本文為張存理女士在2025觀點(diǎn)商辦暨資管大會(huì)發(fā)表的演講。

張存理（中海商業(yè)助理總經(jīng)理、COOC中海商務(wù)全球負(fù)責(zé)人）：尊敬的主辦方、蔡會(huì)長(zhǎng)，各位同行，大家下午好，很高興在這里分享我們中海商務(wù)從好房子到好辦公的重構(gòu)和探索。

剛剛大家都說(shuō)行業(yè)很艱難，也是正如一個(gè)存量市場(chǎng)的深刻內(nèi)卷的行業(yè)，所以我們現(xiàn)在在討論商辦的行業(yè)未來(lái)的發(fā)展，我覺(jué)得也是一個(gè)深刻的行業(yè)命題。

當(dāng)好房子成為國(guó)家戰(zhàn)略，我們商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入存量競(jìng)爭(zhēng)的深水區(qū)，我們?nèi)绾味x下一代辦公空間的一個(gè)價(jià)值？

我覺(jué)得剛剛蔡會(huì)長(zhǎng)講完之后，我這個(gè)可能重復(fù)率有點(diǎn)高。我覺(jué)得也是大家一個(gè)共識(shí)，辦公空間不僅僅是城市經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞，還是驅(qū)動(dòng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)的心臟，更是承載時(shí)代發(fā)展的一個(gè)生命體。

從2025年開(kāi)始，政府工作報(bào)告首次將好房子寫入國(guó)策，作為好房子的提出者和踐行者，中海認(rèn)為好房子核心是哪些？是安全、舒適、綠色、智慧，但是其實(shí)把它套到寫字樓里一樣是如此，我們的客戶是同一批人，只是服務(wù)他生命中不同場(chǎng)景，好房子是把物理容器變成他的生活智能的伙伴，那好辦公就是把租賃的載體、工作的場(chǎng)所變成一個(gè)產(chǎn)業(yè)的生態(tài)體。

從我們對(duì)辦公人群、對(duì)寫字樓的需求趨勢(shì)來(lái)說(shuō)，首先大家可能會(huì)覺(jué)得很驚訝，升級(jí)的搬遷需求在增加，上海甲級(jí)辦公當(dāng)中，74%的搬遷租賃為升級(jí)需求。當(dāng)然升級(jí)需求不代表帶來(lái)更高的一個(gè)價(jià)值，我們租戶更關(guān)注質(zhì)價(jià)比，他們希望通過(guò)更低的租金能達(dá)到更高品質(zhì)、更好體驗(yàn)的辦公場(chǎng)所。

從需求行業(yè)來(lái)說(shuō)，在北京人工智能和高端制造占比已經(jīng)達(dá)到了10.7%，在上海人工智能新消費(fèi)和先進(jìn)醫(yī)療的成交占比大于了30%，也就新質(zhì)生產(chǎn)力這波企業(yè)的崛起是帶來(lái)了一些新的企業(yè)的需求的一個(gè)變化和變革。

他們?cè)谧鯝I、在做人工智能，他們當(dāng)然希望他們的辦公室也能有高算力，恒溫恒濕更智能的這樣一個(gè)辦公的表現(xiàn)。

我們也可以看到，現(xiàn)在大家做業(yè)主方靈活租賃和定制化的服務(wù)，可能成為了業(yè)主方必須要幫客戶解決的方案?？蛻魞A向從偏遠(yuǎn)往核心去搬，從乙級(jí)往甲級(jí)樓搬，他們不增加成本，同時(shí)希望能夠有更好的體驗(yàn)。。

這些新質(zhì)生產(chǎn)力的企業(yè)，它的爆發(fā)增長(zhǎng)和突然的萎縮都會(huì)是即時(shí)和快速的，他們希望有更靈活的周期以及更好的交付的狀態(tài)。提供這樣的一個(gè)交付狀態(tài)，不光光是對(duì)這一租戶，可能其實(shí)是不同時(shí)空的租戶進(jìn)行了裝修、家具和設(shè)備的共享。

所以在這一方面上來(lái)說(shuō)，精裝辦公的需求量可以看到過(guò)去的一年中激增的。

從區(qū)域分化上來(lái)說(shuō)，各子市場(chǎng)也是呈現(xiàn)非常的一個(gè)明顯的不同。我們可以看到有非常產(chǎn)業(yè)深厚積淀的這些市場(chǎng)，以及能夠抓住新興的TMT、金融科技、新質(zhì)生產(chǎn)力的這些子市場(chǎng)，相對(duì)來(lái)說(shuō)表現(xiàn)還是比較穩(wěn)定，它至少?gòu)男枨罅可蟻?lái)說(shuō)能夠成為一個(gè)穩(wěn)定的一個(gè)有客戶的市場(chǎng)，也對(duì)未來(lái)的這個(gè)正吸納產(chǎn)生一定的一個(gè)基礎(chǔ)和分母。

