的。

因此，無論如何，在凱德我們還是有一個比較堅定的信念，好的產(chǎn)品還是能穿越周期的。即便市場有一些回落或波動，但是好的產(chǎn)品始終能保持住它的基本盤。

我們看到，在當(dāng)下市場，其實(shí)不僅是凱德，諸多同行對于維持產(chǎn)品力和租戶質(zhì)量方面還是比較堅持的。對于不少新入市的項目，業(yè)績也十分可觀，所以我們有理由相信，機(jī)會還有，只是租戶到底如何選擇，與此同時這也更加考驗我們業(yè)主方和運(yùn)營管理方將如何抓住機(jī)會。

因此，產(chǎn)品則尤為重要，好的產(chǎn)品還是會穿越周期。一方面，系統(tǒng)性產(chǎn)品會更有優(yōu)勢。以凱德為例，我們的辦公樓項目覆蓋全國多地，同時也搭建起了我們的"凱德辦公"品牌，基于這樣一個成熟的、系統(tǒng)性的平臺，能夠給到租戶更全方位、跨地域的支持和服務(wù)。另一方面，用心經(jīng)營的產(chǎn)品，無疑更長久。這需要全盤的考慮，比如凱德的產(chǎn)品，我們始終會考慮如何服務(wù)好我們的客戶、提升我們產(chǎn)品的可選擇性、提高我們的物業(yè)管理水平、豐富我們的社群活動等，最終使得我們凱德辦公平臺上的所有產(chǎn)品能形成一股聚合力量，一起朝著穩(wěn)定、可持續(xù)的方向發(fā)展。

袁鴻昌：謝謝梁總。梁總的觀點(diǎn)是周期不可預(yù)測，但是好的產(chǎn)品能夠穿越周期。

黃總是越秀商管的負(fù)責(zé)人，越秀在中國布局了很多的城市，你怎么看未來市場發(fā)展的趨勢？

黃鈺麟：我是這樣看的，首先現(xiàn)在中國的商辦市場處于房地產(chǎn)第四象限模型里面，呈現(xiàn)出相對明顯的供過于求。

這種情況之下，資本基本是不會再進(jìn)入這個市場去拿幾個項目。我大膽預(yù)測下，未來2-3年情況不會比現(xiàn)在好，有可能會更糟糕。

為什么？剛剛其實(shí)CBRE謝總呈現(xiàn)出來的未來2-3年的市場供應(yīng)，其實(shí)是告訴大家未來還有非常多的量。

但實(shí)際上我們在很多核心城市已經(jīng)看得到，無論是外資、國資還是民企基本上不敢再拿新的商辦項目，那么也就是說可能三年之后，我們的市場供應(yīng)會變少。

那么從另外一個角度來說，是不是過了三年之后，市場情況就會好？我覺得不是，因為未來2-3年，市場仍然會有供應(yīng)，這些供應(yīng)都是需要我們?nèi)ハ摹?/p>

所以我自己的看法是，如果需求端得到改善的話，市場可能會在5-6年之后逐漸的從第四象限回到第一象限。

當(dāng)然它具體是在5年6年還是7年要看需求端的消化情況，因為我們只能預(yù)測到供應(yīng)端三年之后會大量的減少，因為現(xiàn)在開工建設(shè)也是需要3-5年周期，現(xiàn)在只要沒有人再拿地再建新的寫字樓，實(shí)際上3-5年之后這個供應(yīng)量就會減少，這是我自己對于這個周期市場的一個看法。

另外我覺得周總之前分享說到一個location的問題也還是很重要，只是確實(shí)現(xiàn)在市場對于location的一個變化已經(jīng)不同。

因為我們也做房地產(chǎn)，房地產(chǎn)涉及到一個最核心的資源，就是土地資源。

我們看每一塊地現(xiàn)在它有個資產(chǎn)在上面，它有可能是廠房，有可能是產(chǎn)業(yè)園，有可能是酒店、公寓，甚至是辦公樓、商場。但在市場變化的過程當(dāng)中，location的價值它可能有變化，它現(xiàn)在這個資產(chǎn)是不是最能呈現(xiàn)這個土地的價值，這也是需要去思考的。

