本文為周興強(qiáng)先生在2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)發(fā)表的演講。

周興強(qiáng)（高格辦公空間合伙人&副總裁）：首先簡單的介紹一下高格，很多人可能不太了解。

高格成立于2011年，目前是16個(gè)年頭了，我們的拳頭產(chǎn)品是高格辦公空間，在這個(gè)空間的基礎(chǔ)上我們還有兩個(gè)輔助型的業(yè)務(wù)模塊：第一個(gè)是辦公資產(chǎn)產(chǎn)品化，就是整個(gè)產(chǎn)品的規(guī)劃和設(shè)計(jì)；第二個(gè)就是辦公資產(chǎn)數(shù)字化，整個(gè)辦公資產(chǎn)運(yùn)營過程中的數(shù)字化管理的軟件和系統(tǒng)。

我們在長三角9個(gè)城市一共有40多家辦公的空間，目前我們是妥妥的長三角第一品牌；這是跟我們合作的一些業(yè)主，大家簡單看一下。

我門高格目前有三個(gè)產(chǎn)品體系，第一個(gè)叫格悅系，格悅系列那就是我們國際地標(biāo)系列的新產(chǎn)品；第二個(gè)就是我們常規(guī)產(chǎn)品，高格辦公空間；第三個(gè)就是我們的PARK系列產(chǎn)品，主要針對獨(dú)棟或者園區(qū)型的產(chǎn)品運(yùn)營。

下面進(jìn)入到我們今天的主題，新時(shí)代背景下，辦公資產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域我們感受到的變化是什么？

我相信在座的各位都深有體會(huì)。第一個(gè)，老一輩或者是老一輩的地產(chǎn)人老是說location，都覺得location非常重要，老一輩的資產(chǎn)是交易時(shí)代，現(xiàn)在已經(jīng)從交易時(shí)代變成為經(jīng)營時(shí)代了。

作為一個(gè)資產(chǎn)持有方如果站在長期經(jīng)營的角度，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)很顯著的特點(diǎn)是，location在持續(xù)地發(fā)生變化。比如說10年前的陸家嘴和今天的陸家嘴，10年前的前灘和今天的前灘，10年前的人民廣場和今天的人民廣場，我們發(fā)現(xiàn)location在不停地發(fā)生變化，location理論可能在當(dāng)下的環(huán)境下要重新地去詮釋它。

第二個(gè)，招商團(tuán)隊(duì)的無力感，我相信這是在座的各位感受最深的。我的招商團(tuán)隊(duì)不管怎么努力都沒用，這個(gè)招商總監(jiān)我覺得不行把他開了再換一個(gè)，還是很難解決問題。

第三個(gè)要價(jià)格越來越低，市場越來越卷，剛才我前面的幾位發(fā)言也都有同樣的一個(gè)觀點(diǎn)。

我相信這三點(diǎn)都是各位能感受到的變化。基于當(dāng)下的變化我們應(yīng)該探討，還有什么有效的樓宇經(jīng)營方式？

我們說做任何事情，一定要看大勢“勢”在哪里？很多人跟我說市場這么差我還有什么勢？市場再差都有“勢”，我們首先要研究的是當(dāng)下市場的勢能到底是什么？

我們給它定義是：核心勢能是“效能優(yōu)化”。這4個(gè)字可能有點(diǎn)空洞，我們是這么來理解它的：在動(dòng)蕩的市場環(huán)境中，企業(yè)尋求的不僅僅是物理辦公室，更是能驅(qū)動(dòng)經(jīng)營價(jià)值躍升的效能中樞。

很多人說現(xiàn)在的客戶都在降本增效，我剛才還跟CBRE的謝總在探討，我們有一個(gè)共同的觀點(diǎn)說，降本永遠(yuǎn)只是表象，大家千萬不要覺得一個(gè)企業(yè)多個(gè)五六千塊錢的房屋成本，這企業(yè)就完全承受不起的，這是不可能的。