那也就促使著我們商辦的行業(yè)，從過(guò)去拼硬件、拼產(chǎn)品的單一的這樣的時(shí)代到拼硬件加生態(tài)系統(tǒng)，這樣的一個(gè)城市價(jià)值共建的狀態(tài)。這些生態(tài)系統(tǒng)包括生態(tài)的服務(wù)系統(tǒng)，也包括產(chǎn)業(yè)共建的這樣的一個(gè)生態(tài)系統(tǒng)。

COOC中海商務(wù)，在國(guó)際國(guó)內(nèi)有30多個(gè)城市，381萬(wàn)方的在運(yùn)營(yíng)的資產(chǎn)，包括五大甲級(jí)寫字樓品牌以及聯(lián)合辦公OFFICEZIP，以及我們一些相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)方面的中海云商、officecare以及代裝服務(wù)的powerby業(yè)務(wù)共同組成的一個(gè)產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展。

通過(guò)我們對(duì)客戶的調(diào)研和運(yùn)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)識(shí)到，好辦公是城市經(jīng)濟(jì)的毛細(xì)血管，是產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新的催化劑，更是企業(yè)與城市共生的連接器。

第一，產(chǎn)品是基礎(chǔ)，在產(chǎn)品方面，我們會(huì)以系統(tǒng)的思維去構(gòu)建辦公空間的新基建。

好房子是讓家更懂生活，好辦公就是讓辦公空間更懂產(chǎn)業(yè)，一切的轉(zhuǎn)變都是以客戶需求為原動(dòng)力，什么是更高品質(zhì)寫字樓？可能不僅是在硬件投入材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)上，更多的是怎么能更好的滿足客戶真真實(shí)實(shí)的需求。

首先最大的一個(gè)變化是智慧化，從被動(dòng)響應(yīng)到主動(dòng)賦能的數(shù)字之間，通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化、流程化、智能化來(lái)助力精細(xì)化的一個(gè)管理。

我最近到了我們總部大廈來(lái)進(jìn)行上班，這是我們?nèi)ツ陝倓側(cè)胧械囊粋€(gè)智慧化的零碳建筑的樓宇。我進(jìn)了閘機(jī)之后掃完臉，我打卡自動(dòng)就完成了。電梯的運(yùn)行，早上早高峰必須回到首層，午高峰必須在6層的食堂樓層，通過(guò)這些的一個(gè)數(shù)據(jù)精細(xì)化的計(jì)算的運(yùn)行，讓所有的用戶在無(wú)感的過(guò)程當(dāng)中能感受到運(yùn)營(yíng)效率的提升。

我的辦公室有上班模式、下班模式、休息模式和節(jié)能模式，幾種模式一鍵切換所有的空調(diào)、電，照明等系統(tǒng)的響應(yīng)，外圍的燈光的調(diào)整都是會(huì)快速的進(jìn)行一個(gè)被動(dòng)響應(yīng)和主動(dòng)調(diào)整。這樣的話這些的智慧的一個(gè)體驗(yàn)可以讓我們的辦公變得更輕松、更簡(jiǎn)單。

從健康化來(lái)說(shuō)，從物理舒適走到身心共建，傳統(tǒng)來(lái)說(shuō)，其實(shí)大家就說(shuō)空氣的環(huán)境，環(huán)境溫度的一個(gè)調(diào)整以及我們健康安全，大家整天在加班，也會(huì)有一些突發(fā)的一些樓宇的狀況。

其實(shí)我們從16年開(kāi)始，在全線項(xiàng)目都按照AHA美國(guó)心臟協(xié)會(huì)的規(guī)范，布置了所有的AED除顫設(shè)備，這個(gè)事情我們堅(jiān)持了近10年，項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和物業(yè)人員及租戶志愿者進(jìn)行細(xì)化的技能培訓(xùn)認(rèn)證，通過(guò)一鍵呼救的SOS按鈕，能夠達(dá)到快速的去響應(yīng)呼救，并第一時(shí)間通知AHA認(rèn)證急救員及附近“第一反應(yīng)”的志愿者，真切地為租戶的健康筑起了智慧防線。

從綠色化來(lái)說(shuō)，從標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證到雙碳戰(zhàn)略，中海作為一個(gè)央企，我們認(rèn)為綠色不是成本，而是企業(yè)ESG競(jìng)爭(zhēng)力的核心構(gòu)成，這是作為央企和行業(yè)領(lǐng)先者的責(zé)任擔(dān)當(dāng)，但同時(shí)我們也收獲了對(duì)一些ESG有需求的客戶的高度認(rèn)可。