我換句話說，市場上很多大的開發(fā)商包括越秀有40多年的資產(chǎn)管理經(jīng)驗，他們持有的一些資產(chǎn)實(shí)際上它是不是值得去做一些調(diào)改？

那么現(xiàn)在政府也都開始考慮有一些已經(jīng)給了的商辦地可以退地，同時政府也在開始允許一些商辦資產(chǎn)、調(diào)改它的使用屬性。

其實(shí)政府現(xiàn)在也有對于土地屬性調(diào)改的一些考慮。我以廣州為例，在一些很核心的舊城區(qū)和市中心，有些資產(chǎn)的位置其實(shí)以前適合做商辦，現(xiàn)在不適合。它現(xiàn)在改成酒店可能會更好，因為它周邊有非常多的商業(yè)氛圍，那么我覺得這些資產(chǎn)都是值得去做調(diào)整跟重構(gòu)的。

當(dāng)然可能也有一些資產(chǎn)，原來可能是專業(yè)市場，可能把它改成寫字樓會有一個很好的效果，在北京我們可以看到鼎好，可以看到京印。

這兩個項目原來是一個電腦賣場，原來是一個鞋業(yè)的批發(fā)市場，它重新調(diào)改成寫字樓之后呈現(xiàn)出來這個資產(chǎn)，它的價值是高的，我覺得這些也是這個過程當(dāng)中的重構(gòu)的一個概念。

袁鴻昌：黃總，我想更深一個問題。其實(shí)您剛才表達(dá)的供需會有變化，但是供應(yīng)這邊就是存量的資產(chǎn)，可能可以通過法定圖則的改變，讓它從寫字樓的供應(yīng)變成了非供應(yīng)。

黃鈺麟：我覺得已經(jīng)出來的，包括出了拿了地沒有蓋的，實(shí)際上政府也在研究是不是可以退地，改用途就重新把這個地再拿出來，因為實(shí)際上政府也認(rèn)知到現(xiàn)在供應(yīng)是過量，繼續(xù)再砸供應(yīng)量，實(shí)際上對整個市場、對于整個經(jīng)濟(jì)其實(shí)不好。

袁鴻昌：郝總怎么看待這樣一個問題，因為特別在存量的商業(yè)、商辦市場，其實(shí)非國資的企業(yè)、非外資企業(yè)蠻少的。

華貿(mào)怎么看待這個周期，和你們怎么面對這樣一個算是一個冬天。

郝　群：感謝組委會的邀請，我是從北京過來，然后我的主要工作領(lǐng)域都是在office，當(dāng)然也有我們綜合體的運(yùn)營管理。

針對剛才主持人提到的office冬天，我覺得我自己的資歷還有學(xué)識可能都不能去決斷這個時間到底是什么時候。

但是主持人這樣問呢，也是我們是可能最有發(fā)言權(quán)的，因為office是一個經(jīng)濟(jì)的一個晴雨表，它能反映很多市場上無論是政策層面的，還是經(jīng)濟(jì)層面的問題。這一點(diǎn)我想在北京還有上海其實(shí)是一樣的。

包括剛才無論是CBRE還是我們觀點(diǎn)發(fā)布的一些數(shù)據(jù)，大家都能夠看得出來，其實(shí)我們的體感也能感覺到一季度實(shí)際上是回暖的。

因為我一直是在一線做這個業(yè)務(wù)工作，我自己的感受，北京華貿(mào)是2007年1月1號全面的投入市場，2007年整個100萬平米的華貿(mào)中心投入使用，一直到現(xiàn)在已經(jīng)運(yùn)營了18年的時間。

我自己也經(jīng)歷了金融危機(jī)，疫情，包括現(xiàn)在的這些低谷，而且我前兩年一直在做我們蘇州和南京的華貿(mào)中心的項目。然后剛才主持人提到的上海的華貿(mào)是我們已經(jīng)拿了地了，在北外灘現(xiàn)在剛剛開始建設(shè)。

這是我的工作經(jīng)歷，所以我想說跟大家分享的真實(shí)的就是說有的時候真是不知道什么是底兒。

我記得好幾年前，當(dāng)時仲量聯(lián)行在北京的一個內(nèi)部分享會是說大家堅持住，2023年就是一個比較好的情況，但是他當(dāng)時沒有預(yù)測到疫情。