所以降本永遠(yuǎn)是表象，那核心是什么呢？效能的提升是內(nèi)核。

舉個(gè)例子，一家房地產(chǎn)開發(fā)公司，他想要做數(shù)字化城市探索，成立了一個(gè)數(shù)字化研發(fā)團(tuán)隊(duì)，一年的研發(fā)成本8人的工資是200萬。

好，當(dāng)下的市場環(huán)境下這個(gè)企業(yè)覺得現(xiàn)在地產(chǎn)這么不好，那我是不是要想辦法把它卸掉？裁掉之后怎么辦呢，我一年花250萬給外包團(tuán)隊(duì)去做。我們發(fā)現(xiàn)沒有，他覺得養(yǎng)這個(gè)團(tuán)隊(duì)要花200萬，他不養(yǎng)了之后外包反而要250萬。

但是當(dāng)下的企業(yè)仍然會(huì)決策我愿意多付這250多萬給外包，其實(shí)這就是典型的，它的核心并不是降本，而是效能的提升。因?yàn)榻当臼嵌唐谛袨?，降本不可能持續(xù)讓企業(yè)健康發(fā)展的，讓企業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展一定是效能的提升。

所以它根本原因是什么？是企業(yè)經(jīng)營的安全感，就是企業(yè)的高管和所有者在當(dāng)下的環(huán)境他的安全感是極低的，他不知道明年的市場怎么樣，不知道后年的市場會(huì)怎么樣，那怎么辦呢？

我就把我的固定成本，打?yàn)楦?dòng)成本，因?yàn)樗臼墙鉀Q企業(yè)的安全感問題，所以說大家遇到的招商的張總的觀點(diǎn)是一樣的。

我們認(rèn)為當(dāng)下的系統(tǒng)化的解決方案真的就是質(zhì)價(jià)比，性價(jià)比是走不通的。你租3塊別人租2塊，你租兩塊別人租1塊8，這種卷是無止境的。所以市場環(huán)境越動(dòng)蕩是時(shí)候走性價(jià)比是走不動(dòng)的，更應(yīng)該走的是質(zhì)價(jià)比。

所以在這個(gè)過程中我們提供了幾個(gè)解決的思路。第一個(gè)是為客戶提供立體的產(chǎn)品供應(yīng)清單，現(xiàn)狀是一款產(chǎn)品打市場的時(shí)代早就過去了。

到目前為止其實(shí)還有很多的業(yè)主方，我們雖然不建樓但是我們常年跟開發(fā)商、業(yè)主方打交道。還有很多的業(yè)主方還在整層租賃，兩層租賃、一分二租賃、一切四租賃，還是用這種傳統(tǒng)的產(chǎn)品的方式去做，這個(gè)時(shí)代其實(shí)早就已經(jīng)過去了。

以往老聽到聲音說是港資企業(yè)的運(yùn)營能力極強(qiáng)，內(nèi)地企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營能力不行。其實(shí)我想說的是因?yàn)楦圪Y的開發(fā)商經(jīng)歷了太多的市場周期了，現(xiàn)在當(dāng)我們內(nèi)地的資產(chǎn)開發(fā)商面臨著經(jīng)濟(jì)周期的時(shí)候會(huì)倒逼著我們的開發(fā)團(tuán)隊(duì)會(huì)下去主打運(yùn)營。

我相信未來過不了幾年我們內(nèi)地的業(yè)主方的資產(chǎn)運(yùn)營能力會(huì)大幅度的提升。那么一款產(chǎn)品打時(shí)代的市場已經(jīng)過去了，應(yīng)該是什么樣的產(chǎn)品呢，我們基于很多項(xiàng)目運(yùn)營的經(jīng)驗(yàn)，我們覺得應(yīng)該是ABC類產(chǎn)品。

A類產(chǎn)品占30%，B類產(chǎn)品占60%，C類產(chǎn)品的占比10%。這三種不同類型的產(chǎn)品有什么樣的特點(diǎn)呢？

A類產(chǎn)品屬于利潤型產(chǎn)品，要500平米以上的企業(yè)辦公，單價(jià)低但穩(wěn)定，財(cái)務(wù)貢獻(xiàn)值高，30%的體量但承載了10%的客戶數(shù)量。