我們率先推出“產(chǎn)品先天綠”的概念，有超過(guò)80個(gè)項(xiàng)目獲得綠色建筑認(rèn)證，認(rèn)證建筑面積達(dá)1273萬(wàn)平方米；中國(guó)海外大廈和中海金融中心兩個(gè)近零碳的商辦寫字樓的樓宇組成了我們最強(qiáng)的兩大城市的核心區(qū)的綠色的新地標(biāo)。

那在今年即將入市的中海金融中心，通過(guò)4大類18項(xiàng)主動(dòng)、被動(dòng)的節(jié)能措施，來(lái)作為我們致敬首都核心區(qū)的一個(gè)最佳的城市標(biāo)桿。

不光是從產(chǎn)品上，我們也跟租戶一起建立零碳賬戶，進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)的制定，通過(guò)簽訂綠色租約，與2800家租戶共同努力，打造我們整體的一個(gè)綠色的擔(dān)當(dāng)和責(zé)任。

如果說(shuō)產(chǎn)品力是硬件骨骼，那么運(yùn)營(yíng)力就是生態(tài)血液。中海商務(wù)的運(yùn)營(yíng)革新，本質(zhì)上是一場(chǎng)從房東思維到生態(tài)共建者的認(rèn)知革命。空間的運(yùn)營(yíng)，就是把寫字樓不僅看作是物理的空間，而是一個(gè)聚合的平臺(tái)。

我們提出的G-B-C-P，G代表政府，B代表企業(yè)，C是客戶，以及partner是我們的供應(yīng)商的一個(gè)系統(tǒng)，我們把這一系列的系統(tǒng)串成一個(gè)共同的生態(tài)鏈，從優(yōu)質(zhì)的供應(yīng)商到我們自己的平臺(tái)內(nèi)部系統(tǒng)的一個(gè)賦能，產(chǎn)生這樣的一些網(wǎng)絡(luò)的一個(gè)互動(dòng)。

舉幾個(gè)案例，成都OFFICEZIP，我們的自由辦公項(xiàng)目，大金空調(diào)是我們租戶，也是我們的供應(yīng)商，我們共同做一個(gè)空氣革新的計(jì)劃，通過(guò)人機(jī)交互實(shí)現(xiàn)辦公空間動(dòng)態(tài)的一個(gè)優(yōu)化，成為全國(guó)首批WELL-HSR的認(rèn)證空間。

像一些銀行類的客戶，可以通過(guò)我們資源平臺(tái)為客戶提供專屬的金融方案，以及我們環(huán)宇系商業(yè)以及我們寫字樓里頭的這些租戶，都可以作為我們內(nèi)購(gòu)福利的這樣的一個(gè)開(kāi)放的群體，包括我們?cè)诓煌某鞘懈罡麉f(xié)作的關(guān)系，共同引入一些產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入和服務(wù)，去聚焦核心的城市，打造項(xiàng)目的超級(jí)IP，對(duì)分別在法務(wù)、人工智能以及一些相應(yīng)的金融科技這樣的一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)進(jìn)行超級(jí)IP項(xiàng)目的打造。

在上海，我們?nèi)ツ耆胧械钠胀由虾Ｖ泻Ｖ行?，可以說(shuō)是整個(gè)城市更新當(dāng)中產(chǎn)業(yè)文化、居住圍繞產(chǎn)城融合生態(tài)的一個(gè)流量入口，這里有20萬(wàn)平米的購(gòu)物中心，環(huán)宇城Max，給我們的辦公樓客戶提供生活配套的服務(wù)，有一個(gè)劇院是開(kāi)心麻花劇院未來(lái)給大家提供文化的休閑的享受，以及中海管理的長(zhǎng)租和酒店提供員工居住和商務(wù)差旅的服務(wù)，自行開(kāi)發(fā)的大量的住宅社區(qū)可以提供職住平衡。。

在這個(gè)地方實(shí)現(xiàn)了30萬(wàn)的產(chǎn)業(yè)樓群，以及15組千平米以上的大單成交，首年的出租率就爬升到了63.85%，單年度產(chǎn)生了超6萬(wàn)平米的成交量。也是上海應(yīng)該是去年成交最單體項(xiàng)目最高的一個(gè)項(xiàng)目，形成了汽車、律所兩大產(chǎn)業(yè)，以及日企云集的這樣一些標(biāo)簽，可以說(shuō)是上海中海中心這樣的一個(gè)項(xiàng)目，喚醒了普陀的產(chǎn)業(yè)生態(tài)。

在北京，我們即將入市的中海金融中心是西城區(qū)二環(huán)內(nèi)雙地鐵上蓋，同時(shí)有大吉巷的文化商業(yè)街區(qū)以及康有為故居等文保的配套，項(xiàng)目?jī)?nèi)有個(gè)萬(wàn)平米的綠地，再疊加我們說(shuō)的零碳技術(shù)性超甲的這樣的一個(gè)標(biāo)桿，是一個(gè)幾乎無(wú)短板的項(xiàng)目，也是我們作為中海商務(wù)用專業(yè)標(biāo)桿去賦能北京整個(gè)首都核心區(qū)發(fā)展的這樣的一個(gè)重要的項(xiàng)目。