我舉小例子是說我們商辦的人，因為我們做的是一個跟國家經(jīng)濟(jì)有關(guān)的這么一個平臺，我們可能不能變的是一定要做好產(chǎn)品，現(xiàn)在正好跟國家的做好房子號召是一樣的。

你把你該做的事兒，你作為一個開發(fā)商，我們是先開發(fā)，后期再做operation，你把你該做的這個事兒做好，前期一定要盡可能的去做好產(chǎn)品，然后做的好的質(zhì)量，然后后期通過我們的運(yùn)營管理在取得回報，這是肯定不能變的。

現(xiàn)在要變的我認(rèn)為是個常態(tài)了，就是你不斷的要研究這個市場，研究我們客戶的需求。原來每年可能各個項目都在做客戶的滿意度調(diào)查，客戶的需求變化，做這些不是為了每年得到一個什么數(shù)字，其實(shí)是要研究現(xiàn)在的這種共性。

包括剛才CBRE也是在做了很多分析，現(xiàn)在需求有很多的變化，這些變化就是我們工作的一個核心了。你怎么去應(yīng)對這些變化，包括主流客戶的變化，包括他對于價值的認(rèn)知變化。

這完全是個常態(tài)，也就是像我們原來業(yè)內(nèi)有時候聊天，你看人家會計師事務(wù)所什么時候生意都很好，經(jīng)濟(jì)好的時候有太多的新社，經(jīng)濟(jì)不好的時候有太多的退市、重組，我們是不是也要做這樣的工作？

我是覺得我們今年以來，北京的寫字樓的從業(yè)者，包括我們各個項目，好像是從去年已經(jīng)到現(xiàn)在完全適應(yīng)了市場，包括價格，包括給客戶增設(shè)很多服務(wù)。然后還有一些個性化的客戶需求的設(shè)計，還有在任何收入都沒有增加的情況下，設(shè)備設(shè)施的一些投入，這些都是我們在積極的變化。

我覺得這一點(diǎn)是我們做從業(yè)者要堅定的信心的日子，肯定也會一天比一天好吧。從我們現(xiàn)在實(shí)際上已經(jīng)基本上北京是企穩(wěn)的，我們指的是相對高端的市場也基本上是企穩(wěn)的。

然后大家在這個過程中再找，無論是你說我要做一個什么產(chǎn)業(yè)聚集，或者是說我要去突破哪一部分的方向，或者是說我在ESG等等的一些個性化的項目上，我覺得給我自己再貼一些新的標(biāo)簽。

我認(rèn)為都是在適應(yīng)，在不斷的適應(yīng)，在不斷的求變中去適應(yīng)，去接近或者達(dá)到自己的目標(biāo)。

袁鴻昌：這個問題也想問問蔡會長，因為確實(shí)房地產(chǎn)是個周期性行業(yè)，踩對了的周期可以發(fā)展得很快，但是踩錯實(shí)際上也面臨著滅頂之災(zāi)，蔡會長怎么看這個問題？

蔡　云：其實(shí)我們今天在座的都是寫字樓或者是商辦的運(yùn)營者，我們的企業(yè)都是建造或者運(yùn)營，我們叫存量資產(chǎn)運(yùn)營者。

我們在想我們的生產(chǎn)資料是什么？我們生產(chǎn)資料肯定是我們現(xiàn)在手里拿的這些樓，無論它的好，無論它的壞，這是我們的生產(chǎn)資料。

我們的目的是干什么？讓這些樓宇存量資產(chǎn)或者這些必要資產(chǎn)它的效益最大化，這是我們肯定的。

無論是寫字樓也好，商辦也好，無論是我們在社會上任何一個行業(yè)也好，我們都會經(jīng)歷這樣周期性的變化。

周期變化不僅僅是現(xiàn)在，從任何一個時期有這種周期變化，包括我們整個改革開放以后高歌猛進(jìn)的變化，包括前些年的所有放量的運(yùn)營的都是我們的變量。

那么面對這個時候，是我們所有做資產(chǎn)運(yùn)營的應(yīng)該預(yù)料到的市場。當(dāng)然我們也可以依照現(xiàn)在所說的前所未有，空前等等。