B類產(chǎn)品是競爭產(chǎn)品，要200—400平。我們一直把400和500做成明確的區(qū)分，這種產(chǎn)品的供需關(guān)系大，在市場競爭中是最激烈最白熱化的一個(gè)產(chǎn)品段，60%的體量承載40%的客戶數(shù)量。

C類產(chǎn)品叫品牌產(chǎn)品，也可以把它稱為項(xiàng)目的主力店，有影響力的品牌運(yùn)營商來參與運(yùn)營，是20平方到160平方的小團(tuán)隊(duì)辦公產(chǎn)品。一般供應(yīng)的是項(xiàng)目最差的樓層，但是達(dá)到的項(xiàng)目最高單價(jià)，在項(xiàng)目占比一般在5%-10%之間，承載是50%的客戶量。

ABC的產(chǎn)品，當(dāng)我們在樓宇中把它打造成功的時(shí)候，就可以自循環(huán)。怎么個(gè)自循環(huán)呢？就是一項(xiàng)目多產(chǎn)品供應(yīng)，在企業(yè)規(guī)模發(fā)生變化的時(shí)候及時(shí)匹配相應(yīng)的辦公空間，提升客戶的經(jīng)營效率，ABC類產(chǎn)品不僅僅是在我們辦公項(xiàng)目的經(jīng)營里面適用，在所有商業(yè)都適用。

給大家舉個(gè)例子，寶馬汽車有7系、5系、3系；奔馳有S級、E級和C級；甚至包括蘋果手機(jī)，有硬件、有軟件、有iPad，都是三種形態(tài)的產(chǎn)品，包括洗發(fā)水也是。就是會(huì)做產(chǎn)品的就是ABC三種類型的產(chǎn)品，但是我們很多的業(yè)主方可能還在用一種或兩種產(chǎn)品打市場，其實(shí)感覺壓力會(huì)很大

第二個(gè)，在效能優(yōu)化的背景下，業(yè)主方在租賃辦公室時(shí)會(huì)遇到一點(diǎn)，叫不裝修虧全部，裝修虧一半?，F(xiàn)在很多業(yè)主方，特別是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)商，轉(zhuǎn)行過來做樓宇辦公室運(yùn)營的時(shí)候遇到的共性，這些其實(shí)都是一樣的。

我們認(rèn)為在裝修的過程中應(yīng)該也是ABC三類產(chǎn)品它的定位是不一樣的。

A類辦公產(chǎn)品叫精裝辦公產(chǎn)品占15%，精裝選配占15%，B類現(xiàn)狀選配占30%，C類產(chǎn)品叫專業(yè)品牌運(yùn)營商拎包辦公產(chǎn)品。當(dāng)我們這種產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)給它打成了之后，它就會(huì)形成一項(xiàng)目多產(chǎn)品供應(yīng)，讓客戶所見即所得。讓客戶在選房的時(shí)候總能找到合適的辦公室。

我們業(yè)主方喜歡搞樣板間，搞出來后跑來跟客戶說，你租，你租了之后我就給你干成這樣的，在效能優(yōu)化時(shí)這個(gè)模式是行不通的，早些年是行得通的。現(xiàn)在的客戶對效率的要求非常高。

第一個(gè)他有時(shí)間周期，第二個(gè)在這種背景下供應(yīng)量巨大。一個(gè)客戶在進(jìn)入房子時(shí)必須要找到感覺，他找不到感覺只是個(gè)樣板間，他決策難度是很大的。

不像個(gè)人決策買房，我們在買房的時(shí)候買房是C端消費(fèi)，一套房子賣1000多萬，2000萬是C端消費(fèi)，個(gè)人就會(huì)決策了。老公老婆商量好買就買了。但是租一個(gè)辦公室，哪怕就100平方，他是B端決策，可能有行政、有財(cái)務(wù)、有看房的人、總經(jīng)理、副總經(jīng)理決策。他的決策的維度是很多的。