在成都，我們有中海金融城的成都中海國(guó)際中心一條街，我們自己也說(shuō)是成都躺下來(lái)最長(zhǎng)的一個(gè)產(chǎn)業(yè)載體，一共10棟樓，一樓一產(chǎn)業(yè)，600多個(gè)名企入駐，30多個(gè)世界500強(qiáng)以及12項(xiàng)權(quán)威的榮譽(yù)，成為整個(gè)成都高新區(qū)行業(yè)地位的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

在深圳，中國(guó)海外大廈近零碳的一個(gè)地標(biāo)，從全球產(chǎn)業(yè)鏈終端以及深圳灣總部基地的區(qū)位，然后成為深圳灣區(qū)最具質(zhì)價(jià)比和智價(jià)比，一個(gè)是質(zhì)量的質(zhì)，一個(gè)是智慧的智，這樣的一個(gè)樓宇。

那好辦公，我們認(rèn)為不僅僅是物理空間，更是產(chǎn)業(yè)升級(jí)的一個(gè)加速器。在這方面來(lái)說(shuō)，中海商務(wù)也是輕、中、重三舉措并舉來(lái)進(jìn)行一個(gè)資管的模式，重資產(chǎn)就代表我們?nèi)慷际亲杂型度氲囊恍┵Y產(chǎn)，也是我們目前在管資產(chǎn)的一個(gè)主力；輕資產(chǎn)是我們作為資產(chǎn)管理方進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化的這樣的一個(gè)輸出和日常的一個(gè)管理；重資產(chǎn)我們通過(guò)一些裝修和運(yùn)營(yíng)的階段的一個(gè)投入，去煥活一些老舊的項(xiàng)目，煥發(fā)出新的城市格局。

北京的中建財(cái)富國(guó)際中心是我們首個(gè)BOMA的中國(guó)建筑認(rèn)證的項(xiàng)目，也是一次性通過(guò)BOMA COE認(rèn)證的一個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目，入市一年即滿租；也是中海在技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)+運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和資源整合上為業(yè)主方提供了強(qiáng)大的賦能，至今為止都是奧南片區(qū)的一個(gè)絕對(duì)地標(biāo)。

北京的中海商務(wù)中心，大家也可能對(duì)北京比較了解，叫老華聯(lián)商廈，從它的一個(gè)老的百貨的改造，我們把它變?yōu)闀?huì)議中心，精致商業(yè)、精裝辦公以及傳統(tǒng)辦公的為一體的這樣的商辦綜合體的這樣一個(gè)新的產(chǎn)品。

從喚醒機(jī)遇到上再創(chuàng)城市的價(jià)值，把這阜成門老華聯(lián)的一些相對(duì)被時(shí)代淘汰的往下走的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，變成一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)升級(jí)的狀態(tài)。

所以未來(lái)讓辦公空間會(huì)成為城市發(fā)展的一個(gè)新界面，新質(zhì)生產(chǎn)力為未來(lái)越來(lái)越多地占據(jù)我們的一個(gè)辦公空間，我們還是希望能做到三個(gè)重構(gòu)，首先是重構(gòu)空間屬性，把租賃單元變成創(chuàng)新實(shí)驗(yàn)室，讓辦公空間成為企業(yè)展示技術(shù)、鏈接資源的城市會(huì)客廳。

其次是重構(gòu)服務(wù)的邊界，從基礎(chǔ)運(yùn)維到產(chǎn)業(yè)賦能，用數(shù)據(jù)智能打通企業(yè)需求鏈，讓樓宇成為永不落幕的一個(gè)招商會(huì)，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展的永動(dòng)機(jī)。

第三是重構(gòu)價(jià)值體系，從資產(chǎn)增值到社會(huì)價(jià)值的一個(gè)提升，每一棟寫字樓都成為城市低碳轉(zhuǎn)型的微單元，人才發(fā)展的能量場(chǎng)，以及社會(huì)價(jià)值的一個(gè)創(chuàng)造力。

從好房子到好辦公，中海商務(wù)是行業(yè)的參與者，也是新范式的一個(gè)貢獻(xiàn)者，我們始終相信：當(dāng)空間真正以“人”與“產(chǎn)業(yè)”為核心，當(dāng)運(yùn)營(yíng)超越物理邊界走向生態(tài)共建，商辦地產(chǎn)就能突破周期局限，成為城市進(jìn)化的永恒動(dòng)力。

在這里也感謝大家，希望大家一起以空間為筆，以創(chuàng)新為墨，共同書寫商辦地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新篇章！

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