但是我覺得一個運(yùn)動員應(yīng)該必須對預(yù)期有一個研判，因為社會經(jīng)濟(jì)所帶來所有的敏感性的跟發(fā)生的必要的關(guān)系。

商辦市場其實(shí)不可怕，可怕的在于我們怎么去順應(yīng)市場，調(diào)整我們的運(yùn)營態(tài)度，調(diào)整我們的供給方式，這是我們應(yīng)該想的。

現(xiàn)在你想8%的寫字樓或者商辦也好，現(xiàn)在是租金仍然好，其他的就不行了。

其他的三四線城市，也許再比如說通過我們的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，通過我們的使用性質(zhì)調(diào)整，看你怎么去順應(yīng)市場。

其實(shí)我倒覺得周期也好，跟國家的周期是有關(guān)系，但是在周期當(dāng)中你運(yùn)營的好才是你最大的優(yōu)勢。

再有一個就是關(guān)于重構(gòu)，我們原來抱定著一個寫字樓、商辦，但是我們后來發(fā)現(xiàn)有很多的一線城市的寫字樓改成了長租公寓，有很多專業(yè)市場也改成了長租公寓，一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)甚至改成了養(yǎng)老公寓等等，這些東西都基于我們的物業(yè)本身的基礎(chǔ)條件去改的，變與不變之間誰取勝？肯定是誰主動便取勝，所以重構(gòu)應(yīng)該是這樣的一個重構(gòu)。

大家不要固守的思維去等著這個市場爛掉了，我做不了什么，但實(shí)際上你換一個思維，可能你的世界是廣闊的世界，我就說這些。

袁鴻昌：剛才其實(shí)幾位嘉賓都提到周期和競爭的不可避免，但是好產(chǎn)品和好服務(wù)能夠令到我們穿越周期。

我想順著來問一個問題，梁總，凱德的殺手锏是什么？穿越周期的殺手锏。

梁耀華：面對快速變化的市場，是否有決心去改變自己的運(yùn)營態(tài)度與模式。這其實(shí)是凱德一直在做的。

在服務(wù)客戶、與客戶保持緊密聯(lián)系的過程中，我們發(fā)覺，不單是對于客戶，對于他們同行業(yè)上、中、下游的一些客戶的需求，甚至說對于一些客戶他們所特定的辦公樓要求和服務(wù)，我們也都更理解了。一方面包括他們對于基本配套的需求，如：洗手間、空調(diào)、電梯，營運(yùn)時間，配套服務(wù)等；另一方面，也包括針對一些特定租戶的特殊需求，如臨時需要新增的辦公空間、會議需求等等，我們都可以及時滿足，這離不開我們對客戶的用心了解，也是我們運(yùn)營力落實(shí)到日常中最直觀的表現(xiàn)之一。

而這些，我相信都是包括凱德在內(nèi)的諸多同行一直在做且未來持續(xù)會做的事情，為我們的客戶做好服務(wù)。

回到產(chǎn)品本身，我們會發(fā)現(xiàn)當(dāng)下市場上好的產(chǎn)品依然十分堅挺，盡管受到市場多次的波動但影響并不大，這離不開其核心的地緣位置和成熟的運(yùn)營管理。在凱德，我們有一套成熟的管理體系，會對項目進(jìn)行持續(xù)的升級和改造，以不斷去適應(yīng)市場的變化和行業(yè)的需求。有一個典型的案例，就是我們位于北京的凱德·匯新大廈，我們在2023年收購后隨即對其進(jìn)行了升級改造，歷經(jīng)一年多的重新定位、硬件改造、服務(wù)升級與招商后全新亮相。隨著項目運(yùn)營不斷地走向成熟，周邊商業(yè)配套的日趨完善，市場接納度十分顯著，而且不少客戶在逐步拓張租賃面積。

因此在整個市場里，我們面臨的境遇是同等的，我們這些行業(yè)伙伴一起協(xié)作，隨行就市，方能穿越周期。但與此同時，自身產(chǎn)品和服務(wù)的提升是必須的。

袁鴻昌：黃總，越秀的好產(chǎn)品和好服務(wù)你是怎么看？

黃鈺麟：其實(shí)這個問題剛剛在外面，我們跟同行簡單聊了一下，其實(shí)我們商辦或者是寫字樓沒那么復(fù)雜。歸納起來，我認(rèn)為是聚焦在三個點(diǎn)上面：