第二個(gè)為樓宇內(nèi)客戶打造更高效的個(gè)性化配套。我們現(xiàn)在很多樓宇都有配套，做配套對于大量的業(yè)主方來說是一件及其容易的事情，那么我們認(rèn)為樓宇配套的核心并不僅僅是功能的打造，更重要的是運(yùn)營。

在培養(yǎng)客戶使用習(xí)慣的同時(shí)，為客戶提供優(yōu)質(zhì)的使用體驗(yàn)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目競爭力和利潤率的雙提升。

我們看到大量的業(yè)主方用半個(gè)樓層或一個(gè)樓層或兩個(gè)樓層在做配套，但是我們也看到大量的配套，業(yè)主方根本不知道怎么經(jīng)營，常年空在哪里。但是在招商的時(shí)候帶看一下，就僅此而已承擔(dān)吧帶看功能，很多業(yè)主方對配套的營運(yùn)非常頭疼。

比如說這個(gè)是我們打造的報(bào)告廳、書吧、咖啡區(qū)、會(huì)議室、茶空間，路演廳，還有很多空間的打造沒有放照片進(jìn)去。關(guān)鍵我們打造出來是什么？我們在運(yùn)營過程中，配套大概能占到整個(gè)項(xiàng)目利潤的20%左右。

第三個(gè)，在內(nèi)循環(huán)時(shí)代打造更適合中國企業(yè)的辦公產(chǎn)品。這個(gè)下面講我整個(gè)分享的最高潮部分，給大家分享一下，一定會(huì)讓大家有不一樣的收獲。

我們來看這是誰的產(chǎn)品，懂的人一看知道是誰的產(chǎn)品，看著他有沒有想到什么呢？WeeWork是哪個(gè)國家的產(chǎn)品呢？美國的硅谷，在2008年金融危機(jī)誕生的。

美國這個(gè)民族的底層文化是什么呢？平等、自由、開放，我們看他的空間，是不是平等自由開放，可以帶著寵物，可以喝啤酒，可以穿拖鞋去辦公.你再大的領(lǐng)導(dǎo)跟我在一個(gè)辦公室一個(gè)工位上辦公，是不是自由平等開放，它是一個(gè)民族的底層文化。

我們來看這款產(chǎn)品。知道的應(yīng)該也看得出來是一個(gè)非常值得尊敬的一個(gè)歐洲的品牌。我們來看，歐洲人是怎么樣的底層文化。嚴(yán)謹(jǐn)?shù)募澥?、?yán)謹(jǐn)?shù)馁F族，看他的產(chǎn)品沒有任何的創(chuàng)意，就是一個(gè)很嚴(yán)謹(jǐn)?shù)漠a(chǎn)品。所以我們說一個(gè)產(chǎn)品它一定代表了一個(gè)民族和一個(gè)國家最底層的文化。

那今天在上海，包括我前段時(shí)間到深圳去，到各個(gè)城市去考察完，都一樣，中企占絕對的主流。各位還想著招外企這個(gè)是我認(rèn)為已經(jīng)過去式了，中企占絕對的主流的環(huán)境下，中國人有自己的辦公喜好。

舉個(gè)例子，中國人強(qiáng)調(diào)秩序，叫君君臣臣父父子子，君臣父子就是一個(gè)秩序，按照規(guī)矩來，中國人講秩序。

第二個(gè)，中國人很內(nèi)斂。中國人其實(shí)不善于言辭，不善溝通，肢體語言沒有那么豐富，很內(nèi)斂。

第三個(gè)，曲吉直兇。整個(gè)道德經(jīng)這一本書講的所有的事情，總結(jié)出來就叫曲吉直兇。因?yàn)橹袊俗龊芏嗍虑檎f很多話，喜歡彎彎繞繞著來，不是直來直去的。今天即便你要批評下屬，你都不能直來直去的批評，要先說你做得很好，但是呢那個(gè)地方你可以再去完善一下。

還有什么，效仿自然，中國人自古就效仿自然，比如說上善若水，效仿水；天地不仁以萬物為芻狗，效仿天地。中國人喜歡效仿自然，從自然當(dāng)中獲取智慧，這是中國人的底層文化。

基于中國人的底層文化，所以說高格一直以來，把自己定義為輕中式辦公空間的開創(chuàng)者，更適合中國人辦公的辦公空間。

我們走的是一個(gè)東方美學(xué)，這個(gè)行業(yè)里面有美國的品牌，有歐洲的品牌，有美國的文化與空間做結(jié)合，有歐洲文化與空間做結(jié)合，同樣也有中國的文化與空間做結(jié)合。

比如說在座的各位，我相信絕大多數(shù)領(lǐng)導(dǎo)的心目中都有一個(gè)蘇州園林的夢，或者有一個(gè)四合院的夢。有一天我要是也能住在這個(gè)四合院就好了。為什么大家都喜歡園林夢或者有一個(gè)四合院的夢呢？

答案在這里，答案在于易經(jīng)是我們整個(gè)民族的底層文化之一，對所有的四合院也好，園林建筑也好都融入了易經(jīng)的很多元素，比如說風(fēng)水，很典型的。

很多企業(yè)在租賃辦公室一定會(huì)發(fā)現(xiàn)，很多客戶會(huì)帶風(fēng)水大師來選房，既然我們都知道風(fēng)水大師要在后面來選房，為什么不提前把建筑給規(guī)劃好，把空間給規(guī)劃好？

第二個(gè)，我們現(xiàn)在學(xué)的管理學(xué)叫西方經(jīng)濟(jì)管理學(xué)，中國司馬遷的史記記載的最早的是來自于春秋戰(zhàn)國時(shí)期的東方經(jīng)濟(jì)管理學(xué)。

風(fēng)水跟空間做結(jié)合，在空間里面呈現(xiàn)的非常完美，中國的商業(yè)智慧跟空間做結(jié)合有多維度的呈現(xiàn)。給大家分享一是甲骨文象形字——“仁”，這個(gè)字左邊是一個(gè)“人”，右邊是兩橫，這個(gè)“仁”什么意思呢？用現(xiàn)在的話來說叫地道、靠譜。這個(gè)人地道靠譜叫“仁”。為什么上面一橫短，下面一橫長，表達(dá)的是取予關(guān)系。

我今天想要跟招商的張總弄好關(guān)系，我應(yīng)該是給面子給他還是跟他索?。咳∮桕P(guān)系，取在前，予在后。我一定是跟張總說，渴死了，能不能借我一點(diǎn)礦泉水喝；第二天我送一盒茶葉到他辦公室去，張總一定覺得我地道靠譜，借了一瓶礦泉水給我送了一盒茶葉。這叫先取后予，先取的一定要少，后給的一定要多，所以這種關(guān)系才能建立長久。

比如說五福，我們在農(nóng)村的時(shí)候春聯(lián)都有五福臨門，五福哪五福？其實(shí)五福是中國人追求的終極方向，五福包括：好德，每個(gè)企業(yè)和每個(gè)個(gè)人要有好的品牌的傳播；康寧，還有每個(gè)企業(yè)和每個(gè)人這一輩子順風(fēng)順?biāo)?；長壽；還要善終；還要富貴，不但要富還要貴，這叫五福。

那我們空間也做了深入的結(jié)合，比如格物致知，在古代的時(shí)候科舉的學(xué)子去參加科舉考試學(xué)的第一門課叫做大學(xué)，叫格物致知。還記得王陽明跟他的朋友割竹子，割了七天七夜把自己割暈過去了，他就是希望通過竹子當(dāng)中能達(dá)到無所不知的狀態(tài)。

我們來看最后一張圖，很有意思，這是古代一枚銅錢，銅錢其實(shí)是中國底層的文化沉淀之物。我們來看，人老說天圓地方，很多建筑外面是方的、里面是圓的，其實(shí)是錯(cuò)的，天圓地方是外面是圓的、里面是方的。

為什么外面是圓的呢？別人都說中國人圓滑、圓潤，為什么中國人要圓滑和圓潤？是保護(hù)自己不受傷害，圓的東西才是最安全的。比如說頭盔做成圓的不做成方的？因?yàn)閳A是安全。但是內(nèi)部為什么就是方的呢？ 因?yàn)橹袊藘?nèi)部都有自己的格子，有自己的底線。