一個就是客戶，我們是不是清楚我們資產(chǎn)或者寫字樓所屬區(qū)域的一些特點(diǎn)，它適合什么樣的行業(yè)，什么樣的客戶在這。

然后我們在招客戶回來的時候，我們tenant mix是怎么樣的，是不是比較契合這個區(qū)域市場、這個產(chǎn)品、這個項目所在的位置。

運(yùn)營上面要想做到穩(wěn)固，tenant應(yīng)該要適合這個項目所在區(qū)位，這樣至少客戶不會有沖動搬離這個區(qū)位。例如這個項目是城市的金融中心，那么金融企業(yè)不大會從這里搬到科技中心去，所以我覺得tenant mix租戶結(jié)構(gòu)上要去關(guān)注，這是第一個點(diǎn)。

那么第二個點(diǎn)我覺得是capex的精準(zhǔn)投入，舉個例子可能有一些同行會在一些城市去做帶裝產(chǎn)品，投入很高的標(biāo)準(zhǔn)，就做出非常好的產(chǎn)品，但可能那個市場是不適合的，市場租金實(shí)際上沒辦法去消化這么好的產(chǎn)品。

這對于運(yùn)營來說很關(guān)鍵，要明確項目在這個城市它的租金承受能力、區(qū)位承受能力，客戶的情況怎么樣，才能知道我應(yīng)該投什么樣的產(chǎn)品，產(chǎn)生最好的收益，所以capex的精準(zhǔn)很重要。

當(dāng)然除了租賃產(chǎn)品方面，我覺得也要去關(guān)注一些日常運(yùn)營上面，就好像越秀商管在廣州IFC投了一套AI的空調(diào)智能應(yīng)用系統(tǒng)。

它是通過讀取這個項目過往15年根據(jù)廣州天氣變化去人工調(diào)整的空調(diào)出水溫度跟回水溫度記錄，然后實(shí)時監(jiān)控整個城市的氣溫變化情況，以此智能地去調(diào)整空調(diào)溫度的變化，這個舉措實(shí)際的節(jié)能效果還是挺明顯的。因為它可以降低日常的一些運(yùn)維的成本，那么我覺得這個投入也是值得的，所以我說capex的精準(zhǔn)投入很重要。

第三個是operations的精準(zhǔn)投入，現(xiàn)在的市場環(huán)境比較艱難，但客戶的標(biāo)準(zhǔn)沒有變。甚至競爭這么劇烈的情況之下，可洗手間干不干凈這種小細(xì)節(jié)，比我們做其他很花哨的東西更重要。所以operations該省哪些地方、該維持哪些地方，它的精準(zhǔn)程度也是非常重要的。

所以我覺得做好tenant客戶、capex和operations的精準(zhǔn)投入這三個點(diǎn)，可以在運(yùn)營突圍中占據(jù)優(yōu)勢。

袁鴻昌：郝總，您這兒遇到什么困難，您對好產(chǎn)品好服務(wù)又是怎么理解的？

郝　群：跟大家分享一下，我總結(jié)了有三三點(diǎn)，這三點(diǎn)平時工作也在用，也倒不是一定大會上要用，我覺得我們的優(yōu)勢就是好產(chǎn)品。

我們的主力產(chǎn)品華貿(mào)中心是綜合體項目，綜合體像北京的我們典型產(chǎn)品的將近100萬平米，然后我們有酒店，辦公樓，然后有SKP的商場，酒店是兩兩座，然后有主力店SKP，然后有我們的三棟寫字樓，再加上我們公寓，雖然叫華貿(mào)公寓，但是實(shí)際上是住宅類的產(chǎn)品，總的加起來將近100萬平米。

綜合體的項目，它創(chuàng)造的是生活方式，包括還有一些筋骨打造的，包括我們的交通，這些還有其他的一些外圍服務(wù)，這都是組合起來，我們打造的是生活方式，所以綜合體項目加上華貿(mào)的生活方式，這是我們的一個核心競爭力。

同時我們自己給自己團(tuán)隊的定位，我們要做的是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的平臺，也就注定了我們是做服務(wù)的。因為我們的錢，前期開發(fā)商去開發(fā)，然后讓我們資管團(tuán)隊來掙這個錢，我們的錢是要從客戶這邊去掙的，所以我們就要給他提供服務(wù)，才能掙到這個錢。