所以在高價(jià)格的空間里面，我們用16個(gè)字來形容：一步一景、移步換景、別有洞天、好生好業(yè)。

就是在高格里面的辦公，人生會(huì)美好。好業(yè)，業(yè)是什么呢？從小學(xué)學(xué)業(yè)，長大了家業(yè)，工作叫事業(yè)，要好生好業(yè)，人這一輩子都在造業(yè)。

第四個(gè)構(gòu)建項(xiàng)目的專屬供應(yīng)鏈而非供應(yīng)商。供應(yīng)鏈供應(yīng)商是不一樣的，供應(yīng)商是采購標(biāo)品，今天我賣一瓶水，就叫供應(yīng)商。供應(yīng)鏈不一樣，供應(yīng)鏈必須為了我的產(chǎn)品可以跟我同進(jìn)退，為我量身定制。

那么現(xiàn)在對于我們的很多的業(yè)主方來說，人家都會(huì)做一些產(chǎn)品的規(guī)劃，做一些精裝修的產(chǎn)品。其實(shí)會(huì)涉及到幾個(gè)問題，第一個(gè)在在產(chǎn)品規(guī)劃方面，如何做到精準(zhǔn)規(guī)劃匹配客戶的需求呢？

第二個(gè)，產(chǎn)品風(fēng)格方面層面，如何做到客戶看到就想簽約？在我們的體系內(nèi)，我們的簽約率大約是二中一或三中一。就是來兩個(gè)客戶簽一個(gè)，最差的是來三個(gè)客戶簽約一個(gè)，一般是這樣一個(gè)級別。所以我們所有的項(xiàng)目的入駐率是整個(gè)行業(yè)里面是最高的。

第三個(gè)，裝修預(yù)算方面，如何做到10年一次性大投資。

第四個(gè)，招商方面，如何通過營銷打造項(xiàng)目熱度。

第五個(gè)?：如何提升項(xiàng)目運(yùn)營水平

第六個(gè)，團(tuán)隊(duì)方面?如何做到團(tuán)隊(duì)人員不增加，服務(wù)能力與專業(yè)能力增加。

基于上面的問題，其實(shí)高格是一個(gè)同時(shí)具備頂級的產(chǎn)品規(guī)劃能力、項(xiàng)目營銷能力、小戶型產(chǎn)品招商能力、傳統(tǒng)戶型招商能力、客戶服務(wù)能力、配套運(yùn)營能力的辦公資產(chǎn)綜合運(yùn)營服務(wù)商。

高格做了15年的辦公市場運(yùn)營，懂設(shè)計(jì)，更懂辦公客戶的訴求，擅長招商，更擅長運(yùn)營服務(wù)，在全國運(yùn)營了45個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，常年入駐率在90%以上。即便今年的一季度，也還是在90%以上。

（ppt）這個(gè)是我們項(xiàng)目的一些展示，大家可以看一下。這是我們公司2025到2026的戰(zhàn)略規(guī)劃。今年我們?nèi)匀簧罡L三角，同時(shí)我們在三季度布局大灣區(qū)，全年新開項(xiàng)目20個(gè)。明年我們會(huì)深耕項(xiàng)目50個(gè)，深耕中國市場，同時(shí)布局亞太地區(qū)。

最后給大家分享一下21世紀(jì)最厲害的一個(gè)字“卷”，為什么說他最厲害呢。我們看海水，海浪卷過來的時(shí)候，在哪里卷？永遠(yuǎn)是表面卷，海底100米的深度永遠(yuǎn)不會(huì)卷。

這說明什么呢？說明如果我們做產(chǎn)品只是一般商品經(jīng)濟(jì)，一般買賣關(guān)系，一般商品經(jīng)濟(jì)沒有把質(zhì)價(jià)比做出來而是做成性價(jià)比，拼的就是價(jià)格那一定會(huì)卷。當(dāng)我們像大?？v深一樣的突破到大海深處10米的時(shí)候，它是不可能卷得起來的。

謝謝大家

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