所以我們定位現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的平臺，所以我們的第三個點(diǎn)，我們要以客戶為中心，我覺得這個是我們在現(xiàn)在的商辦市場，在北京做的還不錯的一個法寶。

大家可能都在說以客戶為中心，我把它翻譯的更通俗一點(diǎn)，就是說我們現(xiàn)在除了我們的好產(chǎn)品以外，我們更關(guān)注到了我們區(qū)域里面服務(wù)的人。

這個人是核心關(guān)鍵，一個區(qū)域里邊的人，包括你的寫字樓的辦公的人，包括商業(yè)的商戶，包括逛商場的人，酒店的旅行的客戶，然后住家的客戶，還有訪客，甚至還有政府，還有社團(tuán)的參觀的，偶爾經(jīng)過的很多的這些人，你要都對他們進(jìn)行仔細(xì)的分析，把主要的你需要服務(wù)的人群的特色給它提煉出來以后，你給他提供不同的服務(wù)。

我只想舉一個例子，就是說因為比如說一個辦公的他有老板，他有一些行政的人員，然后還有一些普通的員工，你就要分門別類。

因為剛才謝總提到了一個特重要的，就說大家現(xiàn)在對一個滿意度調(diào)研，剛才因為我看那數(shù)字就是說大家對公共空間的使用需求達(dá)到65%。

因為華貿(mào)是一直在關(guān)注大家的一些業(yè)余生活，或者是給大家提供情緒價值，我們基本上每周在各個公共服務(wù)空間都有一些活動，然后經(jīng)過十幾年的運(yùn)營也梳理出來，比如說各個很多企業(yè)他非常重視像地球日、環(huán)保這樣的活動，他每年都積極參加，而且我們參加的人數(shù)和品質(zhì)也越來越提升。

在滿意度調(diào)查，大家最喜歡我們的一個活動，每年我們會搞一次相親活動，因為可能大家沒有時間，但是我們搞了兩次特別成功，還有牽手的，所以有的企業(yè)在調(diào)研的時候說你們每年都恨得可以多搞幾次，然后像這兩年可能是不是疫情還是什么，像我們一些什么瑜伽派對類似的體育健康的這種打卡，或者是這種小型的競賽，還有一些我們特別現(xiàn)在受追捧的這種華茂夜校，我們有個夜校，夜校有線上的，也有線下的，在黨建空間就做了，把這些所有公共空間都利用起來，然后大家中午或者是下班以后，甚至周末都有一點(diǎn)，除了辦公以外，他有一個理由在留在華貿(mào)的一個點(diǎn)，所以他就比較幸福，就是足不出戶本身百萬平米的區(qū)域，它一般的生活服務(wù)得到保障了，然后你再給它加點(diǎn)料。

這些基本上都沒有什么，說實(shí)話基本上沒有什么客戶要投入的，剛開始我們做夜校的時候，我們還是到處請老師請平臺，有時候做一些文創(chuàng)，有時候去給大家講一些什么養(yǎng)生，剛開始還是要我們得花一些錢去找資源。

后來這些資源就主動來了，然后最重要我們又把區(qū)域的這些商戶給調(diào)動起來了，他可以分享這些東西，他也做宣傳了，然后也給大家傳達(dá)了現(xiàn)在的課排的滿滿的。夜校是基本上現(xiàn)在成為我們?nèi)A貿(mào)體系，因為我們到處都有，蘇州、南京、惠州都有office。

所以我們從office的角度上來講，把這些一般的員工的生活美好了，像中層或者是高層，他經(jīng)常得吃飯。剛才調(diào)研也是說在一個地方能滿足你所有的餐飲很少，但是我敢說在北京華貿(mào)是之一。

基本上我們?nèi)A貿(mào)的購物中心的B1，在北京也算是一個商圈兒的網(wǎng)紅，基本上就是我們每年要換三四個店，都是讓大家能中午吃好，可能也可以去員工餐廳，也可以我們的這種場合。另外他有穿西裝的可以交流商務(wù)交流，他也有下班以后可以把領(lǐng)帶解下來的一些小酒館，包括星巴克，我們都是帶酒的這種星巴克，有三個星巴克，其中有一個大最大的是帶酒的。

就是說你讓他所有的場景盡可能都在這邊完成，它其實(shí)是幸福的，因為大家都知道北京堵車很厲害，從第一場到第二場基本上損失了時間，然后盡可能讓他們也幸福的老板就更是你讓他去給您請吃飯或者是其他的場合酒店都有，就是說關(guān)注到人，我就舉這個例子，這樣的話我是覺得讓大家粘性比較提升。

袁鴻昌：因為蔡會長還沒發(fā)言，我想還是要問一下，其實(shí)剛才講的都是圍繞客戶做很多事情。

我的問題是什么呢？這是必要條件，不是充分條件，你做的好客戶不一定來，你做的不好肯定不來。

蔡會長怎么看這個事情，我再問多一個問題，你們對客戶很好，客戶其實(shí)發(fā)展大了以后，政府會給他一塊地，他自己就搬走了。

比如這次華北一區(qū)出口，浦東空了大量的寫字樓，騰訊一去企鵝島，深圳也控了大量的寫字樓，

蔡會長，你怎么看待這個問題？是我們的政策有需要改動的地方？

蔡　云：其實(shí)是這樣的，就是我們在運(yùn)營寫字樓或商辦的過程當(dāng)中，這種服務(wù)升級從原來的我們作為業(yè)主方提供一個作用空間，這個就可以了。

但是現(xiàn)在隨著市場的調(diào)整，我想各個寫字樓的運(yùn)營都登峰造極了。其實(shí)都遇到保姆級的服務(wù)了，而且以前我們感覺到它公共空間這些不是多么重要的，更重要是輝煌富麗中心，但是現(xiàn)在想這肯定是重要的了，這是一個

再有，一個就從這個產(chǎn)業(yè)我剛才一直在講，就從產(chǎn)業(yè)升級產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面來講，這種情況很自然的發(fā)生，而且作為租戶企業(yè)來講，它降低成本也是它永恒的主題。

我們面對少怎么去維護(hù)這市場？第一這個存量的不走，新增的盡快來把這中間要打平了。這個我覺得是也是咱們服務(wù)的內(nèi)容。

但是我今天特別想就跟大家交流一個什么問題，就是我們商辦最重要是我們自己的降本增效。因為我們這些寫字樓，我們當(dāng)時用的這些所有的設(shè)備設(shè)施，這些運(yùn)維說實(shí)在的已經(jīng)趕不上時代潮流了。

我曾經(jīng)參觀過你們越秀，但是我就想目前你們肯定都是先進(jìn)的，就作為我們房齡20年以上或十幾年以上的，我大家都知道我們在中控室有一個合同的能源控制，但這個據(jù)我的市場調(diào)查，大概百分之六七十都應(yīng)該很保守的，都是一個擺設(shè)。

實(shí)際上他在自己消耗著自己，我們在當(dāng)前這個市場情況下，如果我們降購物中心商辦以后提一個問題，冷熱冷熱源的處理，一個照明的處理，這個是我們大塊。

如果這個東西在先進(jìn)的技術(shù)的這種催生下，我們是要做到降本增效的首要原因，但實(shí)際上做到這個原因我們也很重要，更替設(shè)備設(shè)施，這對我們來說又是一筆投入，長期投入和短期投入怎么去處理的問題。

還有一個我們寫字樓的更重要一點(diǎn)是人員的問題，這幾大塊除了我們這人員的工資成本以外，那么更重要的是降本增效問題，這些是我們寫字樓反而要重視的問題。

其實(shí)對市場來講它是活性的，可以去調(diào)整的，但是硬件來講是考驗我們的標(biāo)準(zhǔn)，同時也客戶考驗?zāi)愕臉?biāo)準(zhǔn)，客戶作業(yè)還自己也好，客戶在選擇也好，他也需要降本增效。

所以我倒是認(rèn)為寫字樓的咱們從業(yè)者在這個地方要多練內(nèi)功，而且現(xiàn)在先進(jìn)技術(shù)也很多，這可能是我們改變思想，改變服務(wù)升級的很重要的一塊。

袁鴻昌：謝謝蔡會長，也希望寫字樓冬天馬上過去，然后我們都能過上好日子，謝謝各位。

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